老婆去年六月離開職場至今，我也因去年一連串的家庭變故和衝突，在今年2月申請留職 停薪半年，至今剛好滿三個月。兩個人瞬間固定月薪收入少了14萬，正好讓我們可以為以 後提早退休，實際進行壓力測試。以下是這三個月的心得分享，也供想以房租養老的網友 參考。 一、風險與衝擊 首先，房租收入不如預期的穩定。 二月初，龍潭５樓公寓的房客因為自己買房，而提早解約；三月，三峽大樓北大大四學生 的房客，因租約到期且準備要畢業，也不再續約；四月底，三峽三樓公寓的房客才承租四 個月，因工程上包廠商倒閉而臨時解約。三個月內連續三戶租金收入減少，瞬間房租收入 少了七萬/月。 俗話說，禍不單行，我二十年來，租客通常都非常穩定，還真的是第一次遇到如此的情況 其次，招租是否順利，和屋況、租金價格、地點有關，也和月份有關。 我哥留下的基隆四樓公寓，一月開始招租，我開價21500，來看屋的都想談18000，並申請 租屋補助。招租了一個半月，以20000租出。 龍潭五樓公寓去年招租，三天就租出去；今年二月招租，有幾位房客來，相談甚歡，但最 後因租金差距太大而沒有下文。最後招租了一個多月，以21500租出。(原先租金22000) 三峽大樓兩房車，我們重新粉刷後，多安裝了一台一級能效三溫冰溫熱飲水機，租金調高 3000，結果po上591，一小時來了三通電話，當天晚上就以28000租出。 事後我有回來反省，租金低於當地行情一截，功課沒有做好。 因這經驗，三峽三樓公寓，我們這次再將前、後陽台整理、也安裝了同樣的飲水機，租金 再調高1000(四個月前已調高9000)，po上591，一週內來了七組人聯絡看屋，最後以26000 租出。特別的是，四個月前25000招租，來看屋的房客都想砍價；這次以26000招租，只有 一組房客砍價，兩組說很便宜，另外還有三組房客說，如果簽約有狀況，他們願意候補。 (我們約下週一簽社宅合約) 第三，老屋會有突發狀況。 觀音的老透天雖然我已整理過，沒想到去年兩間浴室的浴缸都因老舊而脆化，而造成嚴重 漏水，拆除浴缸後，重新做防水和淋浴區和粉刷，花了十萬。結果今年二月初，又因頂樓 水塔浮球故障，前屋主雖搭了全包鐵皮，頂樓卻沒有再做防水，結果水從頂樓一直流到地 下室，多處壁癌。當天緊急請水電師傅連夜去換了浮球，花了八千。(算夜間工資)沒想到 三月浮球又壞了，再次嚴重漏水，又處理了一次。水電師傅說這是他臨時買的浮球品質不 良，因此不再收費，改換銅的浮球。不幸中的大幸是，因在等天花板和牆完全乾燥，油漆 師傅五月才要進場，沒有多花一筆油漆費。 昨天水電公司打電話來通知，這兩個月水費異常爆增了七十度… 更重要的，投資也可能遇到黑天鵝，像這陣子川普的關稅戰造成了股匯債衝擊，我三個月 辦留職停薪前，完全料想不到這種變化。 二、省錢裝修 不過因為這段時間留職停薪，我有時間去跑法院(包括遺產和申請保護令開庭)和國稅局， 也有時間自己整理房子，並開始找舊的木家俱回來自己翻新。 三峽大樓已經二十年，我們自己借了織布清洗機回來，將布沙發清洗了一次；蝦皮買了貼 皮，將二十年的舊電視櫃、書桌都重新貼皮；重新訂制窗簾、換上新的乳膠床墊和保潔墊 ；淘寶買了大地毯、全戶自己更換成平頂崁燈；蝦皮買了浴室配件、廚櫃五金和網格抽屜 回來自行更換、網路上買了二手的茶几和詩肯柚木餐桌、椅子，回來自己打磨，重新上漆 。再請冷氣師傅更換全戶變頻冷暖空調，更換排煙機、安裝大門電子鎖…等等。整理後， 整個質感很不同。 https://imgur.com/v71dphM https://imgur.com/tKlVqfx https://imgur.com/bn84PRS 最後成果：https://imgur.com/a/yOVPaT5 觀音透天因為頂樓水塔漏水兩次，我們決定自行做頂樓防水。 