[閒聊] 下新莊畢業文

作者s26492755 (BBX)

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標題[閒聊] 下新莊畢業文

時間Sun Dec 7 22:58:50 2025

這次是畢業畢業畢業畢業畢業畢業畢業畢業畢業畢業畢業怕你們數到打我就是我的老十一終於破殼而出今年最酷的地方是交易量整個被打死有的社區0成交就算了有的直接0掛賣（至少網路沒有）這在我到新莊後是第一年見到 2020-2023 也有0掛賣但那是他媽的被人買光惹我這次蠻幸運的買到實登93折第一個幸運是另一間被賀成交的仲介回報比實登高兩萬但實登沒那麼快出來加上這個屋主換屋急用錢第二個幸運是仲介互鬥我買到人生第一次買方0仲介費現省7萬 lucky seven ============ 回到下新莊迴龍丹鳳一帶的市場我自己有在關注的社區依然有七個刷出最高單我自己只有三個口憐大部分的最高單還是停留在2024 至於均價則是沒有明顯的變動譬如我去年買一間是49.76 今年均價50 這時候比較偏向對社區的熟悉度有的社區會隨著樓層跟面向跟格局在單價上有所差異像今年有報我一間四樓我問他那個門牌是不是看不出去就是直接隔防火巷看別人家那這個還要求要跟別人一樣單價慢慢加油吧 ========== 房地產很吃地域性也不是無腦不看隨便買我的大方向還是北捷無敵低總就是香交通生活機能工作三要取其二自己比較重視物件的出租投報貸款條件未來買賣的去化速度但我這間達不到cover本利合正常貸款本利合是19000左右但我估計應該租17000上下要多舔幾個布丁蓋償回來強項是七歲真的跟七很有緣還有東西全留下不會拔林北冷氣熱水器烘碗機啥的交屋後預計整理一小時就能出租了 =========== 過去我也曾經利用屋主的貪婪去破局老四就是在已知另外一家仲介達底的情況下加十萬去讓屋主不簽約來跟我簽老九的時候我同一個價格雙邊下看誰願意成那間已經是卡在仲介費了我自己則是可能有機會談妥就全力配合時間隔天早上手刀去銀行進履保不然說真的十萬元沒什麼約束力這次則是以身入局我看上一間套房大概能出700萬但看房當天我發現有兩個地方有點疑慮一個是維修孔上面不好開我肯定得看一下原始天花板吧一個是馬桶附近有白華有稍微變色我摳起來聞沒大便的味道後面推測應該是清潔濟殘留而不是馬桶油泥出問題於是我跟A下了690 經過快一週都沒好消息反倒是另一間也有接這間的仲介B來詢問消息也是屋主真心想賣（急）其實這時候我就覺得這間會成猜測屋主應該是再問其他家有沒有更好的報價於是我直接跟B說已下斡啊但感覺涼涼還是你要同價格試試 B說好而且B同事是屋主的親戚但由於B休假過來找我要一段時間晚上的時候A打來只差十萬了屋主的要求就是總價要看到七於是我說好那兩個疑慮我重新看一次有但書的出價後來A就約了隔天四點簽約過幾個小時後B來到我家簽了690的斡旋 B說他覺得有50%的勝率我跟他說你應該5%吧我們明天就要簽約了你先讓屋主不要去簽約才有機會結果隔天還真的風雲變色屋主說什麼婆婆住院要去照顧我一開始聽成媽媽還跟A說沒事啦我相信沒人會咒自己親生媽媽結果A說是婆婆啦那就難說了我都想咒我的….. 欸不是我們姑且相信人性本善另外A提了一個要求希望我把有但書的出價轉成文字檔讓他去跟屋主有個交代到這邊我就知道B應該是要去講了什麼我拒絕的理由很簡單等下四點就要簽約了要就來簽我必到搞這些我怎麼知道是不是要拿我的斡旋去拉價這時候我覺得B有機會了到了下午三點多的時候我問了A 所以我要出門嗎結果是屋主完全聯絡不上晚上B給了我另一個方案 700不要買方仲介費等於是693 我欣然同意同時B也比A聰明馬上讓同事來改斡旋然後就賀成交了到現在A還在回報說屋主再處理醫院的事暫時沒心情… 到這個點上大家都在為自己的利益奮鬥這做法不是很好但如果四點屋主有來我是會簽約的 =========== 今年我重新拿了八間出來貸款跑下來的結果是多數銀行對多戶敏感不是不做就是開差別利率過往本來銀行就有對多戶差別利率跟降槓桿的操作但頂多差個0.1-0.2 沒有到0.5這麼過分吧另外有的銀行不承作轉貸或是掛1限撥但對於沒貸款要掛4的都有強烈意願最終沒貸款的那間香噴噴我沒動貸了其他八間大於15坪的85成 2.6 小於15坪屋齡低於十年的8成 2.65 其他小於15坪的7成-7成五 2.6-2.79 人道走廊終究是沒有關閉祝你各位大gg買房順利 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.220.138.182 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1765119532.A.DCB.html

