→ zzahoward: 其實買房的主力是30~70吧 新房主力一堆50以上的XDDD 06/05 14:30
→ zzahoward: 蛋黃區還是卡在大樓供給不夠嬰兒潮退休世代 06/05 14:31
那是以前
現在有新青安助威加上
這幾十年房地產強強滾
新一代年輕人從來沒有
碰過真正的經濟不景氣
遇到的都是QEQEQE
貨幣不斷貶值資產不斷升值
年輕一代有點腦子的
都知道要趁早上車
所以說很多人沒看懂
市場變化
推 JohnLackey: 30-50吧 06/05 14:32
推 qqphor: 懂得人少，願意用心去懂的人更少 06/05 14:33
推 KrisNYC: 沒辦法 多數人買房決策目前還是感性>>>>理性 06/05 14:35
→ KrisNYC: 人生中太多的事沒有辦法效率最佳化 買房絕對是其中之一 06/05 14:35
推 yiliang1107: 看不懂的人多 才有機會XD 06/05 14:36
推 bustinjieber: 完全同意 06/05 14:40
噓 a000000000: 戶數要掉大概還要20年 現在戶數增量還是蠻強der 06/05 14:41
推 ming5566: 推 06/05 14:41
推 a96932000: 只是目前即便不買房，其他投資標的可能會更韭QQ 06/05 14:41
推 cpa0426: 郊區預售屋真的很危險，一堆人還在那邊新治百病… 06/05 14:47
推 chives465: 少子化要影響房價還有10年以上吧，現在就租金投報先烙 06/05 14:48
→ chives465: 賽而已 06/05 14:48
推 bustinjieber: 我自己整理過資料了， 06/05 14:48
→ bustinjieber: 戶口數： 06/05 14:48
→ bustinjieber: 2010 784萬戶 06/05 14:48
→ bustinjieber: 9年CAGR 1.35% 06/05 14:48
→ bustinjieber: 2019 883萬戶 06/05 14:48
→ bustinjieber: 4年CAGR 1.1% 06/05 14:48
→ bustinjieber: 2023 924萬戶 06/05 14:48
→ bustinjieber: 18年CAGR 1.1%（最高假設） 06/05 14:48
→ bustinjieber: 2041 1112萬戶 06/05 14:48
→ bustinjieber: 實際上大概會落在1100萬戶以內。 06/05 14:48
→ bustinjieber: 台灣房屋存量： 06/05 14:48
→ bustinjieber: 2013年 827萬 06/05 14:48
→ bustinjieber: 9年 80萬間 06/05 14:48
→ bustinjieber: 2022年 907萬 06/05 14:48
→ bustinjieber: 9年 80萬間（目前應該沒問題） 06/05 14:48
→ bustinjieber: 2031年 987萬 06/05 14:48
→ bustinjieber: 9年 80萬間（應該不會到） 06/05 14:48
→ bustinjieber: 2040年 1000萬-1100萬 06/05 14:48
→ bustinjieber: 最慢會在2040年看到一些跡象， 06/05 14:48
→ bustinjieber: 實際要看戶數增長跟供給量， 06/05 14:48
→ bustinjieber: 最快有可能提早個五年發酵， 06/05 14:48
→ bustinjieber: 不過大量開放外勞就可破局。 06/05 14:48
外勞要拿到台灣永居才會
是有效買盤
要靠台灣發出的永居簽證
來補少掉的買盤缺口
我個人是覺得很難!
少子化的影響本不應這麼快
但是房地合一綁五年
這個影響太大再加
預售屋禁轉這個combo
直接將進程提前十年
買預售的真的要很小心
玩中古的可能還有幾年
的時間慢慢轉!
