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[請益] 到底要賣還是租

作者actressoao (吃胖睡胖就是胖)
看板home-sale
標題[請益] 到底要賣還是租
時間Sun Jun 21 23:36:18 2026
各位大大好 房子的事情我真的完全沒頭緒 想拜託各位給我一些想法跟指教 近期因為某些因素要調回家鄉 但購入的公寓持有約快五年 （入戶籍四年）（都是自住） 目前詢問一下附近的租金 大約落在18000-22000 我的貸款大約27000 如果租出去 必需還要自付貸款 我就在想還是賣一賣好了 房地合一稅因未滿五年 所以是35% 只差一點時間是不是就撐到五年再賣 （這變成20%稅金） 這段時間就先用社宅出租？ 但想到自住六年就可以 400萬免稅 目前我的成本跟出售價 根本不到400萬 如果假日偶爾回去住 這樣能算自住嗎？ 這樣我是不是就不要出租 就付貸款到持有6年 就可以免稅 （是不是賺200萬可以省40的稅金） 我卡在這裡不知道到底 出租不要拼400萬免稅 但是出租的價格不能負荷房貸 想問這樣是合理的狀況嗎？ 我真的好亂好亂（哭哭） 先謝謝願意 給我回應的每一位前輩 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 220.143.211.13 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1782056180.A.B33.html
推 kutkin: https://i.mopix.cc/TXFAhg.jpg 06/21 23:41
→ bnn: 掛社宅還想拿自住 哪來的自助餐 06/21 23:43
→ a000000000: 可以送我 06/21 23:43
推 childeviler2: 400萬免稅要自住 06/21 23:43
→ actressoao: 但我有爬文有的說自住評估沒有一定標準，抓很嚴格，如 06/21 23:44
→ actressoao: 果一個月回去住幾天可以計算嗎 06/21 23:44
推 kutkin: 水電帳單之類的要有 06/21 23:44
→ actressoao: 因為我卡在是不是要拼六年自住免稅400萬，就是持續付 06/21 23:45
→ actressoao: 貸款不要出租 06/21 23:45
→ actressoao: 因為回家鄉後，大多時間會空在那，但就是偶爾回去住 06/21 23:46
推 RaiGend0519: 你該想的不是那400萬免稅 06/21 23:48
推 kutkin: 租給可信任的同事呀 06/21 23:48
→ RaiGend0519: 而是這六年那筆錢拿去跟大盤的機會成本 06/21 23:48
→ actressoao: 房地合一稅如果電聯國稅局問自住的標準，還有機會得 06/21 23:48
→ actressoao: 到答案嗎？ 06/21 23:48
→ RaiGend0519: 還有你不動產地點在央行鬆綁後有沒有噴得可能性 06/21 23:49
→ RaiGend0519: 這種複合條件判斷丟給那幾個AI，你會有答案 06/21 23:50
→ actressoao: 同事沒有租房需求（哭哭） 06/21 23:50
→ actressoao: 我有想到房價未來漲到更高的機會感覺不大（我覺得前 06/21 23:53
→ actressoao: 兩年漲到最好價格的感覺），所以我才在想是不是租出去 06/21 23:53
→ actressoao: 到滿持有五年，不要拼400萬免稅了，明年就賣出去，才 06/21 23:53
→ actressoao: 不用繳更多貸款，才有錢投資 06/21 23:53
→ actressoao: 謝謝R大提醒，我問看看ai 06/21 23:54
推 childeviler2: 一個月社宅租2w，一年大概繳零星所得稅，房屋跟地 06/21 23:56
→ childeviler2: 價減免，撐五年賣，房地合一2.0，20%，可以抵扣一 06/21 23:56
→ childeviler2: 些成本仲介費用。只是出租可能會遇到不可控的因素， 06/21 23:56
→ childeviler2: 例如租屋蟑螂，或者租屋法案通過，繳一年無欠租， 06/21 23:56
→ childeviler2: 租客可以再續租兩年 06/21 23:56
→ actressoao: 謝謝C大，我也在想社宅比較多優惠，想說那400萬可能 06/21 23:58
→ actressoao: 我也無法享受到，就很可惜前四年都真的是自住，看來是 06/21 23:58
→ actressoao: 不是拼撐到五年賣是最好的打算 06/21 23:58
