Re: [新聞] 300年才能完成都更？沈伯洋：台北會完蛋

作者s8752134 (Sea)

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標題Re: [新聞] 300年才能完成都更？沈伯洋：台北會完蛋

時間Wed Aug 12 10:20:57 2026

※ 引述《Reewalker (報告饅頭班長不夠)》之銘言： : 作者: atliberty (正東十三海浬~~) 看板: Gossiping : 標題: [新聞] 300年才能完成都更？沈伯洋：台北會完蛋身為長年實際參與過台北市都市更新推動的人，不論站在建商、整合推動者，還是住戶的角度來看，沈伯洋講的很多東西根本沒有碰到台北市都更真正卡關的核心。台北市都市更新最現實的兩大問題：一、很多老公寓都更後，實際居住空間就是會縮水。台北市大量老公寓土地地目為住三，基準容積率只有 225%。這類老公寓原本公設比極低，甚至還存在違建、增建等長年實際使用空間；若更新成符合現代法規的電梯大樓後，要負擔電梯、梯廳、消防、機電等公共設施以及更新成本。所以即使取得容積獎勵，最後真正能使用的室內空間仍可能大幅縮水。這也是台北市大量四、五層樓老公寓「極難」推動都更最現實的原因之一。講白了：你現在家裡30坪，都更完實際室內可能只剩20坪，少了一、兩個房間，家裡根本不夠住，你會想都更？不論你要說這類人貪還是怎樣，實務上空間不夠就是最大的抗性。講再多都市景觀、公共安全、都市再生，屋主最後還是會回到最現實的一句：「所以我都更完到底剩多少？」二、政策長期只敢給蘿蔔，不敢給棍子。只要「不都更」沒有相對應的成本，就很難真正加速都更。現在老公寓持有成本低，也沒有建立像部分國家那種更強制性的長期修繕、檢查與基金制度；更現實的是，在權利變換制度下，不同意戶的合法財產權仍然受到保障。結果形成一個非常荒謬的現況：積極參與的人花時間開會、研究、整合、承擔前期風險；完全不參與的人可以一路等到最後，再來看別人整合出什麼成果。甚至實務整合上，越晚同意的人還可能越想談更多條件。那從一個純粹理性的屋主角度：我幹嘛積極參與都更？這才是制度真正應該解決的問題。執政黨如果真的想處理，其實根本不用選上台北市長。中央現在就可以開始提出《都市更新條例》及相關建築、稅制、公安制度的修法。既然政治人物口口聲聲說這是「公共安全問題」，那就真的把它當成公共安全問題處理。真正能立竿見影的政策，我隨便舉幾個： 1. 老舊、耐震能力不足的建築，不更新就自己負擔結構安全責任。針對一定屋齡以上、或興建於特定耐震設計規範以前的建築，要求定期提出結構安全或耐震評估。你當然可以選擇不都更，但如果評估不符合一定安全標準，就自己花錢補強到符合要求。不都更可以，但不能把老屋公共安全的成本全部丟給社會承擔。 2. 違建不能反過來成為阻礙都市更新的籌碼。針對都更範圍內存在違建、又拒絕更新的戶別，可以修法討論取消違建部分的緩拆待遇、列為優先拆除對象。甚至可以進一步討論：在涉及高度公共安全需求的都市更新案件中，違建利益是否還應該具有影響都市更新同意門檻的效果？合法產權當然要保障。但違法增建憑什麼反過來成為阻礙整棟建築改善公共安全的籌碼？ 3. 把「參與更新」與「長期持有高風險老屋」的經濟誘因真正拉開。