→ bustinjieber: 但投資不用去賭沒發生的政策。 06/05 14:49
※ 編輯: jamo (36.231.78.6 臺灣), 06/05/2024 14:55:35
推 metam: 其實還有個觀察重點，現在普遍共識防震、消防等公設法規 06/05 14:50
推 GBTC: 推 感謝j大 06/05 14:50
→ metam: 逐漸成熟，雙北加起來腹地也才跟台中台南差不多大 06/05 14:50
推 yiliang1107: 垃圾數據只會產生垃圾結果XD 06/05 14:50
推 kemal969: 農地被劃到城一要賣掉買房嗎 06/05 14:50
→ metam: 雙北卻要塞650萬人口，台中高雄台南也才三百萬人內 06/05 14:51
→ yiliang1107: 1.要拉人口變化2.當地20年來的屋齡變化3.週邊重劃區 06/05 14:51
→ yiliang1107: 塊 06/05 14:51
→ yiliang1107: 只單看戶數要幹嘛== 06/05 14:51
→ KrisNYC: BJ數字還是有趨勢性的參考意義 06/05 14:52
→ metam: 現在建蔽率、容積率管制下去，不看好雙北能塞那麼多人 06/05 14:52
→ yiliang1107: 戶數的影響在七都跟偏鄉會一樣嗎XD 06/05 14:52
→ KrisNYC: 但2040年存量1100萬間裡 多半還是8成以上屋齡>25 06/05 14:52
→ yiliang1107: 所以沒看到，雙北開始都更大元年 06/05 14:52
→ KrisNYC: 新房子我們有生之年都不可能夠 06/05 14:53
→ yiliang1107: 利潤點夠了，就會開始動。 06/05 14:53
→ yiliang1107: 雙北的空地遠比你我想像中的多 06/05 14:53
→ KrisNYC: 而且2040年時 2015年的房子也25歲了 .... 06/05 14:53
→ KrisNYC: 現在的新房子 2040年時都是15年新古屋了.... 06/05 14:54
→ yiliang1107: 不用過渡預測、也不用過長預測 06/05 14:54
→ KrisNYC: 使照只有十萬 符合一般人需求的只有一半 06/05 14:54
→ yiliang1107: 重點在於外觀差異，一品大廈多久了 06/05 14:54
推 bustinjieber: 你要討論各地區就看各地區的資料， 06/05 14:55
→ bustinjieber: 這是一個大方向。 06/05 14:55
→ KrisNYC: 所以新房供給就是<5萬 新房需求是所有購屋者 需求>25萬 06/05 14:55
→ yiliang1107: 接下來南機場那塊也要動作了 06/05 14:55
→ KrisNYC: 所有購屋者不買新房子都是因為買不起和不划算 06/05 14:55
→ yiliang1107: 新屋不新屋其實不是重點 06/05 14:55
→ KrisNYC: 不是因為購屋者不想買大間新房子 06/05 14:56
→ yiliang1107: 重點是價差 06/05 14:56
→ bustinjieber: 你根本不懂分析，分析就是從大看到小。 06/05 14:56
→ yiliang1107: XDDDD 嗯，我絕對不懂分析，所以每間翻倍都是巧合 06/05 14:57
→ bustinjieber: 大趨勢不去了解，直接跳到細部分析， 06/05 14:57
→ bustinjieber: 我保證會出現很多誤差。 06/05 14:57
→ yiliang1107: 分享的每一個建案，都半年年漲10萬以上都是巧合 06/05 14:57
→ yiliang1107: 因為你忽略了更重要的因子 06/05 14:57
→ bustinjieber: 你愛嘴找優越感是你的事， 06/05 14:58
→ bustinjieber: 我根本懶得跟你吵。 06/05 14:58
→ KrisNYC: 所以兩件事1.新房子的營造價格 如果一年漲3% 2040是156% 06/05 14:58
→ yiliang1107: 沒人跟你吵啊XDD 06/05 14:58
→ esheep: 依目前政策，雙北都更可以不用想了... 當利益超過一般人的 06/05 14:58
→ esheep: 想像之後，人就很難理性思考了... 目前人人都知道當顆堅硬 06/05 14:58
→ esheep: 的釘子，利益可能最大化，所以... 尤其目前都是集合式住 06/05 14:58
→ esheep: 宅，很難把你獨立排除了。 06/05 14:58
→ yiliang1107: 所以要看政策在幹嘛啊 06/05 14:58
→ KrisNYC: 2040年蓋的新房子 賣價會是156%x現在造價+當時地價成本 06/05 14:58