推 childeviler2: 你可以餵AI訊息幫你試算，你本來就有再繳房貸，調回 06/22 00:14
→ childeviler2: 家鄉，你父母會跟你收租金嗎？如果不會，那不就跟以 06/22 00:14
→ childeviler2: 前一樣？偶爾回去用用水電，滿六年用一下一生一次 06/22 00:14
→ childeviler2: 的400萬免稅 06/22 00:14
→ gy55662008: 4年多就直接掛賣了，租麻煩屋況賣時若不好又再花錢整 06/22 00:15
→ gy55662008: 掛賣也要點時間才賣得掉 買家出現可能就滿五年了 06/22 00:16
推 kusomanfcu: 400萬 哪裡是一生一次了....=..= 06/22 01:38
→ kusomanfcu: 是六年限用一次 06/22 01:39
推 kusomanfcu: http://i.imgur.com/zxBsOwz.jpg 06/22 01:42
→ kusomanfcu: 六年一次10% 400萬 06/22 01:42
→ kusomanfcu: 還出租勒 06/22 01:43
噓 Luwan: 寧願空著也不要遇到蟑螂 06/22 01:53
推 molopo: 出租後 增貸買0050 會不會更賺呢 06/22 02:18
推 emily20: 使用重購退稅 06/22 02:33
→ emily20: 你目前自用，用房地合一重購退稅（2年內要買新的） 06/22 02:34
推 adroddick: 不租不賣，轉增貸買大盤etf，等自住滿6年再賣 06/22 06:44
推 quiet93: 400萬不到的物件，可以月租22000，不是應該留著當房東？ 06/22 07:06
→ quiet93: 你如果不想要投資，那就一直維持自住身份吧 06/22 07:06
推 childeviler2: 看到了，一生一次是土地增值稅優惠，感謝更正 06/22 07:25
噓 htjnt: 很缺錢或是有負擔就賣，沒有就繼續放著，就這麼簡單 06/22 07:58
推 Librau: 地點報一下比較好分析吧。七都非七都差很多 06/22 07:58
推 x156w423: 總價資訊有錯誤吧 06/22 08:22
→ x156w423: 總價400萬, 房貸怎麼算不會到2.7萬 06/22 08:22
→ x156w423: 若貸款用20年估算, 頂多月付1.7萬、出租2萬可以本利攤 06/22 08:22
→ x156w423: 還 06/22 08:22
推 quiet93: 阿，應該是成本跟出售價的價差不到400萬 06/22 08:29
→ quiet93: 所以雖然有400萬免稅額，但是他也用不滿 06/22 08:29
推 a1234567289: 其實27000房貸 房租22000已經賺錢了不是嗎 你每個月 06/22 08:33
→ a1234567289: 付5000就能持有房產 06/22 08:33
推 slluu2: 差幾千塊而已 06/22 08:48
推 BlackBlacdog: 你都說調回家鄉了，生活重心已轉移，偶爾回來不算 06/22 08:52
→ BlackBlacdog: 自住，不到400的物件可租20000以上，留著出租比較好 06/22 08:52
→ x46824682x: 先確認有漲400萬? 06/22 08:56
推 richcity: 名下只有一房的話，國稅局可能不會嚴查自住 06/22 08:59
推 KYOLONG: 400萬免稅他會查你就醫紀錄 不是像樓上講的隨隨便便就能 06/22 09:12
→ KYOLONG: 過 06/22 09:12
→ x46824682x: 就醫紀錄@@? 06/22 09:38
推 frank111: 400萬免稅，你確定能賺到400萬?5年前的公寓到現在漲幅應 06/22 09:39
→ frank111: 該不多，仲介費6%扣一扣，不賠就很厲害了吧 06/22 09:40
推 mainword: 現在自住重購退稅抓很嚴格喔，國稅局要求一堆東西自證 06/22 09:40
→ mainword: 一定要維持"自住"的合理性，例如就醫紀錄，水電費， 06/22 09:41
→ mainword: 保留信件等等，這些國稅局都有可能事後再要求 06/22 09:42
→ mainword: 要不要考慮直接持有滿五年，然後繳20%給政府合法合規? 06/22 09:43
推 frank111: 你房屋總價應該不到1000萬吧，老公寓的漲幅有限，你根本 06/22 09:45
→ frank111: 不用考慮免稅400萬的問題，這跟你沒什麼關係 06/22 09:45
推 seanfan: 撐到降稅率 06/22 10:25
→ knives: 又賺不到四百萬，還是出租就好了吧 06/22 10:27
