這邊討論的應該是預售屋解約吧. 畢竟中古屋違約率0.07%應該沒啥人想討論. 預售屋違約如果你還扣掉那些建商同意解約後重簽(例如轉移給人頭過戶). 實際斷頭率大概1%以下. 這樣算多嗎?... 喔,相對不動產貸款違約0.07%...有十幾倍. 應該算滿多的吧. 因此常說阿. 預售屋是很危險的. 你看買中古屋的基本上都在看戲. "你們在興奮甚麼?" 因為中古屋過戶就過戶了,之後就不關你的事情. 而如果狀況不好,那不要買哪來的違約? 預售屋買的時候你無法判斷交屋的時候環境會變怎樣. 因此買預售屋通常都要戒慎恐懼. 不過目前問題應該不是違約. 而是交易量. 交易量也很簡單. 一方面因為貸款不好貸,所以就像上面講的. 中古屋你不買哪來的違約? 而對於有買預售屋的 就變成都在擠錢. 就算妳很多錢,但是你現金可能會突然被大幅收縮. 而你要再把錢拿出來就需要時間. 目前這個時間大概會在半年到一年左右. 也就是你預售屋交屋後,半年到一年. 你才會再把現金拿出來...(指目前的狀況,非政策又調整後) 向我現在就壓著幾百萬現金在那邊等明年兩間預售屋過戶. 但是如果那兩間過戶後. 大概在一年內,我就可以把這幾百萬現金再轉出來. 但是這需要時間. 因此,如果阿龍沒有lesson的話. 我這些錢可能上半年就又跑去買1間三房或是兩間兩房. 但因為現在政策的關係. 變成這些錢就只能躺在銀行裏面. (也沒拿去買美債..不能動的錢就不能動,不要去貪那一點點額外延伸投資效應).... 當然如果阿龍九月解放. 那...就九月再買一間...XD 這就是目前狀況的一個實際範例. 目前手上有預售屋的很多人都遇到同樣的狀況. 因此它們現金都因此被收縮. 同樣的. 例如你本來準備400萬,200萬是房子頭期款,200萬是裝潢費. 現在應該也被卡到你必須四百萬都進入你的房子頭期款甚至還可能要在稠一點. 至於裝修甚麼的. 就只能等錢都進入房子之後一段時間,再把錢弄出來裝修. 這狀況也是很多人遇到的. 當然以上都是預售屋. 中古屋的話...你就不要買,這些事情就跟你無關...XD 這也是我在講. 如果阿龍死不肯解放. 那不動產交易會緩慢復甦. 隨著時間,大家又可以把錢轉出來,那就又開始買了. 只是動作會變很遲鈍,時間會拉很久. 交易量回溫速度會很慢. 而且整個市場會在低交易量狀況,所以中古屋的買盤也會觀望更久. 就像我一直講得很像2018.... 價格死硬,交易量不大,緩慢回溫. 對喔,為啥像2018而不是2016.. 你知道當年違約率多少嗎? 本版一堆人經歷過...你可以問它們. 好啦,當年違約率大概7~10%... 相對於現在的1%. 你參考看看...XD 你以為當年是甚麼情況. 帥過頭是怎樣殞落的..XD 不是聽說有醫生一口氣買七間預售屋,結果全部無法過戶全部斷頭? 以及大坪數,你看看國泰R13違約事件... 那個才是真正的一大堆人斷頭. 而2016的狀況本版經歷過的應該也清楚. 基本上就是對新案和新古屋衝擊很大. 至於我那時候?主要正在爽爽的玩公寓短期...跟我無關,除了我手上的預售屋外. (就說那時候,剩下7間,從紅單進入預售屋後一間都轉不掉,全部過戶後再慢慢賣) 而經歷過2016的冰與火烤驗後. 今天這算甚麼?? 當然今天狀況並不是斷頭的問題. 今天狀況是大家錢轉不出來+很多人買不動的問題. 因此會在量縮上特別反應... 雖然交易量目前還是遠大於2016...XD 但很明顯,交易市場的違約阿斷頭阿,其實很少. 但是量縮得很明顯. 因為主要是資金被卡住. 你本來200萬可以買1000萬. 現在給你卡到只能買400萬? 1000萬還有外圍一點的電梯兩房新屋. 不然就是市區的三房甚至還可以帶機械車位的中古屋. 現在400萬?...