推 detective14r: 台北市中心的地只會越來越稀有 06/05 14:59
→ yiliang1107: 要看李四川地下市長在做什麼 06/05 14:59
→ detective14r: 大樓還有一些產權複雜的地 永遠別想都更 06/05 14:59
→ KrisNYC: 2. 新房子永遠是需求>>>供給 就知道這兩件就好了 06/05 14:59
→ detective14r: 能蓋地地就剩下那些 等到好整合的都弄完 06/05 15:00
→ detective14r: 就會停滯了 06/05 15:00
→ yiliang1107: 然後再週而復始 06/05 15:00
→ KrisNYC: 2040年跌不跌不甘你的事 現在玉山上北海邊便宜也沒人要 06/05 15:00
→ yiliang1107: 不就是台北市現在正在做的嗎？XD 06/05 15:01
→ KrisNYC: 妳各位在買 想買的都是能住又具有金融價值的房 不是狗屋 06/05 15:01
→ yiliang1107: 所以去關注戶數做什麼？ 還是很久之後的事情 06/05 15:01
→ zzahoward: 雙北基本上無敵啦 你看那個醫學中心的密度 06/05 15:02
→ yiliang1107: 光是如果一個不小心統一，然後你跟我說40年後戶數 06/05 15:02
→ yiliang1107: 人口數變化 06/05 15:02
→ zzahoward: 人口結構越老 雙北就越值錢.... 06/05 15:02
→ zzahoward: 至於都更喔 價格夠高都更效益就會出來 06/05 15:03
→ yiliang1107: 每個人的時間是很寶貴的，沒必要過度預判非主要的影 06/05 15:03
→ yiliang1107: 響因子 06/05 15:03
→ zzahoward: 事實上很多老人都更意願比你想像中高 06/05 15:03
→ yiliang1107: 這個才是我要說的重點，垃圾數據產生垃圾結論 06/05 15:03
→ yiliang1107: 是啊，所以都更這塊現在動作很多，有沒有在市場稍微 06/05 15:04
→ yiliang1107: 討論就知道 06/05 15:04
推 detective14r: 意願高沒用阿 你一樓店面怎麼搞定 06/05 15:04
→ detective14r: 穩定金流+不缺錢 就是卡在那邊 06/05 15:05
→ yiliang1107: 那就換地方啊，空總、大同的芙蓉大樓 06/05 15:05
→ detective14r: 都更現在能動的 大部分都是產權單純的 06/05 15:05
→ detective14r: 等現在這批屋主去世，繼承的子女更多 06/05 15:06
推 bustinjieber: 不關注戶數等於不看需求量， 06/05 15:06
→ bustinjieber: 各縣市的移入也是基於戶數增長， 06/05 15:06
→ bustinjieber: 現在的移入成長率不代表未來的趨勢。 06/05 15:06
→ yiliang1107: 簡單說去看這兩年雙北都更量 有多少再跑嗎 06/05 15:06
→ detective14r: 那麼難整合，建商根本不會想碰 06/05 15:06
→ yiliang1107: 有嗎？ 滿多建商都在碰啊，尤其營造廠出生的建商目 06/05 15:07
→ yiliang1107: 前滿多都在走這一塊 06/05 15:07
推 zzahoward: 其實繼承子女很多都想分現金分一分 抱著破公寓沒比較好 06/05 15:08
→ detective14r: 大部分都是臨大路 台北巷弄裡面那堆老房 06/05 15:08
→ zzahoward: 反而卡的都是原屋主 繼承的通常都想要分掉 06/05 15:08
→ detective14r: 又是住三的 我看等個100年有沒有機會吧 06/05 15:08
→ yiliang1107: 外加z大所說的 台北市好人的觀念開始改變了 06/05 15:08
→ yiliang1107: 「老人」 06/05 15:09
→ zzahoward: 巷弄裡面那些老房很多也沒店面問題了 不過危老這東西 06/05 15:09
→ yiliang1107: d大真的沒有，現在很多小基地100以內的巷弄內都開始 06/05 15:09
→ yiliang1107: 都更了 06/05 15:09
→ zzahoward: 差不多該趕快掃出去了 06/05 15:09
推 KrisNYC: 新房子一坪都穩破180萬 改變了(X) 算盤撥得過了(O) 06/05 15:09
→ zzahoward: 小基地那種危老其實是都更毒瘤.... 06/05 15:10
→ yiliang1107: 當然你說地目住三會受限沒錯，所以他們接下來會動這 06/05 15:10