推 kusomanfcu: 市區房租金低於2萬 沒有出租的價值 06/22 10:40
→ kusomanfcu: 直接準備好六年免稅就好 06/22 10:41
推 kusomanfcu: 房地合一 六年自住400萬 那個不叫重購退稅 06/22 10:46
推 kusomanfcu: 而且400萬免稅額那個是10%稅率 06/22 10:52
推 kusomanfcu: 基本上 沒有維修 改善房數 的話 公寓擺著比出租好 06/22 10:54
→ kusomanfcu: 之前就和人聊擺個礦機然後放滴水 用東西去接，信用那 06/22 10:56
→ kusomanfcu: 帳單掛那邊 水電帳單就差不多了 剩下發揮想像力 06/22 10:56
推 kusomanfcu: 除非立志要當包租公 一路囤 不然出租個屁笑死 06/22 10:58
→ YCPIPI: 我覺得你可以先算走 400 萬免稅額，你可以省下多少稅金， 06/22 10:58
→ YCPIPI: 因為我最近也有類似煩惱，目前一間中古房住 3 年多了，但 06/22 10:58
→ YCPIPI: 預售年底蓋好，想搬去住新的，所以想把中古出租，但仔細 06/22 10:58
→ YCPIPI: 一算發現剩下的稅金差不多是快 3 年的租金收入，那我寧願 06/22 10:58
→ YCPIPI: 中古空著偶爾開開電，也比出租遇到蟑螂好。 06/22 10:58
→ YCPIPI: 畢竟現在政策真的太保護租客了 06/22 10:58
→ kusomanfcu: 你看板上租屋股神一堆叫你出租勒 06/22 10:59
→ knives: 反正你現在不賠售，應該也很難賣掉啦，不讓利，誰要買房 06/22 11:00
→ YCPIPI: 更正 ： 是省下的稅金大約是 3 年租金。 06/22 11:00
→ kusomanfcu: 你遇到類似房版看到這些垃圾蟑螂，然後跟你搞事，如果 06/22 11:01
→ kusomanfcu: 還要上班還要帶小孩玩死你 呵呵 除非和版上包租公一樣 06/22 11:01
→ kusomanfcu: 本業就已經是包租公了 06/22 11:01
→ knives: 賠售就不用管400萬了，直接拿回本金押股市很快就賺回來了 06/22 11:01
推 max205: 租拉 房價會在大漲的 怕啥 06/22 11:08
推 planta: 一堆人搞不清楚房地合六年，重構退稅！一個是買賣自住免稅 06/22 11:10
→ planta: 額4百萬，一個是土地增值稅，一生一次，適用買新賣舊換屋 06/22 11:10
→ planta: ，搬回父母家根本不會買新房，怎麼一直有人討論重購退稅？ 06/22 11:10
→ planta: ！一個是中央的稅，一個是地方政府的稅制完全不一樣！ 06/22 11:10
→ planta: https://i.mopix.cc/8vpWX7.jpg 06/22 11:11
推 quiet93: 回家鄉有沒有要買房，這部分沒有講 06/22 11:12
推 planta: 叫AI調出比較表，結果他還比了一生一屋，土地法也管太細， 06/22 11:14
→ planta: 細節交給懂的人補充說明！反正這一個案例應該主要是房稅合 06/22 11:14
→ planta: 一啦！～ 06/22 11:14
推 kusomanfcu: 還有房地合一的重購退稅 你忘了這個 06/22 11:21
→ kusomanfcu: 主要會被查的是那個 06/22 11:22
推 planta: 大部分的房東，看要不要出租，是看房租有沒有大於貸款利 06/22 11:22
→ planta: 息，因為本金繳進去不會不見，賣房時都會拿回，這就是所 06/22 11:22
→ planta: 謂的強迫儲蓄！當然要看你每月現金流，看負擔多寡才能決定 06/22 11:22
→ planta: ，如果是回家住家裡，沒有另外購置新房的負擔，也許負擔得 06/22 11:22
→ kusomanfcu: 之前有白目說什麼 房地合一 疊加重購退稅 然後沒真實 06/22 11:22
→ kusomanfcu: 自住 超靠北 白目 06/22 11:22
→ planta: 了，那就空屋自繳貸款，如果壓力大才考慮出租，畢竟出租 06/22 11:22
→ planta: 的不確定風險較高，前期的投入成本（符合需求和社宅）才 06/22 11:22
→ planta: 兩年難以回收，後期還會有毁損裝潢被破壞等等風險，再加上 06/22 11:22
→ planta: 法規正在變動期，合約可能進入租賃閉鎖期，回收時間拉長， 06/22 11:22
→ planta: 股票機會成本問題！ 06/22 11:22
推 kusomanfcu: 重購退稅細節和六年那個完全不同 06/22 11:24
