一堆人很害怕真好笑. 就說,外來人增加,基本上前期炒作一定是在地資金. 再來是外來資金. 至於外來人就算要炒作也是中期以後的事情. 大家前幾年不是很愛吹德國不動產政策世界最硬. 炒房要被關,房租不能漲. 結果之前難民潮把德國的房價和房租炒翻天. 炒到慕尼黑年輕人都要住車上. 直到後疫情時代.外加德國加碼控制難民進入. (幹你娘輸入法很白癡,哪時候才會更新AI輸入法,疫情沒有跳詞給我選,現在又沒舊注音 以前舊注音選字位置是用背的0.3秒直接打出正確的字) 才把價格控制下來. 阿德國不是全民租屋,不是大家都不炒房,更不用說難民是有辦法在德國買房喔. 那德國房價房租怎麼炒得. 就說資本就是資本. 當資本有利可圖. 台灣有錢人都會飛去德國置產. 而最大的炒作不動產,都是在地資金. 差別是這個資金是散戶為主還是財團為主. 你絕大多數人都租屋,那炒作就是財團在炒. 你自有率很高,那炒作就是散戶在炒. 但是只要有力量,他就會炒. 差別是,這個國家的稅制,槓桿,其他隱藏成本等等. 決定資金對這個東西的活躍度. 現在世界權力最大的那個人,不也是炒房為主力. 在地球上,炒房炒到世界權力最大....你們是還沒醒. 那回來. 基層外勞買不買房根本不影響如果人數增加產生的不動產炒作的前期甚至中期. 你自己看. https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/18856484.html 這甚麼鬼地方...為啥四樓公寓要快300萬. 誰住那裏?有任何認識的鄉民有認識的人住那裏嗎? 阿這邊就外勞區阿. 高雄人95%一輩子不會過去的地方(但我去這一區看過幾次房子) 房子誰在買?外勞?.....你在跟我開玩笑嗎? 這邊外配都不太買,外配喜歡市區的外勞集散地,例如火車站這邊. 這邊的房子,是工廠老闆在買的. 當然很多時候它會用人頭...但買盤大多數都是那些工廠老闆. 當然也有一些投資客,把爛到很誇張的房子翻好賣給工廠老闆. 因為工廠老闆懶得去翻修房子...他們只想收租. 而房子買來就是租給外勞...有它們外勞自己的租屋中人在運作. 至於外勞租的房子也不一定是他的老板的,反正他們就窩在那一區,然後找中人租屋. 那些老闆就在那邊買房子收租...也是透過中人去租給外勞. 因此這不屬於工廠老闆自己蓋宿舍... 而是真正的聚落的雛形...差別是他內部並沒有產生商業聚落. 因為他是被工廠包圍的,所以沒地方可以有店面做零售. 這邊...我以前去看的時候一棟只要幾十萬,現在都吵到要三百萬了. 你告訴我,外勞買不買房子,是他媽很重要喔. 它們只要住,就會有人炒. 住的人跟炒房的人不需要一樣. 不然洛杉磯租屋率都快七成. 你房子是賣給租客喔....它們怎麼買得起...現在房貸要7%耶. 阿不就川普這種人買來租給你們,包含店面....XD 但是當非法移民過多. 你也看到租金一路衝上去. 你說非法移民不會去住一線高級白種豬區,也不會去住二線華人區. 但是問題是他們從外圍包圍中央阿. 它們讓黑鬼區,南美(墨西哥目前是最大勢力)吸毒區開始造成房租大暴漲進而房價大暴漲. 因此華人區必須比價比這些黑鬼區和毒販區更貴租金更高. 那高級白種豬區怎麼可以比華人區低呢,所以就在往上炒. 而現在你自己去看,黑鬼區,南美毒蟲區的房價和房租多少....zillow自己點我懶得貼. 甚至傳說中鬼才住的downtown現在是租金多少房價多少,自己查. 阿是非法移民把洛杉磯房價炒上去的嬤? 你快醒醒吧. 台灣目前是突然槓桿被阿龍給快速壓制. 造成我講過了,玩預售屋槓桿緊繃的遇到預售屋交屋壓力. 而我們這種涼涼的則是資金運轉速度變很慢. (因為資金的操作方式改變..如果我2023就開始調整,就不會那麼慢,但2023又沒政策下來) 現在資金弄出來大概要成屋後一年... 