[閒聊] 少子化未來有可能變成透天漲、大樓跌嗎?

作者lycmse55 (66)

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標題[閒聊] 少子化未來有可能變成透天漲、大樓跌嗎?

時間Tue Sep 15 10:44:10 2026

未來台灣人口持續下降是事實，那房市會不會變成不是全面跌，而是變成透天漲、大樓跌？原因大概是現在大樓一直蓋，但"市區、近郊"的透天只會越來越少。土地越少 --> 越貴 --> 建商越不可能拿來蓋透天，所以現有透天反而可能越來越稀有。而且透天最大的差別是「土地持分高」。就算房子老了，至少還有一整塊土地，未來還能整修、重建。反過來說，老大樓、公寓土地持分少，屋齡一高又有電梯、停車、管線、管理等問題，住戶也越來越少，還得一直跟附近新大樓競爭。到時候可能變成位置好的透天、土地型住宅繼續漲；新大樓靠地段撐住；一般中古大樓長期盤整；沒電梯、沒車位、位置又差、難都更的老公寓持續跌。甚至同一區可能出現： 30 年透天從 1800 萬漲到 3000 萬，旁邊 30 年大樓卻從 1200 萬跌到 900 萬。不知道大家覺得這種情況有沒有可能？反而覺得未來真正稀缺的，可能已不是房子本身，而是有自己土地、能停車、能重建，而且離市區不遠的房子這應該也是不少首購/換屋族在 "市區中古大樓 & 近郊透天"中的掙扎原因? -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 60.251.231.175 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1789440252.A.4B3.html

推 jeffsu: 完全相反的推論所有數據都顯示大樓產品持續漲透天持續跌 09/15 10:46

會不會是因為現在拿來比較的透天都只能在超遠的地方或是因為透天都偏大坪數，所以單價下跌，但總價依然高掛 ※ 編輯: lycmse55 (60.251.231.175 臺灣), 09/15/2026 10:48:04

推 metam: 不可能。邏輯打架，大樓都買不起，還買透天。 09/15 10:47

m型化社會，路上豪車越來越豪，平民車還是平民車現在看起來是大樓買不起透天更買不起但依造部分人的看法很多地區真的是供過於求我當然知道現況，那就不用拿出來聊聊了XDDD 現在好奇的是，倘若過了十年、二十年呢? ※ 編輯: lycmse55 (60.251.231.175 臺灣), 09/15/2026 10:50:39

