推 kusomanfcu: 租金會通膨 12/18 14:05
→ kusomanfcu: 前面那個忘了以前當下算 也是投報低的 12/18 14:06
→ IBIZA: 有算2%, 但這個就兩年 所以只漲過一次400 12/18 14:06
※ 編輯: IBIZA (111.235.254.203 臺灣), 12/18/2025 14:08:09
推 blargelp: 這張表應該直接列入房板基本工具 12/18 14:08
推 kusomanfcu: 重點在租金出來還可以再做投資 12/18 14:08
→ kusomanfcu: 投報至少也要推算其他用途 12/18 14:08
→ kusomanfcu: 然後都拿重複投資的去比 算房的時候就直接忽略 12/18 14:09
→ IBIZA: 以這個例子是沒有辦法租金再投資 因為每期現金流是負的 12/18 14:09
→ blargelp: 有算啊 同一筆錢 你在年初還是年尾拿到 IRR會長得不一樣 12/18 14:09
→ kusomanfcu: 一堆人都這樣的整天雙標 12/18 14:09
→ IBIZA: 但有些是正現金流就可以 但就會複雜很多 12/18 14:09
→ blargelp: 愈早拿到 IRR愈高 其實是有隱含再投資機會的 12/18 14:10
→ kusomanfcu: 應該先就計算自住 長期算irr省下來的租金重複做其他自 12/18 14:10
→ kusomanfcu: 住 12/18 14:10
→ kusomanfcu: 做其他用途 12/18 14:10
→ kusomanfcu: 你那個這樣沒錯啦 但是評估自住買房 就照我說的那種 12/18 14:11
→ IBIZA: 是 IRR公式有隱含再投資 12/18 14:12
推 jinso7410: 現在買新房出租IRR根本悲劇 12/18 14:12
→ IBIZA: 自住的話 應該是租金的部分用設算租金 12/18 14:12
→ kusomanfcu: 所以我2013有加買自住用 因為 要賣 2007買的那間lol 12/18 14:12
→ kusomanfcu: 然後因為看不漲所以換便宜的買 12/18 14:12
→ IBIZA: 這個就半個月前有人提的例子 兩年前買房 12/18 14:12
→ jinso7410: 如果有增值拿去增貸就漂亮了 12/18 14:13
→ kusomanfcu: 然後被股神嗆 說 2013買房愚蠢 12/18 14:13
→ IBIZA: 這張圖就半個月前有人提的例子 兩年前買房 12/18 14:13
→ kusomanfcu: 再來就是2018換屋 只花三天就有買家 12/18 14:13
→ IBIZA: 兩年1000萬->1100萬 扣稅費之後實拿1045萬5000 12/18 14:13
→ kusomanfcu: 多的是方法和方案 對於 金流和槓桿 12/18 14:14
→ kusomanfcu: 中古花費整修住個幾年 再清乾淨 人住過裝潢還新的 輕 12/18 14:15
→ kusomanfcu: 鬆加價賣 12/18 14:15
→ IBIZA: 其實就算房價都不漲 只要再平衡跟房租往上漲 報酬也不會太 12/18 14:15
→ IBIZA: 差 12/18 14:15
→ kusomanfcu: 股神 不懂derrrrer 12/18 14:15
→ kusomanfcu: 連自住都可以 這樣操作 高低差 12/18 14:16
→ IBIZA: 動換約), 每年租金2%成長的情況 12/18 14:17
→ IBIZA: 算下來20年 純租金年化報酬快7%, 也不差 12/18 14:19
→ IBIZA: 租屋仔太小看房租漲幅了 12/18 14:19
推 ProTrader: IRR要有上課念課本的人才知道吧 正常人不會那樣想 12/18 14:20
推 jinso7410: 好複雜 12/18 14:20
→ ProTrader: 更別說再投資的部分 想起當年也是假定各種狀況算IRR 12/18 14:20
→ ProTrader: 總之 IRR是財務管理的基石 建議所有人都花時間了解 12/18 14:21
推 childeviler2: 剛剛也找了一個來計算，記得之前linpinpark也有分 12/18 14:21