推 x156w423: 一直畢業一直爽12/07 23:06

每年畢業已是傳統

推 ntpuisbest: 想問本業需要年薪多少才能複製你的路呢，目前身上12/07 23:07

→ ntpuisbest: 只有一間a7成屋12/07 23:07

我停業三年多了…. 主要還是你要有銀行認列的金流跟資產這樣銀行才會願意持續貸款給你

推 kusomanfcu: 他就一直存一直買一直出租12/07 23:13

從老六開始自己繁殖有沒有看過存房派 ※ 編輯: s26492755 (49.218.146.128 臺灣), 12/07/2025 23:26:33

推 childeviler2: 你也太強了，前天我看A8套房，20幾屋齡，屋主開7x萬12/07 23:24

→ childeviler2: 一坪，很想出實登附近，但實登是有一陣子了，怕仲12/07 23:24

→ childeviler2: 介白眼XD，不過恭喜啦，最近能拿下比實登低都是讚12/07 23:24

→ childeviler2: 啦12/07 23:24

別怕我也經常斡敗的也有時候被不收斡口憐但就是這樣我11間都沒買超過當下實登買房不要急

推 planta: 太強了！你的分享好精彩！！看得很開心，感謝你恭喜恭喜，12/07 23:34

→ planta: 幸運lucky seven，一路發發發！感覺最近的節奏真的有加速12/07 23:34

→ planta: 了！12/07 23:34

確實有些物件在消失主要還是房價沒有確實跌下來觀望的會隨著時間過去慢慢出手交易量少對市場價格影響小因為不管是漲還是跌前提都是要有量不然你看一下高於實登一下低於實登沒幾個根本帶動不了趨勢最後比較大的可能性就是隨著通膨去漲 ※ 編輯: s26492755 (49.218.146.128 臺灣), 12/07/2025 23:36:17

推 NTU303150195: 你扣掉小孩跟生活費還能滾出頭期款哦12/07 23:35

→ NTU303150195: 你害我們急啊12/07 23:36

→ NTU303150195: 都被你買光了12/07 23:36

一年盈餘一百多當然是不夠不過我還有前面的房子啊沒在工作後花錢時間變多了小孩別的不說幼兒園一個月就要快兩萬了

推 shuichia: 所以這間總成本含稅大概710租17000，感覺這樣投報不是12/07 23:41

→ shuichia: 很優，那願意購置的點是看好租金漲幅還是房價漲幅？12/07 23:41

這個時間點的話兩者漲幅都蠻有限的可能以前很多間都能cover本利合讓很多人都以為我只看租金投報你要想的是他這個年紀的貸款能力跟放十年之後他仍然強勢除非租金投報低於貸款利率不然後續的轉增貸都是可以讓你做更多的規劃來配置你的資產最後就是還真的沒看租金跌過或是都會區沒人租所以出租件本來就是比較保守跟拿來兜底的物件所以以前我還說過金流為正天下無敵只要房租一直收就能持續保有資產至於未來的事還真的難說但至少穩中求勝除非升息到5%10%之類的

