[閒聊] 自住小資邊住邊等都更, 你真的有選對嗎?

作者s8752134 (Sea)

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標題[閒聊] 自住小資邊住邊等都更, 你真的有選對嗎?

時間Thu Jul 9 16:02:35 2026

我一直很鼓勵沒啥後援只能靠自己的小資族, 如果目標是"在台北市近捷運處想住新大樓" 的話, 可以慎重考慮買一間老公寓自己住, 邊住邊等都更. 原因和一些初步挑選的方式, 以前講過就不多說了. 家裡現在住的老公寓, 同意比例達標也準備掛件了. 其他老房子也都在洽談. 這篇要講的是 "不要以為你買在台北市的老公寓 = 一定能都更" 1. 台北市的老公寓, 保守的說只要是 5 層樓的老公寓八成以上 = 沒有都更機會. 為什麼沒機會? 因為這類房子都更分配回來的坪數高機率室內面積會縮水, 這會讓住戶的抗性很大. 除非未來政府修法把台北住3 從容積 225% 改成 300%. 但明明可以一開始就挑符合條件的物件, 為什麼要讓自己處在一個等待政策修正的被動狀態? 要買台北老公寓等都更之前, 要先確認你買的物件確實可以在都更時至少一坪換回室內坪. 阿如果你說已經買了發現沒都更條件怎麼辦? 講殘酷一點的, 錢不多的小資就趕快賣掉換一間能邊住邊等的啊... 不然就接受事實一輩子就窩在老公寓裡期盼哪天政府修法, 不然怎辦? 2. 有些人買老公寓都不會看一下周遭的地籍狀態或環境去評估到底能不能都更, 例如都更最基本的要件是要 1000 平方公尺以上, 如果有個物件打開地籍圖一看, 扣掉旁邊無法都更的大樓 or 條件很差的5F無法分回的公寓, 自己+周遭附近的地號加起來不到 1000 平方公尺, 這種就算你單看房子條件能分回又怎樣? 你最多只能走危老. 但問題是危老要 100% 同意, 都更是 80%(公劃區是75%). 不只難度更高, 重點是普遍的危老基地都超小, 除了房子蓋出來只能是鳥籠很爛之外, 說不定連坡道平面車位都搞不出來. 好不容易等到都更, 然後新房子又小規劃又爛, 那麼自虐幹嘛? 3. 關於使用分區, 我發現有些仲介是真的不懂, 另外有少數是明明懂但他故意不講, 就是土地使用分區的部分. 例如商3特(住3), 很多仲介都會寫它是 "商3", 然後買方不懂, 以為這房子是商3, 容積率有 560%, 自以為算一算都更條件很好. 但事實是都更看的是原屬分區 "住3". 這個我發現連很多屋主住一輩子自己都不知道. 以為自己家是林志玲, 結果只是如花... 4. 你有都更條件, 不一定能拿滿容積率. 這點最常最常出現在商2~商4 的區域上. 你自己算一算發現都更條件超好, 但臨路寬太小, 然後基地面積是屬於狹長型的根本無法做太多多餘退縮, 導致容積受限, 要解決的方式只能跟巷子對面的公寓拉進來一起整合擴大寬度去做退縮. (但得增加對巷一整片的住戶要去談, 難度超大幅提升) 5. 松山機場的航道上, 有限高(版上最近正在講限高議題), 然後一樣不知道仲介是笨(不知道)還是壞(故意不講), 售屋資料寫甚麼 "黑土 / 高容積 / 土地持分大" 之類試圖使看的人以為很有機會都更, 殊不知那區域根本蓋不高, 除非哪天松山機場搬走. 6. 有看過一些買方指定要買屋齡較新的公寓, 或是一定要 RC 之類的公寓. 說真的除非你是要自己住公寓爽住一輩子, 否則買公寓等都更這件事通常都是屋齡越老越好, 整個區域的屋況越爛越好. 以屋齡來看現在的法規, 63年以前的老公寓都額外有 30% 防災型容積獎勵. 換算現在的屋齡大約要 52 年以上的才算符合. 你買沒那麼老的公寓就少 30%. 這額外給的 30%差多少? 如果土地持分 10 坪, 住3用地, 新房子一坪 130 萬, 銷坪係數抓 1.58. 這 30% 價值就是多蓋 10.66 坪, 價值近 1400 萬. 另外就是通常屋齡太新的, 例如屋齡3x~4x的, 普遍都是 5 層樓老公寓, 這又回到問題1 土持太少, 分不回來. 今天先講這樣, 以後有機會再分享其他. 其實上述幾點普遍常見也最多自住仔踩雷的就第一點, 幻想著有機會能都更, 但實際上機會幾乎不存在. 都更其實沒那麼難, 會覺得難的, 高機率是一開始物件就錯了. -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.228.201.176 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1783584157.A.064.html

