推 lalala419: 推 08/05 01:28
→ abyssa1: 台北的話 透天太少 公寓改套租金也夠高了 08/05 01:34
噓 a000000000: 台北公寓隔套比較好賺八 08/05 01:38
推 leota: 雙北的隔套租金能漲嗎～～ 08/05 01:44
推 shuichia: 一間公寓改4套，等同持有4間房客流動性高的出租物件， 08/05 01:44
→ shuichia: 管理比較麻煩，還不如改兩套正2房，租金不比4套差多少 08/05 01:44
→ shuichia: 但租客穩定到爆，要賣也相對隔套物件好賣 08/05 01:44
推 w21kp: 睡前推推 08/05 01:46
推 jerry1019: 桃園公寓改套，覺得慘。除非前一手改好 08/05 01:47
→ jerry1019: 便宜賣的，投報還不錯。我已改的， 08/05 01:48
→ jerry1019: 當作長期抗戰，租到捷運通了再說。 08/05 01:48
推 WMV: 這篇對公寓投資流真實用 08/05 01:49
推 heart000: 小港三房老公寓改裝ing，希望能找到好房客（祈禱 08/05 01:51
→ WMV: 前兩年看過只翻新沒裝璜公寓掛賣的，價格開超高價，掛賣很久 08/05 01:51
→ WMV: ，兩年後周圍實登慢慢向該價靠進，最後那間也下架了 08/05 01:51
推 s940758: 上課時間到了 08/05 02:09
噓 a000000000: 台北好區兩套正2房還電梯大樓應該比公寓改4套貴很多 08/05 02:24
推 Narok: 而且老公寓房屋稅極低甚至沒有，直接把魯空因為的神器屯房 08/05 02:35
→ Narok: 稅打爆 08/05 02:35
→ SDFSDF: 囤房稅完全打不到老屋….加倍房屋稅20倍搞不好都比新大樓 08/05 02:49
→ SDFSDF: 低 08/05 02:49
推 partsex: 台北租金投報率不高 要玩出租只能玩舊公寓分割 08/05 02:53
→ partsex: 以房客的觀點來看 台北租金比中南部高 08/05 02:53
→ partsex: 以房東的觀點來看 其實中南部租金比較高 08/05 02:53
→ partsex: 房客看的是1坪要花多少錢去租 08/05 02:54
→ partsex: 房東看的是 我花1000萬 那可以租多少錢 08/05 02:54
推 partsex: 中南部拼都更不實際 重劃區太多 看有沒有辦法被重劃比較 08/05 03:03
→ partsex: 實際 08/05 03:04
→ partsex: 中南部套房要租到破萬 就是要獨洗曬+流理臺 可租個1萬5 08/05 03:05
→ partsex: 只有床跟電視書桌 就沒其他空間的套房 極限就在1萬 08/05 03:06
→ mantis216: 推啊 值得參考 08/05 19:05
推 zaza5566: 整天喊老公寓誰要買的就87啊 你有錢當然有的選 08/05 19:19
→ zaza5566: 但更多的是沒錢的啊 爛的沒整理又不要 08/05 19:19
→ zaza5566: 最後還不是買投資客整理好的 08/05 19:20
→ zaza5566: 整天罵投資客黑心… 那就買爛房自己改啊= = 08/05 19:21
推 Mithra: 推 老公寓好物 08/05 19:29
推 bettybuy: 罵投資客黑心是罵那些裝潢漂亮，但壁癌漏水遮起來不予 08/05 19:32
→ bettybuy: 揭露的黑心投資客 08/05 19:32
推 alanbread: 台中公寓隔套椰蠻好租的 08/05 19:42
→ alanbread: 壁癌漏水遮起來的投資客是北七而且很少數，那東西修起 08/05 19:43
→ alanbread: 來這麼便宜 08/05 19:43
→ nicejeffery: 改套的房真的不好賣,一般自住客不買,房東也不會買因 08/05 19:44
→ nicejeffery: 會懷疑若好租為什麼要賣 08/05 19:44
推 alanbread: 而且老屋都馬從泥作到地板全部重做，水電進場就處理好 08/05 19:45
→ alanbread: 了，刻意留著壁癌不處理，到時候木工油漆怎麼做你教我 08/05 19:45
→ alanbread: ？ 08/05 19:45
→ alanbread: 好租為什麼要賣？現金投報率漂亮啊，但週轉率就不漂亮 08/05 19:46
→ alanbread: ，要等 08/05 19:46
→ alanbread: 我習慣一半一半，收租型產品就投報做出來之後掛著慢慢 08/05 19:47
→ alanbread: 賣，沒賣就領租金當零用錢 08/05 19:47
→ alanbread: 有時候放著放著，那些租金自己增加，再貼一點就又有小 08/05 19:47
→ alanbread: 兩房頭期款了 08/05 19:47
推 hoot124578: 推 上課樓 08/05 19:47
推 diiiib: 推老公寓 08/05 19:53
推 HAHAHUNG: 請問ceca大，一般人沒有翻修經驗，如果買整修過的老公 08/05 20:22
→ HAHAHUNG: 寓整戶出租置產，你會建議嗎？或是買20年內中古屋 不整 08/05 20:22
→ HAHAHUNG: 修直接出租就好呢？ 08/05 20:22
這牽扯到錢的問題.
翻修都是現金.
所以現金不足的有可能會被逼去買不用翻修的.
不過大多數公寓都是有翻修過,只是他哪時候翻修過的差別.