→ yiliang1107: 一塊 06/05 15:10
→ KrisNYC: 不願意接受室內小(X) 新房子沒有比舊房子多值幾千萬(O) 06/05 15:10
→ zzahoward: 不過說真的 我很慶幸2019年勉強上車了台北房 媽的五年 06/05 15:10
→ zzahoward: 漲50%不知道是什麼鬼東西 06/05 15:10
推 detective14r: 我是不看好會動住三 全台人口都在減少 06/05 15:11
→ yiliang1107: 台北喔 看你物件，點對還會再漲喔 06/05 15:11
→ detective14r: 沒道理台北還放寬管制那麼久的容積率 06/05 15:11
→ qqphor: 數據還是重要啦，基礎還是要看 06/05 15:11
→ yiliang1107: 動台北市的就好啊，而且各縣市這個容積率跟建蔽率都 06/05 15:12
→ yiliang1107: 不同 06/05 15:12
→ yiliang1107: 又不用全國XD 06/05 15:12
→ zzahoward: 容積率不放寬台北價格只會繼續噴… 06/05 15:13
→ yiliang1107: 沒看新北一個塭仔圳四百多頃、後面還來個大柑園 06/05 15:13
→ yiliang1107: 新房不是問題，價格才是問題 06/05 15:13
→ yiliang1107: 還有地點 06/05 15:14
推 bms: 中俄綁一起 未來中國打台灣俄羅斯就會在後面撐腰 06/05 15:14
→ bms: 所以烏克蘭能不能贏真的很重要 不然台灣就是下一個 06/05 15:14
→ bms: 烏克蘭 06/05 15:14
推 detective14r: 總容積不會變，就是移來移去 頂多台北區域內檢討 06/05 15:14
→ detective14r: 不可能全面放寬住三直接300% 那其他的也要一起平移 06/05 15:15
→ detective14r: 調整? 06/05 15:15
→ zzahoward: 我假如想往上換 現在是不是該All in阿XDDD 06/05 15:15
→ yiliang1107: 問題是大家人都往雙北集中啊 06/05 15:16
→ yiliang1107: 其他縣市地還很多，慢慢來不斷生出重劃區就好 06/05 15:16
→ zzahoward: 其實容積率也不一定要動 原屋主走了子女就同意都更了 06/05 15:16
→ yiliang1107: 台北市現在去換6800的鑑價能過，其實很賺啦 06/05 15:17
→ zzahoward: 但其實4~5年級退休這批 都更意願不低的 但你再拖個十年 06/05 15:17
→ zzahoward: 這些老人搬不動意願又會掉下來 06/05 15:17
→ yiliang1107: 老的會去世啦 XDDDD 幫忙翻譯 06/05 15:17
推 detective14r: 問題是整棟公寓大家年紀不一樣 06/05 15:20
→ detective14r: 有的5-60歲 想說都更完可以回來在住10年 06/05 15:20
→ yiliang1107: 台北市現在在幹嘛，住三可以某些項目營業 06/05 15:20
→ zzahoward: 沒 台北不少公寓整棟都差不多年紀的 年輕的更容易都更 06/05 15:20
→ detective14r: 7-80的都一腳踏進去了 還有幾年都不知道 06/05 15:20
→ yiliang1107: 然後住三改商三，容積率不就噴 06/05 15:21
→ detective14r: 等到7-80的走了 換原本5-60的老了 無限循環 06/05 15:21
→ yiliang1107: 想太多，有些就洗出去了真的啦XDDDD 06/05 15:21
→ yiliang1107: 建商現在自從萬安公子上任了 都活絡起來XDDDD 06/05 15:22
→ yiliang1107: 新房 戶數 都不是重點啦，重點是好地點的新房。 06/05 15:22
→ yiliang1107: 不然淡海也很多新房啊，所以才說統計那個戶數的意義 06/05 15:23
→ yiliang1107: 何在 06/05 15:23
推 foda: J 大也讓我學到好多，厲害厲害，推推 06/05 15:27
推 foda: 我房子買好買滿了，最近要來增貸出來買正二，和 0050 和 GG 06/05 15:30
→ foda: ，當個快樂的打工仔 06/05 15:30
→ esheep: 應該說 都更的目的是要塞更多人 或者是 舊商區減壓？ 如 06/05 15:32
→ esheep: 果是舊商區減壓可能比較好處理，硬拉高生活水平讓長短居人 06/05 15:32