上滲透型防水底漆：https://youtu.be/ABgQeEYNuRo 上水性pu面漆：https://youtu.be/RtzGkR7CXdY 接著自己刷了二樓漏台防水漆，也第一次試著在外牆塗南寶瓷美漆做防水(廠商說可以)。 也請廠商補強了採光罩的矽力康和處理屋內壁癌、天花板鋼筋裸露，並重新粉刷 。 https://imgur.com/bzhmIbq https://imgur.com/vg5goKT https://imgur.com/faXoihZ 三峽三舊公寓因為才剛整理過，所以這一次只將前陽台的磁磚牆面重新粉刷，原本是想刷 純白色的防水漆，但因為上一道漆後，覺得很蒼白，因此加入了一點先前刷跳色剩下的水 性水泥漆，結果相當滿意。 https://imgur.com/8ekcMD1 https://imgur.com/snr4ttm 這張照片裡面，椅子、櫃子和造型櫃都是免費撿來的，自己上漆的；植栽是舊的沿用，所 以最貴的是那支全新的滅火器。 後陽台地板很髒，雖然網友說可以用高壓槍清洗，但是我沒高壓水槍設備，所以決定試試 樂客的地板磁磚漆，號稱可以用在浴室淋浴區，可耐刷洗。它比較麻煩之處，是得上一道 底漆(我上兩道)、兩道面漆、兩道保護漆，至少共五道。不過成果我還挺滿意的。 https://imgur.com/zaM8NQQ https://imgur.com/poUoGjC https://imgur.com/Ors3W80 除此之外，我們也開始在網路上找各種二手家具：一組免費的280公分鐵刀木全實木電視 櫃、一張免費的165公分實木手工餐椅、一張免費的ikea180公分電競桌、一套免費的3+1 皮沙發和茶几。比較麻煩的是，這些都得暫時找地方存放，家裡目前塞滿滿，不好走路… https://imgur.com/Pju85Zn https://imgur.com/WoO2sfj https://imgur.com/3zt57dB 對我來說，省錢裝修有三個好處：(1)省錢(2)學新技能(3)增加對抗風險和衝擊的能力。 三、老公寓客層變化 許多人都會說偏鄉老屋沒人要租。不過我這一次龍潭的租客，是附近護理學校的學生，才 20歲，而且一口氣付清一年租約；基隆的租客是海大大四學生，一對情侶，他們說看了很 多間房子，最後繞了一圈，還是選擇回來承租我的房子；帶看基隆房子過程還有一件有趣 的插曲，有一位經國學院的女學生，未滿十六歲，非常想租我的房，但是她家長不同意， 打電話和我聊了非常久自己住宿的甘苦，聊到大哭，我還得循循善誘，告訴她社會的險惡 ，跟她說她這樣很容易被壞人騙，差點變成我要拯救失學少女(誤!)。 三峽大樓是一對未滿二十五歲的情侶，都有固定工作；三峽公寓則是一對21歲，剛出社會 工作未滿一年的護理師情侶。除了基隆那對，其他都是當天看屋就決定承租。 對比於先前的租客，幾乎都是有小孩的夫妻，客層似乎有變年輕化。當然也可能是因為我 觀察樣本數少所造成的小樣本偏差。 四、心態調整 首先是資金上的心態調整。雖然在辦留職停薪之前，我就核算過我們家能承擔的風險範圍 ，即使長期沒有薪水收入，仍然是很安全的。但是原本預期每個月的金流可以是正的，因 為房租變少和整理房子的支出變多(非預期性)，金流變成是負的，心中的壓力還是會變大 。 對我來說，壓力不是來自於金流過不去，而是來自於資產累積變慢甚至變少。 然而更重要的，因為空閒時間變多了，要懂得安排自己的生活。 這段時間，每天早上、傍晚都要接送小孩，所以也沒辦法趁週間旅行。