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/13767640.html
(這隨便找的不要管它的價格)
像這種屋況就是屋主大概在20年前翻過.
因此可以直接入住.
所以公寓不是只有廢墟和全翻新兩種.
甚至絕大多數的公寓,都不是原本的面貌.
絕大多數都有經過翻新.
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/13882346.html
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/13977760.html
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/13821247.html
差別是他是10年前20年前還是30年前翻的..
推 dophin332: 又吸收了一點公寓流的心法 08/05 20:28
推 qqq7840: 剛準備隔一間兩套1+1。看完此文要考慮考慮了 08/05 20:29
推 NTU303150195: 筆記筆記 08/05 20:45
推 bmjack: 推 08/05 20:46
推 justin200428: 有見過四房改6間嗎？ 08/05 20:57
推 saucy: 台北公寓還在慢漲啊 08/05 21:11
→ abyssa1: 整戶跟隔間要看坪數 小坪數可以整戶出租 08/05 21:17
→ abyssa1: 大坪數租金上不去，適合隔間或是搞共生，反正就是要分租 08/05 21:17
→ abyssa1: 但小坪數低總價沒什麼便宜貨可以撿 08/05 21:18
推 kagaya: 撿不到啊 不撿了 氣氣… 08/05 21:20
推 D9722162: 請問屋齡40年過後的電梯大樓是不是會因為屋齡太高影響 08/05 21:24
→ D9722162: 價格呢？ 08/05 21:24
當有人身體有問題,然後又沒錢.
那他怎麼辦?
只好跑過來買你加價賣的老大樓拉.
難道他買得起2x年大樓?
他買不起的拉.
推 qfkft: 筆記 08/05 21:53
※ 編輯: ceca (61.227.108.212 臺灣), 08/05/2023 22:04:46
另外你是在做投資.
做投資,你不管手段只管賺錢.
先不論極短期好了.
一般公寓改套收租.
在201x年的時候還可以做到1x%.
現在應該剩下6%上下...8%應該很難找了.
(主要是房價上去很快,但是套房租金上去太慢,外加翻修成本也大幅上升)
6%的話.
你如果不改套,3%好了.
兩者相差3%.
但是你放個三五年轉賣.
這時候會有兩點.
1.改套的增值比沒改套的漲的少.
(因為改套的交易價格是看投報率,租金成長太慢,增值就會被壓制)
2.改套的槓桿遠不如沒改套的..
所以在買賣那邊的收益,很簡單就輾壓3%.
所以你買公寓無腦收租過個三五年翻新賣掉.
收益會高於,改套房...無論你長期收租,還是邊收租邊賣.
然後再牽扯到,套房收租比較麻煩.
房客流動性高等同你不時都有空租期.
換租的時候,還有一些清理的成本.
房客素質也比較差.
所以中南部公寓改套不是不能賺錢.
但她賺得比較少.
也比較辛苦...
我們很現實.
賺錢只論怎樣好賺.不管手段.
而當有一個風險沒比較高,又比較輕鬆,又比較好賺的方式擺在眼前.
自然沒必要不會選次級的方式賺錢.
※ 編輯: ceca (61.227.108.212 臺灣), 08/05/2023 22:11:07
推 Ethical: 推 08/05 22:27
推 Nujabes: 這篇太實用了！推 08/05 22:37
推 okok034: 推 08/05 22:42
推 neck1982: 推 08/05 22:42
推 NTU303150195: 但老師您之前好像有提到5+6最適合的模式就是改套,如 08/05 22:57
→ NTU303150195: 果分成兩個單位整戶出租呢 08/05 22:57
→ NTU303150195: 如果我有記錯的話抱歉 08/05 22:59
5+6因為6F全都是違法使用.
所以你的面積取得成本非常低.
改套會有額外效應.
因此5+6改套還是比較划算,並且現在投報率理論上可以衝到8~10%.
並且轉手買的大多都是收租為主.
分兩層的話贏在槓桿比較高.
但因為出租投報率比較低,所以轉手賣的時候,收租的也是看投報率買.
因此增值並沒有比改套優勢.
至於5+6當作整個住宅賣,這種剛性買盤很少很少.
因此你要像其他單純的樓層拱價格也比較弱.
5+6的價格基本上定位是包租公買賣的價格定位的.
不像其他12345F,大多是自住戶購買價格定位的.
所以5+6比較特殊.
※ 編輯: ceca (61.227.108.212 臺灣), 08/05/2023 23:05:07
有一些東西是包租公定價的.
這種東西價格會跟著投報率走.
例如大坪數的老大樓.
例如增建滿的2~3米巷透天.
例如5+6公寓.
而既然他是跟著投報率走.
(也就是市場目前主流包租公可以接受的投報率)
那他增值就跟住宅增值的列車會有切割.
這種情況,這些東西都適合改套房.
不改套房反而是浪費他們的天賦.
或是說你把它放錯位置..
※ 編輯: ceca (61.227.108.212 臺灣), 08/05/2023 23:07:39
推 endlessing: 老師請問那如果是～老電梯大樓套房呢？ 08/05 23:24
推 NTU303150195: 但新北的狀況之前沒改現在也改不動了，除了整層租 08/05 23:25
→ NTU303150195: 有更大利益解嗎 08/05 23:25
推 sspider0829: 推推 08/06 00:24
推 cphe: 推推 08/06 01:35
推 starbucks16: 推 08/06 17:16
