推 toto123: 買賣，現在真的沒放10年會有賺頭嗎 05/24 00:49
炒房"我"粗分,短中長三種.
(不討論預售屋轉讓)
三種玩法都不一樣.
三種都可以賺錢.
短的就是立刻買,回來弄一弄立刻賣,週期以前平均10個月含過戶.
(付錢到拿到錢)
中期大概5年內.(但實際上通常3年左右就可以出去)
長期就是...長期.
所以..
當然可以.
看你是怎樣玩法.
※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 05/24/2025 00:53:10
推 tenkaakido: 好長。你以前文有這麼長嗎？感覺越拉越長 05/24 01:09
→ tenkaakido: 房蟲們都說你最近都沒幫菜雞寫文打雞血 05/24 01:10
→ ceca: 最近要阿龍救救！！ 05/24 01:11
→ ceca: 以及，這篇很短吧 05/24 01:11
推 bustinjieber: 阿龍還在搞匯率 05/24 01:21
→ ceca: 六月開會，阿龍，求求 05/24 01:23
推 xjapan1119: 請問沒出租負現金流，現在靠買賣很難操作，要如何克服 05/24 01:42
→ xjapan1119: ？看舊文章，資產4、5千（含負債）就要能產生正現金流 05/24 01:42
→ xjapan1119: ，現在可以怎麼操作？感謝高雄王。 05/24 01:42
推 PTTMAXQQ: 嗯 當過幾年房東後 的確差不多是這樣 05/24 01:52
推 shaoyu: 赞 05/24 01:54
沒現金流就要留現金.
例如你操作3間短期.
運氣好都是一年內交易.
運氣不好你可能會交易到兩年.
那理論上來講你每年都會有一筆現金進來.
但是實際操作你不太容易維持一年一間這麼穩定.
所以理論上你兩年有一筆現金進來應該是ok.
而每當你有一次把房子賣掉,那你就可以從新整理一次你的資金和資產的配置.
這樣你手上預留4~5年的支出現金(包含貸款,包含你的生活開銷).
通常就沒啥問題.
真的很帶賽,做短期還三間都套住,又不想平轉或是小賠出場覺得凹一下可以賺錢.
那至少你4~5年轉曾貸應該又可以再讓你稱個2~3年.
如果你4~5年套住,之後轉曾帶2~3年還在套.
這.....至少這2x年你做短期要遇到應該很困難.
你真的遇到了.那就在最後一年平轉或是小賠出一間嚕.
這是短期的操作.
中期有中期,長期有長期.
至於純包租或屯屋的話.
基本上就是因為你有房租收入,所以實際現金流會比上面短期的壓力低非常多.
而且你放久了就是可以轉貸曾貸.
那你的預備金例如同樣準備4~5年好了.
短期的話,例如你總共貸款1000萬30年,你可能要準備200萬現金,生活費另外加上去.
但是你是出租,例如同樣三間公寓,你的租金收入可能就有200萬...恩....
(30年貸款和公寓的租金在中南部很容易打掉...)
好啦算你少一點你只有100萬的租金收入.
你把100萬打七折就70萬.
那你就準備130萬的現金...
其他的就等漲上去後轉貸回來嘎就好.
這應該是很養生生的操作法.
適合在穩定盤操作...例如2018的時候.
當然如果你看到QE....
當年度你可能就會激進操作.
例如本來預留4~5年..你可以壓縮到2年的預備金.
其他錢都打出去ok的.
而例如像之前阿龍lesson我躺平的時候.
你就反過來,可能某一間房子賣掉,你就不要再補一間,或是補一間小間的.
例如你賣掉700萬的,那補一間300萬的,或是不要補.
直到局面慢慢的穩定回到穩定盤.
你在回到4~5年預備金這樣.
so...你沒有現金流,就是要留現金.
留多少現金會取決於你的交易.
你多久會有一筆錢進來....然後至少抓這個時間的兩倍.
而且你後面會有額外的預備手段,例如轉增貸之類的,信貸也可以拿來做預備手段不要開掉
而...
在極度風向正確得時候可以槓桿激進一點.
在風向很混亂的時候收縮槓桿.
通常我都做得很養生拉.
就像我講的,我現在一億多一點好了,我賺到一億五,我的人生完全不會改變.
兩億可能小改變一點.
那...我就不會急著去"發大財"然後把自己弄得很緊繃.拚著把自己弄到一億五.
當然..你要緊繃也可以啊.
畢竟你還可以開二胎,三胎,那個都可以讓你多稱2~3年.
