[新聞] 人口非關鍵！從青埔15座商場反思淡海發展

作者a5292710 (ㄎㄎ)

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標題[新聞] 人口非關鍵！從青埔15座商場反思淡海發展

時間Wed Dec 17 18:45:21 2025

連結：https://news.housefun.com.tw/news/article/amp/297372478612.html 內文：好房網News記者林和謙／新北報導從桃園青埔15座商場反思新北淡海新市鎮的發展，或許能突破盲點！新北市議員陳偉杰長期關注淡水發展，他說，自己經常被問到一個問題，「淡海新市鎮人口規模已不小，為什麼市場與大型商場卻始終難以到位」？要回答這個問題，其實可以從桃園青埔的發展模式得到很清楚的對照。陳偉杰表示，桃園青埔目前常住人口約5萬人，卻能支撐上看15座商場與購物中心，關鍵從來不在「當地人口夠不夠多」，而在於青埔從一開始就不是以「只服務在地人」作為商業定位。不論是華泰名品城、大江購物中心，或近期進駐的大全聯「社區型百貨」，其核心邏輯都是鎖定外地觀光客、雙北與新竹移入人口，甚至是頻繁往返海外的「空中飛人」。青埔的商業量體，本質上是建立在「跨區域消費」與「目的型消費」之上，而非單純的生活補給。從桃園青埔15座商場反思新北淡海新市鎮的發展，能突破盲點！新北市議員陳偉杰從桃園青埔的發展模式，去做對照解析。反觀淡海新市鎮，近年來人口持續移入，住宅量體快速成形，但整體商業與民生機能卻仍停留在「等待人口成熟」的被動思維。陳偉杰指出，尤其在最基礎的民生層面，淡海至今仍缺乏一座現代化公有市場，許多居民必須回到舊市區或鄰近行政區採買，這不只是生活不便，更反映出規劃思維仍停留在「先住再說」，而非「同步打造生活場景」。更值得深思的是，淡海其實並不缺乏發展商業的條件；陳偉杰說，淡江大橋未來通車後，將直接改變北台灣西側交通動線；淡海輕軌系統已逐步累積運量，淡海具備成為北北基桃休閒節點的潛力。然而，至今我們對淡海商業定位的想像，仍多半停留在「滿足在地居民需求」，卻很少跳脫框架，去思考淡海是否能像青埔一樣，成為吸引外來人流的消費目的地。陳偉杰分析，青埔的經驗清楚告訴我們，商場之所以能存活，靠的不是單一社區的人口，而是交通可達性、區域定位與清楚的商業角色分工；華泰名品城是觀光型、A19是轉運與生活型，大江購屋中心則是家庭休閒型，各自服務不同族群，彼此並非零和競爭。反觀淡海新市鎮，目前既沒有一座具規模的現代化市場作為生活核心，也缺乏一個明確的商業旗艦，能讓外地民眾「為了淡海而來」。陳偉杰認為，淡海新市鎮當前最大的問題，不是「人口不夠」，而是缺乏清楚的發展格局與決策魄力。如果只用傳統思維，等人口自然成熟、等投資人自行上門，那淡海永遠只能是一個大型住宅區，而不會是一個真正完整的城市節點。淡海新市鎮是否要進入下一個發展階段，取決於新北市府是否願意跳脫保守思維，用更大的尺度重新定位淡海的角色。市場不是配角，商場也不是附屬品，而是形塑生活、吸引人流、創造就業的關鍵引擎。現在需要的，不是再多一點觀望，而是清楚的方向、整合的規劃，以及敢於拍板的決心，唯有如此，淡海才能真正從「新市鎮」走向「旗艦城」。心得：淡海新市鎮人口規模已不小，整個淡水區人口也有20萬人以上，問題出在哪呢？？？ -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 42.72.7.6 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1765968325.A.978.html