你是買公寓還會漏水的那種....阿你買了又沒錢修...XD 那交易量自然就大幅被壓制嚕. 而大量的換屋,或是幫小孩買.或是怎樣的買盤都被卡住. 自然影響到整個氛圍. 影響到整個氛圍,那很多本來要買房子的搞不清楚狀況就會縮手. 因此冷上就會加冷. 不過在怎樣冷,也是比2016熱很多... 自己去看轉移量. 現在的冷你是用前不久"人類歷史上台灣有史以來最高交易量"做基準的腰斬. 但是如果以一段時間的平均交易量來看,大概就打個七八折. 所以也沒那麼冷拉.. 只是大家都要喊冷一點..XD 不然怎麼給上面壓力...哈哈. 你看,財政部和金管會. 你們是不是怕了? 不要怕拉,在凹一下.... 在凹個一年,挑戰一下反彈更大的極限ok的拉. 我是希望你們凹久一點,之後民間給超大壓力後. 你再被迫一次全部解放... 壓力過大可能連甚麼豪宅線都被解放. 這樣我們比較開心. 不然凹兩年好不好?不然三年? 但我覺得應該稱不到市長選舉. 畢竟地方選舉根不動產關係非常密切. 不搞定這個,地方選舉就....各位知道的. 不要說選票的鐵票棄投. 你後面的金主,她現在你背後,他現在很火....喔... 不對,你的金主現在全都電話中...大概要選完舉才會接電話...XD 算了不講政治,自己跟政治相關的鄉民自己私下聊天. 因此目前情況就是這樣. 目前比較像2018..一個大地震之後進入平穩狀態. 然後隨著時間慢慢的會復甦. 至於說大地震,2016有個很明顯的回檔. 這次....就這樣....阿就這樣你不用想太多了. 而之後的走勢就. 如果阿龍根死鮑爾一樣頭鐵,死命撐到天荒地老. 那就是緩慢的復甦. 如果阿龍受到壓力解放這些資金貸款. 那有機會有報復性買盤出現. 不過這個力量不一定能推升下一波大漲. 但是會刺激落後補漲現象. 也就是你看新屋或是強勢區,價格可能還是很緩慢的拉升. 但是那些價差很大的都會被網上收斂. 而要大漲就要看世界的資金會不會再一次寬鬆. 沒有的話,就是大埔長+整個市場再回到一般狀態(就是建商有在拉價但是拉的慢慢的) 至於少子化. 那個等各位房子在買賣個好幾輪之後再來看發酵了沒. 就像你現在40歲,你還不會去研究你的靈骨塔要買在哪裡. 至於產業. 你除非房價要對應美金... 不然目前沒有產業急性崩潰的狀況,就算最慘的很多拿錢去美國設廠,但也是慢性. 慢性會對匯率優先影響....你拿錢去美國是不是影響匯率?!!? 外加,去美國投資絕大多數的錢都是在那邊借的,發美元債,跟美國銀行借. 又不是從台灣搬那麼多錢...它們哪來那麼多現金..XD... 當然排擠到就是未來在台灣的投資就會減碼就是了. 因此這方面是一個慢性的現象. 反而,你看那幾個打仗的,烏克蘭,敘利亞,他們房價怎麼走.. 因此除非是急性崩潰,不然不動產並不是那麼容易被沖擊. 當然目前中小企業的問題有可能會衝擊到工業地. 玩這一塊的自己注意. 至於中小企業問題是否影響到辦公室,我持保留態度.... 至於說甚麼複製日本的白痴論點就不用管他. 日本要不是自己把不動產稅金和老屋維護費拉那麼高改變生態. 他房價早就突破歷史新高又突破歷史新高又突破歷史新高又突破歷史新高..XD 因此日本的問題是他政策的問題,不是泡沫後的問題. 所以講複製日本的智障言論就嘲笑他們就好. 你把台灣的房屋稅變成買房的時候房價的2%. 你看台灣房價會不會崩盤...XD 不過我相信敢推這個政策的總統. 會在半年內被罷免後抓去關到死...把你祖宗十八代任何汙點都給翻出來嚴審.. 會比在韓國搞戒嚴的那個還要慘...XD 你以為你同黨的其他人會聽你的話??...你這個政策太殺了...那把你殺了會比較簡單. 阿龍搞這一波,你看就有人受不了了... 你還想大動這個房屋稅地價稅的金額? 找死!! 