Re: [閒聊] 爲什麼房地產投資無法複製過去？

作者licklabium (2022mondeo wagon hybrid)

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標題Re: [閒聊] 爲什麼房地產投資無法複製過去？

時間Sat Aug 29 09:58:28 2026

因為你只從你想看的角度看問題一：為什麼目光一定要看五年? 我都看二十、三十、四十年~ 問題二：為什麼房子一定要賣? 我的房子只買不賣~我記得IB大或是M大也是這樣說過問題三：為什麼一千萬的房子，租金只有一萬? 我大溪的房子買320萬，全部弄好400萬，月租金21000 觀音的透天買505萬，全部弄到好不到600萬，月租金目前28000 這兩個都是這幾年入手的問題四：為什麼只看預售屋、新成屋? 上面我舉的例子都是老公寓、老透天。事實上統計數據，歷年來的成交案例約有1/3是新成屋，卻有2/3是舊房子。問題五：為什麼不能股房雙棲? 我就兩種都有，的確股市這兩年賺得多，但長期而言，我的房地產賺更多問題六：為什麼不考慮波動風險?金融風險? 股市去年股災、上週股災，多少人套牢、斷頭?我的房租可完完全全沒被影響這二十年來，任何股災，我的房租也完全沒被影響但多少人在股災時認賠，斷頭? 問題七：為什麼不考慮人性? 光去年平均每位股民賺150萬左右，但波段炒作的卻平均賠11萬，買股票的都贏? 我去年股市賺得比平均多，但房租收入也不遑多讓然而萬一遇到股災時呢? 問題八：買房這麼差，為什麼你還買四間?一間還用人頭辦新青安? 如果確定跌價的，我才不會投資。所以我汽車、手機從來都只買便宜的~ 你怎麼沒有歐印股票，租豪宅就好? : 我大致推敲一下 : 「買1000萬五年後賣1200 算賺嗎？」 : 機會成本 2% 五年複利1104萬 : 機會成本 3% 五年複利1159萬 : 機會成本 4% 五年複利1216萬 : 就3%而言最終買賣後沒超過1159萬是賠的 : 假設一全款買 : 買賣成本 88萬 : 買：服務費2%20萬雜費稅費10萬 : 賣：服務費4%48萬雜費稅費10萬房地合一稅當你免了 : 不買房我能有1159萬～1216萬 : 當然機會成本怎麼可能這麼少？定存都來到2.3%了 : 買賣房我可能只有1112萬加租金1172萬 : 房怎麼可能漲這麼少？ : 就差價來說這差不多已經是4%複利了 : 別忘了租金是不是？ : 但也別忘了輕裝潢管理費稅費 : 五年60萬給你不會滿租有空窗要管理要修繕也差不多 1172萬有必要那麼累嗎？況且我 : 還只是列舉機會成本3%4%而已 : 假設二八成貸 : 機會本200萬 3% 232萬 : 2.35%貸800萬本息攤40年 : 前五年利息91萬還本61 : 成本：232萬+91萬+61萬=384萬 : 所得：1112萬-738萬(房貸餘額)=374萬 : 付出384萬到手374萬實虧10萬 : 租金60萬給你實賺50萬投報率13% : 哇好棒喔這就是槓桿的力量 : 太多隱形的成本沒納入真划算？ : 如果利率拉高到2.65% 利息將多出11萬 : 如果只賣1150萬那不是白工還得虧 : 「差200萬賺的嫌不夠買的更累了」 : 試問多少人年薪漲40萬 : 且得連存五年不扣稅全存下來 : 如此才追得上這五年差價 : 200萬差價 : 對買方來說很難追因爲薪資跟不上 : 對賣方來說沒啥利潤 : 那利潤跑去哪了？ : 建商/代銷/仲介/代書/銀行/政府 : 當賺的嫌不夠買的跟不上 : 這市場是沒交集的 : 一但落入投機只是崩的更快 : 這些年就是投機還有FOMO在推升整個市場 : 我希望我是最後那一棒 : 房能保值就好不能期待2%的通膨漲幅 : 2000萬一年升個40萬 : 在薪資面前這都是驚人的 : 如此下去推升是要逼死人嗎？ : 「1000萬連買個鳥籠都吃力」 : 窮盡一生只為了買個鳥籠？ : 精緻窮也是窮脫離不了窮的本質 : 看似精緻鳥籠入住後 : 歷經生活雜物的洗禮 : 小空間只是加速顯現窮的窘態 : 「告訴我要怎麼複製過去？」 : 別傻了遊戲玩不下去時就無法玩了 : 有個名詞叫「泡沫」 : 大家一起吹吧！ : 這只是個開始...... : -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.248.148.212 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1787968711.A.59C.html ※ 編輯: licklabium (111.248.148.212 臺灣), 08/29/2026 10:03:12