所以整理房子、持 續看屋，中午開發美食新景點、騎騎腳踏車等，就是我和老婆每天的事。 https://imgur.com/eUcWfzd https://imgur.com/0JFK2W9 因為規律重訓已經是我多年習慣，這段時間作息更正常，負重強度又回到疫情在家時最佳 的狀態。另外還有安排騎飛輪、跑間歇、打球兼社交活動。 除此之外，我們全家也開始去上硬筆書法課和利用多鄰國學英文，現在每天我們都會練習 寫硬筆書法和大約一個小時的英文。 https://imgur.com/M1TBt8d https://imgur.com/15sPJHb 五、後續規劃 這段時間因為持續看屋，中間下斡了兩間大溪老公寓。一間是老街旁44年四樓40坪，開價 490萬，我下360萬，談到最後屋主堅持380萬。因為屋內狀況較差，我評估大約得至少150 到200萬才能整理成我想要的，所以就果斷放棄。 另一間一樣是大溪老街附近32年一樓32坪，但無法當店面，也無法門前停車。屋主開價 680萬，我下斡560萬，房仲談了一星期後，四月初屋主同意成交。這一間屋內狀況好很多 ，大概只需要整理廚房、更新家電家具和重新粉刷即可。預計七月交屋。 至此，我終於達成手上有十間的目標。(其中有兩間是我哥往生前贈與給我) 但是原本預期手上的資金充足，沒想到川普關稅衝擊，瞬間資產縮水。幸好目前狀況，透 過0050質押應該可以過關。 另外，再三個月我就準備結束留職停薪，經濟負擔的心理壓力就可以解除。 六、心得 這段時間，我弟因為賭債，連續兩個月持續到我工作處車道口守候，即使寒流、下大雨， 一樣在車道口守候數小時，但當然都找不到我也要不到錢。(以上是同事轉告知)這個月已 經消失不見了。 因為我都會在臉書分享這些事，許多朋友也開始跟我分享他們遭遇的困難，我才知道，原 來有這麼多同事、朋友，都有家人也因賭博欠債，而糾纏著他們。那天一個朋友跟我說， 因為我的分享，她終於第一次有勇氣拒絕她的弟弟(不同父母，是媽媽認養的)來跟她要錢 。 在即時行樂和延遲享樂之間，始終存在著爭論。我認為這並不是非黑即白的二選一，而是 一道連續光譜。找到適合自己、且能承擔生活中突發的風險衝擊的選項，我認為是比較好 的。 寧吃少年苦，不受老來貧。與其像我弟這樣，在這年紀還得因欠債而過這樣的生活，老實 說，我對自己現在還挺滿意的。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.227.164.79 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1746773662.A.EC7.html 其實不會很操，還挺有趣的 我是買德寶的透明平光木器漆，再加一點香蕉水稀釋 也感謝你願意看我的分享 其實不會很操，我覺得還挺有趣的 ETF真的簡單多了~~不過我喜歡實務動手整理老屋的感覺 最近真的有感~兩個小孩的成績都有慢慢進步 兒子說這一次他校排11(先前都60左右) 女兒也首次進入校排前二十(先前都在四、五十左右) 其實整天沒事做，好像也不是什麼太讓人羨慕的事 我應該跟F大的律師朋友好好學習，我反省… 其實我也不知道為什麼~我一直以為是因為我的租金開得比附近行情高太多的原因 我個人是認為，台灣和日本的發展情況不太一樣 當然這只是我個人的認知，不一定正確 感謝S大真心的回應，我從二十幾年前就預料過這情況會發生 我早就下定決定，一毛錢都不會再幫他，那是個無底洞 就任憑他自生自滅，我的親戚大家都怕他怕得要死，全都封鎖他了 感謝你~我決定之後來看影片來學怎麼換浮球，8000就當做學費花掉了! 