[新聞] 都更夢碎？全台554萬戶老屋等重建建商開

作者troy30408 (南宮洛)

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標題[新聞] 都更夢碎？全台554萬戶老屋等重建建商開

時間Wed Jul 15 13:35:34 2026

連結：https://www.ctee.com.tw/news/20260715700880-430601 內文：「我現在寧願去做冷氣，也不做危老」，一句看似玩笑的話，卻道盡如今都更、危老市場的真實困境，一名長期投入雙北危老重建的建商接受《房市讀懂了》採訪時透露，手上原本有五、六個危老重建案，其中部分案件甚至已完成地主百分之百整合，最後仍決定全數暫停，不是不想做，而是「為了公司的現金流」，加上算一算後發現「賺不到」。隨著近年營建成本持續墊高、房市買氣降溫，愈來愈多建商開始重新評估接案策略，甚至主動放棄小基地案件，對全台約554萬戶屋齡30年以上的老屋而言，未來恐怕不再是耐心等待，就會有建商主動上門談重建。營建成本失控建商從「搶案」變「挑案」住展雜誌企劃編輯魏敬軒指出，近五年受到疫情、缺工缺料、原物料上漲，以及國際關稅、地緣政治等因素影響，整體營建成本已累計增加約五至六成，建商獲利空間快速遭到侵蝕。該節目的受訪建商舉例，台北市一處危老案原本預估每戶機電工程約100萬元，如今發包價格已提高至150萬元，加上鋼筋、水泥、土方、連續壁及零損鄰房監測等費用同步上揚，過去每坪約15至16萬元即可興建，如今不少案件已突破30、40萬元，但房價卻未同步翻倍，使不少案件即使地主百分之百同意，也難以回收成本。對於，過是否能透過調整地主分配比例解決問題，受訪建商指出，以台北市精華區而言，多數合建案地主與建商分配比例早已接近五五分，再壓縮地主權益，整合幾乎無法推動，因此，魏敬軒就表示，目前市場已悄悄出現新的遊戲規則，從過去「地主挑建商」，逐漸轉變成「建商挑地主」，基地規模較小、開發效益有限的案件，愈來愈容易被市場淘汰。危老核准不代表能蓋小基地成重災區不少屋主認為，只要危老重建取得核准，就代表距離重建成功更近一步，但實際情況並非如此，《房市讀懂了》整理台北市建管處資料發現，截至今年4月底，台北市累計核准危老案件已達1,065件，其中已有177件因逾期等因素失去效力，等於平均每六件核准案件，就有一件最後無法順利興建，更值得注意的是，近七成失效案件集中在基地150坪以下的小基地，也意味著不少小基地的老公寓恐怕早已不在建商優先整合的名單內。對於危老都更是否能靠漲價來解決困境？節目主持人引用政治大學地政學系教授林左裕的分析指出，當前在限貸令環境下，蛋黃區房價仍具有支撐力，建商尚有機會透過售價消化成本；但蛋白區因周邊新案供給充足，房價難再明顯上漲，建商很難靠漲價來解決成本高漲的困境。此外，節目指出，近兩年危老申請件數再度攀升，並非建商認為危老容易推動，主要與危老條例即在2027年落日並更新調整有關，不少建商趕在新制上路前完成送件，希望適用現行較優惠的制度，而且取得危老核准僅代表取得入場資格，真正能否順利動工，仍取決於成本、融資及市場環境等多重因素。建商退場後怎麼辦？自主都更成最後一條路如果建商不做，老屋是否只能繼續等待？節目採訪的樹林文林段自主更新會總幹事吳秀英表示，社區因海砂屋問題嚴重，牆面龜裂、水泥剝落，甚至鋼筋外露，過去曾找建商評估重建，但因基地規模及區位條件不足，因利潤低，最後遭建商放棄，只能由住戶自行成立更新會推動自主都更，在新北市政府、都更學會及建經公司的協助下，案件終於完成核定，但重建成本同樣一路攀升。更新會理事長林水木指出，社區原本估計融資需求約17億元，如今已增加至25億元，每坪營建成本也從15萬元提高至25萬元，即使政府近年推出財團法人中小企業信用保證基金及全案管理制度，希望降低自主都更門檻，地主仍須承擔融資、工程管理及施工風險，根據統計，2019年至2025年間，雙北共核定439件都更案，其中自主都更僅22件，也凸顯這條路並不容易。《房市讀懂了》主持人林喬慧表示，當建商開始退場，老屋屋主更需要重新檢視自身條件，如果基地規模夠大、地主整合度高、地段好，應盡早尋求建商或專業團隊評估；若建商大概不會會來，在建物已有安全疑慮、住戶共識充足，自主都更或許是唯一出路；若短期沒有重建急迫性，也可先透過耐震補強與修繕提升居住安全，再等待政策與市場環境改善。她認為，隨著市場環境改變，「等待」已不再是老屋最安全的選項，唯有及早盤點條件、主動規劃下一步，才有機會真正迎來重建的一天。心得：很多老屋都在等都更但雙北建商就算完成地主百分之百整合也未必願意都更地主們只好想辦法自主都更自主都更其實也不容易不知道老屋之後該如何? -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 60.250.89.91 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1784093739.A.3CB.html