因此呢. 現在有壓力的還是那些買預售屋的. 其他人並沒有甚麼壓力. 而預售屋有壓力的,壓力也沒想像中那麼大. 這些都可以從違約率看出端倪. 但交易量大縮...因為資金被政策給卡死死. 並且資金調動變得很遲鈍.所以需要很多時間去調動資金. 因此政策不變,交易量復甦就會很慢... -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.35.187.97 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1754667550.A.9BE.html 08年沒有2016嚴重. 是你們無薪假+股票太慘. 以及那時候討論群比較不成熟. 所以被媒體洗腦到好像很嚴重. 實際上,2000以後最嚴重的就是2016. 08年也是冷盤為主. 08年壓力大的主要是建商. 因為建商資金受到嚴重衝擊. 它們的金主,股東,資金都大幅收縮. 但這只是讓他們推案遲緩... 不過並沒有大量爛尾樓. 而沒有的原因是. 2000年崩潰後,到08年這8年. 基本上只有台北在炒作..XD 其他縣市都還在低迷狀態. 所以建商本來就很不活躍. 因此金融市場的資金大幅收縮,對不動產影響比你想得更少. 當然你會聽到建商和營造都說他要死了就是了. 我記得那時候台南建築公會理事長都在醫院過日子...壓力過大慢性病惡化. 很多事情,因為資訊越久以前越不流通. 所以媒體的影響力就會越大. 因此大家對以前的認知. 很多都是被媒體強制塞到你腦袋的一個故事. 但實際上你去看違約率就好..XD 這個比較不容易被扭曲. 否則你還真以為青龍偃月刀重82斤? ※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 08/08/2025 23:56:42 台北主要是2003~2010. 分水嶺應該是針對性審慎措施,之後台北開始降溫. 其他縣市主要是2010以後. 而2016的時候最猛的其實還有新北. 那時候新莊副都心不是吵很兇? 然後主要是各縣市的蛋黃區. 台中七期,高雄農16和新彎區. ※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 08/09/2025 00:45:41 大寮有產業園區+未來也可以吃屏東科技園區. 所以價格有一定支撐,外加還可以吸收鳳山擴散買盤. 不過大寮應該還是沒很貴吧... 現有的非心開案. 二字頭而已. 還沒破30萬... 林園那個基本上土地價格都快被忽略了..XD 所以更便宜. ※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 08/09/2025 02:04:24 多屋族有很多辦法. 而如果是剛買第二間的. 恩.. 放款取決於兩個條件. 1.擔保品的價值. 2.你個人信用. 取其低. 而你既然第二間都可以買到8成. 代表你的低是擔保品的價值...實際上你的信用是高過於這個額度的. 因此你可以第二間買了過半年拿第一間去增貸. 另一種就是如果你第一間都沒漲例如你是買豪宅甚麼鬼的.. 那你還可以退一步用信貸. 但是你必須跟你第二戶過戶時間拉開至少半年. 不然會相衝而借不出來. 所以你需要時間!! 另外就是. 如果你第二間用現金買. 然後貸款出來. 目前也是需要一段時間才去貸款出來. 並且這是預售屋. 預售屋現在過戶的基本上都是2022以前買的,都是已經漲了一大波. 因此,例如你買1000,現在1200就好. 那你買的時候1000萬現金進去. 你可能要過一段時間,再去貸款,那就是用1200萬做基準放款. 而這,也需要時間...!! 