既然你們一直call我出來.那麼想聽. 那就講一下..XD 為啥當時不買岡山買橋頭. 想當年岡山我媽也有透天,岡山我熟的很,90%的羊肉店我全都吃過他的羊肉米粉!! 但不買岡山原因很多. 最大有兩個原因. 1.我買的時候他還是比高大和橋頭貴. 2.重劃區腹地太小外,台積電之前他就已經蓋掉幾塊.所以燃料太少!!! 那就算他吃到台積電,增值效應也會比較差. 我們賺錢是要漲得比其他地方多,而不是看到漲價就開心!! --------------------------------------------------------- 地理位置大家畫一下.我昨天晚上好像在某個群組有聊天隨便圈一圈. 基本上你把"現在開始會增加工作人口"的產業園區畫出來(既有的不要管她) 是不是就. 1.楠梓台積電 2.白埔 3.橋科. 加起來會增加小幾萬個工作機會. 然後會吸引3~5倍的人口,因為要包含其他周邊或是服務業或是相關行業和家人等. 這也是為啥在以前,我不買國道十號以北... 因為那時候這些產業園區都沒有,空蕩蕩的重劃區...XD 而現在是突然冒出這麼龐大的新興產業園區. 而且到現在進駐工作人口數量都還在很初期的初期!! 然後你再把重劃區畫出來. 為啥是重劃區. 因為這種主力炒作一定是建商,其次是政府. 你看過政府搭配建商炒老區域的嬤?.. 沒看台中烏日 水楠 屏東 嘉義 新竹 哪一個建商搭配政府是在炒老區域的. 反而最經典就是台中...XD 從炒烏日轉移到炒水楠....政府和建商是不是一搭一唱... 一個說開發建設計劃,一個炒作地價和房價. 阿政府丟錢建設下去他怎樣回本. 地方政府以前講過"除了台北",他有一半的錢要從不動產回本. 不相信自己打開主計處的資料,一樣一樣的細項慢慢看. 所以你懂得... 那這邊比較有規模的重劃區是哪幾個. 1.高大. 2.橋頭新市鎮和未來三期. 3.仁武 4.桃子園. 5.岡山大鵬九村. 6.而左營高鐵空地還不少,所以也算在裡面....算是發展到中後期的重劃區. 那好,第一的直覺. 你再地圖上把產業園區和重劃區用不同顏色圈起來. 然後你會買哪邊...XD ----------------------------------------------------- 再來一個很有趣的事情. 為啥橋頭到現在還是一片空地. 如果你有接觸到土地交易這一塊 你應該知道. 這邊土地一出來就被秒殺,除了極少數開天價那種. 而政府自己這邊的土地也都養著不太招標. 這個狀況很有趣,因為跟以前我不買國道十號,這邊是一片空地的狀況完全不一樣. 那時候是沒人敢開發. 而現在是.... 另外這邊原大地主是誰...恩..這個我點到就好,其它去看血觀音. 不過很有趣的. 高雄實驗中小學在哪? 另外頂級私校康橋在哪? 為啥在那邊?? 再加上為啥開發了新市鎮三期. 我只能講,地方政府多事情不能做,都是中央才可以做的. 但是...地方性開發麻.... 地方政府有很強的支配主導能力. 而為啥這樣發展...這邊也是點到為止..XD 所以呢..... 為啥我一開始買橋頭原因不就很明朗. 但是我應該在買了之後一兩個月內有說. 橋頭新市鎮和高雄大學的價格不會拉開. 至少在很大概率內,你們這些投資盤包含置產的,大多數人把房子賣掉前. 不會拉多開... 因此兩邊都是,哪邊便宜買哪邊... 畢竟那時候橋頭價格衝得有點誇張....我都灰去了. 你們偷看我的FB照片,自己分析這是哪一個建案. 然後自己去把她買到暴漲,我都不知道該說甚麼. 市場最重要的東西叫做"價格"....其次才是甚麼利多還是開發還是OOXX. 價差拉大後,這個價差力量會淹沒非常多的東西. 