推 planta: 要多舔幾個布丁蓋償回來！笑死！布丁不要吃太多會糖尿病！12/07 23:45

→ planta: 所以這個七百多是幾房啊？還是套房？12/07 23:46

套房啊平常手搖杯都喝全糖了沒差布丁哈哈哈倒是布丁這種不健康的東西為什麼會出現在兒童餐只好爸爸代為吃掉 ※ 編輯: s26492755 (49.218.146.128 臺灣), 12/07/2025 23:56:56

推 dennistao: 國父第十一次才成功，你是成功了十一次，真滴厲害12/07 23:57

真要說我記得某一年好像失敗超過11次才買到…

→ aoiaoi: 恭喜恭喜哥世界2又+1 ?12/07 23:58

這你都看得出來如果從業人員別去拆穿A啊 ※ 編輯: s26492755 (61.220.138.182 臺灣), 12/08/2025 00:09:17

→ ivc79: 恭喜恭喜12/08 00:14

推 TwinkyLee: 恭喜12/08 00:35

推 sanjik: 恭喜s26大，s26大向來不避諱提自己斡敗，但只要成功的案子12/08 00:44

→ sanjik: ，價格都很不錯！12/08 00:44

人總是在錯誤中學習失敗中成長買到現在都還被人拔過冷氣熱水器烘碗機重點是要記取教訓以後避免這樣的事情再度發生我當房東都曾租給朋友的女兒說要跳樓….. 以後不租有關係的斡旋這塊也是到底輸在哪差人家多少是遇到新青安小gg 胡亂出價還是自己的出價策略有誤都很值得探討再出發的久而久之命中率就會高了今年這是第三斡第一個差28萬第二個差39萬有了小孩後真的比較少在看房買房了

推 planta: 真是好爸爸！替兒子吃掉布丁的好爸爸！兒子說：看在你替12/08 00:57

→ planta: 我留了十幾間房的份上，我就原諒你吃掉我的布丁的事了！12/08 00:57

推 ohyaj: 果然......還是新莊王12/08 01:04

※ 編輯: s26492755 (61.220.138.182 臺灣), 12/08/2025 02:41:38

推 MinJun5566: 厲害12/08 02:55

推 alonzohorse: 超愛看26大的畢業文，到底會幾間呢？12/08 05:43

推 D8716770: 一棟80戶，你到底買幾間了？12/08 06:22

推 jonson: 弄得雜七雜八勞心勞力總價有一億嗎？12/08 06:37

再買一間有機會其實我手頭上還一個斡旋跟仲介回報的結果只差十萬大家或許會覺得只差十萬會成或是仲介再做狀況但我還真的曾經有一間頂樓露台戶就差十萬我覺得他會降他覺得我會加卡在那邊過好幾個月賣別人……

推 KrisNYC: 笑爛再玩下去會不會真的玩到2612/08 06:48

到時候買上改ID 改s99

推 kuosos520: 好瘋狂的人生12/08 07:11

推 johnny378194: 0掛賣(X)被你買完了(O)12/08 07:43

推 quiet93: 仲介的工作很容易高血壓吧，短期壓力也太大了12/08 07:53

業務性質的一般比較刺激吧今年第二次斡敗的時候其實有進小房間所以不要相信進小房間一定可以不加價了重點是第一次體驗到開發方跟銷售方的店長都有來總共六個人輪我現在是閒到一個不到千萬的案子都要出動雙方店長了嗎

推 flexin: 買房買上癮啦~12/08 08:05

千萬別讓我看房隨時會買一間回來所以我真的不想買的時候連資訊我都不點開的

推 asdlkjfgh: 有趣12/08 08:37

推 NTU303150195: 沒薪資他們貸款是算你的租金跟房貸嗎12/08 08:39

→ NTU303150195: 還是用VIP就好12/08 08:39

沒薪資看租金跟基金的月配息每一間不太一樣有的還有留我的公司資訊但因為沒統編沒401而且停業了有的改用專業投資人下去審有的一開始就不是寫負責人因為負責人難貸款這次還有一個小插曲是其中有一間原本對保完成後因為多戶總行要砍成數但因為已經對保完成所以我不能接受後來是分行去總行談完重新再寫一次重新對保用專案的方式讓我過再一次讓我見識到只要不觸犯央行天條還真的看他們想不想貸你內規皆可破 ※ 編輯: s26492755 (220.133.119.192 臺灣), 12/08/2025 08:55:52