推 antis: 接著看，看海水退去誰沒穿褲子 12/17 18:56

推 Allyssa: 交通的問題，淡水就睡城，不會有外地人特別去那個區域的 12/17 18:57

→ Allyssa: 賣場 12/17 18:57

→ Allyssa: 就跟三峽也不可能開百貨公司一樣 12/17 18:57

→ Allyssa: 青埔是一個交通hub 12/17 18:57

→ Allyssa: 就跟台北車站一樣有一堆人住在台北車站旁邊嗎？沒有啊 12/17 18:58

→ Allyssa: 但是台北車站往來旅客就是非常的多 12/17 18:58

→ Allyssa: 為什麼拿交通hub跟純住宅區比？ 12/17 18:59

推 sdbb: @Allyssa 推 12/17 19:00

→ kusomanfcu: 二樓正確 12/17 19:00

推 backpacker18: 淡水20萬人還搞到影城倒掉 12/17 19:01

→ backpacker18: 厲害了 12/17 19:01

推 briareus: 淡水人不會自己集資蓋15座商場一方面可繁榮淡水本地就 12/17 19:01

→ briareus: 業，一方面人人都能大賺外地來的商場消費財多好 12/17 19:01

推 f860506: 就交通的問題啦青埔一條高速公路兩條軌道離機場進又 12/17 19:02

→ f860506: 在桃園/中壢中間 12/17 19:02

→ kinmengon: 蓋座高鐵站啊 12/17 19:18

推 supeedada123: 一個住社會頂層一個住移工怎麼撐 12/17 19:24

推 reko3703: 大巨蛋如果在淡海板橋土城準備變鄉下 12/17 19:27

推 sdbb: 板橋三鐵共構且是行政中心 12/17 19:32

→ sdbb: 土城有司法機關 12/17 19:33

推 coonash: 蛤？我覺得交通其次耶，主要是雙北太多商圈可以選擇，淡 12/17 19:40

→ coonash: 海就是末順位。桃園除了青埔，沒什麼選擇可以去 12/17 19:40

→ coonash: 我老家在桃園藝文，上週末一堆親戚跑來華泰吃godiva的霜 12/17 19:44

→ coonash: 淇淋，就是因為桃園沒其他地方可以悠哉吃逛 12/17 19:44

推 quiet93: 桃園藝文到林口a9也很近阿 12/17 19:53

推 panzerbug: 桃園人生活貧乏，沒地方去 12/17 19:53

推 quiet93: 桃園有山有海，怎麼會沒地方去啦 12/17 19:54

→ tyl73939133: 應該是精神匱乏而已但偶爾去青埔吃點東西還行比不 12/17 19:59

→ tyl73939133: 上台北但也能耗好幾個小時 12/17 19:59

噓 Moneytaker: 青埔往北往東往西往南有什麼，淡水往北往西往南有什 12/17 20:34

→ Moneytaker: 麼？ 12/17 20:34

推 YouGot5566: 青埔有15座商場？是把全聯也算進去嗎 12/17 20:36

→ YouGot5566: 比信義區還屌啊 12/17 20:36

推 ppnow: 以前就講了，青埔的優勢是全台唯一，淡海的優勢別人也有 12/17 20:43

推 kcy05785: 這篇在群組被抓到是記者在唬爛…. 12/17 20:44

→ kcy05785: 算了，反正開心最重要 12/17 20:44

推 murasei: 大巨蛋蓋在淡海板橋不會變鄉下只有大巨蛋會變蚊子館 12/17 20:47

→ murasei: 廢話一堆就是淡海位置不好蓋什麼都不會有人去 12/17 20:49

推 chouvincent: 華泰真的蠻好買的 12/17 21:03

推 Edaw: 廢話一堆說白了就是交通的差異 12/17 21:11

推 wayne490: 青埔 12/17 21:20

推 wayne490: 能那麼屌,都要感謝下面打工都市,呵 12/17 21:21

→ ethanNTP: 可以問唬爛的點是什麼嗎XD 看起來就是轉述議員的內容( 12/17 21:21

→ ethanNTP: 還是其實議員分析不到位？ 12/17 21:21

推 xx20433: 青埔影城也倒一間 12/17 21:33

推 NodeWay: 淡海優勢不是只有便宜嗎重劃範圍很大還可以便宜很久 12/17 21:36

→ NodeWay: 氣候交通就業醫療機能娛樂都不太行 12/17 21:37

推 NodeWay: 青埔倒的那個根本不是影城阿就家庭劇院等級而已 12/17 21:39

推 satousei: 吃godiva去三井就好 12/17 21:58

推 Dontco: 酸民越酸越噴的鄉下這告訴我們跟酸民反著做就賺了 12/17 22:01

推 jackred: 講跟寫了一堆，要怎麼做怎沒看到 12/17 22:55

推 RaiGend0519: 也算合理 12/17 23:08

→ RaiGend0519: 隔壁台中也是吃整個南苗中彰投的人 12/17 23:08

→ wahaha888: 青埔是交通中心，淡水位置在邊陲，有什麼東西是一定要 12/17 23:14

→ wahaha888: 去淡水買？觀光客去淡水就吃吃喝喝，誰去淡水大採購？ 12/17 23:14

推 NodeWay: 淡水跟淡海還是差滿多的淡海只有輕軌 12/17 23:24

→ NodeWay: 那個條件我也很難想像如果變貴還有誰會感興趣 12/17 23:25

→ NodeWay: 所以靠低價一直吸人口進去但始終就是保持那樣 12/17 23:25