→ metam: 透天是三代同堂產品，但已不符合高齡化跟現代社會，這是基 09/15 10:48

→ metam: 本認知。 09/15 10:48

推 blargelp: 你都知道土地稀缺了精華區哪來的土地蓋透天… 09/15 10:54

→ blargelp: 啊非精華區的話那就是沒有人要去才會非精華怎麼漲？ 09/15 10:55

推 people01: 未來一家2口，應該不會想住透天 09/15 10:57

推 chimouse: 我懂原PO想表達的…但房版近幾年已無有遠見的人了 09/15 10:58

→ chimouse: 你問不到有意義的討論的高手都跑了 09/15 10:59

→ chimouse: 多數人還是跟風，你若認為對的就做吧 09/15 11:00

推 dophin332: 電梯透天才會漲 09/15 11:00

→ dophin332: 最好還要能收包裹 09/15 11:00

→ sfking: 都沒人想爬樓梯了還透天，整天在家爬上爬下不累嗎，至於 09/15 11:00

→ sfking: 如果是單層40坪以上的透天，這應該也不是主流產品吧 09/15 11:00

推 jeffsu: https://i.mopix.cc/cIAdL2.jpg 09/15 11:01

→ jeffsu: 而且漲幅越久拉越開 09/15 11:01

推 bob14: 位置一樣如果住的面積夠 900 vs 3000 自住我選900的 09/15 11:01

推 F1239810: 如果是同一個區域我覺得會! 不同區域就很難比較。但... 09/15 11:01

→ F1239810: 銀行鑑價卻很反直覺，透天貸款成數低，可能銀行很難掌 09/15 11:01

→ F1239810: 握透天厝的行情吧，所以保守。 09/15 11:01

→ dophin332: 你都說是m型化了保養個電梯不為過吧 09/15 11:02

→ dophin332: 但是自己保養那麼多煩都煩死了還有水塔要處理 09/15 11:03

→ dophin332: 為什麼不直接買一個超大平面的大樓 09/15 11:03

→ dophin332: 全部都有人幫你處理好好的 09/15 11:04

→ dophin332: 覺得坪數不夠的直接去買個200p大樓就好了 09/15 11:04

推 jeffsu: 長期趨勢大樓漲3倍透天只漲兩倍別跟趨勢作對我自己也 09/15 11:04

→ jeffsu: 有透天產品20年下來就是漲輸我其他大樓 09/15 11:04

推 heyp: 未來就是土地值錢透天才跟著值錢 09/15 11:06

→ heyp: 大樓老舊沒其他住戶能再一起分擔修繕 09/15 11:07

→ heyp: 這觀念對但要看到20-30年不能說錯 09/15 11:07

推 OhtaniHR: 0，連鄉下地方也越來越多大樓，鄉下地方的老透天加整修 09/15 11:08

→ OhtaniHR: 價格很多都遠比新大樓便宜 09/15 11:08

→ heyp: 樓主應該直接說未來有土地>>>建物就好了XDD 09/15 11:08

推 dophin332: 最重要的是少子化啦到底哪有那麼多人要住透天 09/15 11:09

→ OhtaniHR: 如果要討論30年後，少子化就是大家都賣不掉，透天優勢只 09/15 11:09

→ OhtaniHR: 有拆的時候你地比較多 09/15 11:09

→ dophin332: 最後每個獨居老人一棟住一樓是嗎 09/15 11:09

→ dophin332: 少子化小坪數的大樓賣得掉啊 09/15 11:09

→ dophin332: 反而是透天賣不掉啊 09/15 11:10

→ OhtaniHR: 如果要用3.40年後都必須拆掉那確實不能說你錯，但我覺得 09/15 11:10

→ OhtaniHR: 這也不叫透天漲 09/15 11:10

→ dophin332: 大樓哪有40年就拆的啦 ,大樓到60年啦 09/15 11:11

→ dophin332: 上次親戚一個台南透天地震垮一半.透天真的都要自己修 09/15 11:13

推 jeffsu: 我反而覺得50年後會有其他產品取代大樓透天至於是啥跟我 09/15 11:14

→ jeffsu: 無關因為已經入土了但這幾年趨勢就是透天比較不會漲因 09/15 11:14

→ jeffsu: 為透天總價高單坪被殺更兇 09/15 11:14

推 dophin332: 透天就是買土地送建物就看那塊土地價值好不好了 09/15 11:16

→ lovebridget: 你在講廢話事實上透天就是在偏遠地方啊 09/15 11:16

→ lovebridget: 硬扯一個不存在的蛋黃區透天 09/15 11:17

推 dophin332: 我聽到一堆老人開始腳痛然後子女都要賣透天改住大樓了 09/15 11:18

→ dophin332: 雙北還是很多不偏遠的透天啊最近房仲才找我看一個 09/15 11:19

→ dophin332: 不過我一想到颱風一樓淹水要自己處理就懶了 09/15 11:20

推 metam: 同樣室內40坪，大樓少樓梯還更好住，同坪數的前提是大樓贏 09/15 11:20

→ metam: 日本房子一堆小坪數一戶建那才有病，已經很少了還三樓樓梯 09/15 11:21

→ IBIZA: 去年我房子旁邊有一間老透天土地35坪建物84坪賣了9700萬 09/15 11:25