→ esheep: 口離開該區，可能相對簡單。若是 要讓原本舊區能塞更多人 06/05 15:32
→ esheep: ，就是把都更炸彈往後移個三代而已... 06/05 15:32
→ yiliang1107: 其實有一個數據大家沒注意到 06/05 15:33
→ yiliang1107: 台北市其實一直處於汰弱留強的狀況 06/05 15:36
→ yiliang1107: 真的抗不住的，就賣一賣去外地，其實不少 06/05 15:36
→ yiliang1107: 原生留下來的比例其實比想像低 06/05 15:38
→ hellogym: 老台北人腳麻了 走不了 06/05 15:38
→ esheep: 我看到的是原本住信義區/大安的同事，從小在那裡長大，後 06/05 15:39
→ esheep: 來實在無法撐信義區/大安的高消費，所以直接搬到新北。所 06/05 15:39
→ esheep: 以 都更的目的為何？ 塞更多人or 走純商？ 做法上會不太 06/05 15:39
→ esheep: 一樣 06/05 15:39
→ yiliang1107: 是進來更多菁英XDD 06/05 15:41
→ esheep: 但唯一確定的是。無論走哪一條，台北就只會上漲，人（有權 06/05 15:42
→ esheep: 狀的）只會一直被洗出去... 06/05 15:42
→ yiliang1107: 這兩年觀察台北市，對岸跟香港的比例 06/05 15:42
→ yiliang1107: 跑來的越來越多，基本上他們都付清啦 06/05 15:42
→ yiliang1107: 不要忘了台北市是國際都市XD,華人世界中最後一個民 06/05 15:43
→ yiliang1107: 主之地 06/05 15:43
→ yiliang1107: 所以討論交流就是這樣很好玩，可以看到不同盲點 06/05 15:44
→ yiliang1107: 如果不同聲音聽不進去，會很可惜畫地自限啦 06/05 15:44
→ esheep: 香港最好單比 港島vs 外區（青衣etc.）的人口變化。 跨國 06/05 15:44
→ esheep: 外移其實是不同命題，拿來對比不太適合... 06/05 15:44
→ yiliang1107: 但他們確實在影響台北市房地產 06/05 15:45
→ yiliang1107: 房地產是活的，不可能理想化 永遠要動態調整 06/05 15:46
→ yiliang1107: 就像我為什麼說討論戶數沒意義另一個點 06/05 15:47
→ yiliang1107: 因為新建照 會隨著時間增加啊，所以去預判2040幹嘛 06/05 15:48
→ esheep: 這是事實 我沒有否認，但 除非有像日本移民南美洲 那種 政 06/05 15:48
→ esheep: 治背景，不然不適合拿來並論。就算華人大規模進駐美國（大 06/05 15:48
→ esheep: 拓荒時代）也是有強大的政策介入，台灣目前沒有這種政策， 06/05 15:48
→ esheep: 所以不適合拿來對比。 06/05 15:48
→ yiliang1107: 不就代表，你的預測是從現在到2040年不會有新的建照 06/05 15:49
→ zzahoward: 不過光是島內 還是多數人想住台北阿 卡住的都是預算 06/05 15:49
→ esheep: 我沒說喔~ 我只說困難... 因為目前的政策方向不明... 方向 06/05 15:50
→ esheep: 沒確定，想要多方討好，就是什麼都拿不到 06/05 15:50
→ yiliang1107: 這個不就是垃圾數據嗎？產生垃圾結論嗎XDDDD 06/05 15:51
→ yiliang1107: 因為我自己就那麼蠢過 哈哈哈哈哈哈，2018年時算戶 06/05 15:52
→ yiliang1107: 數 06/05 15:52
→ esheep: 是啊 我也沒否認 ，所以我沒放數據啊 XD 06/05 15:52
→ yiliang1107: 臺灣有沒有很難說，真的說不定幾年後統一 06/05 15:53
→ yiliang1107: 資金大舉入侵房地產，全台噴噴噴都有可能 06/05 15:54
→ yiliang1107: 所以這篇的j大跟板上一些前輩才會佈局移民日本 06/05 15:55
→ esheep: NV 在台蓋好研發中心，發現台灣RD 太弱，必須把美國高級RD 06/05 15:56
→ esheep: 大量派到台灣，這些多金美國人直接買爆台灣地產，機率可 06/05 15:56
→ esheep: 能高一點 XD 06/05 15:56
→ yiliang1107: 面向不同欸 06/05 15:57
→ yiliang1107: 你有看Jensen在說台灣的時候嗎 06/05 15:58
→ yiliang1107: 他有一段採訪不知道措辭，最後說台灣人很好合作 06/05 15:59