老公寓持有者願意參與都市更新、重建或完成必要耐震改善，就給予稅負優惠。不願意更新也可以，但應該逐步建立強制修繕基金、公共安全保險、定期檢查及必要補強制度。高風險老屋持有越久，安全維護成本本來就應該越高。這才符合正常的風險定價。 4. 真正去碰都市更新最敏感的「同意門檻」。如果政府真的認定某些高齡、高風險建築的更新具有高度公共利益，那就修法討論：在土地、建物及所有權人達到一定多數，例如50%以上之後，即可進入更強制、更快速的更新程序，同時大幅簡化不必要的行政審議。當然，50%是不是最適比例可以討論，也一定涉及財產權保障、比例原則及不同意戶的程序保障。但至少這才是在解決真正的問題。上面這些如果真的全部做下去，我敢說：即使基準容積率還是225%，台北市都市更新一樣會滿地開花。因為現在最大的制度問題之一就是：參加都更有成本，不參加都更卻幾乎沒有相對應的成本。但問題來了。哪個政治人物敢這樣做？要求老屋強制定期耐震評估、花錢補強——得罪老屋屋主。增加高風險老屋持有成本——得罪老屋屋主。優先處理違建——得罪違建戶。降低強制更新門檻——得罪不同意戶。哪一項不是票？所以大家都知道問題在哪，但真正會掉票的事情沒人敢碰。於是參選人最安全的做法，就是整天提出一些無關痛癢的措施，講得好像自己當上市長以後，照這套方法就能讓台北市都市更新效率突飛猛進。我只能說：想太多！政治最好笑的地方就在這裡。真正有效、但會掉票的政策不敢提；提一堆無關痛癢、政治成本極低的政策，支持者反而看得熱血沸騰：「太棒了！終於有人要解決都更問題了！」至於另外講的「老宅延壽」或「耐震補強」…… 我建議提出這些政策的參選人或市長本人，親自走進台北市各個老公寓巷弄看看。不要只坐在辦公室裡看示意圖。你先告訴我，你所謂耐震補強的外部鋼構，到底要架在哪裡？臨主要道路、有足夠人行空間，或基地本身還保留足夠法定空地的建築，當然可能有施作條件。問題是台北市大量老公寓的現況是什麼？巷弄狹窄、棟距極小、既有使用空間早就非常侷促，有些周邊空間甚至還存在各種既有增建。　這些房子如果要採外部增設鋼構等補強方式：鋼構要立在哪？立在馬路上嗎？還是強拆一樓占用的違建？ (政府你敢做？一樓會不會要求其他樓層違建一併公平處理？) 當然，耐震補強並不是只有外加H型鋼一種工法，實際上還有RC增設剪力牆、翼牆、柱補強、制震等不同方案，但大體都是需要『更多的空間』。這種議題真正的問題：技術上「可以補強」，跟現實上台北市大量老公寓在空間、產權、施工、住戶協調及成本條件下「具有普遍可行性」，完全是兩回事。如果要用少數成功案例告訴大家「老屋不用拆，補強延壽就好了」，然後把它包裝成解決台北市老屋問題的重要方案—— 早睏早有暝啦！對了，這位說台北都更300年會完蛋的政黨，正好就是當年造成都更推動停擺，讓都市更新一度卡死，即使後來修法，到目前也因為當年文林苑事件，導致審查的門檻和流程拉的極長。這種一邊說要解決都更問題，但另一邊又製造更多問題的人，用通俗一點的用語會稱這類人『生雞蛋沒，放雞屎一大堆』。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.228.240.189 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1786501259.A.229.html