→ IBIZA: 我是覺得賣得有點便宜但高價物件就很難賣 09/15 11:27

→ IBIZA: 這間如果改建含獎勵以法容140%算就好, 可以蓋35*2.25*1.4* 09/15 11:29

→ IBIZA: 1.6=176.4坪成本6174萬, 合計算1.6億 09/15 11:29

→ IBIZA: 176坪可以賣2.2億 09/15 11:30

推 heyp: 建商都在推大樓，說實話會影響到他們利益 09/15 11:30

→ IBIZA: 但光是35坪你是沒辦法蓋到140%的你起碼得整合附近 09/15 11:31

推 jinso7410: 先看東京首爾 09/15 11:31

→ IBIZA: 200-400坪進來才有機會把容積用完 09/15 11:31

→ heyp: 很多問題都不是重點但土地稀缺性才是重點 09/15 11:31

→ IBIZA: 這個就是現在透天的現況 09/15 11:31

→ IBIZA: 我們來算一下 1坪土地大多銷坪是算5.4坪我這邊只用5算 09/15 11:34

推 ohya111326: 透天基本上都在郊區要怎麼漲? 09/15 11:35

→ IBIZA: 一坪銷坪成本算35萬獲利用30%算 09/15 11:36

→ IBIZA: (1坪土地價值+ 5*35) * 1.3 = 5*120 09/15 11:37

→ IBIZA: 一坪土地價值 = 600/1.3 - 5*35 = 286萬 09/15 11:38

→ IBIZA: 286*35 = 10010萬換句話說老透天連土地價格都賣不到 09/15 11:38

→ IBIZA: 總之你能買夠大塊或是有辦法整合老透天現在是有利可圖 09/15 11:40

→ IBIZA: 但為什麼透天還是連土地價格都賣不到? 09/15 11:41

推 hypeng: 台灣很少近市區的新透天，老透天的生活品質並不好（水壓 09/15 11:55

→ hypeng: 、修繕範圍大、費用高..），會讓年輕家庭卻步，即使有一 09/15 11:55

→ hypeng: 定資源，也會覺得要弄那些額外的事那麼多，很疲憊 09/15 11:55

推 aonetwothree: 大樓是給窮逼在住的 09/15 11:57

→ aonetwothree: 你覺得有錢人會想住室內17坪加陽台 09/15 11:57

→ aonetwothree: 或是20坪嗎 09/15 11:57

→ aonetwothree: 真正的有錢人會買蛋白區透天 09/15 11:57

→ aonetwothree: 所以你說的沒錯 09/15 11:57

→ aonetwothree: 房版這群就沒在動腦 09/15 11:57

→ aonetwothree: 來這邊問也是枉然 09/15 11:57

→ aonetwothree: 他們只會拿舊數據來預測未來而已 09/15 11:57

推 hypeng: 現在裝潢修繕超級高價，就算是在蛋黃區的老透天，結構安 09/15 11:58

→ hypeng: 全耐用度和翻修費用，就是一個大抗性 09/15 11:58

推 aonetwothree: 透天每層樓可以放一堆東西 09/15 12:00

→ aonetwothree: 還可以架設個人健身房工作室 09/15 12:00

→ aonetwothree: 還不用管理費還不用被鄰居打擾 09/15 12:00

→ aonetwothree: 有錢誰會想住大樓 09/15 12:00

→ IBIZA: 其實這個問題很久以前就有講過 09/15 12:01

→ IBIZA: 你手上有的就是你買的所以問題不會只是大樓對透天 09/15 12:05

推 OhtaniHR: 真正的有錢人誰跟你買3.40年甚至更老的老透天 09/15 12:05

→ IBIZA: 而是你現在買的幾年大樓幾年透天過幾年是幾年 09/15 12:05

推 TFK822: 都說同地段比較了。（郊區互比）（蛋黃互比） 09/15 12:06

→ IBIZA: 不會啊中信不就住老透天XD 09/15 12:06

→ IBIZA: 華南也是住老透天 09/15 12:07

推 OhtaniHR: 住到老跟特別去挑一間3.40年甚至更老的透天買是兩回事吧 09/15 12:08

→ IBIZA: 買的話應該一堆金控跟建設公司在掃整片的老透天吧 09/15 12:09

→ IBIZA: 我前面講的你還看不懂? 09/15 12:10

推 quiet93: 現在不就這樣了 09/15 12:20

推 kusomanfcu: “發現”！！！連頭期都沒有的“野生租房仔”說別人 09/15 12:21

→ kusomanfcu: 窮耶 09/15 12:21

→ losmith: 假設都是同一條街上緊鄰，有透天比大樓還便宜的嗎? = = 09/15 12:26

→ losmith: 除非是小透天只有20坪蓋2層，大樓是一戶上百坪才有可能吧 09/15 12:28

→ losmith: 誰說有錢人不會買老透天? 人家買了就是要拆掉重建 09/15 12:29

→ losmith: 買也不是買那種小基地連一排的透天 XD 09/15 12:30

推 james111222: 跟建物型態本身沒關係，地段才有關係，蛋黃漲蛋白跌 09/15 12:37

→ james111222: 比較合理 09/15 12:37