→ childeviler2: 享 12/18 14:21
推 kusomanfcu: 好奇怪喔 一堆人去年Q3末 說房價要爆了 到今年我看實 12/18 14:21
→ kusomanfcu: 價登錄一直漲 12/18 14:21
→ childeviler2: 大家如果都用這個來比較，那會在同一個水平上溝通 12/18 14:22
→ kusomanfcu: Irr那個你看過保單內容 你就會自己去了解就會自己懂 12/18 14:22
→ kusomanfcu: 根本不用上課 12/18 14:22
→ kusomanfcu: 因為保單介紹細節 已經很有給irr了 12/18 14:23
→ kusomanfcu: 很久前就有給 12/18 14:23
→ kusomanfcu: 以前irr主要是算保單的 12/18 14:23
推 ProTrader: 用IRR考慮保單的時 遇道不董的人會陷入鬼打牆 12/18 14:23
→ ProTrader: 我好像也算過保單的IRR給同學看 12/18 14:24
推 kcy05785: 保險業務遇到的還沒人會算IRR，素質真爛 12/18 14:24
推 bustinjieber: 一間不賣的自然就不用糾結成本問題 12/18 14:25
→ kcy05785: 有的連自己賣得保單內容都一問三不知 12/18 14:25
→ IBIZA: 大家都套excel, 沒人會去自己算啊 12/18 14:25
→ bustinjieber: 看總資產負債的變化就好了。 12/18 14:25
推 kusomanfcu: 484 通常最常見是在 保險計算 解說 12/18 14:25
→ kusomanfcu: 再來這概念 幹嘛 上課阿 看到ibiza排的Excel 有認真去 12/18 14:26
→ kusomanfcu: 了解 你就馬上懂啦 剩下就是數學 不好 邏輯不好 12/18 14:26
→ kusomanfcu: 那些看到數學都頭疼的人 你還要人上課 會不會太為難lo 12/18 14:27
→ kusomanfcu: l 12/18 14:27
推 zzz50126: 多少會怕房價回檔個5到10趴(或折舊) 帶入房價成長率-1~- 12/18 14:27
→ zzz50126: 2，進去搞不好6年後賣是虧的 能夠理解那個擔憂啦 12/18 14:27
→ kusomanfcu: irr 這概念我是 2007-8左右被推銷保單時看到的 12/18 14:28
推 ProTrader: Excel肯定有降低門檻 可是有真的看IRR報酬的人還是很少 12/18 14:28
→ kusomanfcu: 這叫從生活中學習嗎 12/18 14:29
→ kusomanfcu: excel 上世紀就有了 兄弟 12/18 14:29
→ ProTrader: 應該說連IRR都沒聽過 才是正常人 12/18 14:29
→ zzz50126: 買新房一坪40萬 要是建商未來6年都一樣推40萬的新房 那 12/18 14:30
→ zzz50126: 變成6年屋時折舊可能就要吃10%賣36萬 能夠理解擔憂 12/18 14:30
推 besthorse: 學歷哥數學這麼好喔 到底念哪== 12/18 14:30
→ besthorse: 講話都透露一股傲氣 12/18 14:30
推 kusomanfcu: 現在irr 了解的多了 因為有不少人 因為網路而看到 網 12/18 14:30
→ kusomanfcu: 路便宜化 是在2012後吧？ 12/18 14:30
→ zzz50126: 所以他說用現在價格去看也沒錯 過去報酬不等於未來報酬 12/18 14:31
→ ProTrader: 當年要是會用Excel就能開始很簡單的程式交易 12/18 14:31
→ zzz50126: 我是覺得 大家都沒錯 對自己負責就好 12/18 14:31
→ IBIZA: 用價格就不對 12/18 14:31
→ ProTrader: 雖然看時間當年應該是我爸的工作 但還是覺得可惜 12/18 14:31
→ kusomanfcu: 再來現在用AI 處理這種概念計算更快 12/18 14:32