推 frank111: 都更蓋房子要錢，錢從哪裡來? 08/12 10:28

推 empireisme: 不一定掉票吧，得罪不同意的，卻可以買到同意的票 08/12 10:30

→ empireisme: 阿，不同意的大概只佔兩成三成，同意的有七八成唉 08/12 10:30

這完全是謬思。你自己想，如果藍做這件事，難道鐵到不能再鐵的40%綠就會支持他嗎？高機率不會。但做下去，本來支持蔣但被影響的支持票，高機率會流失！然後違建這東西... 不會只有 2-3 成的比例有違建而已啦。全台北的老公寓我看至少 8 成以上都有各種類型不同的違建樣態。講 8 成可能還太客氣了... XD

推 frank111: 沒錢，都更就是個死局 08/12 10:30

正確的說法是『沒分回條件的老公寓』基本上都更就是死局。客氣一點講說可能還有微乎極為的機率 (剛好同一基地的屋主心態都很健康) 所以才要選對 "都更宅"啊！之前就說過了，台北一堆住公寓的自己幻想以為自己家都更條件很好，殊不知只是如花。

推 Mazda6: 台北要都更只能期待大地震或戰爭 08/12 10:34

→ Mazda6: 基本就是沒救的狀態 08/12 10:34

→ destinygirl: 大地震或戰爭房子倒了，誰要出錢蓋？ 08/12 10:35

推 Mazda6: 政府囉，哪個顏色不確定 08/12 10:36

→ knives: 又是刁民，被自然都更又要靠別人，那永遠別都更了，整天只 08/12 10:38

→ knives: 會想靠別人 08/12 10:38

※ 編輯: s8752134 (61.228.240.189 臺灣), 08/12/2026 10:40:24

推 Tosca: 大直挖到倒掉的公寓不知道現在開始蓋了沒 08/12 10:38

→ Tosca: 如果連建商不小心挖倒的都更都還卡住那真的無望了 08/12 10:38

大直基泰那個又是一個很好笑的案例當初一開始基泰直接給最好的條件，那條件是基本上建商去找都不會給的。單純是因為不小心造成鄰損給一個最大誠意的條件。結果一堆綠色議員跑去找那些受災戶聲稱要台北市政府負責 (試圖升級成政治議題) 結果依法規去算怎麼給就是給不到基泰當初的條件。去年這批鄰損戶就都回頭去找基泰。整個過程浪費一堆時間。綠油油是不是該出來跟這都更案的住戶道歉啊？又是一起生雞蛋沒，放雞屎一大堆 XD

→ destinygirl: 地震只倒一棟還可能靠號召愛心民眾捐錢重建家園，倒 08/12 10:39

→ destinygirl: 一堆就不可能了，災民自己想辦法。 08/12 10:39

推 dati: 參加都更有成本不參加都更零成本~ 這句話直擊要害 08/12 10:41

推 Tosca: 如果真的倒一堆政府趁機改類似日本的購地蓋房制度就好了 08/12 10:41

→ Tosca: 日本蓋房是幾乎全貸的所以災民要重建自備款門檻很低 08/12 10:42

→ Tosca: 不過現在看起來是清運成本太高XD 08/12 10:42

→ destinygirl: 看看921倒的那些房子，現在有幾個重建回去的？ 08/12 10:45

→ destinygirl: https://www.youtube.com/watch?v=3PwyrDL3TS8 08/12 10:45

→ knives: 誰叫中部人不買透天，買透天不就好了 08/12 10:47

推 destinygirl: 住透天房子地震震倒了一樣要靠自己出錢重蓋，沒錢重 08/12 10:50

→ destinygirl: 蓋一樣回不去。 08/12 10:50

→ destinygirl: https://www.youtube.com/watch?v=BiuAZaqiE9E 08/12 10:50

→ knives: 可是買透天至少是自己的完整土地產權，不用跟你住大樓還要 08/12 10:51

→ knives: 看其他所有權人的臉色阿 08/12 10:51

推 SouthEast62: 說得很對！關鍵原因，新蓋的大樓負擔很多成本，但 08/12 10:55

→ SouthEast62: 老屋卻將大部份的成本（結構、消防、停車、垃圾滯 08/12 10:55

→ SouthEast62: 納……）外部化，兩邊沒有在同一個基準點上，所以 08/12 10:55

→ SouthEast62: 除非把該負的成本塞回老屋持有人身上，全面的都更 08/12 10:55

→ SouthEast62: 很難推行。 08/12 10:55

※ 編輯: s8752134 (61.228.240.189 臺灣), 08/12/2026 10:57:13

推 smiles0113: 想要都更又要相同的居住面積屋主就應該要負擔部分都 08/12 10:57

→ smiles0113: 更的成本 08/12 10:57

→ smiles0113: 要別人出工出錢要免費本來就不合理 08/12 10:59

都市更新的過程，地主出的成本叫『土地』。土地是有價值的啊！所以為什麼台北市相比其他縣市容易都更？就是因為土地價值相對高很多，所以要說屋主完全沒負擔成本？這說法也不正確。

推 Brioni: 用退縮、公共空間、公共停車場換獎勵容積吧 08/12 10:59

→ Brioni: 市中心225%容積就是最大問題 08/12 11:00

推 H2: 現在就有很多容積獎勵了 08/12 11:00

噓 s910443tw: 你講的批評換成國民黨也一樣意思啊，國民黨更爛 08/12 11:02

推 kcy05785: 樓上小鳥馬上啾啾叫 08/12 11:05

遮住眼睛的鳥，即使這麼清楚的事實告訴他是誰在擋都更，他也能因為支持綠色價值，要硬扯一個別人也很爛的說法來安慰自己。可憐呐～ ※ 編輯: s8752134 (61.228.240.189 臺灣), 08/12/2026 11:09:08