推 kusomanfcu: 一堆看空的在故意亂講 06/22 11:26
推 kusomanfcu: 腦波弱被智障洗到也活該啦 06/22 11:31
推 planta: https://i.mopix.cc/mN1xUR.jpg 06/22 11:31
→ planta: https://i.mopix.cc/l34DXA.jpg 06/22 11:31
推 kusomanfcu: 之前有白癡說實際非自住要來尻 先重構退稅再來房地合 06/22 11:35
→ kusomanfcu: 一400 06/22 11:35
→ kusomanfcu: 連兩件 聽起來就很蠢 06/22 11:36
→ kusomanfcu: 兩個都要被查實際居住 還放大延長 06/22 11:36

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mfcke  ·  房屋 home-sale  ·  3天前
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[新聞] 利率連9凍、房市不鬆綁 央行關鍵問答一次 利率連9凍、房市不鬆綁 央行關鍵問答一次看 https://www.cna.com.tw/news/afe/202606180383.aspx 中央社記者潘姿羽 2026/6/18 21:41（6/18 22:30 更新） 中央銀行今天舉行第2季理監事會，一如市場預期，決議利率「連9凍」；但更受矚目的是 ，總裁楊金龍說出房市管制「到此為止」後，並未進一步鬆綁，原因之一是放款多流向股 市。央行如何看待台股熱絡、信用擴張，對房市管制態度為何，關鍵問答帶讀者一次看懂 。 今年國際局勢動盪，中東衝突推升能源價格，
leptoneta  ·  房屋 home-sale  ·  3天前
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Re: [新聞] 利率連9凍、房市不鬆綁 央行關鍵問答一次 : 利率連9凍、房市不鬆綁 央行關鍵問答一次看 : https://www.cna.com.tw/news/afe/202606180383.aspx : 中央社記者潘姿羽 2026/6/18 21:41（6/18 22:30 更新） : 中央銀行今天舉行第2季理監事會，一如市場預期，決議利率「連9凍」；但更受矚目的 是 : ，總裁楊金龍說出房市管制「到此為止」後，並未進一步鬆綁，原因之一是放款多流向 股 : 市。央行如何看待台股熱絡、信用擴張，對房市管制態度為何，關鍵問答帶讀者一次看 懂 : 。 : 今
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junior020486  ·  房屋 home-sale  ·  3天前
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Re: [閒聊] 年輕人本金小真的是原罪嗎？ 這世界是無止盡的競爭. 但是競爭又有分,有效競爭和無效競爭. 例如你考上醫科,幹掉了看過去絕大多數你看到的所有學生. 你贏得這個競爭,所以你可以年收幾百萬,開診所還可以營業額破億. 這就是有效競爭. 但例如,你馬拉松跑到330,再跑團就算不是第一,也是頂尖大神的存在. 但是你的成績既不能拿獎金,也不足以讓你成為跑步教練. 因此這是無效競爭. 單純自爽自我證明自我挑戰. 那回到現實. 你今天既然不是年薪幾百萬的醫生工程師,也不是脫穎而出的律師會計師證卷操盤手. 那就會進入另一個競爭. 爭錢!! 而你怎樣去爭
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ceca  ·  房屋 home-sale  ·  4天前
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[閒聊] 房市要熱是不是要等炒股資金回來 最近台股真的太誇張， 即便大跌的時候我看大家都只想要抄底， 身邊的人幾乎都跑去買了，不管是原本要買房的、炒幣的、原物料的、好像都把錢拿去買股， 房貸+信貸歐硬的也不在少數， 老實說這樣應該也沒錢買房了吧? 是不是要等之後資金回來比較容易漲? 但我覺得現在買房也不錯，至少波動相對小， 也不用被代銷看沒有，不然房市熱的時候，代銷的態度都在比跩的 --
monokep  ·  房屋 home-sale  ·  3天前