推 grayeric: 認真回讚 08/29 10:06

推 frowning1226: 先幫你補血 08/29 10:15

推 NTU303150195: 為什麼要回喜憨兒 08/29 10:21

推 kcy05785: 窩覺得你認真了，肖貪老人有3間自住+小孩新青安人頭 08/29 10:22

→ kcy05785: 本質上就是個多多 08/29 10:22

推 jinso7410: 優文也實際 08/29 10:24

→ jinso7410: 空空沒實務經驗腦補居多怎麼討論 08/29 10:25

→ jinso7410: 只能互嘴當消遣不用太認真 08/29 10:25

推 jinso7410: 純股族有情緒造成的認知陷阱的風險 08/29 10:27

推 Fuzishan: 結論-房子低總價不會輸 08/29 10:35

噓 stpada: 這其實是廢文這就像老人站在山頂上問年輕人為啥不照我的 08/29 10:43

→ stpada: 路走因為已經站在山頂是看不見現在上山的路 08/29 10:43

你怎麼會有這麼可愛的想法呢?

推 jaricho: 竟然認真回雙標仔的垃圾文辛苦了 08/29 10:44

→ stpada: 不同時代不同機會再好的商品當已經一堆人再前面等抬轎 08/29 10:46

→ stpada: 自然機會就少 08/29 10:46

我文章中舉的兩間房，都是這兩年才買的~~

→ Yunnnnnnn: 一篇看起來智商堪憂的廢文這麼用心回人太好 08/29 10:48

推 aaboutt: 現在是房地產紅利的轉折點，由盛而衰的轉折點。轉折點當 08/29 11:08

→ aaboutt: 然還是在相對高點、當然還有各種收益增值空間，但往後只 08/29 11:08

→ aaboutt: 會每況愈下。此外零星個案總會有不同表現，各行業都一樣 08/29 11:08

→ aaboutt: 。股票大漲的今天還是有人買到套牢的股票，未來房地產就 08/29 11:08

→ aaboutt: 算再不景氣還是有人有手段有眼光可以賺錢 08/29 11:08

推 aaboutt: 零星個案不能當成整體市場表現。但我選擇往上走的AI經濟 08/29 11:11

→ aaboutt: 獲利市場，我不選擇未來十年二十年向下的房地產，必須靠 08/29 11:11

→ aaboutt: 著過人的眼光和管理才能獲利的房地產 08/29 11:11

下好離手~棋落無悔~

→ zaqimon: 確定AI真的能獲利嗎？ 08/29 11:31

推 jinso7410: 除了沒錢外為什麼不能都買 08/29 11:41

推 Yunnnnnnn: 房地產轉折向下連跌30、50年對折沒人要這些論點30年 08/29 11:44

→ Yunnnnnnn: 輕就聽過了 08/29 11:44

→ Yunnnnnnn: 每年都有人講特別想買房又買不起房的人整天講自己的 08/29 11:44

→ Yunnnnnnn: 高見但就是講不出一個有說服力的數據一切都是我感覺 08/29 11:44

→ Yunnnnnnn: 沒有數據舉例也可以講會跟日本一樣跌結果日本都會區 08/29 11:44

→ Yunnnnnnn: 漲了講韓國結果韓國都會區也漲了講美國2008金融海嘯 08/29 11:44

→ Yunnnnnnn: 後來也漲翻了 08/29 11:44

→ Yunnnnnnn: 現在變成講大陸哪天大陸漲了又會找到別的地方世界上 08/29 11:44

→ Yunnnnnnn: 總有地方在跌每年都有地方可以讓空空幻想真欣慰 08/29 11:44

→ Yunnnnnnn: *30年前就聽過了 08/29 11:45

每次經濟翻轉前，都會有人說：這次不一樣~

推 childeviler2: 先推 08/29 11:53

推 childeviler2: 有人分享出來，還是會有人選擇不相信，就像賣飛了， 08/29 11:55

→ childeviler2: 或者很便宜的當初沒買，就一直沒辦法跨過那個心魔， 08/29 11:55

→ childeviler2: 為反而反 08/29 11:55

個人選擇，後果自負就好~

推 planta: 認真可以，但是要看對象是誰！ 08/29 11:56

推 quiet93: 只需要講“有人做得到，只是那個人不是你”這樣就好了 08/29 12:04

→ quiet93: 又不是人人都有整理房子當房東的本事 08/29 12:04

這位四房j大看來也沒有整理房子的能力，還不是買了四間有一間還是掛人頭新青安耶~

推 alex0973: licklabium大是本板我喜歡的ID list前五名XD 08/29 12:17

→ alex0973: 喜歡的ID list約雙位數討厭的ID list快三位數 = =a 08/29 12:17