推 askey: 說的真好 08/12 11:10

推 jamo: 沈柏洋如果講得能戳到核心又有執行力，投給他又何妨。問題是 08/12 11:11

推 jamo: ...稍微有實務經驗的人一聽就知道有沒有講到點，可行性如何 08/12 11:11

推 jamo: 惹~ 08/12 11:11

推 max205: 難得99%同意你說的 08/12 11:18

推 littlestar66: 有分析有推 08/12 11:19

推 henryeech: 推這篇 08/12 11:19

推 duepre: 推，問題其實大家都知道，但是難的是人性 08/12 11:27

推 offstage: 30坪的房子都更後剩18坪喔，所以還要再扣掉一間房間 08/12 11:28

推 leon1757tw: 推但你說的都很多都會掉票所以不可能做 08/12 11:28

推 leota: 推 08/12 11:29

→ offstage: 都市人口增加這麼快，容積率過低根本沒有都更的誘因。你 08/12 11:30

→ offstage: 為了戶外的空間寬敞犧牲了室內的空間，那就是在佔人民的 08/12 11:30

→ offstage: 便宜啊。 08/12 11:30

推 flamer: 完全正確 08/12 11:31

→ offstage: 我本來30坪的樓地板，為了配合你那些消防法規，樓梯還要 08/12 11:32

→ offstage: 蓋兩套，你能證明火災時有兩套樓梯的生存率比一套高嗎？ 08/12 11:32

→ offstage: 如果真的能證明有用，那為什麼不規定要四套樓梯，不就更 08/12 11:32

→ offstage: 安全了？ 08/12 11:32

推 smiles0113: 政府比較能做的是鼓勵大面積都更（降低開發成本）降 08/12 11:35

→ smiles0113: 低開發商的融資成本在合理的範圍給予都更獎勵然後 08/12 11:35

→ smiles0113: 給予屋主租稅優惠最後縮短整併在機關內審議的流程 08/12 11:35

→ smiles0113: 時間/金錢/風險都是影響督更成敗的關鍵總歸一句就 08/12 11:35

→ smiles0113: 是你要讓各方都覺得有利可圖才有推動的可能 08/12 11:35

→ smiles0113: 消防梯的數量2套是最符合效益的再多邊際效益遞減 08/12 11:36

推 yopt44: 值得收藏的文章 08/12 11:37

推 shyshyan: 透天哪有比較簡單啊一整條路上同一側的老屋只要一棟 08/12 11:42

→ shyshyan: 不同意你整個區域就是被卡一個在那邊你蓋了新屋起來 08/12 11:42

→ shyshyan: 就一個醜不拉基的老屋在那裡 08/12 11:42

→ shyshyan: 老屋都更也不可能只有你自己都更吧你自己搞得叫做重建 08/12 11:43

→ shyshyan: 不是現在透天連棟蓋一起你自己重建你還要跟旁邊鄰居 08/12 11:43

→ shyshyan: 退縮蓋起來也是空間縮小 08/12 11:43

推 raura: 期待自然災害倒掉更好笑，當一堆房子倒的時候，會影響城市 08/12 11:43

→ raura: 運作的 08/12 11:43

→ shyshyan: 而且老透天基本上也是全部蓋滿 10棟大概10棟違建陽台 08/12 11:44

→ shyshyan: 外推廚房外推頂樓加蓋 3樓蓋成5樓 08/12 11:44

推 frank111: 錢最後還是要地主出，地主要賣土地才能蓋新房 08/12 11:44

推 shyshyan: 如果你是自己獨棟透天當我沒說== 08/12 11:44

推 RaiGend0519: 容積獎勵要改啦... 08/12 11:45

→ RaiGend0519: 你能做到扣違建後室內１：１ 08/12 11:45

→ RaiGend0519: 然後棍子下在早期參與者１：１，第二三四波就縮籌碼 08/12 11:45

→ RaiGend0519: 同意戶就上來了 08/12 11:45

→ frank111: 賣了土地蓋了新房，室內反而變小了，房屋稅變高了，多個 08/12 11:45

→ RaiGend0519: 每個人都不想虧　然後又一堆人不想人家白賺 08/12 11:45