不存在這邊一坪100萬,那邊一坪10萬這種詭異狀況. 一百萬的會把十萬的給拉起來. 反過來十萬的會把一百萬的漲幅給拉住. 這就是市場. 因為實際最底層買房子的人,他們會比價. 比價包含環境,交通時間,和價格. 最後取一個平衡點. 當某一邊代價太高,他們就會往旁邊跑...=>(如果有時間差,就產生補漲效應.) 只要交易多了,價格和條件就會趨於一個綜合穩定的狀態. 因此有時候討論台積電.並不會討論到底有沒有台積電高層會住美術館. 而是,那美術館,左營高鐵,高雄大學,他們價差應該在多少會比較穩定. 講白一點,也有在高雄新興區做小本生意的. 1x年前把老透天賣掉跑去橋頭新市鎮買新屋住的...那時候我可不買國道十號以北.. 買的原因是,因為那時候那邊新屋很便宜阿.. 他覺得他承擔交通成本ok..反正他的生意很涼. 那你要說甚麼? 但是你看,有市區工作的人去買橋頭,但為啥他還是很便宜. 因為...巨觀去看,他沒有強力支撐,而重劃區面積很大. 所以建商可能偶爾推一塊打打底,其他就丟著不敢多推. 也不會砸錢砸廣告下去炒作. 不過就算是這樣,橋頭其實價格還是有漲,因為市區漲了,他太便宜還是會被往上帶. 就像最早的鳳凰會,和後來的全民萬歲等等,你還是可以看到價格往上漲. 並且如果你單論漲幅比例,也沒多低.. 只是他和市區的價差還是很大!! 那個價差就反映了他的其他條件和交通成本. 直到台積電下去.. 你就看到現在建商正常物件(非甚麼太小地基,奇怪位置,或是景觀宅,豪華品牌) 橋頭高大都要賣4x... 而市區...有些比較瑕疵的建案,才賣3x. 前兩天我國中同學才問我三民區3x的預售屋可不可以買. 疑.....XD 台積電的人才去沒多少,其他產業園區的人都沒看到毛. 學校還沒蓋好還沒開學. 商業投資也還沒進去. 價格怎麼就... 對... 價格變化你要優先關注炒作. 炒作會讓價格走在本質的前面. 等你看到本質上去後. 後面的"價格比其他地方拉抬效應"就剩一點點了. 所以炒作很重要,你要隨時盯著炒作. 而你的切入點,就要注意炒作. 而不是在那邊等本質. 也不是在那邊自我感覺良好!! -------------------------------------------------------- 至於最後. 我講過,預售屋就是要戒慎恐懼. 沒事我基本上都還是玩中古屋為主. 為啥. 因為預售屋很容易吸引大量投資盤. 他的屬性太適合投資盤. 反而你租屋住了10年存了不少錢,本來想說要買房慢慢看. 結果突然被房東趕出來,因為他要賣房子還是幹嘛.. 你急著要買房子要住. 你會買預售屋嗎...XD 你存到錢了要搬出家裡以免媽媽碎碎念. 或是婆媳問題吵得很兇. 你會買預售屋嗎? 所以有很多自住買盤並不會去買預售屋. 更不用說,因為預售屋大多都比成屋貴. 而你今天,下大雨你家漏水你很煩,你想要換屋然後一定要住新屋. 一間4年後蓋好的預售屋1500萬. 一間剛蓋好正在交屋的成屋1200萬. 你買哪個? 當然買成屋阿... 那...那.... 那預售屋誰愛買? 我們投資客嚕. 你有中古屋想要賣還沒賣掉,然後又想擴大投資. 這時候你還會卡貸款第三間第四間,或是資金還沒出來. 然後看到"阿台積電下了,我這個月必須買到房子" 那怎麼辦? 買預售屋阿....XD 買了之後中古屋繼續慢慢賣... 不要想不開中古屋賣掉後又去多買兩間預售屋. 結果過不了戶就好. 以及預售屋的槓桿很高,不用繳利息. 所以投資盤很愛. 至於代銷跟你說這棟都是自住在買的. 你他媽會信喔..XD 我買賣中古屋都演過,出社會的年輕人,新婚夫妻,夫妻帶小孩要換屋,離婚要找地方住. 