推 f860506: 別再分享了好物件本來就很少釋出了別讓更多人進來搶 07/09 16:14

→ kutkin: 仲仲表示不喜歡這篇 07/09 16:14

推 l14567p: 謝謝分享！ 07/09 16:18

※ 編輯: s8752134 (61.228.201.176 臺灣), 07/09/2026 16:19:52

推 naohcl: 住桃園台中新大樓才舒服啊高鐵進北市 07/09 16:24

推 planta: 低調一點，不然投資客都搶不到 07/09 16:26

推 IceLemontea: 推 07/09 16:29

→ eulbos: 直接買老華廈勒? 07/09 16:33

推 ReiFan: 華廈至少都六七樓以上的更難都更 07/09 16:40

推 frank111: 買公寓的大部分都是選點自住而已，沒有幾個在想都更的啦 07/09 16:46

推 TwinkyLee: 會都更的商品，小資也吃不下來，平行大安路一段往左往 07/09 17:38

→ TwinkyLee: 右找，沒4000萬找不到 07/09 17:38

推 TwinkyLee: 左到東門，右到國父紀念館是最直覺的都更利基 07/09 17:41

推 alex0973: 高機率會都更的物件也沒很好買+1 07/09 17:42

推 ii378: 推一樓店面跟頂加最難談 07/09 17:46

推 kusomanfcu: 靠北我這個不是講五年了... 07/09 17:54

→ kusomanfcu: 卡都更位置越年輕越有機會卡到 07/09 17:54

推 c6066den: 還有北市老透天也可以看，住三巷寬不窄的4000多萬也可 07/09 18:04

→ c6066den: 以買到 07/09 18:04

推 leehui12: 能都更的房子是拿來租的吧自住痛苦 07/09 18:11

推 kusomanfcu: 新北市區捷運附近阿小資唯一解 07/09 18:18

推 kusomanfcu: http://i.imgur.com/dVu5M1Y.jpg 07/09 18:22

推 shuichia: 4000萬哪個小資族有這手骨啦xdddd 07/09 18:25

推 shuichia: 推細節，但真正的都更A件投客問個一round就賣掉不會上架 07/09 18:28

→ shuichia: ，新手很難入場，除非有人帶QQ 07/09 18:28

推 ChikanDesu: 真的自己做好功課賺錢的事沒人有義務告訴你 07/09 18:58

推 xxio: 這篇有學區需求的一定要看年輕夫婦單住市心公寓可以省下時 07/09 19:00

→ xxio: 間管理費房屋稅，這樣才存得到錢，更香的都更參照本文，機 07/09 19:00

→ xxio: 率很高簡單說就是復興以東信義以北基隆路以東市民以南之 07/09 19:00

→ xxio: 區域全部至少住四萬華大同就很多商業區也有住四但學區是 07/09 19:00

→ xxio: 抗性。 07/09 19:00

→ xxio: 有預算壓力的看景美光華新村整片住四學區也好離景美站又 07/09 19:00

→ xxio: 近很香 07/09 19:00

→ xxio: *基隆路以西 07/09 19:01

推 carterdunk: 基本功課做完就會發現台北市幾乎被卡位完了 07/09 19:02

→ carterdunk: 有大機會的早就被別人預訂了 07/09 19:03

推 ReiFan: 不過照現在市府都更案審核速度喔.. 一半以上是幫兒子卡位 07/09 19:04

推 Mbappe10: 一輩子很短確定要賭這個？還不如買新大樓住爽爽 07/09 19:04

→ ReiFan: 就算有建商想做也是優先幫有肉的案子做建議喜歡情勒建商 07/09 19:06

→ ReiFan: 叫建商做功德的地主趁早洗洗睡吧 07/09 19:06

推 shuichia: xxio推的光華新村感覺已經進不去了@_@，您有在那插旗嗎 07/09 19:13

→ shuichia: ？ 07/09 19:13

→ FatFatQQ: 越都越小87 07/09 19:13

推 xxio: 沒，但我去年有看一間光華新村邊間鼎加繼承物件，要大整理 07/09 19:24

→ xxio: 那時沒時間加上一坪已經六十五沒肉就放掉了 07/09 19:24

推 f860506: 今年最好玩的是買到一間正馬路的買完還沒交屋建商就拿同 07/09 19:29

→ f860506: 意書來了 07/09 19:29

→ f860506: 建商問我怎麼買到的我只能誠實回說我也不知道反正釋出 07/09 19:30

→ f860506: 當天就直接簽了xdd 07/09 19:30

推 licklabium: 感謝分享 07/09 19:31

推 xxio: 樓上運氣好遇到要跑路急需現金的齁恭喜 07/09 19:32

噓 jessicaabc98: 景美談學區？？？ 07/09 20:37