因為我早就預料到這情況，所以這麼多年來，我都沒讓他知道我的地址 當然，連我媽、我哥都不知道我有第二間以上的房地產，我弟更不知道了 今天去真的大排長龍，十二點半就已經全部賣完，有夠誇張的啦 沒關係啦~沉沒的成本，就當學費，感謝你跟我說 對我來說，現在退休是一種心態，更勝於是一種狀態 感謝你的肯定~ 沒錯!我完全不覺得我因為買房子，而讓自己或家人的人生過得比別人更遜色 相反的，我們因為一起動手做、一起經營、一起學習、一起面對困境 反而讓生活更緊密，也更充實 記得我剛留職停薪時，我跟小孩說再來爸爸媽媽都沒有薪水收入了 那陣子出去玩，要點飲料喝時，他們都還會問說，我們還有錢能喝飲料嗎 我也覺得好像增加了一些新的技能，還挺開心的 一點一滴慢慢從做中學，挺有成就感的 學到了!下次我會試著自己DIY更換的(希望不要再有下次…) 我都是在這個版跟許多大神請教學習的 我老婆牆面真的刷得很漂亮 要裸退隨時都可以，要能領月退，還要12年… 我也有被驚豔到，不過能不能像官網宣傳的那麼耐用，就有待時間考驗了 這時期是甜蜜的負荷~~~ 什麼叫A 3 8??看不懂~~ 我個人是比較喜歡買房出租遠遠勝過買ETF啦~ 我還太嫩~~ 我個人真的比較喜歡買房整理出租，遠勝過買ETF 其實和不同房客互動，也是一種生活樂趣，至少我現在的房客互動都很好 我也都是會利用社宅補助每年一萬修繕補助來修 不過觀音這間今年的已經用光了，只能自己支付了 我電器都是買全新的，只有實木家具會買二手的，回來自己打磨上漆 我的臉書都是廢文耶~不會把這一類的文章PO在自己臉書上… 看不懂什麼意思耶~~ 我目前還可以自己搞定，量體還太小 這要讓失學少女拯救才會有含精量(喂~~~~~~ 感謝你，又多學了一招 應該會被噓爆說炒房 收費不便宜，老實說，但讓我挺放心的，我和他合作了五間了 先前我合作過一個，我說要安裝一條220伏特的獨立電源 一直跟我爭辯是220安培的，然後還收我12000，幹! 控肉飯：三峽東街日式料理，那塊控肉應該是功夫菜，要等比較久 小卷麵線：龜山懷舊中捲麵線，一定要早一點到，我們12點到，已經剩下不到 十碗，還一堆人在排隊，12：30就全賣光了 老屋價值低，已經反應在價格上了 但我的能力買不起新屋和預售屋，連新屋的新屋我都買不起啊~~~ 的確是!!正向思考!! 水電或是嚴重的壁癌，或是冷氣這一類的，我還是都請專業的師傅啦~ 的確是如此，不過我又不想把租金降低太多，反正金流還過得去 就寧可讓它有空窗期，寧可找到穩定、好溝通的房客 哈~~ 希望將來有機會出自己的改造頻道(開玩笑的) 聊了一個多小時的兩通電話，但連約看都沒有，說不定很正!! 在老師眼中還是一堆可以修正的點，尤其筆觸的輕重真的還控制得很差 她本來要約隔天晚上十點看屋，那時我還沒意識到她還沒滿十六歲 是後來她用語音跟我聊到在學校宿舍適應不良，我才知道她才高一 後來我就說服她一定要取得家人的同意，讓家人來簽約 隔天，她就很難過地說，無法說服媽媽，不能租了 我應該跟某「綠」師多學習才是… 因為她打工下班就十點了… 正向，但不要太過正向XD 沒有耶~我會要求小孩子的學習態度，包括念書，但不只有念書 尤其我會要求他們要有接觸新事物、新技能的開放心態 不過通常我們都是用「邀請」的方式，例如我女兒其實很怕熱 但是去年我在計劃暑假帶兒子單車環島，隨口問女兒想不想也參加 女兒就說：好啊!