所以基本上就是現在你轉錢的時間大量被卡到. 都需要等. 而大家的錢都被卡到. 交易量自然就被影響. 而有人被影響,新聞吹一下,YT虎一下. 搞不清楚的一般人也被影響. 所以就全面量縮. 但是並沒有實際災難. 因此量縮也沒縮到多少... 這就是現在的局面. 你真的災難例如2000年那種..XD 那個縮才是真的梭. 還滿地法拍. 而就算只是回檔的的2016. 你看高雄新彎區一大堆新古屋大回檔. 法國愛樂那時候喊說要成交30,後來回檔到交易22~24... 當時的狀況也遠比今天慘烈很多. ※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 08/09/2025 02:42:08 那個匯率會先下去. 不過基本上這種烈性衝擊沒那麼嚴重. 當然也是有一定的影響. 可是嚴重性你光要跟2008比就差遠了. 衝擊主要應該是傳產. 不過傳產是這樣子. 傳產很多在對岸都有投資. 而傳產一直以來最大的敵人,是對岸. 這也是反服貿當年背後的力量,最大力的就是這些中小企業,瘋狂的砸資源反服貿. 而到了今天. 今天關稅的問題一直都不是美國加了多少. 而是我們跟日韓重疊的產業會不會被日韓競爭掉. 也就是如果日本韓國+50%關稅,我們也+50%關稅. 其實完全不會怎樣,50%關稅最後會是美國那邊吞..一定轉嫁. 而這些產業大多都是機工具,扣件還是甚麼鬼的...美國那邊要做??..省省吧. 晶片的話,你要搬走那要很久的...我怕久到對岸都追上來了還沒搬走多少. 晶片真正的威脅其實還是對岸. 台灣因為大量管制對岸的商品. 所以....因為管制,創造出了利潤給那些貼牌商存活. 否則..你都無法理解到這個世界被對岸捲成甚麼德行. 你現在甚麼東西最大出口國都是中國. 甚至一堆東西最大銷售品牌也都是中國. 我昨天剛換熱水器,因為本來林內的在漏水.... 換熱水器的時候才發現,世界最大熱水器銷售品牌,是海爾,中國品牌.. 然後我就換了海爾GT5...XD..當然這是台灣代理商銷售的...台灣專屬型號. 因為漏水漏到受不了,就直接momo下單,兩天後就來裝.. 不然,你如果對岸買過來然後找人裝... 有更高階的KL7...還可以帶APP遙控. (GT5只能買他的遠端遙控面板...我樓中樓剛好放到二樓去..) 價格也不過八千塊台幣....也就是高一階,但是半價...XD 那..你再看看甚麼掃地機器人,洗地機. 微波爐,烤箱,冰箱,....還有那個誇張的電視. 靠夭怎麼被對岸全包了.... 那你想想,我們的傳產... 喔不...我們的這些家電品牌一堆都是貼牌.. 不過反過來好笑的是. 對岸這些品牌...裡面好多好多都是台商,或是台資股東.... 恩恩.... 一邊在對岸當老闆,一邊在台灣反對服貿. 這是為什麼各位應該很清楚地拉...XD 不這樣他的商品,在台灣怎麼賣兩倍價格呢? 大家都為自己的利益選擇立場是很正常的. 台灣人就是生意人命....台灣人很會做生意的!! 另外傳產還有甚麼紡織還是塑膠業幹嘛的.. 恩.... 因此. 台灣傳產真正的敵人一直都是對岸. 少部分才是跟日本韓國搶美國的高端市場. 而搶高端市場台灣像岡山本洲工業區. 他主打就是客製化. 這也因此台灣底層員工會用大量外勞+低薪. 因為他要客製化. 日韓都是你要訂單很大很大她才給你開產線. 不然你自己調整去適應他們的產品. 台灣走客製化....尋找另外的定位. 其實台積電也強大在客製化. 這一直都是台灣的優勢. 台灣有龐大好用的員工,人人高學歷,個個努力工作又賣肝...XD 所以可以走客製化!!! 因此你說關稅要衝級台灣產業. 確實會衝擊. 但是並沒有毀天滅地. 而且這個衝擊在大. 也大不過對岸的衝擊. 但是對岸的衝擊...恩..... 