感謝您的支持與肯定~

推 shenru: 你是對的房賺比較多的一定是窮人代表你不會買股 08/29 12:19

IB大說過，他房賺得比股多，但他資產好幾個億耶~

推 gmailsucks: 長期股票比較賺 08/29 12:28

所以房價現在才會這麼「便宜」~~~

推 childeviler2: 股票要捏得住 08/29 12:34

推 kcy05785: 股神每個都屌賺一波 08/29 12:35

推 childeviler2: 如果很多人都說長期股票獲利比較高，那為什麼還會 08/29 12:36

→ childeviler2: 嫌房子貴呢？一千多的國巨（一切四）都有人買，那蛋 08/29 12:36

→ childeviler2: 白的房子是盤在哪？ 08/29 12:36

→ childeviler2: 根本就是心魔過不了在抱怨，不然本身就是韭菜，投 08/29 12:37

→ childeviler2: 資股市被收割 08/29 12:37

推 zpf2005: 買新房出租的投報率是很差沒錯，但像阿伯買1000萬一個月 08/29 12:41

→ zpf2005: 只能租1萬，不知道是買在哪裡@@ 08/29 12:41

買千萬房出租一萬的人，真的不適合買房投資~~認真!

推 childeviler2: 不熟才會那樣收，租報1%也要投資，兩房沒3%以上根 08/29 12:42

→ childeviler2: 本不想買 08/29 12:42

推 nckueric: 問題五：為什麼不能股房雙棲? =>沒有能力在股市房市同 08/29 13:23

→ nckueric: 時配置資產、同時賺到錢的人，自然就只會依過去個人的狹 08/29 13:23

→ nckueric: 隘經驗認定只有其中一種資產有賺錢機會 08/29 13:23

不懂可以學，但被意識形態綁住，就很可惜了~

推 alex0973: 只要口嘴巴講出只做股股股股的我一慮先當它是__ 08/29 13:26

推 alonzohorse: 股票代表有菲神跟藍玉啊 08/29 13:28

推 ds1999h: 我也只買不賣 08/29 13:35

推 kcy05785: 笑死我，你要不要去菲神臉書下問他有幾間房子？ 08/29 13:51

→ kcy05785: 你去跟菲神講請他把房子賣了當租屋股神，你看他會不會 08/29 13:53

→ kcy05785: 用看智障的口氣回你 08/29 13:53

抱歉~我不知道菲神是誰~~~

→ lovebridget: 問題九:你為什麼還要回他? 08/29 14:01

我反省~~~

推 onenineone: 好人推 08/29 14:01

→ lovebridget: 跟桌上螞蟻玩不好嗎至少還比較聰明 08/29 14:03

推 paunch: 問題八一針見血，簡單粗暴 08/29 14:05

這一題我會：為了居住正義，所以考慮通膨和機會成本，以後再以市價賣~~

→ KY1998: 股市天花板可以到非常高，只做正股那最低就是0(下市) 08/29 14:20

房價天花板恐怕也非常高~~

→ EvilJustice: 五十年人口剩一半耶 08/29 14:36

五十年後，我的年紀都快100歲了耶~~

推 qscNERO: 推L大好強 08/29 14:58

推 kcy05785: 我不是回你啦 08/29 15:00

我知道你不是回我的，我只是表述，我不知道菲神是誰~~

噓 repast: 為什麼房子一定要賣？問jinso7410阿，還有臉出來推文嗆空 08/29 17:59

→ repast: 空笑死 08/29 17:59

他賣房子，和我問「房子為什麼一定要賣」有任何關聯嗎?

噓 qq1234: 低調推 08/29 18:10

推 encoreg57985: 推 08/29 18:55

推 Madridtop: 恭喜你月租金10萬，你擁有5間房以上 08/29 20:04

推 CMCC: 就算你把上山的路都用金色磚頭鋪好 08/29 20:22

→ CMCC: 巨嬰只要抬腳就好，魯蛇還是會罵你想騙他小gg 08/29 20:22

推 Aesti: 為什麼你要認真回一個喜憨…. 08/29 20:22

推 Madridtop: 不過我不太明白為什麼長期是房賺得多？股市2萬漲到4萬 08/29 20:36

→ Madridtop: 多，2倍，但老屋能夠賺2倍嗎？我猜應該是你投股市的金 08/29 20:36

→ Madridtop: 額沒房子多吧 08/29 20:36

買房自帶五倍槓桿，我買三峽時，還可以貸款90%耶(房貸+信貸) 同樣100萬買0050，和買500萬的房子相比，0050不一定贏另外，老屋能不能賺2倍?我兩年多前買的龍潭27年透天，505萬隔年實價登錄870萬，兩個月前有四戶在掛賣，開價沒有低於950萬的可以參考看看~