也的確騎完全程了 硬筆書法本來只有老婆和我要去上課，也是隨口問他們兩個要不要一起 兩個小孩也很高興說，好啊~而且上課還挺認真的，不過他們回家都沒時間練習就是 至於老屋整理，兩個小孩都還挺喜歡刷油漆、換燈這一類的，會主動參與 但女兒怕髒，所以不愛掃廁所、廚房這一類的 因為每間手上的房子都有故事，一開始並不是想投入房地產當專職投資客 而更像是「只能買自己買得起的」，就是單純讓手上能用的資源揮發作用而已 從三峽到觀音不塞車，只要40幾分鐘，其實基隆不塞車也是差不多 不過我媽還在世時，其實我也私下去看過幾戶基隆的老公寓，價格便宜 但是環境還有兩旁巷道停車的狀況實在不愛，所以就沒下手 因為哥哥是從小過繼給我姑姑，我其實是沒有繼承權的(他沒結婚生子) 也沒預料到會他會這麼早就過逝，基隆真的完全是意料之外 的確是如此~所以現在跟我租公寓的幾乎都是年輕的學生、情侶 這倒是真的!! 雖然很累，但完成後有滿滿的成就感~ 感謝您~ 感謝您~ 市井小民的真實生活~ 老公寓有很多抗性，比如說屋況、爬樓梯、結構安全疑慮、接受的客層 以及最重要的，銀行核貸條件不佳 還是不能以一句投報率不錯概括，這樣會有風險的 我的車放得下的就用車載，載不下的就是請人開貨車載了 對耶!感謝你告知，我有修改了 我目前的出租狀況是全滿，以價格來說，大樓比較高 但是以投報率來說，公寓海放大樓 但以增貸來說，大樓又海放公寓 沒有完美的~~ https://imgur.com/undefined 這才叫悲慘~這是我昨天過去處理觀音透天的，上面已經有搭鐵皮，還是漏成這樣 這只是其中一間，還有三個房間、一間地下室和廁所，都是這樣子 今天和師傅去查，有冷氣窗框密合不全、有窗型冷氣孔玻璃矽力康老化、 有地震牆裂，還有一個地方是是進水管穿牆，矽力康一開始就沒封好 全部搞一搞，又好幾萬了…然後我又補了每間房一台除濕機 客廳再補一台大除濕機給他們，不然真的太潮濕了 頂樓防水我目前自己施作過兩次，看起來是都有成功，難度不高、成本也不高 外牆防水比較難，高空作業我就真的沒辦法~ 全民一家我去看了兩戶，一戶是一樓有停車位，一戶是四樓 沒下手原因是我覺得價格比桃園貴、而且沒地方停車 基隆這一間當時因為預期我哥會進入長照，我得省錢，所以很多東西能留就留 沙發、床架和衣櫃都留，所以整個風格挺不搭的，就差強人意 幸好也是順利出租，再來就是慢慢來更換了 耶~怎麼會這樣?我三、四個月前PO兩萬五，雖然沒有快速出租 但是也來了七、八組人來看耶~ 不過我是都給齊了配備，不知道你的設備是如何呢? ※ 編輯: licklabium (111.248.129.229 臺灣), 05/11/2025 08:43:19 沒錯沒錯!就是軟裝給人家的感覺~有時花一點點心思，就能帶來更好的效果 三峽東街日本料理，鶯歌也有一間~ https://imgur.com/undefined 這是今年二月到3月初，東街的特價優惠活動，上面這燒肉飯59元，控肉飯79元 可以再加39元升級，就多了一碗茶碗蒸(有面有蝦、蛤蠣和一塊雞肉)、小菜 還有一碗豆腐味噌湯，我食量算大的，還是吃得很飽(活動只限星期一到四) 那時我剛辦完留職停薪，正缺錢，一週去三天吃飽飽 倒是八條很久了，我從來沒去過耶~ 感謝推薦!等我回去工作收入穩定，再帶全家人去吃~~~ 遇到這種事而被迫做壓力測試，是不幸，也是幸啦~ 我是上德寶透明木器漆，再加一點點香蕉水稀釋 不過那是因為我是收二手餐桌回來打磨過了，全新的可能不適合這樣上漆唷 你也可以直接請油漆行老闆推薦你想要的用途 大家一起互相學習、進步 我個人覺得重新打磨再上漆(大概要兩天的工)質感就又很棒了 只是要有場地和工具，這一點是比較難的 圖打不開會不會是軟體的問題?我自己手機和電腦都可以耶~ 我也是沒有什麼美感的人，軟裝都是老婆在規劃的~~ ※ 編輯: licklabium (111.248.148.88 臺灣), 05/13/2025 08:33:18