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[新聞] 喊話央行放寬貸款成數 代銷公會:年輕人 喊話央行放寬貸款成數　代銷公會：年輕人缺的不是寬限期 記者張雅雲／高雄報導 3月18日即將召開央行理監事會，市場高度關注房市信用管制是否調整。17日高雄市代銷 公會舉辦講座，理事長謝哲耀拋3建議，大喊新青安貸款成數拉高至9成、第二戶放寬至7 成。他直言，首購族缺的不是寬限期或低利率，而是「第一桶金拿不出來」。 央行總裁楊金龍日前談及選擇性信用管制時表示「就到這裡」，被解讀為短期不再加碼打 房，高雄市不動產代銷公會在央行會議前夕舉辦「從產業與政策談高雄房市展望」講座， 謝哲耀在會前受訪直言，目前房市最大的問
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ha3810996  ·  房屋 home-sale  ·  3天前
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Re: [閒聊] 年輕人本金小真的是原罪嗎？ 少部分的年輕人，沒事上網，看一些仇富的歪曲資訊 整天望著那種pr90以上的人 以為自己可以達到跟那些人一樣 在台灣，白手起家要好好退休，有個自住房 過著不擔心吃穿的日子，這個很容易達到 pr50以下，穩穩投資，穩穩賺錢，穩穩買房 這輩子就好好的過完，下輩子的財富累積給小孩 讓他有個pr50以上的開局 在台灣，你整天想著要大富大貴 要過好日子，要成為人上人 不好意思，你必須很努力，必須自帶資源 而且付出的努力跟資源需要超越90%的人 資訊快速流通，讓人覺得很容易成為有錢人 看看網路影片就覺得有錢人的賺錢手法
ketter  ·  房屋 home-sale  ·  3天前
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[閒聊] 殃行會啥時開完？ 全面鬆綁？ 房蟲們又可以高潮了嗎？ 來來來！棄晶片撿磚塊了！ ----- Sent from JPTT on my Xiaomi 2211133G. --
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birdpon  ·  房屋 home-sale  ·  3天前
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[閒聊] 三圓現在這局面，新隆國宅都更怎走下去？ 三圓現在手中有一個很大的新隆國宅都更案 大約兩年多前的進度已經就八十幾趴了 那時候曾有兩個案子仲介有要推給我說是蘋果件 後來算了下現金要付的比例過高 感覺也還遙遙無期 就放掉 那個地點真的是無敵 生活 交通 醫療 教育 各方面機能都無可挑剔 我印象整區的規劃有很大比例是學區宅跟兩房的 起跳好像是兩千五左右吧 兩年多沒有注意這個案子 昨天三圓又上報才又想起這案子 三圓應是整個被鑽石塔卡住了 加上龍哥的課程讓建商的資金成本更高 看起來狀況不是太樂觀 如果像這樣的狀況 最終新隆都更案會整個案子盤給別的建商？ 還
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xxio  ·  房屋 home-sale  ·  4天前
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[新聞] 賣股票轉進房市？不到2成民眾願意 連結： https://tw.stock.yahoo.com/news/%E8%B3%A3%E8%82%A1%E7%A5%A8%E8%BD%89%E9%80%B2% E6%88%BF%E5%B8%82%EF%BC%9F%E4%B8%8D%E5%88%B02%E6%88%90%E6%B0%91%E7%9C%BE%E9%A1 %98%E6%84%8F-053144748.html 內文： 近期台股表現亮眼，近期看屋人潮較去年明顯增加，市場氛圍逐漸擺脫低迷，呈現穩定回 溫跡象。據中信房屋2026年第二季宅調查顯
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kinhoco2b  ·  房屋 home-sale  ·  4天前
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Re: [閒聊] 竹北大陸95萬 今天還是忍不住 簽了一間 光明之心 後棟明顯讓利 不買可惜 對面給有錢人頂著 自住就是要高大上 本來想說2026不買惹 因為2025已經買了兩間 但是最近那個癮頭又來惹 而且股市靈壓越疊越高 根據金錢不可壓縮性 之後應該會海嘯一樣淹下來 配合管制下的開工量大減 錢變多但是房子變少 錢景不可限量 亞洲矽谷 黃金十年 股債房都是地板 現在買法 就是 隨便亂買即可 以上 --
Re: [閒聊] 竹北大陸95萬 - 房屋 - PTT.BEST 批踢踢爆文
mfcke  ·  房屋 home-sale  ·  4天前

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