→ yiliang1107: 但潛在含義「合作」=「配合度」+「奴」 06/05 16:00
→ esheep: 你到非洲對當地人說： 我說~ 在座各位都是XX. 不會覺得 06/05 16:00
→ esheep: 哪裡怪怪的嗎？ 言歸正傳：NV 就算來台灣，也是因為“便 06/05 16:00
→ esheep: 宜”的人力。不是台灣的研發能力 真得 天下無敵... 06/05 16:00
→ esheep: 當你發現 你不小心招到一堆羊的時候，派些獅子來也是非常 06/05 16:03
→ esheep: 合情合理的 XD. 美軍據日時，也促進了一陣子的繁榮~ 06/05 16:03
→ yiliang1107: 你有發現嗎 目前全球檯面上半導體 大老 06/05 16:04
→ yiliang1107: 華人背景+求學西方 06/05 16:05
→ yiliang1107: 華人吃苦耐勞的文化背景，加上西方開創性思維 06/05 16:06
→ yiliang1107: 造就了這個盛世XDD 06/05 16:06
→ babyMclaren: 台積電，0050 算人多吧 06/05 16:07
→ babyMclaren: 那要買還是不買 哈哈 06/05 16:07
推 iamneptune: 台北算是人多的地方嗎 06/05 16:18
推 qscNERO: 謝謝分享 06/05 16:23
推 NicholasTse3: 少子化在慘 蛋黃還是會漲 06/05 17:07
→ NicholasTse3: 不過蛋黃可能轉移 06/05 17:08
推 mastoid: 放心十二十年後 兩岸會統一 中國願意接的盤子更多 06/05 17:33
推 lantimes: 那下一代買房可以輕鬆點了嗎 06/05 17:39
推 zaqimon: 如果人生可以最佳化 我希望我爸媽馬上去死 06/05 17:42
→ zaqimon: 沒錯 接下來就是換中國人接盤 06/05 17:43
→ zaqimon: 還好台北市蛋黃應該很難轉移 捷運都在台北市 怎麼轉 06/05 17:44
推 jerry1019: 一堆人不懂，不是很好嗎？ 06/05 18:15
推 DeathStarDS1: 請問10年後房價猛漲2倍嗎？10年後能漲4倍嗎？大約 06/05 18:25
→ DeathStarDS1: 。 06/05 18:25
→ DeathStarDS1: 寫錯，能漲不是猛漲。 06/05 18:26
→ DeathStarDS1: 20年4倍？ 06/05 18:27
推 bustinjieber: j大你回的正是我擔心的問題， 06/05 19:09
→ bustinjieber: 2024 25的預售 2030左右陸續交屋， 06/05 19:09
→ bustinjieber: 綁五年之後大概就2035了， 06/05 19:09
→ bustinjieber: 未來的家戶數增加率肯定持續下滑， 06/05 19:09
→ bustinjieber: vs 新增使照的平衡要隨時看一下， 06/05 19:09
→ bustinjieber: 不是說房地產未來會崩盤， 06/05 19:09
→ bustinjieber: 而是值不值得放更多‘’投資用‘’資金， 06/05 19:09
→ bustinjieber: 最大的癥結點在房地產身為防禦資產， 06/05 19:09
→ bustinjieber: 以前獲取超額報酬是來自於資訊不對等， 06/05 19:09
→ bustinjieber: 優勢在這幾年已經越來越不明顯， 06/05 19:09
→ bustinjieber: 在台灣整體經濟上揚的狀況下， 06/05 19:09
→ bustinjieber: 房地產的價格一定會被推升， 06/05 19:09
→ bustinjieber: 但是未來效率能贏其他投資標的？ 06/05 19:09
→ bustinjieber: 在這邊我打一個大問號。 06/05 19:09
→ bustinjieber: 看不懂又愛裝懂的，我只能說隨便， 06/05 19:09
→ bustinjieber: 不是好像會看數字就代表會分析， 06/05 19:09
→ bustinjieber: 把數字跟政策反著解讀的人多了。 06/05 19:09
→ bustinjieber: 看你的能力大概就是只會看別人整理好的數據， 06/05 19:13
→ bustinjieber: 自己完全沒辦法從raw data產出完整的分析， 06/05 19:13
→ bustinjieber: 大概就是東拼一塊西湊一塊， 06/05 19:13
→ bustinjieber: 然後完整的論述跟前因後果根本講不出來。 06/05 19:13
→ yiliang1107: b大我是覺得 我說話很直啦，因為我也曾垃圾數據產生 06/05 19:13