推 kutkin: 想住新房子本來就要付錢 07/15 13:38

推 Detonate: 沒關係大地震週期在熱身總會有辦法都更的看是天然都 07/15 13:40

→ Detonate: 更還是人為的差別 07/15 13:40

→ sam21sam21: 祈求老屋沒人要，讓我有機會慢慢存 07/15 13:40

推 klwei: 支持建商，都不要蓋，錢拿去炒股 07/15 13:40

推 lonelysin: 巷子內的老屋咕嚕咕嚕再傳三代 07/15 13:42

推 drea: 打房打到沒人要蓋房，笑死．魯空自己下去蓋吧，不然就去住 07/15 13:45

→ drea: 40~50年的漏水房吧 07/15 13:46

推 Detonate: 現在整理老屋的成本真的夭壽高還沒辦法貸款大家真的 07/15 13:48

→ Detonate: 能忍啊佩服佩服 07/15 13:48

推 jinso7410: 打房打到空空只能繼承老破 07/15 13:57

→ jinso7410: 到頭來還是打到自己舒服啊 07/15 13:57

→ destinygirl: 社區住戶自己集資蓋新房，建商不再免費蓋新房給你們 07/15 14:04

→ knives: 空空沒差吧，不是說房價太高，記得繼承之後要原價賣出 07/15 14:05

推 jinso7410: 都更暫緩重劃區又不推案 07/15 14:06

→ jinso7410: 以後住新大樓非富即貴才能負擔 07/15 14:06

→ jinso7410: 空空的理想世界逐步成形跟著外勞擠老破 07/15 14:07

→ jinso7410: 藍玉：房價打七折我都還不一定買 07/15 14:09

推 drea: 空空：未來有一堆漏水老破屋可以讓我們選，爽 07/15 14:12

推 kl0408: 再過10年台灣就沒建商了 YA 07/15 14:17

→ kl0408: 空空的理想國度應該是台灣建商通通倒光 07/15 14:17

→ Sam27: 對阿台灣房子數量1000萬差不多天花板了 07/15 14:18

推 smiles0113: 想住新房自己出錢找建商蓋沒毛病啊！ 07/15 14:19

推 drea: 好比1000個女生有600個以上是50路老女人，偏偏男生都愛20歲 07/15 14:22

→ drea: 結果20歲的女生被搶破頭，其它的沒人要 07/15 14:22

推 CharleneTsai: =. = 這不就房板空軍跟央行要的覺得建商賺太多 07/15 14:26

→ CharleneTsai: 要狠打好啦現在不蓋的最大大家一起炒股多爽 07/15 14:26

→ CharleneTsai: 還蓋什麼房子 07/15 14:26

推 NodeWay: 很好阿都更停也不弄新重劃區那現在的新房價值更高 07/15 14:28

→ NodeWay: 本來你一直往外圍重劃就會把資金一直吸引出去 07/15 14:29

→ NodeWay: 現在缺乏新的重劃區承接的話成熟重劃區變稀缺 07/15 14:29

推 quiet93: 放棄是好事，小基地都更真的很浪費土地 07/15 14:30

→ quiet93: 就繼續放，放到可以大基地都更吧 07/15 14:30

→ babyMclaren: 那就都不要做，建商沒工作時別出來喊話 07/15 14:35

推 kcy05785: 空軍の夢想 07/15 14:36

→ knives: 建商也別蓋了，是沒聽懂央行的話嗎?把錢拿去炒股啦 07/15 14:36

推 klwei: 建商沒事做就炒股阿，死的是營造跟一整串下游 07/15 14:36

→ klwei: 把標地的錢通通歐印台積電多爽 07/15 14:37