因此你預備金都只留個2~3年ok的拉,後面轉增貸,在後面二胎三胎..你有兩層保險.
只是二胎三胎這些後備手段會影響之後你一段時間的信用+你會把自己弄得壓力很大.
壓力很大就不健康之外.
投資做久了就知道,壓力是一個讓你賠錢或是賺比較少錢的"主要因素"
也就是你涼涼的做,賺100,你緊繃的做賺150...但是你緊繃的時候遇到奇怪的意外.
你可能不要說倒賠,但最後只賺50...
時間久了,你也不一定賺得比較多.
因此,我是認為,財力達到一個數字以後,就不要給自己太多壓力.
人生很多事情可以爭.
你可以把人生拿去爭一些輸掉也不會痛的事情.
不要爭一些會影響你生活的事情.
以上只是隨便舉的例子.
細節我沒太思考太多...
※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 05/24/2025 02:19:25
推 uvuv: 推 05/24 02:40
→ chen831030: 老師,請問天使猴要去哪裡打 05/24 02:40
天使猴這輩子第一次聽過.
我只知道打卡司特會噴招喚.因為我打過.
推 xjapan1119: 謝謝回覆，我把短期1年玩成中期，有獲利，但最近市場 05/24 02:43
→ xjapan1119: 冷，買賣就卡住快一年，又不想降價賣。參考您的意見， 05/24 02:43
→ xjapan1119: 未來應該一半出租，其餘價差件為主，金流壓力不會那麼 05/24 02:43
→ xjapan1119: 大。我除了現金，主要放股票，但股票會越來越少，心理 05/24 02:43
→ xjapan1119: 會有壓力，所以投資卡住想調整，轉增貸我都保留不開， 05/24 02:43
→ xjapan1119: 降低槓桿。謝謝高雄王指引，未來市今天剛收到發票，橋 05/24 02:43
→ xjapan1119: 頭勇士站出來。 05/24 02:43
局面不好就躺平就好.
不要硬操作...
人可不可以勝天我不知道.
因為我更愛當飛天豬.
有風飛天.
沒風躺窩裡..
※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 05/24/2025 02:46:09
推 PTTMAXQQ: 後面寫道的心態很好 很值得我學習 05/24 02:54
→ PTTMAXQQ: 我常常不知不覺的又投入了進去 05/24 02:54
→ PTTMAXQQ: 當然不排除是自己喜歡賭博的感覺 05/24 02:54
→ PTTMAXQQ: 但激進的操作得來的真的不見得比較多 05/24 02:54
→ PTTMAXQQ: 只是會感覺自己比較有在努力-.- 05/24 02:54
→ PTTMAXQQ: 畢竟少看了多少小說…但問題真的沒賺比較多 05/24 02:54
推 PTTMAXQQ: 我今天也收到未來市的發票了 05/24 02:58
→ PTTMAXQQ: 說實際我不知道這間要怎麼輸哈 05/24 02:58
→ PTTMAXQQ: 旁邊世界學4X萬，我才買32， 05/24 02:58
→ PTTMAXQQ: 只能感謝海悅了 真的強 05/24 02:58
推 quiet93: 案源很少的地方，都是老房子才會有這種情況 05/24 04:24
→ quiet93: 整片新房子要什麼精修，二三房屋源更是多到爆 05/24 04:25
推 YU0486: 小吃攤跟麵店也是一樣老人賣比較便宜換年輕人接就貴了 05/24 06:33
→ YU0486: 中間那段真的很真實 租不掉加價租 然後 低價就會上漲租 05/24 06:35
推 jason3676093: 年輕人會下重本整理過、請中間人（房仲、代管）幫 05/24 08:07
→ jason3676093: 忙管這個副業 算一下成本就拉高了 05/24 08:07
→ airjade: 每年是一定要漲的，漲多漲少而已，溫水煮青蛙 05/24 08:20
推 onenineone: 推 05/24 08:53
→ jerrylin: 不就聯合漲租 廢話那麼多 05/24 09:01
推 giveme118: 連買的時候都沒看就成交了 出租也靠房仲代簽代看 05/24 09:19
推 tenkaakido: 幹，用手機看，就拉了5秒鐘，你這樣還說短。拉一次5秒 05/24 09:37
→ tenkaakido: 你這樣害我至少少了15秒睡覺時間 05/24 09:37
噓 safari9527: 薪水就那樣，租金是要多高？ 05/24 09:40
推 derrick: 想請問是否有挑選或過濾房客的經驗可傳授？ 05/24 09:40
→ derrick: 因為家人出租過幾次房子，收回時都發現很多地方被破壞或 05/24 09:43