因為資金的運作方式突然重新改變出新的模式... 並且,我還有兩間預售屋要交屋,所以變成要交屋後一年,我才會把資金弄出來在買房. 而中間怎麼半? 躺平阿,遊山玩水阿.....不然怎麼辦?...就要等阿. 你銀行估價和放款就是要卡我時間我怎麼辦...就等阿. 那現在為啥冷盤,還需要思考理由? 阿大家資金都在等,政策剛改變絕大多數人都在等... 那交易很冷很奇怪嗎??..... 這也是,如果年底阿龍檢討不動產信用管制,有改變. 這樣我就突然資金不用等那麼久. 那我是不是就會提早開始買房子. 這也是上次阿龍不是說甚麼把新青安和OOXX挪出35%甚麼鬼的. 我說那個對即效性市場效果很有限...不是重點. 但政策如果維持不變+沒有金融海嘯甚麼鬼的. 當我們資金運轉都調整成新的模式,以及卡我們的時間結束了. 這樣市場就會進入緩慢回溫. 信不信你們自己看就知道... 這一波不動產本質上沒有太大的基礎變化,也沒有結構變化. 單純就是阿龍故意卡大家資金運轉,拖慢你的運轉速度. 因此政策下來,就是衝擊資金運作速度... 只有少部分預售屋的無朔及既往而被衝擊到斷頭的災難. 但這災難有時效性+之前不能轉讓就讓很多人先做預告的一定準備. 因此災難也無法跟2016相提並論. 不過資金運轉速度被卡的比2016更嚴重. 所以政策之後冷盤速度才會那麼快.... 另外預售屋斷頭也讓這一波影響,預售屋市場衝擊遠大於中古屋... 不能轉單先一波,過戶第二戶要5成又卡死資金.... 那你買預售屋就會花很多時間去籌資金來過戶. 過戶後要把槓桿拉到貸款八成又要一年以上..甚至之前鋒頭緊,要用"行情"估價還要三年. (也就是你買1000漲到1200,你要貸款1000,需要三年後才可以用1200做估價後轉貸 並且你1000萬過戶的時候,除了本來20%的200萬之外,還要補300萬進去,吃掉你300萬現金 那你資金運轉出300萬都不能拿去買房子,只能先補來這邊過戶.... 過一年後可以把300萬拿出來,過三年後,才可以再把200萬拿出來 所以知道我在躺平甚麼了嗎?... 阿龍不動產去槓桿的目的也是這樣...讓你這段時間不動產槓桿下降 讓你們去其他地方弄現金,填入要過戶的預售屋...) (中古屋市場就只要一年後轉貸就可以了,所以對預售屋衝擊遠遠遠大於中古屋) (當然你可以用貸款五成的預售屋做財力擔保,然後在其他地方借款. 除了信貸之類的外,也可以做金融資產的槓桿額度擴張. 例如提高融資或是質押額度,提高交易額度之類的.....甚至海外借貸也可以拉高 但這些你要在洗回不動產買房子,就要承擔更龐大的風險... 大多數投資人不會玩那麼緊繃,尤其炒房的大多心臟很小顆... 所以這一塊實際市場操作的比重很低很低. 就算操作,一千萬的金額下去可能不到一百萬比率..所以太低可以忽略.) 這就是這次政策的影響. 其實之前都講過了...都講到懶得講躺平很久了..XD 還一堆人搞不清楚狀況. 更者..某網紅還因為35%的成分調整,突然翻多嘞... 看到黑影就開槍...XD..以為可以預告在先... 結果過了一段時間發現,真他媽沒啥效果...又轉空. 幹,你們居然去相信一個沒買過房子的人...真好笑. 不動產中古屋市場,就是問投資客. 尤其交易量大的投資客.至少一年買賣三間以上的. 它們才會清楚發生甚麼事情. 因為他們資金一直在市場滾動. 所以哪邊被卡住,或是看到甚麼風險,他們會最有嗅覺. 而長期持有好了,抱著20間房子,3年交易不到一間. 他會懂市場嗎...XD 他怎麼會知道這種市場波動的時候發生甚麼事情? 你可以問他發展和走勢. 但是即效的市場,他們不清楚. 因為它們不再市場中打滾!!! 以及他們資金的運作方式都是很緩慢長期的. 硬要他們講,它們為了解釋市場,就會開始牽強附會. 硬是把問題用長期的觀點去解釋....