推 Librau: 活在平行時空嗎，現在大坪數高總價就是毒藥= = 09/15 12:38

推 jeffsu: 跟建物型態怎會沒關蛋黃會有很多透天產品嗎XDDD 09/15 12:39

推 jaricho: 請定義離市區不遠的房子 09/15 12:40

→ jeffsu: 透天大部分就是都在蛋白就是因為坪數大總價高 09/15 12:40

→ jaricho: 開車10-20分鐘？ 09/15 12:40

→ jaricho: 定義一下靠市區不遠的透天是開車要多久？ 09/15 12:41

推 RaiGend0519: 蛋黃區內新大樓、都更新大樓越來越多 09/15 12:42

→ RaiGend0519: 價格疊上去，同區域的老大樓也是受惠 09/15 12:42

→ RaiGend0519: 盤整改成穩定向上比較合理 09/15 12:42

推 RaiGend0519: 老透天也不一定能漲多少　地坪大建坪大就撞豪宅線 09/15 12:45

→ pastevil: 絕對不可能 09/15 12:49

→ pastevil: 透天未來沒人要是事實了，不過有電梯的還好 09/15 12:49

→ IBIZA: 大樓會折舊, 以現在新大樓120萬來講 10年內價格差不多 09/15 12:50

→ IBIZA: 30大概就降到100, 40降到80 09/15 12:50

→ IBIZA: 但這也要看你大樓維護大樓只要不堪住價格會比公寓還差 09/15 12:51

→ IBIZA: 區域的價格都是看新大樓價格而新大樓價格要傳到堪住的 09/15 12:53

→ IBIZA: 老大樓會比傳到公寓跟透天快 09/15 12:54

→ IBIZA: 所以你今天買假設是要放30年的, 買全新的, 30年後新大樓 09/15 12:55

→ IBIZA: 房價只要有144萬, 你到時候的30年大樓就能保值 09/15 12:55

→ IBIZA: 但你買10年的現在價格不會差太多, 但30年就得新大樓漲到 09/15 12:56

→ IBIZA: 180, 你的40年屋才會保值 09/15 12:56

→ IBIZA: 至於老透天的話傳導慢但也不太折舊 09/15 12:57

→ Sam27: 透天是60歲以上這代還喜歡，50歲以下並不愛了 09/15 12:58

→ Sam27: 55左右就一半一半 09/15 12:59

推 alanton2003: 小家庭住透天就是自招麻煩 09/15 13:00

→ alfi2016: 現在年輕人不喜歡透天喜歡住大樓 09/15 13:13

推 KaedeFuyou: 家戶人口和密度都在縮小了住透天是要cos荒野求生？ 09/15 13:13

推 sdhpipt: 別說透天那種山莊別墅現在接手都很弱了 09/15 13:15

推 quiet93: 怎麼會，一家四口除了四房電梯，再來就是透天啦 09/15 13:17

→ quiet93: 小孩小的時候一層平面方便，但是大的時候就沒差啦 09/15 13:17

推 frank111: 市區你找不到透天了~~郊區的透天都是一次性的~~ 09/15 13:18

推 sdhpipt: 現在台灣平均戶量是2.4不到一家四口早就不是多數家庭 09/15 13:19

→ sdhpipt: 台北更誇張平均戶量是2人以下 09/15 13:19

→ frank111: 南投的新透天一棟要2000萬，50公尺外的老透天只要300萬 09/15 13:19

推 quiet93: 對啊，所以沒人搶老透天，怎麼會擔心沒房子住啦 09/15 13:20

→ quiet93: 地點好的老透天很多啊 09/15 13:20

→ sdhpipt: 確實鄉下老透天真的便宜追求使用面積的大可以去買 09/15 13:20

推 darkdogoblin: 可能啊！只是基數跟數量不同，精華區大樓佔比97%價 09/15 13:21

→ darkdogoblin: 格從3000漲到4000，精華區透天佔比3%價格從15000跌 09/15 13:21

→ darkdogoblin: 到14000，大概4這樣 09/15 13:21

→ quiet93: 不用鄉下，老市區就可以了 09/15 13:21

→ quiet93: 幹嘛一直要去鄉下啦 09/15 13:22

→ sdhpipt: 老市區會用土地隱含價值去定老透天價格並不划算 09/15 13:22

→ quiet93: 等店面更不值錢一點，老透天還更沒支撐力 09/15 13:23

→ quiet93: 要什麼價值啦，沒人要都更的價值在哪裡 09/15 13:24

推 dophin332: 回q姨, 一家四口除了四房以外你可以買兩個兩房啊 09/15 13:30

推 dophin332: 到時候有人移出去處理起來也方便貸款成數也高 09/15 13:33

推 quiet93: 要兩個廚房的意義在哪裡？現在的兩房都不怎樣 09/15 13:34

→ quiet93: 現在一堆透天只剩下70幾歲的老人獨居，你覺得他們還多久 09/15 13:35

→ quiet93: 過世？小孩會回去住嗎？ 09/15 13:35

→ quiet93: 獨居老人房70萬戶，老老老人房20萬戶，這樣100萬戶 09/15 13:36

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