→ derrick: 損傷，明顯就是房客因為東西不是自己就不愛惜 05/24 09:43
噓 wush: 房蟲永遠嫌租金低 05/24 10:01
→ toto123: 籌碼都在散戶手上，跟薪水應該沒啥關係 05/24 10:19
→ toto123: 美國人薪水高，一樣租房哀哀叫 05/24 10:19
→ toto123: 太多散戶包租公 以前買的成本低啊 05/24 10:19
→ toto123: 溫水煮青蛙 05/24 10:20
推 paunch: 三間公寓200萬租金，一個月要55000，租金有這麼高嗎？ 05/24 10:26
推 FlyinDance56: 好久沒看到CECA炒房文了 05/24 10:40
推 a1zz3: 我爸都沒在漲租金的，但是年紀大了就給代租公司處理他們直 05/24 10:46
→ a1zz3: 接把租金漲了將近30% 05/24 10:46
推 hahaha81: 哈哈真的 莫名的默契 05/24 11:14
推 chienchung: 我爹十年沒漲租金…QQ 05/24 11:17
推 ProTrader: 在賭場如21點算牌存在凱利比例(最佳下注比例) 05/24 11:45
→ ProTrader: 用最佳下注比例代表賭的次數夠多 賺的錢是最多的 05/24 11:45
→ ProTrader: 下注比例過高或過低實際上贏的錢都會比較少 05/24 11:46
→ ProTrader: 實務上會算出最佳比例打5折或打3折 以求能穩穩賺 05/24 11:48
→ ProTrader: 下注比例過高雖然可能賺更多但實務上多數會遇到大回檔 05/24 11:49
→ ProTrader: 雖然房市我不熟但我想應該也有類似的狀況少賭比較穩 05/24 11:51
推 a951l753vin: 未來若政府輔助孕婦的租金是用比例計算 超級精裝出 05/24 12:41
→ a951l753vin: 租應該會很好租！？ 05/24 12:41
推 l145678p: 請問成本為甚麼是抓七年攤提？ 05/24 13:48
空租期,稅金,OOXX.
有些抓高一點是一年抓10個月...
※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 05/24/2025 14:10:13
過濾房客就看工作證.
向我們懶人就叫仲介去看.
規定不可以挑房客.
但是透過中間人,我們就有一百種挑房客的藉口理由故事....XD
※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 05/24/2025 14:11:16
→ qoqocat: 假議題，佔比就只有那樣，最後也只是分食原本靠資訊差等 05/24 16:15
→ qoqocat: 等優勢，獲得較好租金回報的餅而已 05/24 16:15
推 alex0973: 吃飯前等餐就看這篇ceca文 看完文章美眉送餐到XD 開吃~ 05/24 17:23
推 kinmengon: 嗯嗯 05/24 17:39
推 cyhung97: 老人不愛漲租金的原因是什麼？ 05/24 17:44
→ cyhung97: 我覺得跟通膨漲合理。或是跟政策漲（例如租補、房屋稅 05/24 17:45
→ cyhung97: 、所得稅）否則不要狂漲。中生代房東路過 05/24 17:45
→ cyhung97: 也會參考附近房租漲，因為比別人低太多，租客素質會差 05/24 17:47
→ cyhung97: 很多，會累死。 05/24 17:47
→ cyhung97: 我有一層房貸還不夠cover,還要倒貼。所以租金跟不上房 05/24 17:48
→ cyhung97: 價是真的 05/24 17:48
→ cyhung97: 續租的租客我也不漲。有連住七年的都賺到。搬走馬上漲 05/24 17:49
推 licklabium: 我的資本不夠厚，要怎麼才能有能力轉成做短期賺更多呢 05/24 17:51
→ cyhung97: 我投報率4%而已。比ETF還差 05/24 17:51
→ cyhung97: 房地合一後短期買賣有賺到的是高手 05/24 17:52
推 planta: 感謝高雄王的開示獲益良多，真的局勢混亂就要保守一點養 05/24 18:39
→ planta: 生一點，壓力太大，賺得不會比較多！永遠記得錢永遠流向 05/24 18:39
→ planta: 不缺錢的人，手上永遠要保持餘裕！不要急著發大財！ 05/24 18:39
推 CIIIO: 賽局理論的應用 跟房客&其他房東的博弈 05/24 20:24
推 eupa1973: 隨便租，也不一定要幾%，反正成本很低 05/24 20:51
