推 bustinjieber: 觀念正確推 01/11 18:12
→ bustinjieber: 投報用行情計算，第一時間有些反直覺， 01/11 18:14
→ bustinjieber: 但仔細思考後確實應當如此計算。 01/11 18:14
推 frowning1226: 裝潢花越少越好，推 01/11 18:16
→ bustinjieber: 如果同時還增貸的話又更複雜了。 01/11 18:16
推 bms: 推 01/11 18:20
推 floatfaith: 感謝J大分享~~~~ 01/11 18:21
推 a96932000: 我就是裝潢花太多的笨蛋QQ 01/11 18:22
推 Yishanhuang: 推河粉 01/11 18:25
→ Yishanhuang: 我第一間就犯這個錯噴了七十萬 01/11 18:26
推 Nubybee: 這篇才是對的 符合現實狀況。如果要裝修才能出租的物件 01/11 18:34
→ Nubybee: 我都會寧可丟給包租代管，就算八折租金也比浪費現今好 01/11 18:35
→ Yishanhuang: 現金很貴，除非已經貸滿 01/11 18:36
推 s26492755: 那這樣不就每年重新計算投報 我是以當下花的成本去計 01/11 18:41
→ s26492755: 算 所以每一間投報也會不同 01/11 18:41
推 shuichia: 因為我買的都是廢墟風物件，沒裝潢根本無法出租，不過 01/11 18:42
→ shuichia: 取得成本也是有甜到，至於裝潢的錢也是掛4出來的沒動到 01/11 18:42
→ shuichia: 現金部位，對價格漲上去太多降低投報的物件也是有在更 01/11 18:42
→ shuichia: 換標的，感謝jamo大您的指教，槓桿部分我再自己檢視一下 01/11 18:42
→ s26492755: 不過我是每年都有買啦 所以跟當下行情也沒差多遠 01/11 18:42
→ s26492755: 如果要用當下行情去算 除非是你有筆錢在選擇投資物件 01/11 18:44
→ s26492755: 或工具 01/11 18:44
→ s26492755: 不然我無法理解已經取得的房子 在沒有重新轉增貸後 用 01/11 18:44
→ s26492755: 當下行情去算現金投報 舊的物件都如此？ 01/11 18:44
→ kage01: 廢墟的真的要把裝潢錢加進去算 不然很難租 01/11 18:46
推 s26492755: 我花150買了一個套房 租金扣掉資金成本跟持有成本就是 01/11 18:47
→ s26492755: 我的現金投報 除了考慮進入本利和合投報會變或轉增貸 01/11 18:47
→ s26492755: 之外 我得每年看一下行情去算投報嗎 01/11 18:47
推 Nubybee: 買廢墟~建議出發點就是直接短線操作 唯一的例外就是都更 01/11 18:49
→ Nubybee: 除非廢墟土地價值很特別 或是都更希望很高 不然都不出租 01/11 18:50
推 Yishanhuang: S26大，他的意思是先認資產重估增值增值，再算投報 01/11 18:51
→ Yishanhuang: 但你用成本價認列反而是更保守的做法 01/11 18:52
→ Yishanhuang: 用市價去算，可能最近幾年都一二十% 01/11 18:53
推 s26492755: 喔喔喔 我增值跟租金年報是拆開的 01/11 18:54
→ s26492755: 增值當禮物 租金年報作為倚仗 01/11 18:54
推 Yishanhuang: 重估增值要放在綜合損益 （拖走 01/11 18:56
推 s26492755: 記得之前有個專員聽我講完算法是說 你不把增值考慮進去 01/11 18:57
→ s26492755: 嗎 我回 萬一貶值勒 林北光租金就要贏 01/11 18:57
→ s26492755: 不要太要求農夫的會計 01/11 19:02
→ s26492755: 我剛剛才圍完樹 口憐 01/11 19:02
推 bustinjieber: 其實就是不同的解讀方式，沒有對錯。 01/11 19:16
→ bustinjieber: 房價1000萬 租金50萬 總投報5%， 01/11 19:16
→ bustinjieber: 房價漲到1200 租金50萬 總投報4.2%， 01/11 19:16
→ bustinjieber: 雖然你的本金跟持有成本是一樣的， 01/11 19:16
→ bustinjieber: 但是忽略‘’賣房賺價差‘’的機會成本， 01/11 19:16
→ bustinjieber: 200萬漲幅沒拿來用就是浪費 01/11 19:16
→ bustinjieber: 了資產增幅所帶來的效益。 01/11 19:16
→ bustinjieber: 另一個觀點， 01/11 19:16