→ IBIZA: 價格又不是你投入的金額 12/18 14:32
→ IBIZA: 難道我買了一間1000萬 房租2萬 兩年後房價腰斬 我報酬率 12/18 14:32
→ IBIZA: 反而變高嗎? 12/18 14:32
→ IBIZA: 沒道理嘛 12/18 14:32
→ kusomanfcu: 最早的excel 功能沒那麼靠北 12/18 14:32
→ IBIZA: 房子的報酬率就是用現金流IRR看最準 12/18 14:33
→ kusomanfcu: 那個投報率不是投報率 是 PE 12/18 14:33
推 bustinjieber: 本來就雙方都沒錯， 12/18 14:34
→ bustinjieber: 屋主的報酬計算用起始成本看， 12/18 14:34
→ bustinjieber: 買方用當下成本看，這只是立場不同 12/18 14:34
→ kusomanfcu: 現在房子的“PE”價格 和 你的資金投報率 已經買股的 12/18 14:35
→ kusomanfcu: 未實現投報 12/18 14:35
推 ProTrader: 剛推出時當然不能跟後來比 可也已經開啟一個新世界 12/18 14:35
→ kusomanfcu: 特斯拉一直都本夢比 能不能賺錢 12/18 14:35
→ kusomanfcu: 我大學時代記得功能 就可以做類似資料庫 12/18 14:36
→ kusomanfcu: 然後有些打卡機資料用excel 開檔案 12/18 14:36
→ kusomanfcu: rfid 12/18 14:37
推 kusomanfcu: 想到資料庫就想到sun 然後現在oracle 看來完蛋了 時代 12/18 14:38
→ kusomanfcu: 的眼淚 12/18 14:38
→ kusomanfcu: 人人學java的年代？ 12/18 14:38
→ kusomanfcu: 我家老大開始學寫code了 比我當年還聰明多了 12/18 14:39
→ IBIZA: 跟這買還是賣無關 12/18 14:39
→ kusomanfcu: 營養好 基礎好果然有差 12/18 14:39
推 ProTrader: Excel可以無痛當成SQL用 雖然效能有差 但真的能用 12/18 14:39
推 checkman: 呼呼 現在買房出租報酬率2% 5年後租金漲了就變成5% 10 12/18 14:40
→ checkman: 年後可能就變成10%惹 12/18 14:40
→ kusomanfcu: 重點在 房地產出租可以規劃超長期的成本 收入 然後通 12/18 14:41
→ kusomanfcu: 膨 再來就是利息和槓桿 所以 就是比較複雜的債券+黃金 12/18 14:41
→ kusomanfcu: 投資 12/18 14:41
→ kusomanfcu: 我和十年前一樣 還是覺得房地產就是債券+黃金 12/18 14:41
→ IBIZA: 用價格算 其實是在算ROA 而且是每年靜態 12/18 14:42
→ IBIZA: 應該說每期靜態 12/18 14:43
推 kusomanfcu: 保單的irr 源頭應該是債券的重複投資計算 12/18 14:44
→ physicsdk: 簡單粗暴 我的理解也是這樣看 12/18 14:44
→ kusomanfcu: 用股票語言解釋可能比較快 哈哈 12/18 14:45
→ kusomanfcu: 函式庫 不同 call不出來 12/18 14:45
→ kusomanfcu: 但是有類似的東西 12/18 14:46
→ kusomanfcu: 所以就是預期投資 就和買股票 只看pe那種人 12/18 14:47
推 checkman: 現在有AI 學新程式語言根本沒用 基礎會就夠了吧？ 12/18 14:48
推 physicsdk: 相對不用花大把時間跟新的語言磨 但看懂還是很有幫助 12/18 14:50
推 kusomanfcu: 只是不用學太多種而已 12/18 14:50
→ kusomanfcu: 不會的還是不會 12/18 14:51
→ kusomanfcu: 概念也是 只會基礎不夠 12/18 14:52
推 ProTrader: AI也是降低門檻讓人容易學程式 提高普及度 12/18 14:53