→ knives: 你拿去炒股不蓋房，就不用那麼多外勞了阿，雙贏 07/15 14:37

推 klwei: 麻煩建商配合政府政策幫我抬轎，謝謝 07/15 14:39

→ fywei: 容積率拉高就可以了 07/15 14:43

→ fywei: 還不是錢的問題 07/15 14:44

→ Sam27: 容積率拉高對政治人物壞處>>>>好處 07/15 14:49

→ berserk: 一堆怕被賺的就自己來吧 07/15 15:05

推 piolet: 不玩就滾阿有什麼好發新聞的 07/15 15:13

推 SouthEast62: 接下來大概就只能輔導自主都更了，但這個比建商合 07/15 15:20

→ SouthEast62: 建更吃地主戶素質。 07/15 15:20

噓 frank111: 一下都更一下危老，兩個就完全不一樣的東西 07/15 15:40

→ frank111: 危老是破壞都更的殺手~~ 07/15 15:41

推 walter0217: 不都更就是一輩子住爛房子，爬一輩子樓梯啊 07/15 15:48

→ jt13: 文林苑搞壞台灣都更市場…民進黨真的禍害不淺… 07/15 15:57

推 rumblefish: 被搞成這樣建商寧可炒股 07/15 16:08

→ rumblefish: 反正住到坍方就有人來接了 07/15 16:09

→ rumblefish: 現在一個建案賣三成不到，倒底誰要搞 07/15 16:10

推 aixiiae2005: 反正等真的危樓出事，政府就有補助政策，有利可圖 07/15 16:11

→ aixiiae2005: 就不怕沒建商用都更 07/15 16:12

推 rumblefish: 柯文哲案搞成這樣，大概沒人敢碰 07/15 16:16

推 rumblefish: 金龍都叫你乖乖炒股，蓋什麼房 07/15 16:18

噓 luckystrike5: 賺不到你老媽笑死最好沒賺 07/15 16:21

→ thirdlittle: 營建成長提高，房價也會跟著漲 07/15 16:55

推 tyler11342: 容積率拉高政黨輪替後會被清算唷誰敢拉高 07/15 17:33

噓 vicet: 大地震一起大家一起上天堂嘍 07/15 17:38

推 lusifa2007: 土方建材廢棄物處理起來太貴了現在做都更完全要重新 07/15 17:43

→ lusifa2007: 評估 07/15 17:43

推 jack0216: 破老繼續當寶小心地震全倒 07/15 18:01

推 lwamp: 破老當傳家寶，台灣人的性格只適合自然都更 07/15 18:04

→ losmith: 賺不到? 是嫌賺太少才對。 07/15 18:34

推 j32072: 老屋喔賣一賣來高雄住就好了 07/15 18:57

推 mow1982: 房價還是太低了，再高一倍，就有利潤了 07/15 19:14

推 repast: 都更房蟲涼囉 07/15 19:17

→ MTKer5566: 現在連桃園蛋殼區蓋房子一坪都要28萬才起的來了 07/15 20:09

噓 TWkiller: 都更危老混在一起談 07/15 22:33

→ TWkiller: 危老真的都更殺手，還有一堆小基地面積的整天打電話騷擾 07/15 22:35

→ TWkiller: 各家建商 07/15 22:35

推 HAHAHUNG: 來個大地震就都更了不急 07/15 23:20

推 corner0111: 沒一坪換兩坪免談反正老屋是租客在住 07/16 05:07

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