對阿,我演過很多戲的拉...而且有不少時候是跟仲介串好的. 一切都只是為了交易順利. 所以你是第一天出社會喔..XD 然後呢... 因為預售屋湧入大量投資買盤. 而這些投資買盤的算盤每個人打得都不一樣. 並不是每個投資盤都要玩長期,或是中期. 也很多想要衝一波就跑. 另外投資盤的思維也差很大. 因為是投資,不是自住,所以思維統一性很低. 所以買的時候建商炒作有效,話題夠強大,大家蜂擁的去買ok. 但是賣的時候,各種千奇百怪的狀況都會產生外. 投資除了置產型態,其他絕大多數,都是要把房子賣掉. 因此如果今天還在漲價漲到所有人都心慌慌狀態. 那ok...投資賣盤會很有限. 但是..一個預售屋3~5年,一路交易熱3~5年!?!?!!? 這還是指一熱你就衝去買,例如2020衝去買....就像我買白天鵝的時間點..買26.x.. (我買某一間橋頭和買白天鵝的代銷是同一個..XD...我就說那時候我是去逛街不小心手滑 否則我本來是預定另外一間的VIP...但那一棟比較晚開賣) 如果你不是2020衝去買... 那是不是很容易交屋的時候遇到冷盤. 阿這個狀況我以前玩大悅也是典型..XD 而遇到冷盤會怎樣 啊你看現在會怎樣..XD 是不是一堆神經緊張的投資盤會亂拋. 或是一堆想要轉投資的也會先跑. 不過這次滿有趣的... 一發平轉,隔天就白埔台積電消息......這也他媽太準了....你要不要多賣幾棟.. 我昨天一看到白埔的消息,就一直在笑.... 你他媽不動產8zz~~ 對喔,8zz哪時候要把美債和房子賣掉阿...阿阿阿阿阿~~~ 那...建商在賣4x,而投資盤神經緊張的在平轉. 就會壓制到價格. 如果量不大. 那就是自住盤在成屋後開始洗... 把這些投資盤洗掉....之後價格就會回穩. 但如果供給量很大,那就會洗很久. 典型就是竹南大浦. 你看現在竹南大浦價格是不是跟當時新屋的價格已經差很大了. 但是他當初在洗那一票投資盤的時候,洗的鬼哭狼嚎////XD 主因就是量大+投資盤太多...所以要洗很久. 但只要洗乾淨,他價格就會跳到他該有的水平!! 這就是預售屋如果你做短就要面臨的問題. 我當時大悅在紅單結束進入預售屋後.預售屋完全轉不動. 然後進入成屋後開始賣,一開始一棟賺一台機車,到後面才賺到國產車. 幹,我以前在講從紅單到成屋,賣房子的故事你們都沒在聽齁. 大家都只討論怎麼買和建商賣多少. 你們都很少討論怎樣賣和賣了賺多少錢... 做投資你想的是買?.... 那是收藏家和富豪才只想買. 做投資的第一秒,你就是想著賣好嗎... 因此冷盤就會遇到. 建商價格和投資盤轉賣價有很大的價差. 外加神經緊張的很容易平轉的問題. 當然你進去的早,你的買價會比其他神經緊張的投資盤低. 那...除非你也神經緊張跟他們比多殺多...你確實會很快賣掉..XD..因為你便宜. 不然..你大概就是...之後轉貸可以多貸一些,畢竟交易價格怎樣都比你買價高. 但要等到整個區域反映出價格. 只有兩個狀況. 1.時間拉長,等到自住盤把神經緊張的投資盤洗乾淨..但這個時間是年為單位. 2.下一次大漲波. 所以買預售屋,通常賣點有幾個. 1.以前可以轉的時候....買了價格拉上去就轉賣,例如我白天鵝就是這樣快速轉手. 2.買了交屋了等到更下一次大漲噴出去再賣.. 3.如果一直沒遇到大漲,就是耐心等投資盤都洗乾淨才賣. 不過橋頭這個是追整個產業發展和地方開發. 這時間會很久很久. 這邊產業園區所有工作人口進駐你們覺得要多久? 要好多好多年嘞. 而商業開發也是等人口到一個數字才開發. 而商業開發會吸引更多人過來住. 所以這一個一個堆疊是需要很多時間的. 你蓋一個百貨公司也要幾年. 