不然怎麼解? 那你們的思維就會被帶篇. 明明就是資金的問題,硬要用基本面去解釋....XD 而外來人口是基本面的事情. 你硬要把現在資金荒槓桿被強制壓縮的時期去推測外來人口增加會怎樣. 這就是大腦根本不清楚,沒有邏輯,沒有結構. 並且對市場一無所知.. 甚麼東西都混再一起當砂尿牛丸亂想.. 不動產,你要講長期,就要問長期置產的投資客. 你要問短期,就要問每天在市場抽差的短期投資客. 純短期的很多時候也不清楚長期.. 就像2010的時候,一堆短期被中南部房價狂噴給嚇傻. (它們從200x開始很長一段時間,都用固定的買價和賣價在操作.. 因為中南部那一段時間,市場價格都卡在那邊...並且市場很穩定. 造成短期變成無腦套用公式就好..差別只是怎樣搶到便宜的房子..) 在那邊靠杯買不到房子......每一間看上去都沒利潤 我同學的媽媽那時候就在靠杯買不到房子,而我爽爽地在玩中期補漲. 阿就是他純短期不懂這種波段暴漲主力是中期天堂的市場. 而2018我靠杯沒有便宜的可以撿,那就是中期最難操作的時候...比現在還難操作. (現在我有足夠的現金,我就會去玩中期,很好的切入點) 阿就市場盤整到沒有明顯落後的區域社區...怎麼玩中期?? 但是長期的就有人開始買來收租...短期的也是可以繼續追低殺高. 而這些時候,你問錯人,你就會得到錯誤的觀念硬要解釋市場...XD 然後越解釋你就越混亂越模糊.. 直到市場又轉變,你就會茫茫不知所措.... 因為你一開始對市場的認知就被帶偏了.. -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.35.187.97 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1761975649.A.27F.html 絕對比你一家老小三代四代加起來還懂. ※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 11/01/2025 13:50:20 租金偏低. 雖然這幾年租金大漲,但是還沒跟上房價的腳步. 不過租金還在漲. 所以這時候要注意的點在於. 租金成長力道哪時候會消失...我指力道而不是市場反應. 有時候有力量,但是因為一些狀況會暫時性停止,這種情況可以忽略. 這是長期的狀況. 只要租金還有成長力道. 那房價也可以藉風往上炒. 但當價格炒太誇張,租金上漲停滯. 有可能產生災難. 典型就是英國脫歐... 英國那時候也是難民造成房租狂漲,漲到台灣壽險都跑去炒房. (台灣壽險被金八條打到) 但是脫歐+管制難民,讓租金上漲力道消失.. 之後"先跑"的資產價格,就受到嚴重衝擊. 否則只要難民造成的租金效應還在往前. 那資產價格先跑的效應就會繼續發酵. 當然當兩者速度脫鉤造成金額也脫鉤太大,就會產生泡沫. 對岸就是這樣泡沫的. 那你講看看阿. 腦袋空空的..XD ※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 11/01/2025 14:09:51 你人來了就會炒. 當年觀光區花東房價還超越高雄. 也就是你現在有100萬人. 無論這一百萬人是長居還是時期性外勞. 造成的主要效應就會是一百萬人的效應. 你知道我在指甚麼. 而外勞取得永居 = 人數會增加. 例如100萬名額的外勞,10萬取得永居. 那它們就會從100萬的名額給去除. 之後會再補10萬湊足100萬外勞. 那台灣土地上的人就會是110萬. 這才是永居對不動產的影響. 永居多少人,就會擴大多少在台灣土地上的人. 所以不需要過度解讀永居的人會怎樣. 你只要關心踩在台灣土地上的人有沒有變多就可以了. 而你少子化少掉5萬人.外勞補進來5萬人. 