推 xxio: 有能耐的念靜心公立景興也比懷生好傳統中階文教區原生猴 07/09 21:02

→ xxio: 子少很多很難歪到那去 07/09 21:02

推 qscNERO: 分享推 07/09 21:08

推 x156w423: 分享推 07/09 21:38

→ x156w423: 不過還是回到雞生蛋、蛋生雞的問題 07/09 21:38

→ x156w423: 通常符合這些要件的, 價格大概率已反應 07/09 21:38

→ x156w423: 價格已反應>>小資難輕鬆負擔 07/09 21:38

→ x156w423: 少數未反應>>看個人眼光能否辨識真偽，後續搶真貨的反 07/09 21:38

→ x156w423: 應能力大概率也輸專業的一大截 07/09 21:38

推 ChikanDesu: 商三商四還要特別注意路寬就算正商三四容積率是看路 07/09 21:59

→ ChikanDesu: 寬決定的所以萬華那一堆商三根本陷阱西門也一堆 07/09 21:59

→ SouthEast62: 都更潛力好的房子，現在大家拿出來賣時都知道把潛 07/09 23:16

→ SouthEast62: 力價格給一起估進去，很難再賺到甜頭。不過這篇分 07/09 23:16

→ SouthEast62: 享最大的好處是教人如何避雷，免得被那些一天到晚 07/09 23:16

→ SouthEast62: 捧老公寓的洗腦，誤以為只要是公寓都很有都更潛力 07/09 23:16

→ SouthEast62: 。老早就說過講都更台北市的五層公寓根本是屎，說 07/09 23:16

→ SouthEast62: 不定潛力比商業區華廈還低哩！ 07/09 23:16

推 xxio: 五樓的公寓有一種樣態是可以買來自住的. 首先至少8米巷樓梯 07/10 00:00

→ xxio: 夠寬從陽台進出這種再外掛電梯的總成本又遠低於華廈. 如果 07/10 00:00

→ xxio: 又是住四以上的容積有更香了（一支電梯700萬假設又有鼎加 07/10 00:00

→ xxio: 23456樓 10戶遞增去分攤政府補貼後的350萬，根本沒多少）但 07/10 00:00

→ xxio: 就是要有人熱心出來統籌就是 07/10 00:00

→ xxio: 台大後門118巷一帶就有六米巷在外掛了 07/10 00:05

→ xxio: 下面這是在復興南附近的一個案子六米巷 http://i.imgur.co 07/10 00:05

→ xxio: m/WbSOQtu.jpg 07/10 00:05

→ xxio: http://imgur.com/WbSOQtu.jpg 07/10 00:07

推 Rucca: 說的是民生社區？但聽說最近要辦了？ 07/10 03:39

推 kage01: 可以退新北都300%起跳 07/10 08:19

推 kyukyu: 推優質分享 07/10 10:27

推 xxio: 新北第一圈都是三百沒錯，但就房價不夠高，對建商誘因不足； 07/10 11:17

→ xxio: 對買方來說，學區醫療交通基礎設施差台北一截。而且實際 07/10 11:17

→ xxio: 居住的體驗，台北因開發早大部分都容積管制前蓋的，密度低 07/10 11:17

→ xxio: 住起來不阿雜。永和蘆洲這些區域單經過就覺得擁擠到不可思 07/10 11:18

→ xxio: 議了，走路難實務上你要找停車位也根本不可能。 07/10 11:18

→ xxio: http://i.imgur.com/ykNHkCi.jpg 這種兩旁都是四層樓老房子 07/10 11:21

→ xxio: 就算有一天他變成迪化街全區保留古蹟化這環境地點還是很 07/10 11:21

→ xxio: 香 07/10 11:21

→ xxio: 樓上有人提到民生社區，本來的民生社區的都市計畫要改建一 07/10 11:29

→ xxio: 定是要整個街廓不能單獨拆開。一個街廓四面臨路，起碼有20 07/10 11:29

→ xxio: 支樓梯160戶。如果你要都市更新就是起碼要取得80%的同意，就 07/10 11:29

→ xxio: 是要超過128戶，難度相當高。兩三個月前新修正的都市計畫， 07/10 11:29

→ xxio: 已經把這一條修正，變成1000m2以上即可。大概就是四支樓梯的 07/10 11:29

→ xxio: 八成就可以送件了 07/10 11:29

推 kusomanfcu: 松山機場搬走的話那邊更不值錢 07/10 11:55

推 kusomanfcu: 看縣市拆照 07/10 12:06

推 encoreg57985: 推專業 07/10 14:07

→ lovebridget: 拿出來賣的就不可能了啦 07/10 16:57

→ lovebridget: 老屋主住50年會比較不懂? 07/10 16:58

推 zaqimon: 永春捷運站後巷一整片老公寓都在裝電梯 07/10 20:14

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