→ bustinjieber: 1000萬的房子 當初頭期200萬， 01/11 19:16
→ bustinjieber: 如果我去增貸200萬出來投資， 01/11 19:16
→ bustinjieber: 我這間房子等於‘’無本金‘’， 01/11 19:16
→ bustinjieber: 租金收益的投報率等於無限大。 01/11 19:16
推 Yishanhuang: 所以要算ROA，嘖嘖 01/11 19:17
→ bustinjieber: 就像是一開始jamo舉的例子， 01/11 19:18
→ bustinjieber: 繼承仔的投報率可以說是無限大， 01/11 19:18
→ bustinjieber: 因為該持有者並沒有本金的付出。 01/11 19:18
推 copyii: 請問s26的出租件 都是買不太需要整理就可以直接出租 然後 01/11 19:19
→ copyii: 租金>=本利和的套房件嗎? 01/11 19:19
推 copyii: 好耳熟的ROA…(不過我不會算XD) 01/11 19:22
推 KrisNYC: 裝潢這件事2020年以前跟現在的成本差太多了 01/11 19:23
推 s26492755: 嗯 基本刷刷油漆 買買便宜但要全新的家具就開始租了 01/11 19:23
→ KrisNYC: 以前耳熟能詳的簡單裝一裝租金會賺回來這件事現在不行 01/11 19:23
→ s26492755: 要整理的 尤其是衛浴跟廚房我不會買 01/11 19:23
→ KrisNYC: 多半是想花錢裝璜看到報價單 想想多久能回收就作不下去 01/11 19:24
→ KrisNYC: 2020年以前 一間廁所含拆含凱薩之類的基礎衛浴 01/11 19:24
→ s26492755: 所以我都叫仲介 記得拍廁所 不然我怎麼遠程跟你下斡 01/11 19:24
→ KrisNYC: 5~8萬就做起來了 現在至少15 甚至15還是友情價 01/11 19:25
→ KrisNYC: 一個3房2衛廁所廚房就花你45~50 提升1萬租金你要幾年回收 01/11 19:25
→ s26492755: 其實簡單傢具很便宜啊 3-5萬能搞好一間 電視 沙發 茶几 01/11 19:26
→ s26492755: 冰箱 洗衣機 床墊 床底 01/11 19:26
推 copyii: 覺得S26那些房子的入手價都很甜 之前我自己看房子 不用整 01/11 19:26
→ copyii: 理的都開很高 房仲到現在丟給我的也都很高= = 01/11 19:26
→ s26492755: 刷油漆最簡單了 水性百合百 有手都會刷 01/11 19:27
→ s26492755: 沒很甜啊 我年年都有買 去年也有買 房紙好貴 人森好難 01/11 19:27
→ s26492755: 我上週斡敗後 跟仲介這樣講 他回我拎老師勒 01/11 19:27
→ s26492755: 2019後就很難甜了 基本都得接近或實登 很久沒吃到斷頭 01/11 19:28
→ s26492755: 了 01/11 19:28
推 shuichia: 我都買i白，百合白拍照偏黃不太上相，但油漆自己弄真的 01/11 19:29
→ shuichia: 蠻省的，就是要有一點經驗跟時間就是了 01/11 19:29
→ shuichia: 這間第七間就是吃到斷頭，所以重本裝潢之後投報還是有4% 01/11 19:31
→ shuichia: ，甜~ 01/11 19:31
推 s26492755: 我試過I白 太白了不耐髒 我家裡適用玫瑰白看了蘇胡 百 01/11 19:33
→ s26492755: 合白的確有偏黃的問題 但拍照明亮點的時候可以蓋過 01/11 19:33
推 s26492755: 主要也是我辦公室也都百合百 以前還有在工作的時候 百 01/11 19:35
→ s26492755: 合百隨時有 重點最好每間顏色都統一 換租的時候才方便 01/11 19:35
→ s26492755: 隨便補一下又新新的 01/11 19:35
→ s26492755: 其實如果我不是很78在挑房客 每次都第一天開放就有人要 01/11 19:35
→ s26492755: 租 01/11 19:35
推 shuichia: 房客挑的好，後續無煩惱阿xd 01/11 19:44
→ shuichia: 物件整理的好，自然就有挑房客跟踩住價格的底氣 01/11 19:45
推 copyii: 請問斷頭是指有2胎3胎的情況嗎? 我之前也有遇過必須動用履 01/11 19:48
→ copyii: 保先塗銷民間借貸才能買 最後我怕怕(財力不夠)沒買XD 01/11 19:48
推 ChikanDesu: 確實阿 不然會低估租金 租太低還不如賣掉 01/11 20:08
推 s26492755: 很缺錢急售的我就稱呼為斷頭 要我先撥款代償非金融機構 01/11 20:15
→ s26492755: 的我也不要 01/11 20:15
