Re: [閒聊] A7近況更新

作者blargelp (春日部四郎)

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標題Re: [閒聊] A7近況更新

時間Sun Oct 11 18:42:06 2026

最近兩三個月房版也開始陸陸續續有格局請益、車位請益、貸款請益的文， A7最近也開了幾個預售案，現實世界的討論度明顯上來了。也很久沒寫了，是時候寫一篇了。首先我沒有要做預售案細節分享，我自己沒去看。我前幾篇有說我買哪個了，今年的額度是買完了。看一些網路討論是說詠勝跟富堡早鳥53起。起的意思應該是大坪數低樓層，這樣看起來非早鳥+高樓層+標準兩房or小兩房要穩定破6應該是沒什麼難度。就，同樣是文桃里（文青國小區）前兩個開的案，大亮睦粼跟長耀辰，起初早鳥是4字尾後續上5 現在5字中段，地板愈來愈高。就區域來寫一下，用樂居的區域來分下 https://i.imgur.com/lL7SOJN.jpeg 不過他畫的核心商業區很奇怪，性質不一樣的區域畫在一起。 1. 單就核心商業區黃色部分來說, 這區是我這幾年主力購買區，現在交屋交的也也差不多了。跟2023年時建案之間斷掉，沒有退縮人行道能一路走到底的狀況完全不同。街邊店發展的也很完整。 2023這區一坪預售跟文青國小區差大概快十萬。（有的人對公墓有concern，因此差五百公尺可以價差十萬，明顯嚴重折價）現在這區蓋好了，大概差五萬吧。這區吃完整波區域完整的漲幅，接下來大概就是跟A7其他區域一起漲，這區的折價已經消滅。不過其實這區也沒預售案了啦，就是合理價的成屋。這區的特性是離華亞科科近，目前這點沒影響，整個A7都好租。不過哪天AI退燒了，不像現在無限員工需求了，這區相對容易吸引租客。 2. 文青國小區本波已推案的其中兩個案就是這個區域，已交屋建案也多，但不知道為什麼街邊店就是沒有公墓商業區這麼完整。這區三年前我是完全不考慮，沒有抗性反而導致提早price in ，price in了太多東西。不過現在其他區域追上來了，目前這區的分數跟商業區應該差不多了。（就是自住喜歡就買，置產可以放著，幾年內就要賣掉的話就別了）這區的特性是文青國小。標榜學區房。預設你有小孩，所以兩房很多都規劃兩衛。同樣坪數的生活空間就會比較小。但對帶小孩的家庭來說，就是最小坪數剛好滿足剛需。要注意的是，文青國小名額有限，買預售屋的話，交屋才入籍，你入籍時間太晚會比輸成屋住戶。然後被轉介到A8 A9的學校。 3. 合宜區（體育大學生活圈）就一個慘字，不要買。我很少這樣直接說不要買。會得罪人。但這區真的是嚴重被搞。 https://i.imgur.com/aPe47OO.jpeg 總之因為市府在搞，變一道路原本現在就能啟用的東西，弄到兩三年後才預計會通（我看應該還會再延）變四道路更是直接變有生之年系列。而且變一變四一個平面一個應該地下化，所以十字路口不會相交= = 原本可以變四到文青國小區，兩個區域還算有連接。現在斷了，四大合宜跟其他的小建案全部變成大型無尾巷。 https://i.imgur.com/zHLysAL.jpeg 唯一出去的道路剩下文青路接文化一路，但看地圖道路粗度也看得出來，青山路（從新莊上山）才是主要幹道。明明你一條直路，但過了一個紅燈，下一個馬上又是紅燈。青山路左轉的，燈號才會連貫。你個大型無尾巷被當支線，還只有這條支線能出。 4. 樂善A7.5 現在的商店很完整，但完全體也就這樣。離捷運遠未來發展性也遠遠不及文青國小跟商業區。但就是比較便宜。沒錢沒得選的話也沒什麼好考慮的。基本上之後的車麗屋廣場、寶雅、捷運旁市場，跟他都沒什麼關係。 5. 捷運區 https://i.imgur.com/GiJuMMQ.jpeg 我畫的紅色區域，基本上接下來五年的A7發展主要會在這邊。所以上面才會公墓商業區跟A7.5兩者都蓋的差不多了，但評價差這麼多。就是離下一個發展區域距離的問題。這區是A7壓箱寶，目前都在等前面幾案賣一陣子再來一案疊一案。這區一定是A7最貴，但貴不代表溢價。如其名，A7的根本就是A7捷運站。跟文青區案價差合理的話，這區會比較優。大概就這樣，啊這次先不要私信我給我幾個預售案問我哪個預售案好，什麼幾梯幾戶、付款條件、幾年交屋，問我的人反而還比我清楚。這次我都沒去看案子，現在區域已經成熟，定價都用公允定價了，現在才要花時間再去看，基本上不會因為去看了就撿到多便宜的貨。 ----- Sent from JPTT on my iPhone -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 101.12.153.185 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1791715328.A.2CE.html ※ 編輯: blargelp (101.12.153.185 臺灣), 10/11/2026 18:52:09