→ NodeWay: 要搞商業活動就不可能只靠在地必須是很多人都方便去的 12/17 23:26

→ avgirl: ....淡海淡水真的套牢極多人 12/17 23:43

→ avgirl: 疫情前就很多人入場阿，那時好入手便宜，但沒想到過好幾年 12/17 23:44

→ avgirl: 大同小異，差別在被洗到淡水的人更多，要忍受早出晚歸 12/17 23:45

→ avgirl: 塞車塞到爽 12/17 23:45

→ avgirl: 房價也沒大幅增長，後面的人看到交通塞成這樣也不想搬來 12/17 23:46

推 sammy5062: 青埔很多上飛機前的旅客，都會順道去逛 12/17 23:47

→ avgirl: 客觀因素來說青埔的地理位置和發展性>>>>淡水那邊 12/17 23:47

→ sammy5062: 只是住青埔，也沒有雙北老公寓省錢就是… 12/17 23:48

→ avgirl: 通常那時很多人都在青埔和淡水二選一的情況考量 12/17 23:48

→ sammy5062: 不知道基隆郊區跟淡海誰比較有優勢XD 12/17 23:49

→ avgirl: 看者青埔上漲空間速度，淡水一攤死水或者愛漲不漲 12/17 23:49

→ avgirl: 選擇真的比努力重要.... 12/17 23:49

→ sammy5062: 青埔和淡水價格差很多吧...... 12/17 23:49

→ avgirl: 簡單化因素好了，光是淡水在邊陲位置和青埔可通南北 12/17 23:51

→ avgirl: 發展性那些就差很多了 12/17 23:51

→ avgirl: 青埔現在的價位又不是一下就這麼高，上漲速度比淡水快多了 12/17 23:51

→ avgirl: 對了，青埔還是很套的只是套的價格不同 12/17 23:52

推 NodeWay: 青埔比淡海還晚開始青埔2字頭開始淡海最早1字頭 12/17 23:53

→ NodeWay: 後來就是一路越差越遠了其實一度兩者有持平過 12/17 23:53

→ NodeWay: 很久沒關心淡海了當初是在吵2字頭買青埔誰要買淡海 12/17 23:54

→ NodeWay: 真是不勝唏噓 12/17 23:54

→ NodeWay: 淡海先是被同期的林口跟三峽海放 12/17 23:54

→ NodeWay: 後來也被青埔海放甚至A7 A10都超越淡海了 12/17 23:55

→ NodeWay: 不過現在跟他同價位的對手缺點都更明顯終於可以一戰 12/17 23:56

推 sammy5062: 基隆嗎？ 12/18 00:05

推 tcc1210: 時間都浪費在通勤了誰還有空下班去消費 12/18 00:11

推 Wii9453: 就太遠了啊青埔可吸收雙北桃園中壢新竹人口去消費，「淡 12/18 00:41

→ Wii9453: 海」只能吸引被雙北洗出來的人晚上通勤回去睡覺 12/18 00:41

→ a765432112: 這咖算了吧，停水最後兩天才出來關心作秀 12/18 08:39

推 nippleking: 地理位置差異造成的影響 12/18 09:20

推 panzerbug: 看完中壢蛋的可行性報告，統計桃園的百貨賣場，南桃真 12/18 09:22

→ panzerbug: 的很無聊 12/18 09:22

→ panzerbug: 只有大江，華泰（含）置地，sogo、八德置地，桃園真的 12/18 09:24

→ panzerbug: 沒啥地方可以逛 12/18 09:24

→ panzerbug: 不去青埔大江就沒地方了，想樣的電影院也只有這兩處 12/18 09:25

推 nippleking: 未來中壢舊市區只會更多台灣人遷移青埔 12/18 09:32

→ nippleking: 因為那邊會變成東南亞區 12/18 09:32

→ nippleking: 青埔成長期才正要開始 12/18 09:34

→ coonash: 大巨蛋可行性報告很有意思，鄭市長弄的桃知道商場和中壢 12/18 09:54

→ coonash: 大時鐘直接被忽略，笑死，真的很懂，春日路佳瑪反而有列 12/18 09:54

推 yusukis: 淡水外來客超多吧，是淡水到淡海新市鎮之間沒辦法連貫才 12/18 10:43

→ yusukis: 沒有綜效出來 12/18 10:43

推 uorol: 大江購屋中心 12/18 11:28

推 piliwu: 青埔也被酸睡城啊 12/18 12:18

推 supeedada123: 一堆歐美客選擇在青埔定居不是沒原因 12/18 12:18

→ ohya111326: 青埔有高鐵交通方便淡海....交通無解 12/18 12:39

推 panzerbug: 大時鐘那個停車場超爛XDD但假日也沒位子，A23通車應該 12/18 12:58

→ panzerbug: 會再提高青埔賣場的生意 12/18 12:58

推 sammy5062: 其實淡水也蠻多香港人的 12/18 13:10

推 sammy5062: 中壢舊市區跟青埔一坪價差至少20萬，要怎麼牽過去 12/18 13:13

推 panzerbug: 如果沒通勤三北的桃園買家，青埔CP值不高 12/18 13:23

→ panzerbug: 但南桃的重畫區圍繞舊市區，人的確是往外圍移住A20 A2 12/18 13:25

→ panzerbug: 1 泰豐中運段 12/18 13:25

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