推 welovee: 我認為投報還是要用成本算,但用市價基礎去計算投報主要 01/11 20:45
→ welovee: 是用來衡量目前的租金是否合理或偏低使用。 01/11 20:45
推 welovee: 繼承投報飛天就經濟實質來說確實如此,那只是在反應現實 01/11 20:48
推 Nubybee: welovee正解 01/11 20:49
→ welovee: 用市價算投報在房價上漲期間還OK,若是房價下跌期間,豈不 01/11 20:50
→ welovee: 是投報愈來愈高,非常不合理.... 01/11 20:50
推 ice1015: 頂多吃到時間資訊的落差 01/11 21:16
→ ice1015: 有個10%就趕緊出手了 01/11 21:16
→ ice1015: 不然真買不到東西 01/11 21:16
推 bustinjieber: ROA ROI 本來就是不一樣的東西， 01/11 21:23
→ bustinjieber: 你覺得不合理是因為你舉的例子不會發生， 01/11 21:23
→ bustinjieber: 所以當然覺得不合理。 01/11 21:23
推 s26492755: 真的買不到東西 口憐 另一個點是對面太多新青安小gg 攤 01/11 21:25
→ s26492755: 40年 政府貼你利息 怎麼打 01/11 21:25
推 chouwang68: 用你的GG打啊。 01/11 22:11
推 mitsurogi: 不合理是指房價不會下跌還是只跌房價不跌租金不合理？ 01/11 22:27
推 bustinjieber: 你說的兩個狀況都不是，我說的是 01/11 22:59
→ bustinjieber: ‘’只跌房價‘’但是‘’投報率越來越高‘’不合 01/11 22:59
→ bustinjieber: 理 01/11 22:59
推 bustinjieber: 如果一個物件條件如下 01/11 23:13
→ bustinjieber: 1000萬 年收50萬租金 持有成本0 01/11 23:13
→ bustinjieber: 今天外在政策改變，可能變成如下 01/11 23:13
→ bustinjieber: 800萬 年收50萬租金 持有成本10萬 01/11 23:13
→ bustinjieber: or 可能變成如下 01/11 23:13
→ bustinjieber: 800萬 年收40萬租金 持有成本0萬 01/11 23:13
→ bustinjieber: 不管怎樣，資產投報率不會變高； 01/11 23:13
→ bustinjieber: 除非變成凶宅、火災……等 01/11 23:13
→ bustinjieber: 然後你低買之後花錢整修提高租金， 01/11 23:13
→ bustinjieber: 但這就不是上面推文說的那種狀況； 01/11 23:13
→ bustinjieber: 不太可能會變成以下這種情況 01/11 23:13
→ bustinjieber: 800萬 年收50萬租金 持有成本0。 01/11 23:13
→ bustinjieber: 一個資產在‘’支出成本不變‘’、 01/11 23:13
→ bustinjieber: 收益‘’絕對值不改變‘’的情況下， 01/11 23:13
→ bustinjieber: 屋主有什麼理由賠錢賣？ 01/11 23:13
→ bustinjieber: 就算有也是極少數的個案， 01/11 23:13
→ bustinjieber: e.g. 法拍之類的。 01/11 23:13
推 idmaker: 軟裝弄一弄就好 硬裝真的免了是嫌錢太多哦 01/11 23:44
推 mitsurogi: 你自己說要用行情價當成本的不是？隔壁間成交價800， 01/12 00:16
→ mitsurogi: 我這間行情還能當1000？ 01/12 00:16
推 prichman: 我也是用當下完成總成本算租金投報 跟現金投報 用行情 01/12 02:00
→ prichman: 我還真不會算 01/12 02:00
推 daniel3658: 推 真的要用當下行情去算 因為你房子賣掉就是這麼多錢 01/12 09:02
→ daniel3658: 所以算要租金的投報 就是把那麼多錢留著的投報 01/12 09:05
推 frank111: 出租用的裝潢達及格線就好，基本就輕鋼架天花板+磁磚+ 01/12 09:21
→ frank111: 白色油漆，簡單乾淨最好，其他什麼拱門、跳色漆、造型 01/12 09:22
→ frank111: 天花板都是多的，用越複雜，維修保養就越麻煩 01/12 09:23
推 alanbread: 看你要賣給誰，我玩租間特化的買家幾乎都包租公 01/12 10:20
→ alanbread: 每個地方賣得掉的投報率不一樣，台中現在有些開價到接 01/12 10:21
→ alanbread: 近7%的都有 01/12 10:21