→ yiliang1107: 垃圾結論 06/05 19:13
→ yiliang1107: 但垃圾又如何，調整就好。你先回答我 06/05 19:14
→ yiliang1107: 戶數你怎麼判斷，未來建商的推案量，依據在哪裡？ 06/05 19:14
→ yiliang1107: 怎麼延伸在戶數判斷上，這樣就好 06/05 19:15
→ yiliang1107: 不用人家反駁你的論點，就開始人身攻擊XD 06/05 19:16
→ yiliang1107: 這不是良好的討論交流 06/05 19:16
推 bustinjieber: 戶數變化從過往CAGR可以推出其上限， 06/05 19:16
→ bustinjieber: 你看不懂成長率？ 06/05 19:16
→ bustinjieber: 覺得我的數字有錯，去找國發會的數字， 06/05 19:16
→ bustinjieber: 開案量同理。 06/05 19:16
→ bustinjieber: 你的反駁根本為了反而反， 06/05 19:17
→ bustinjieber: 以前沒人提是影響不到， 06/05 19:17
→ bustinjieber: 不代表未來沒影響， 06/05 19:17
→ bustinjieber: 就跟最近的豪宅線一樣。 06/05 19:17
→ yiliang1107: 而且房地產市場優勢那段，早在幾個月前就在NV大說過 06/05 19:17
→ yiliang1107: 了XD 06/05 19:17
→ yiliang1107: 的推文底下就說過XD,板上都有紀錄啊 06/05 19:18
→ yiliang1107: 跟你見解一樣啊XDDDD 06/05 19:18
→ yiliang1107: 房地產的優勢在政策緊縮（稅制、限貸）之下 06/05 19:19
→ yiliang1107: 現在進場根本拉長十年後看IRR 未必好啊 06/05 19:20
→ yiliang1107: 那個時候我跟NV大瘋狂被圍剿啊XD 06/05 19:21
→ yiliang1107: 後來升息、現在央行要管制第二戶5-6成 06/05 19:21
→ yiliang1107: 我都早早就說了XDDDD 06/05 19:21
→ yiliang1107: 我只反駁你的戶數統計沒有意義，這點現在也是 06/05 19:22
→ yiliang1107: 因為我108年做過相同的事情，後來發現 06/05 19:22
→ yiliang1107: 沒意義根本就垃圾XD 06/05 19:22
→ yiliang1107: 國發會的資料能精準預測後面開案量嗎 06/05 19:24
→ Arashi0731: 我倒覺得雙北老屋很可怕，未來十年內會有超大型海溝地 06/05 19:24
→ Arashi0731: 震，雙北應該最少有5強的震度，估計要倒上千棟老房子 06/05 19:24
→ yiliang1107: 到底是誰為了反駁而反駁，你該思考看看XD 06/05 19:24
→ yiliang1107: 你上面一長串說我如何如何 ok啊，你告訴我 06/05 19:25
→ yiliang1107: 你是如何預判出到2040年的這一路開案量戶數 06/05 19:25
→ yiliang1107: 你其實算這波2022進場有腦在思考的 06/05 19:26
→ yiliang1107: 不會像板上最近幾個只能喊噴的 哈哈哈哈 06/05 19:27
→ yiliang1107: 但不要被數據給侷限了（認真建議） 06/05 19:28
→ yiliang1107: 你上次討論台北的時候就發現有這個現象 06/05 19:28
→ yiliang1107: 是工程師通病嗎？ 因為我以前也會XD 06/05 19:28
→ yiliang1107: 我是後來被人點醒的，是很感激他們啦 06/05 19:29
→ esheep: 目前趨勢上來看，台北都更只能靠大自然的力量了... 哀傷.. 06/05 19:59
→ esheep: . 06/05 19:59
推 bustinjieber: 我本業是商業管理&數據分析有關， 06/05 20:07
→ bustinjieber: 我不用精準預測開案量變化多少， 06/05 20:07
→ bustinjieber: 我只要知道大概時間點就好， 06/05 20:07
→ bustinjieber: 反轉點就是從‘’成長率放緩‘’逐漸開始， 06/05 20:07
→ bustinjieber: 直到兩者皆‘’負成長率‘’就是無法挽回了， 06/05 20:07
→ bustinjieber: 在這之前有時間就隨時做好準備。 06/05 20:07
→ bustinjieber: 一個數字各自解讀，舉例消費品： 06/05 20:07