→ frank111: 管委會基基歪歪的，現在住得好好的幹嘛要都更? 08/12 11:46

→ frank111: 從頭到尾政府沒幫忙出一毛錢，憑什麼在旁邊下指導棋? 08/12 11:46

→ RaiGend0519: 在那邊喊要求１：１的屋主是噁心貪婪 08/12 11:47

→ RaiGend0519: 根本沒救Ｒ 08/12 11:47

→ RaiGend0519: 棍子下在不參與就改制度來強迫是不可能der 08/12 11:48

推 Yoimiya: 推 08/12 11:48

→ RaiGend0519: 那天政黨輪替，最會監督的黨發揮實力的時候就知道 08/12 11:48

→ OPOGOPO: 參與都更地主的成本其實低到可以不計啦，多數地主都只有 08/12 11:48

→ bnn: 問題其實就變成新房子住爽值得屋主付出多少坪空間來換 08/12 11:49

→ OPOGOPO: 開說明會來聽聽，簽約時左鄰右舍一起簽一簽，實際參與程 08/12 11:49

推 frank111: 地主賣土地蓋新房，關其他人X事啊，都更推不動就代表大 08/12 11:49

→ bnn: 說是住得好好的其實多少錢讓他換購的"多少"來形成誘因 08/12 11:49

→ frank111: 家沒意願阿 08/12 11:49

→ OPOGOPO: 度並不高。辛苦的是少數比較積極的屋主，一方面要站在地 08/12 11:50

→ OPOGOPO: 主面發聲，又要協助說服鄰居簽約，這才是吃力不討好的工 08/12 11:51

→ OPOGOPO: 作 08/12 11:51

推 namkk: 推一個， 08/12 11:51

→ namkk: 再好的政策， 08/12 11:51

→ namkk: 只要是敵對陣營做的， 08/12 11:51

→ namkk: 就派幾個職業學生去搞事， 08/12 11:51

→ namkk: 好多新聞台24小時放送， 08/12 11:51

→ namkk: 網軍輪流貼文轟炸， 08/12 11:51

→ namkk: 只要對手能掉票， 08/12 11:51

→ namkk: 才不管政策是什麼。 08/12 11:51

推 shyshyan: 要吸引都更大多都是自有空間縮水所以不要所以才會有1 08/12 11:52

→ shyshyan: ：1的議題不處理這個講一堆都沒用 08/12 11:52

→ shyshyan: 政府先自己說看看屋主為了要1：1需要付出多少政府願意 08/12 11:52

→ shyshyan: 怎樣幫忙吧 08/12 11:52

→ OPOGOPO: 吵1:1根本沒意義，四樓公寓1:1，那五樓公寓呢?房價不同怎 08/12 11:54

推 shioyu: 推分享。。。。給個實際數字給大家參考，我萬華老家透天 08/12 11:55

→ shioyu: 住三權狀20都更加獎勵預計64，扣掉公設零總40%，最後得到 08/12 11:55

→ shioyu: 電梯單戶約35坪，，目前透天可用空間50，所以老人鄰居都 08/12 11:55

→ shioyu: 不要，年輕人很想畢竟已經是近60年古董了，，，對了，問 08/12 11:55

→ shioyu: 過建商加錢多買一戶沒有折扣就是原價，換大點就是一樣補 08/12 11:55

→ shioyu: 錢，另外就是店面戶建商全要，臨馬路的鄰居都不願意加入 08/12 11:55

→ shioyu: 就是了，， 08/12 11:55

→ OPOGOPO: 麼可能用一個固定比例去談。1:1卡死後都更只會更難談 08/12 11:55

推 frank111: 講白了就是政府沒出一毛錢，在大聲什麼? 08/12 11:55

→ sora0115: 老人不一定能享受到新房多久但馬上要承擔都更的負面影響 08/12 11:59

→ sora0115: ，大部分都不會願意 08/12 11:59

推 qqdin83: 推 08/12 12:01

推 violing613: 08/12 12:09

推 tranquilitys: 好文 08/12 12:14

推 offstage: 都敢用棍子了，直接強制徵收，土地收歸國有，不就解決了 08/12 12:19

→ offstage: 嗎？你政府想要改善市容，期待人民自主都更，本來就要有 08/12 12:19