噓 jessicaabc98: 所以？ 10/11 18:53

→ blargelp: 你A7買幾間啊愈看愈像反串黑感覺比我多間 10/11 18:54

推 quiet93: a9是新北，為什麼文青額滿會轉到a9？ 10/11 19:00

→ blargelp: 我不道啊今年就有人轉介去頭湖國小 10/11 19:05

推 ntpuisbest: 我反而覺得合宜宅cp很高，2021年的時候還有四房1200w 10/11 19:05

→ ntpuisbest: 的皇翔歡喜城 10/11 19:05

推 zerobx: A7比A6好嗎？ 10/11 19:05

推 quiet93: 頭湖是額滿學校，在那邊晚買房子都進不去，好嗎 10/11 19:07

→ blargelp: 2021買的當然賺爛沒話說買哪個都翻50%以上了 10/11 19:07

→ blargelp: 你在那邊跟我反駁型人格幹嘛轉介公文又不是我發的 10/11 19:07

推 ntpuisbest: 我2021買文青三房預售扣完房地合一稅我覺得我根本小 10/11 19:09

→ ntpuisbest: 丑 10/11 19:09

推 quiet93: 頭湖幾乎是建議出生就要入籍的學校，抓5年才安全 10/11 19:09

→ quiet93: 怎麼可能收a7的啦 10/11 19:09

→ quiet93: https://i.mopix.cc/nOeJJ9.jpg 10/11 19:10

→ quiet93: 大湖跟頭湖不分嗎 10/11 19:10

→ quiet93: 一個桃園一個新北，分開作業的，好嗎 10/11 19:11

→ quiet93: 這是很重要的差別，扯什麼反駁型人格 10/11 19:11

→ quiet93: a7只會去a8讀書，不會轉到a9 10/11 19:13

→ quiet93: 所以考慮學區的一定買a9中古更安全 10/11 19:13

→ blargelp: 欸是大湖那這題你對你很棒 10/11 19:15

→ fluffyradish: 以前幾個同事常開團購的最近都懶得買了 10/11 19:19

→ kutkin: 林口其實都差不多....反正高中都要離家 10/11 19:20

推 hiiamhenry13: 我也是買在黃色區塊面福地其實高樓層視野看到幾 10/11 19:22

→ hiiamhenry13: 乎都是樹林雖然是催眠自己但乍看之下和大安森林 10/11 19:22

→ hiiamhenry13: 公園蠻像 10/11 19:22

→ blargelp: 現在公司餐廳公司排咖啡，還是常聽到聊附近預售屋，不 10/11 19:36

→ blargelp: 過確實看起來都是工作不到五年要買自住的。確實是沒什 10/11 19:36

噓 jessicaabc98: 林口討論學區？？？ 10/11 19:36

→ blargelp: 麼團購投資風氣了 10/11 19:36

→ jessicaabc98: 高中離家小孩幹死你，三小買那麼遠 10/11 19:36

推 eqqs: 想也知道當然是買文青國中小離牛角坡橋近的社區啊…找離捷運 10/11 19:39

→ eqqs: 800公尺內的，麥當勞壽司郎都在這區，也不會受福地、廢氣影 10/11 19:39

→ eqqs: 響。黃色和紅色多少都會受到福地影響，且學區也不是文青國中 10/11 19:39

→ eqqs: 小學區，黃紅區一堆租客進出複雜，黃區印象中空氣會有怪味。 10/11 19:39

→ eqqs: 另外文青中小學已經在擴建快要完工了，完工後增加的班級數可 10/11 19:39

→ eqqs: 以稍微查一下不難。 10/11 19:39

推 kcy05785: 繼承仔和老阿姨又來了嘻嘻 10/11 19:40

推 kutkin: 錄取分數林口高中跟清水高中伯仲之間而已慘 10/11 19:40

→ eqqs: 黃區佔優勢的是出租報酬率，但如果是自住選文青學區沒毛病。 10/11 19:40