→ bustinjieber: 在全台消費者成長率到極限甚至開始下修， 06/05 20:07
→ bustinjieber: 未來全台‘’銷售量‘’可預期就是下滑， 06/05 20:07
→ bustinjieber: 各家廠商能做的就是搶奪‘’市占率‘’， 06/05 20:07
→ bustinjieber: 家戶數=消費者 06/05 20:07
→ bustinjieber: 各縣市=各大通路 06/05 20:07
→ bustinjieber: 各建商=各大供應商 06/05 20:07
→ bustinjieber: 1. 整體消費者變少 06/05 20:07
→ bustinjieber: 各大通路的‘’來客數‘’肯定變少， 06/05 20:07
→ bustinjieber: 或許其中某些通路比較強， 06/05 20:07
→ bustinjieber: 可以擁有更多來客量‘’市場佔比‘’， 06/05 20:07
→ bustinjieber: 但是‘’不代表該通路銷售量會上漲‘’， 06/05 20:07
→ bustinjieber: 對於‘’總銷量數‘’來說更於事無補， 06/05 20:07
→ bustinjieber: 某些強勢通路或許活的比較久， 06/05 20:07
→ bustinjieber: 但是整體市場成長率衰退是顯而易見； 06/05 20:07
→ bustinjieber: 2. 各大供應商 06/05 20:07
→ bustinjieber: 在一個未來肯定下滑的市場／通路， 06/05 20:07
→ bustinjieber: 廠商當然會自己調節供貨跟庫存， 06/05 20:07
→ bustinjieber: 我沒說廠商會不管市場銷售亂供貨， 06/05 20:07
→ bustinjieber: 但是在減少供貨量的同時， 06/05 20:07
→ bustinjieber: 消費者的需求也是同步變少， 06/05 20:07
→ bustinjieber: 最後的平衡點終究會發生， 06/05 20:07
→ bustinjieber: 導致供過於求，原因如3.； 06/05 20:07
→ bustinjieber: 3. 產品的特性跟留存率 06/05 20:07
→ bustinjieber: 房屋不是快速消費品，而是超級慢流品， 06/05 20:07
→ bustinjieber: 在沒辦法創造利益的狀況下，（基本面） 06/05 20:07
→ bustinjieber: 你沒辦法創造消費者更多的需求， 06/05 20:07
→ bustinjieber: 因為房屋=資產，終究是要有基本面支撐， 06/05 20:07
→ bustinjieber: 自住沒問題，因為可以對沖居住成本， 06/05 20:07
→ bustinjieber: 但如果要上升到投資價值， 06/05 20:07
→ bustinjieber: 沒有足夠投報率的資產沒有持有的理由； 06/05 20:07
→ bustinjieber: 4. 資產的投報率 06/05 20:07
→ bustinjieber: 自住宅不是公司，獲利手段、變化有限， 06/05 20:07
→ bustinjieber: 在整體經濟上行的情況之下， 06/05 20:07
→ bustinjieber: 我敢說房地產‘’帳面價格‘’絕對不會崩盤， 06/05 20:07
→ bustinjieber: 房地產終究是反應經濟的果實， 06/05 20:07
→ bustinjieber: 但是投資效率就未必有其他標的好， 06/05 20:07
→ bustinjieber: 我一直在嘴股票比不上第一間自住房， 06/05 20:07
→ bustinjieber: 但未來這情況我會越來越不敢說。 06/05 20:07
推 NovaShin: J大也算是溫和的苦口婆心 06/05 20:14
→ yiliang1107: 奇怪你的論點跟我哪裡有差== 06/05 20:17
→ yiliang1107: 我只是說戶數當作依據很垃圾 06/05 20:17
→ yiliang1107: 我以前就是也算過，結果靠北建商們一直開案 06/05 20:18
→ yiliang1107: 後來發現根本不是主要因子，哪裡有問題？ 06/05 20:18
推 gothmog: 請問青埔是 蛋黃 蛋白 還是蛋殼 大家心裡總有答案 06/05 20:18
→ yiliang1107: 至於其他房市大方向，看法是雷同XD 06/05 20:19
→ yiliang1107: 早在幾個月前就提出，板上都有紀錄XD 06/05 20:20
推 fundme: 青埔會衝到90以上 不要不信邪 06/05 21:55
推 freekid: 的確是y大說的有理 06/06 10:57