→ offstage: 誘因啊。什麼叫做屋主要求1：1就是貪？說這種話的人就是 08/12 12:19

→ offstage: 沒有房子啦 08/12 12:19

→ offstage: 本來我房子蓋的好好的，重建為什麼就要退縮？白白吃我豆 08/12 12:20

→ offstage: 腐喔？ 08/12 12:20

→ offstage: 先滿足1：1，至於各樓層之間的價差根本不是問題，按照房 08/12 12:22

→ offstage: 屋稅比例來分配就可以了。 08/12 12:22

噓 IBIZA: 我倒覺得台灣包括本版常常在唬爛國外的政策 08/12 12:24

推 alanton2003: 幫推 08/12 12:24

→ IBIZA: 請問部分國家強制性長期修繕指的是什麼? 08/12 12:24

推 shyshyan: 屋主要求1：1很合理吧室內30要求30哪裡不合理如果違 08/12 12:27

→ shyshyan: 建要求那真的白爛沒錯 08/12 12:27

噓 CCWck: 財產權居住權都是憲法保障的權利，50%憑甚麼強制別人都更 08/12 12:28

推 ILike58: 簡單就第一點來說，你覺得的該怎麼做？我是覺得那就留在 08/12 12:33

→ ILike58: 過去也不用想居住品質跟安全了，自然都更就好。 08/12 12:33

推 redcoin: 推這篇幾十年來藍綠都一樣正確的事為了選票通常不會做 08/12 12:34

→ redcoin: 所以台灣很難進步 08/12 12:34

噓 CCWck: 老公寓建蔽率60%蓋6層，現在容積率225%還要扣一堆公設，能 08/12 12:35

→ CCWck: 用的室內空間不到一半。六戶變五戶你要一戶去哪里？ 08/12 12:35

推 achi56: 推 08/12 12:36

推 z5411: 所以我想看看有生之年有沒有機會看到台北來一個大的地震 08/12 12:36

→ z5411: 科科 08/12 12:36

推 daipon: 這議題碰過之後就知道要閉嘴別亂提政見，太多痛點難以解決 08/12 12:36

→ daipon: ，誰碰誰倒楣 08/12 12:36

推 JimK0511: 推 08/12 12:38

推 quiet93: 是不想搬走才不能都更 08/12 12:39

噓 CCWck: 老公寓老人從年輕三十歲住到現在七八十歲，都更蓋好要幾年 08/12 12:39

→ CCWck: ，蓋好後房子可以再住五十年但老人沒五十年可活了，都更誘 08/12 12:39

→ CCWck: 因在哪？ 08/12 12:39

→ quiet93: 不然都更後賣掉這麼有價值，去外面買兩戶都有剩，少一個 08/12 12:39

→ quiet93: 房間怎麼會是重點啦 08/12 12:39

推 smellyder: 沒有出過大事情死過一堆人要怎麼推…推了一定選不上 08/12 12:40

→ quiet93: 所以你們就搞不清楚，越強調當台北人的尊榮，只會讓台北 08/12 12:40

→ quiet93: 越老越爛 08/12 12:40

噓 stealk: 所以kmt就行喔 08/12 12:40

推 chigo520: 容積率重新制定才可以解套吧，那個容積也不知道怎麼算出 08/12 12:42

→ chigo520: 來的就一直用 08/12 12:42

推 quiet93: 要台北加速都更，需要講的故事是住外圍新房子有多好，好 08/12 12:44

→ quiet93: 嗎 08/12 12:44

推 darkdogoblin: 民粹下就是把人命無限制放大，瞧那雙梯佔了多少空間 08/12 12:44

→ quiet93: 而且都更的重點是放在大面積都更才有意義 08/12 12:45

→ quiet93: 小間小間的變成老華廈，就是加電梯的概念而已 08/12 12:45

→ darkdogoblin: 諷刺的是法律上，死人才值幾百萬，卻沒人放大價值 08/12 12:45

→ hitmd: 誰敢做？看看那個砍老人津貼的 08/12 12:50

推 mabilife: 推這篇沒人敢做敗票的事情才是原因 08/12 12:51

噓 petshopboys: 比照眷村改建即可笑你藍綠政黨不敢 08/12 12:57

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