因此這個就不是思考預售屋. 並且買預售屋是我個人財務規劃的問題... 如果當時中古屋有快速轉手掉,我更大概率是直接買中古屋. 但無論怎樣,這是追區域發展. 所以我應該一直講,我這兩棟買下去就是至少放10年. 中間愛恨鳩葛都不關我得事情. 反正我可以一直轉貸增貸. 畢竟,這邊量小..所以神經緊張的投資盤總數量有限. (你把重複廣告給刪除你就會知道其實量不多.. 跟2016比差太多了,2016的投資盤殺出才是真的超大量 我大悅就是撞到那一波...) (不過幹...這居然是十年前的事情...時間怎麼過那麼快) 而量小的特性就是. 市場就不看這些小量的投資盤殺出. 市場看建商. 因為你殺出量跟建商要賣的成交量差太大了. 那依然是建商支配狀態. 而建商賣價看土地. 地價只要往上,建商無論怎樣就只會往上賣. 而只要建商往上賣. 管你現在投資盤殺多少... 例如你賠錢賣20好了.....要死了要死了. 但建商繼續往上拉45 50 55. 你知道會怎樣嗎? 那就是銀行鑑價就會是45 50 55..!!! 那我養著10年轉貸增貸,看的是甚麼. 45 50 55.. (喔好啦後面就是中古屋,所以-5好了...) 誰管你幾個神經緊張的賣20...XD 而十年後,價格又不是今天的價格. 那可能已經到6x 7x去了. 那時候你10年屋賣多少? 新屋65,你10年屋賣個50是不是ok拉. 所以區域發展放長線就是這樣. 中間爽爽的搭建商的車去做轉貸增貸. 後面賣的時候也不用管新一波的投資盤恐慌. 因為那時候恐慌可能是建商拉到70,然後一堆恐慌的賣60~65... 但你中古屋只要賣50...影響有限. 大不了你就在等下一次大漲的中後段再拋就好... ---------------------------------------------------------------- 所以... 你看有經驗的投資客. 永遠都在跟你講"賣" 沒再跟你講買!! 買的時間點是為了賣!! 但重點永遠都是在"賣" 菜鳥才會整天只想買. 因此,玩預售屋為啥我戒慎恐懼. 因為賣會撞到一些特有的狀況. 那你買預售屋的時候. 你就要規劃好你的賣要閃過這些狀況. 而不是你只顧著買不想賣. 然後買再不好的時間. 又賣在錯誤的時間. 穩賺的不動產都會被你玩成虧錢...XD 因為你他媽買賣時間都超精準的挑在最爛的時候... 超準的...XD 但是你有沒有發現. 如果你是個投資菜鳥. 人家怎樣你就怎樣. 是不是就很容易陷入這種超準的狀態. 我買了橋頭,之後一股狂熱,建商瘋狂加價. 然後你看到大家都買了,大家討論的很興奮,才跟過去買. 結果買在建商把價格拉的老高後...而且還比高雄大學高的點上. 之後進入冷盤,一大堆魯蛇整天在那邊恐恐恐~~ 然後一堆投資盤在那邊想,早知道我把錢拿去買股票OOXX. 或是撞到阿龍限制貸款,你過不了戶,只好用高額成本去擠出資金(例如借錢)過戶. 之後大家一窩蜂又擠著要拋. 然後進入多殺多狀況.... 結果人家買價比你低,所以她平轉賣的比你低... 你又很難賣掛在那邊. 好不容易輪到你賣掉了.. 結果他媽你是神經緊張投資盤的尾聲... 你賣掉沒多久,投資盤就洗乾淨了. 之後隨著建商繼續拉價. 整個區域所有物件價格有往上爬. 然後你他媽做到虧錢!!!! 這就是很多搞不清楚狀況的人玩預售屋的問題. 你根本完全沒在打算盤. 你只是人云亦云,你只是盲目的跟著走. ------------------------------------------------- 另外看一個人到底投資能耐有多少. 就是看他講他賣的故事就知道了. 一堆老輸,自己沒賣過幾次房子.. 