→ kusomanfcu: 就和網頁早期是HTML 去磨功能 就在有ide模型 進階的你 12/18 14:53
→ kusomanfcu: 還是做不出來 12/18 14:53
→ ProTrader: 可是相對的也會提升高手的天花板 12/18 14:54
→ ProTrader: 好像是史丹佛吧 就有推出號稱不用寫程式的程式課 12/18 14:54
→ kusomanfcu: 然後更難的東西後面還有很多就這樣XD 12/18 14:55
→ ProTrader: 要是真的不董程式菜鳥去 應該也是被當 12/18 14:55
→ kusomanfcu: UML 之類的吧 12/18 14:55
→ ProTrader: 以房板來說 以前的程式類似各工種的學徒學做粗工 12/18 14:56
→ kusomanfcu: 畫一堆圖出來 12/18 14:56
→ kusomanfcu: 你如果不懂寫程式 不懂檔案結構 不懂系統分析 你畫不 12/18 14:57
→ kusomanfcu: 出來 12/18 14:57
→ ProTrader: 號稱不用寫程式的是AI作粗工 實際上學包工頭監工驗收 12/18 14:57
→ kusomanfcu: 道理就和用AI寫程式一樣 12/18 14:57
→ kusomanfcu: 其實是你連學徒都要學過 只是不用全部實作 12/18 14:58
→ mainword: 居然連UML都出來了 12/18 15:00
推 kusomanfcu: 大陸的AI 比較好用 過程流程直接開放給你看 12/18 15:00
推 IceLemontea: IRR你用複利的概念去想其實也能推導出來，不需要上 12/18 15:01
→ IceLemontea: 過課，也不需要看過保單，真要說的話國中數學就能列 12/18 15:01
→ IceLemontea: 式子，解方程式則是要高中數學。門檻沒有那麼高。 12/18 15:01
→ mainword: Kuso大是CS還是EE出身? XD 12/18 15:01
推 kusomanfcu: 等我戰棋玩到菁英再說 我邊看盤邊玩戰棋 12/18 15:04
→ kusomanfcu: 這次的夠複雜 一下就上白金了 12/18 15:04
→ kusomanfcu: 他媽莉亞 12/18 15:08
推 kusomanfcu: 嘉文衝四星虐菜 12/18 15:14
→ ChikanDesu: 算這個也是要有比較標準 不然空算你不知道自己房子多 12/18 15:24
→ ChikanDesu: 有潛力 12/18 15:24
推 kusomanfcu: 通常一般人第一次理解到複利大概都是保單 再來是投資 12/18 15:27
→ kusomanfcu: 網紅 XD 12/18 15:27
→ kusomanfcu: 房地產一直漲也是國中數學 12/18 15:28
→ kusomanfcu: 搞不好是國小 12/18 15:29
推 ChikanDesu: 有指數概念應該勉強算國中了吧哈哈哈 12/18 15:31
推 kusomanfcu: 現在一堆小孩子都會寫code了 真的寫 那不如小孩的又算 12/18 15:32
→ kusomanfcu: 什麼 12/18 15:32
→ lovebridget: 原文是在討論以現在房價要不要賣 過去報酬沒意義 12/18 15:57
→ lovebridget: 現在這買家是出1塊還是8兆都可能 他不鳥你過去報酬 12/18 15:58
推 kusomanfcu: 你看股有在看技術線 PE 那麼這個就有有意義 12/18 16:08
→ IBIZA: 原文並沒有討論要不要賣的問題啊 12/18 16:17
→ IBIZA: lovebridget你是哪裡看到要不要賣? 12/18 16:17
→ IBIZA: 他是說應該用甚麼當成本 其實用ROA也不對 這部分應該還是 12/18 16:21
→ IBIZA: 要用CoC 12/18 16:21
→ IBIZA: 而CoC其實就是 IRR的靜態快照 12/18 16:22
→ IBIZA: 進一步來講 你要問到現在該不該賣 那也不是只看租金投報 12/18 16:23
→ IBIZA: 交易成本 未來增值可能 都要考慮 12/18 16:24