那少子化效應就會大幅被打折. 如果少子化少掉5萬人,外勞進來15萬. 那少子化直接被外勞人數給輾壓過去. 甚至你少子化也會跟外來觀光客給對沖掉. 就像花東那時候房價狂噴一樣. 你甚麼化,都被觀光人潮給輾壓過去. 而且觀光人潮還是流動性,也就是一個人他住高雄但是跑去台東觀光. 他對住宅的影響就是高雄1 + 觀光0.0x... 所以國旅如果盛行,也會造成居住人口上升效應. 只是這要怎樣精算是一個很麻煩的狀況. 大概要用AI的模糊最佳化系統才有辦法逼近出比率. 不過本質上就是. 只要有人,那不動產基本面上需求就會上升. 住的人跟買的人不一樣也完全不影響這件事情 而不動產市場,只要有人買就可以了,不在乎買的人是誰. ※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 11/01/2025 14:41:09 台灣底層確實有些人住得比外勞還爛..XD 以及,底層8+9住的也很爛. 之前不是有網拍精品8+9網紅拿棒球棒打人事件. 他就帶著人拿棒球棒到他們"宿舍"去打人. 還白癡後面有人自己錄影貼到網路上. 以為這樣兇可以立旗擴大影響力. 結果吃官司. 而那個8+9宿舍.你看一下那甚麼居住品質...XD 比外勞住的還爛. 樓梯沒有扶手. 打人的人群還有人差點在樓梯要摔倒. 真好笑.. ※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 11/01/2025 14:43:01 ※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 11/01/2025 14:43:37 不動產平衡效應會比較慢. 因為你公司如果不受地緣限制. 你想要轉移到不動產成本比較低的地方. 你需要好久的籌畫和規劃. 並且會有在地員工搬家困難OOXX的原因. 因此會盧很久+通常小型的才會比較快轉移,但是大型的薪資和工作崗位比較多. 而對人而言,公司還沒轉移,那你轉移走會有工作的問題. 所以你在等其他地方適合你的工作產生. 因此,靠轉移帶動的搬遷是很慢的. 一般要快,要以新公司成立最快. 例如大公司在成本低的地方直接開分公司或是設新工廠. 立刻想搬離的人民就可以轉移過去. 但是這年代大多產業都擴張和創新投資困難. 因此靠新成立的效應也比以前慢很多. 但無論怎樣. 當成本產生龐大的落差+當區域對某些產業並沒有限制的時候. 轉移還是會產生. 差別是多慢的問題. ※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 11/01/2025 15:12:54 外勞跟. 你去申請工作簽證. 是兩碼子事. 請不要混唯一談. 外勞就是蓄奴. 外勞的權利和保障. 遠遠遠低於你們拿到工作簽.... 並且甚麼勞基法還是OOXX都不保障外勞. 外勞就是A國跟B國進了一批奴隸的概念. 工作簽是,你跑去A國同意你去他國家工作. 而你的工作會受到很多保障. 而奴隸近來,說踢走就踢走. 他要承受在地的法律和規範之外,還要承擔外勞合約的規定和限定. 並且當國政府還可以有各種藉口就把你踢走... 不用甚麼資遣還是幹嘛....完全不用給你面子. 但你拿工作簽證的. 幾乎除了一些特殊的非公民規範和非公民福利外. 其他的都只要照他國家法律走就好了. 至少我們沒有杜拜那麼惡劣,給你搞一國多治狀態下是這樣子. ※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 11/01/2025 18:57:06 強勢區在衝出去停滯後是一個賣點. 因為如果走緩慢復甦. 那會以補漲為主. 所以你純論不動產,你強勢區或是強勢產品賣掉轉去還沒補漲的地方 可以再緩慢復甦的時候吃到補漲紅利 只要紅利大於交易成本8%,就會賺錢...