整天吹買...XD 目的只是要招會員,只要是賺學費. 只是要賺介紹費,只是建商搭配的行銷者... 那個老投資客看他講兩句就知道這家活沒有經驗. 但是一堆菜鳥看得很開心...XD 然後你們就一直買買買買. 然後亂賣..XD 有沒有想過我講過禿鷹. 禿鷹就是吃你們屍體的!! 就像竹南大浦當初災難的時候,我也想去吃14w/p. 但是後來說最低只能吃到16.xw/p...我就算了. 因為我覺得我20就要賣,畢竟離我家有點遠不做長. 但是16的話扣掉交易成本利潤太低..還跑那麼遠...沒意義. 最後關於掛四. 我建議你們,很多事情不要自己埋著頭幻想. 你為啥不去問個5~10個不同銀行做個金的專員呢? 為什麼這種事情你們要用幻想的不直接去問專員呢? 為什麼呢?我實在搞不懂? 不過最近農會房貸好像還沒解開. 這一塊實在是齁~~~ 好啦我還是少講點好了. 雖然現在應該不會再有甚麼人盯著我的FB. 但是寫在這邊應該還是會被甚麼人看到. 馬的你們那些人看我的文章幹嘛...我又不是投資老師,還是浮出水面的YT... 我還是繼續去備賽1月的富邦馬好了. 目標把zone2速度練到5:30,然後用zone2去跑全馬. 我意志力太薄弱,不想用zone3去跑.....那樣會很累. 不過我還是煩惱肌耐力問題. 我感覺障礙不是在心肺和代謝方面. 而是在肌耐力!!! -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.35.187.97 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1788331060.A.32E.html ※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 09/02/2026 14:41:29 要去跑步.紀錄上傳運動部了.. ※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 09/02/2026 14:54:33 那邊都是吃產業園區就夠飽了 你直接參考其他台積電園區. 尤其他有新光三越!! 並且屬於既有市區. 以前你還要思考它的定位. 現在不用. 這些區域都是這些產業園區的住宅區配套. 然後等他們商業和機能擴大發展後. 就會在磁吸更多人過來. 但是根源會是以產業園區的配套住宅區為主體.. 高鐵本身影響其實很有限. 如果高鐵那麼強. 那2x年來,他早就被蓋滿並且炒的老高. 所以高鐵有沒有延伸到火車站. 對這邊負面影響影響並不大... 也就是政的方向影響很有限,那他延伸後負面影響就更小. 至於捷運紫線. 恩.... 那個不用管他. 那個是拿來增加土地容積率用的. 增加容積率 => 地價上升 => 政府自償(包含政府手上土地價格和土增稅和更多房屋稅) 但是對於炒作效應實在有限,外加本來就有紅線和鐵路. 你是地主才會在乎捷運有沒有經過你的土地,有沒有吃到容積獎勵. 住宅更要注意是商業開發的步調. 這個會吸引"自住"的基層買盤,也會加速投資盤被洗掉的速度. 而當整個區域發展到一個程度. 例如左營高鐵這樣. 那他以後對投資盤殺出的效應就會減弱. 投資盤殺出效應最強會在重劃區發展初期. 典型依然是竹南大浦,是不是殺最慘在他的初期. 所以這也是追新的重劃區. 你一開始就要打好的算盤. 不要去撞這個殺出潮!! 這殺出潮我講過很多很多次了. 不要去撞他!! ※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 09/02/2026 15:12:02