→ IBIZA: 我那張IRR應該還是最好用 12/18 16:24
推 kusomanfcu: 長期 通膨投資+現金流 +槓桿操作 12/18 16:25
推 childeviler2: ib大，你會把手上的房子做汰舊換新嗎？例如賣掉30年 12/18 16:26
→ childeviler2: 以上的，買近10年的 12/18 16:26
→ IBIZA: 不會 房子沒有在賣的 你拿去抵押不就有錢嗎 12/18 16:27
推 childeviler2: 了解，所以舊了就維修就好嗎？ 12/18 16:31
推 NTU303150195: ceca那套價差論是對的 12/18 16:41
→ NTU303150195: 30老了一樣繼續持有沒差 12/18 16:41
推 childeviler2: 之前忘記是聽到誰提，汰舊換新，我想說大家想得是一 12/18 17:00
→ childeviler2: 樣的嗎？ 12/18 17:00
→ IBIZA: 其實也沒有甚麼好維修的 或者說維修本來就是隨時有狀況 12/18 17:01
→ IBIZA: 隨時弄 也很難預算甚麼時候會發生 12/18 17:01
→ IBIZA: 我買房子都有考慮的老了的價值問題 所以我都是能放的 12/18 17:01
→ IBIZA: 我最老的名義上屋齡都103年了 還是一樣一年收150萬 12/18 17:02
推 NTU303150195: 汰舊換新論，應該是近五年QE，新屋跑得快 12/18 17:05
→ NTU303150195: 房版老人沒幾個在講新的一定比較好 12/18 17:06
→ NTU303150195: c神甚至說，預售風險比較高 12/18 17:06
推 NTU303150195: 你當買家，找房仲去開20/30年屋就有感覺了，都很硬 12/18 17:08
→ NTU303150195: ，但就維持一定價差 12/18 17:08
→ IBIZA: 其實新屋就是拚前幾年 長期持有不划算 12/18 17:11
→ IBIZA: 前面就說過 你不能只看指數 你買房子實際上是你那間房子在 12/18 17:12
→ IBIZA: 決定你的報酬 12/18 17:12
→ IBIZA: 這20多年雙北房價指數 台北35->141 新北35->160 12/18 17:13
→ IBIZA: 台北20年前的30年老公寓 現在50年, 是真的普遍有四倍 12/18 17:14
→ IBIZA: 但新北20年前的新屋, 放到現在 並沒有四倍 12/18 17:14
推 NTU303150195: 這挑實登抽樣很容易驗證 12/18 17:14
→ NTU303150195: 新北新屋20年大概2倍~多一點 12/18 17:15
→ IBIZA: 2003年新北過河第一排新成屋大概17-20, 現在大概60 12/18 17:17
→ IBIZA: 新屋落地可能第一二年 頂多前三年可以用一手屋賣 之後就開 12/18 17:19
→ NTU303150195: 吃折舊 12/18 17:19
→ IBIZA: 始折舊, 20年之後折舊才趨緩 12/18 17:19
→ NTU303150195: 那921法規後第一批成屋目前大概19年左右 12/18 17:20
→ NTU303150195: 買這批是不是觀賞價值跟增值性最兼顧 12/18 17:20
→ IBIZA: 不過30年以上老屋你要放很久 就要考慮20年以後好不好轉手 12/18 17:20
→ IBIZA: 轉手不掉有沒有可能改建 12/18 17:21
→ IBIZA: 其實台北房價指數成長低 有一部分也是台北老房比較有可能 12/18 17:24
→ IBIZA: 成交 新北老房交易不掉 沒有買賣就不會影響指數 12/18 17:24
→ IBIZA: 所以台北房價真的像指數那樣 漲比較少嗎 也不盡然 12/18 17:24
推 kcy05785: 年數你要看建照，有一批房子是921前申照，法規通過後 12/18 17:56
→ kcy05785: 拿使照，這種房子真的不少 12/18 17:56
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