→ kutkin: 林口高中繁星閃耀 103人錄取、40人進國立大學 10/11 19:41

→ kutkin: 看到都覺得尷尬 10/11 19:41

推 NodeWay: 有漲就好了學區啥的有很重要嗎槓精總是挑小事猛槓 10/11 19:42

→ kcy05785: 從你打炮到小孩上國中起碼15年，最好有先知 10/11 19:43

→ kcy05785: *上高中* 10/11 19:43

推 kutkin: 林口開發很久了耶.... 10/11 19:45

→ blargelp: 是說高中現在應該還是用考的？還是有改成就進讀不會吧 10/11 19:45

推 childeviler2: 當初我是黃色跟文青各買一間，早期文青那邊建商喊比 10/11 19:46

→ childeviler2: 較大聲（學區），後面大家也都知道就算買也不見得可 10/11 19:46

→ childeviler2: 以唸得到 10/11 19:46

→ blargelp: 那住林口跟林口高中應該關聯性不大？ 10/11 19:46

推 kcy05785: 林口開始噴剛過5年好嗎。2020還在笑林三淡嘞 10/11 19:46

→ childeviler2: 國小文青應該是不好進去，要轉介到大埔或者文欣跟大 10/11 19:46

→ childeviler2: 湖去了 10/11 19:46

推 childeviler2: A7A8國中就是一個硬傷了，看到大崗那前三錄取率，這 10/11 19:48

→ childeviler2: 也是我後來轉買巨蛋那邊，振聲要用考得，青溪可以直 10/11 19:48

→ childeviler2: 接就讀 10/11 19:48

推 eqqs: 其實現在都在推廣社區高中了，所以林口高中的分數隨著中產階 10/11 19:51

→ eqqs: 級持續流入分數應該會逐年提高。但說真的高中念離家近的就好 10/11 19:51

→ eqqs: ，現在少子化這麼嚴重，大學變更好考了。父母自己好好理財， 10/11 19:51

→ eqqs: 碩班送小孩去喝洋墨水比較實際啦。 10/11 19:51

→ kutkin: 應該要，但林口人喜歡讓孩子快快樂樂學習。 10/11 19:52

→ kcy05785: A7就是吃AI紅利人口在井噴，沒什麼好槓的 10/11 19:53

推 kutkin: 每個地方都有那種入學跟畢業不成比例的學校 10/11 19:55

推 childeviler2: 我看振聲錄取率感覺對小孩來說比較操，錄取率卻是不 10/11 19:55

→ childeviler2: 錯的高 10/11 19:55

→ kutkin: 振聲從以前就是這種 10/11 19:55

推 eqqs: 以前一屆30萬人，現在一屆不到10萬人XD然後台灣這麼缺工，這 10/11 19:56

→ eqqs: 年頭還在逼死命小孩課業的一般都滿魯的。有能力的父母在小孩 10/11 19:56

→ eqqs: 22歲畢業時給小孩5000萬etf或房地產當資本家，沒能力的就…X 10/11 19:56

→ kutkin: 蔡萬霖:我的小孩一定要念台大 10/11 19:57

→ kutkin: 我覺得林口高中那個成績也不到逼就是了 10/11 19:58

推 childeviler2: 不，讓小孩有一定技能，可以靠自己吃飽，不要反過頭 10/11 20:00

→ childeviler2: 來大了在那邊啃老，你存得還不夠小孩敗，那就慘了 10/11 20:00

推 SouthEast62: 不上不下的爸媽買A7替小孩搶學區，有能耐的爸媽直接 10/11 20:02

→ SouthEast62: 買A7當小孩的第一桶金。 10/11 20:02

推 SportLeo: 黃色那區全聯旁邊那個停車場應該在養地？（可能是未來 10/11 20:03

→ SportLeo: 建地？ 10/11 20:03

推 straggler7: 有能耐買0050 沒能耐也買0050 10/11 20:08

推 pudding10121: 嗨 b大，我也是黃色區的鄰居 10/11 20:18