如果有槓桿就可以以此擴大看投報率. 不過問題在兩點. 1.你有要玩補漲嗎...你沒玩補漲,那你賣掉的錢要幹嘛?買好的產品?? 這種往好的買通常要在大漲初期就切進去... 而現在局面還很混沌不知道哪時候會有下一波大漲. 如果後面連續好一段時間都是緩慢復甦借不到東風大漲. 那你強勢產品出租投報率可是比公寓低的喔. 不如你公寓出租等等等,等到看起來有跡象要大漲了. 你在快速賣掉換物件就好. 中間還可以撈一波租金差. 2.你資金不回不動產而是先去其他地方找樂子,等到有跡象再回來. 那....你快賣吧...XD 不動產反應很遲鈍的. 金融商品按鍵按一下就賣掉了. 所以你要出去逛逛,快點賣.... (不過前提要是你會賺錢...你快點賣結果賠錢不再討論範圍.) 不過上面我都是當你操作是很熟練的狀況. 也就是當有需要的時候,買一間房子只需要三天... 從看第一間屋到下斡旋... 賣房子也是很清楚要賣多少錢,並且是可以賣掉的價格. 你如果買賣房子都要拖個一年一年半. (你想想,2020聽到無限QE後一年,強勢區房價都飛到哪去了 而我們可是聽到無限QE一個月內一堆鄉民都買完躺平當順風而飛的豬. 那時候亂買,不殺價買,都比買房子多花三個月還要強...買到優先於買好買便宜 買房子在搶的時候比買菜還快,簡直就是風景區排隊去販賣機投幣買可口可樂的狀況) 那這種很積極性的操作,不適合你. 因為你動作太慢了. 火車都到終點站了,你還沒上車?? 你就不能這樣操作... 哪你要怎樣操作. 就需要你更多細節. 包含你買賣房子的狀況. 包含你資金的運用計畫等等等. 補漲阿. 找補漲的那條線. 例如 ABCDE五個等級的區域或是物件. A 100塊 B 95塊 C 89塊 D 70塊 E 67塊. 這樣你知道要買哪個吧. 買D.... 補漲那條界線在C和D之間. 你如果交易速度太慢買E. 但是ABC都不能買....那個沒肉. 中期投資客大多時候都在玩這種遊戲. 帥過頭還沒去竹南大浦以前玩中古屋也是類似的遊戲概念. ※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 11/01/2025 21:45:33 自住有需要就買. 你等不到比較便宜. 但是現在價格停在那邊. 當然... 你說反正價格停在那邊,你錢先去其他地方轉轉賺更多之後再買. 好像也只能說你說的對...XD 川普把他的破產當作一種驕傲的資金操作. 利用不同州的破產法,來去除風險. 並且破產的都是他的公司,不是他個人. 他是不是還有為此出過書我有點忘了... 也就是你開十家公司,而每一週的破產法不一樣. 你可以把高風險的投資放在破產保護法比較穩定例如甚麼五年後債務不用付保護法類的. 那這樣你在那邊賭,賭輸就破產就好,只燒掉那家公司的資金. 而賭贏,都你的. 也就是輸最多就是零,但賺可以無止盡. 所以..要講川普,你要懂川普阿.... 不然人家在幹嘛都不知道,只會斷章取義的擷取"川普破產". 然後再套用一般人個人破產還在台灣的情況去套川普破產..XD 不然你真的破產,你以為你可以站得起來? 現在叫你從零開始,賺個兩億來看看...XD 當然更多破產站起來的都是把錢藏在其他地方. 或是有別人幫他,例如有別人的把柄,當別人替死鬼,所以別人必須幫她. 因此任何破產可以站起來的人,都有一大堆他沒告訴你的故事. 而你真的破產,不要太老,35歲破產,然後讓你40歲不用承擔債務從零開始. 你他媽賺個兩億給我看看...XD 你在美國再厲害充其量就金牌講師...要飯要到住房車.... ※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 11/02/2025 11:47:51