推 kcy05785: 單純抱不抱的住而已 08/29 20:51

推 marlboro1527: 有買房投資的一定有錢雙棲，資產配置問題，我認識資 08/29 23:32

→ marlboro1527: 產超過十億以上的人反而房+債才是他們喜歡的標的， 08/29 23:32

→ marlboro1527: 股票部位都很小。會嘴砲股票比較賺而的人通常都是資 08/29 23:32

→ marlboro1527: 金太少，站的位置不一樣有什麼好討論的。 08/29 23:32

→ marlboro1527: 通常也不一定是房，土地也是他們喜歡的標的之一 08/29 23:32

→ marlboro1527: 我自己還在打拼比較窮，這幾年趕上股市多頭，大概就 08/29 23:36

→ marlboro1527: 是股房2:1在配置，但最後也會慢慢轉成1:1或1:2。 08/29 23:36

財富階梯這本書討論過，其實會討論股、房怎麼配置的，應該都在三到四階五階、六階的人，基本上都擁有事業經營權了~ 但作者也說，四階的人資產怎麼配置，其實各式各樣都有，沒有一個固定公式

噓 a000000000: 十億以上喜歡房+債一看就知道4啥料惹 08/30 01:12

→ a000000000: 我認識一堆十億以上的對房沒興趣 08/30 01:13

→ a000000000: 還有以前碰房賺不少現在完全不想看的 08/30 01:13

→ a000000000: 這些找不到看多尼島房地產的人嘻嘻 08/30 01:13

推 Madridtop: 所以看出來綜觀風險跟報酬，0050以同樣投入資金，風險 08/30 09:35

→ Madridtop: 相對低還能造就5倍槓桿的獲利？ 08/30 09:35

0050造就5倍槓桿的獲利?這一句話我看不懂~

→ Madridtop: 這樣不就更吸引不了，手頭擁有大筆現金的投資客進入房 08/30 09:36

→ Madridtop: 產？ 08/30 09:36

單純以歷史數據回推，把錢投入0050，持續買進、長期持有，的確投報率高於買房地產但這是沒有考慮「人性」、「波動風險」的情況下光「持續買進、長期持有」，就刷掉了90%以上的人了~ 有買0050的散戶，真正持有超過5年的，只有約20%左右去年股災時，0050都跌停，前兩週0050也大跌，許多人此時急著脫手這就是人性~~

推 marlboro1527: a10我認識的都喜歡土地+債啊，自己本業就持有自家公 08/30 09:51

→ marlboro1527: 司股票，又不能賣，才不會去買一堆亂七八糟的股票 08/30 09:51

→ marlboro1527: 這邊股票不包含私募基金那種喔，一般人根本接觸不到 08/30 10:00

買房地產出名的，周杰倫、費玉清、利菁、藍心湄、張菲、陳美鳳頂新魏家四兄弟、郭台銘、補教名師高國華、東森董事長張高祥、名嘴謝金河… 有的人明顯不只十億，有的我不確定，但幾個億肯定有的不過房地產不一定是這個財產階級的理財主力，他們往往都擁有其他強大的獲利管道成龍、周星馳、劉嘉玲、王力宏、謝霆鋒…也都擁有許多兩岸三地的房地產只是他們持有的，不是一般人能買得起的

→ BUKU: 問題在現在哪邊是都會區？ 08/30 10:56

→ BUKU: 以前10-15年前只要是五都任何區域隨便買8成人都賺現在 08/30 10:59

→ BUKU: 只限要都會區，五都都會區都沒問題？還是只有北四都或是北 08/30 10:59

→ BUKU: 二都沒問題？房子一般人就是allin一間股票能分散最少五檔 08/30 10:59

→ BUKU: 這風險真的有差 08/30 10:59

我不知道~ 因為大家都說買觀音會套牢，我買的實登卻大漲~ 大家都說買老屋沒人要，我買的卻都投報率很高~ 二十年前三峽被笑鬼城，現在我拿三峽出來講，被說這樣比較不公平~ 我只知道一個事實：人類預測未來的能力極差所以我不預測未來，我只做資產配置和風險控管~ ※ 編輯: licklabium (36.227.182.3 臺灣), 08/30/2026 11:03:31

推 sunnytravel2: 感謝分享好文！ 08/30 13:37

→ FT6034: 郭台銘買房地產出名，出名在只在乎買不買得到吧 08/30 15:49

→ FT6034: 買「信義富邦」，每坪單價358萬 08/30 15:50