→ pudding10121: 每次開車從新莊走壽山路回來，都不禁納悶，為什麼 10/11 20:19

→ pudding10121: 反而店都是開在黃色那塊呢，反而比較有人存在的痕 10/11 20:19

→ pudding10121: 跡 10/11 20:19

→ blargelp: 實居人數多就會有店，實居人數多消費力又夠就會有很多店 10/11 20:24

→ blargelp: 文青國小是還沒交完屋實居人數不多。合宜是人數多所以 10/11 20:25

→ blargelp: 有店，但人均消費力不足所以店家只能維持在一定消費水 10/11 20:25

→ blargelp: 準以下 10/11 20:25

推 SportLeo: 給80樓 p大，我也是黃區住民XD 10/11 20:34

→ pttttq: 同學買a7當砲房覺得cp高 10/11 21:05

→ container: A7有二處超高壓變電站：台電坪頂變電所(坪頂D/S)、樂善 10/11 21:09

→ container: 變電站（樂善D/S） 10/11 21:09

推 x156w423: 合宜區遠雄文青還行啊 10/11 21:14

→ x156w423: 近捷運低單價高坪效有它的客群市場 10/11 21:14

→ blargelp: 我查了下Google map 這兩個都不在A7欸。不過遠雄四期的 10/11 21:16

→ blargelp: 位置附近確實會有高壓電塔經過。但不是變電所變電站 10/11 21:16

推 x156w423: 結果child大跟我差不多 10/11 21:17

→ x156w423: 商業區、文青國小都有貨 :D 10/11 21:17

推 junior020486: 不用怕，還有大亮泊那些屋主要倒貨 10/11 21:18

→ blargelp: 那個沒差啦半年以內就清完，A7需求量夠大。不只大亮泊 10/11 21:20

→ blargelp: ，鉑悅、玄泰T1這些投資客比重高的，我看都會有賣壓。但 10/11 21:20

→ blargelp: 我估計加起來不到一年就清掉了 10/11 21:20

推 childeviler2: 最近允將也準備交屋了，一坪40上下，應該不會有倒貨 10/11 21:33

→ childeviler2: 潮 10/11 21:33

噓 jessicaabc98: 景美都演給你看了 10/11 21:41

推 Mulsanne: Ai都會城某些戶別會看到福地吧 10/11 22:21

推 SouthEast62: 據說是後棟（DEF棟）的高樓層看得到，不過反正如果 10/11 22:27

→ SouthEast62: 想要選優付包裝潢的方案，樓層不能超過13F，所以反 10/11 22:27

→ SouthEast62: 而沒有這個困擾。不如選個面自己社區中庭綠地的中低 10/11 22:27

→ SouthEast62: 樓層戶別好了，便宜又可以迴避大馬路的噪音。 10/11 22:27

→ blargelp: 我原本想選次頂住習慣了但裝潢太香，這次住看看中樓層 10/11 23:01

推 SouthEast62: 若是自住買大間的戶別我也會選有景的高樓層（我現在 10/11 23:07

→ SouthEast62: 住24F頂樓），但這次下單的是投資用的房子，考量出 10/11 23:07

→ SouthEast62: 租時樓層差頂多只會讓你的出租順位往前一些，但無法 10/11 23:07

→ SouthEast62: 實際提升租金，不如選中低樓層比較清幽的座向省錢就 10/11 23:07

→ SouthEast62: 好。 10/11 23:07

推 HAHAHUNG: 我買丹佛花都牛角坡橋旁邊幾個建案都有吃到文青學區加 10/12 00:19

→ HAHAHUNG: 上捷運站400米內還有土地公廟保佑(?) 10/12 00:20

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