他老闆或是大股東又是台灣人. 這.... 反正就是這樣一回事. 工業地目前的風險是. 很多在台灣的傳產並不太賺錢. 她只剩下一個責任要養養員工. 或是公司不賺錢也不虧錢也沒關西,丟在那邊讓他自生自滅. 然後拿公司來貸款買房子買土地.. 但如果有受到衝擊,例如被日韓競爭到讓他開始走入虧損/. 那他就會放一把火把工廠燒掉. 之後保險那邊拿一筆賠償,再把員工資遣後. 關門走人. 而很多產業又有聚落,像本洲工業區就是扣件的聚落. 那有可能會突然連續好幾家都關門. 這樣自然就會衝擊這邊的工業地. 因此工業地比較可能被衝擊到. 房價方面. 他看的是內資.而且是新台幣. 內資並沒有惡性衝擊. 所以影響房價是間接又間接. 所以也不用想說甚麼對房價直接衝擊..XD 要衝級房價前會先衝擊台幣外匯的. 而只要台灣的儲蓄額穩穩地... 那房價就穩穩地. 以及,工廠失業,可以去工地做工阿,不是很缺工. 薪水更高喔...XD 當然遠程來講. 對岸的競爭依然是台灣最大的威脅. 而且這個威脅不是你關著門或是跟對岸禁止來往就可以鴕鳥心態躲起來的. 如果被捲到的話... 這...才是真正的災難!!! 但是這還需要好一段時間. 那個捲到台灣的科技業還沒那麼快. ※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 08/09/2025 03:56:24 這就是多屋族. 手段多...XD 目前被卡最緊的應該就是. 那種家人剛好都背1~2間房貸的. 這群最卡. 另外就是換屋族也很卡. 它們需要的周轉時間最久. 但是這些人又是多數!! 而最重要還有一點是. 很多投資客作中古屋就不太做預售屋. 也很多預售屋投資客,只愛買預售屋,不愛買中古屋... 而不能預售屋轉讓後. 做預售屋的不少手上會有交屋後的新成屋.(新成屋才轉讓) 目前受政策影響最大的就是預售案要交屋的. 因此對於那些做中古屋的而言... 中古屋他停手不買,就沒壓力了. 因此重點會卡在那些預售屋的. 因此建商的預售案銷售量縮會比中古屋更嚴重. 因為那是主要衝擊的族群. 都說好300萬交屋1500萬的房子.. 怎麼過了兩年,變成我要700萬交屋..我還要去擠400萬出來. 那我可能就需要先賣掉手上的新古屋... 賣掉新古屋過戶之後,我還是被卡的死死的. 所以要很長一段時間無法再買入預售屋. 而建商新案又是很多人甚至我看有過半的人當作市場指標的參考. 因此,中古屋投資客大概就成了交易緩慢. 但是預售屋投資客會大量被卡死,買不了新的. 甚至拋新古屋來籌資金或是清額度. 另外,阿龍這個lesson也會讓所有淺再買預售屋的. 縮手都不敢買. 除了因為第二戶的自備款那麼多所以她直接出局無法買之外. 你要投資的現在就算你有足夠的自備款,你也會觀望而不跳下去買. 所以新案的銷售衝擊是很大的. 而這個一衝擊. 自然那麼多把新案當不動產一切的人就會說要天崩地裂外. 建商最愛買媒體. 它們也會賣慘. 所以更是加碼乎娘喊爹..XD 這就是目前的情況. 當然2016的時候是所有限制都解除. 因此我可以爽爽的玩老公寓翻修... 但是現在的情況是所有房子只要辦購屋貸款都會被卡. 因此中古屋也會變得買得很吃力. 目前資金比較活性的. 就是多屋族... 而多無族當中,又以包租特化的,現在狀況資金最靈活. 這也是如果啊龍死不肯解放. 我也會轉向走租金特化的原因. 這樣我才可以找到更多的運轉空間. 而不是...把自己搞得更閒更躺平...XD 多少找點事情做...以免渾渾噩噩墮墮落落的過著每一天.. ※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 08/09/2025 04:42:46