推 dan520: 請問掛4出來的資金可以直接再投資房地產嗎?12/08 09:34

這個有明文規定叫做天條所以購置不動產用的錢名目不能是增貸

推 kuosos520: 樓上不行12/08 10:17

推 askaa: 大大太猛了 XDDD12/08 10:49

推 hmbay: 請教像這樣多房一起轉增貸設定費用手續費等會比較高嗎?12/08 11:34

不會反而有機會降低但今年畢竟是銀行比較吃香的所以我談到最低就是一間3000 有的6000 口憐前幾年貸款方比較吃香的時候還有機會免開辦手續費

推 planta: 多軍王者，振奮人心！新莊全靠布丁奶爸了！12/08 12:05

推 kurapica1106: 太猛了12/08 12:53

※ 編輯: s26492755 (61.220.138.182 臺灣), 12/08/2025 13:58:17

推 tomap41017: 恭喜12/08 13:56

→ jc761128: 看到ID就只想到"又又又又又双双"12/08 14:22

唷唷唷唷這留言怎麼有聲音

推 celine007: 恭喜S26大買買買正能量！（過程刺激又有點複雜？）交12/08 15:06

→ celine007: 屋一小時就出租，請收下我的膝蓋！12/08 15:06

其實就是資訊不對稱啊認識多房仲還是有好處的可以慢慢拼湊正確的資訊我一開始在看到A的賴訊息我就在思考會有變數但我沒點開我在想怎麼應對剛好我是真的要看牙醫看牙醫過程中就在想屋主到底是700 2%還是700 4%的底價如果是2% 大概率不用玩後面我決定幫B一把維持口頭承諾見面簽約而沒把有但書的700轉成文字檔最壞情形是這間沒買到大不了買別間屋主那邊只有A的書面斡旋690 所以他也擔心A在唬爛他700讓他過去再拉價而B這邊就是用這樣的方式去破壞另外我同意B的693方案後 B雖然在宜蘭但馬上請同事來重新寫所以在屋主眼中最後只有書面的B 700 其實A如果有做好紀律在我同意700有但書的那個晚上直接來找我重簽那A會贏 A應該也不知道另一邊也是我同時B也不知道我有但書的700斡另外就是對屋主把握度很明顯B>A 以前分享這些故事的時候都會有人說我太多小劇場但房子就是在一次次的激盪下買下來的

→ KrisNYC: 我大概買到第三間的時候加上公司就開始有感覺好像12/08 15:11

→ KrisNYC: 沒幾個月就要找銀行搞貸款你這十幾間真的會很頻繁12/08 15:12

→ KrisNYC: 很可能每1-2月都有一個新的貸款感覺可以優化要開始問12/08 15:13

關鍵就是優化貸款啊我之前比喻多房像是牛棚有很多投手每當需要解決打者（買房）就可以從裡面挑一個出來對付（貸款）有的投手還沒恢復體力但其他恢復體力了幹他現在比較麻煩的是有的需要償還本金一段時間或者不再有銀行願意吞他行違約金各家條件也沒有哪一間殺到我解約都覺得划算了雖然這也只是減緩貸款的速度不是壞事就像我自己有個房不過三的原則每年最多兩間買完封盤再也不看照後鏡一定會在2019跟2022後悔但走得慢至少走得穩

推 qscNERO: 推S大請問現在掛四要三十年有機會嗎12/08 15:48

我十月才核三十年的啊而且掛4還沒有水位問題也沒銀行限撥兩天就下來了吧貸款不外乎年限利率成數寬限期透支型理財型現在的環境沒法每個都拿到最好所以看你的取捨每家銀行也有他的強項像兆豐利率就很低即便我這種多戶沒薪轉公司沒營燈豬狗嫌的條件他都願意給我地板利率+0.04 但代價就是20年像大樹這種成數超強的新莊12坪破爛小套房給你八成怕不怕但利率就2.65 ※ 編輯: s26492755 (61.220.138.182 臺灣), 12/08/2025 15:58:50

推 planta: 以前我會認為，應該讓屋主覺得沒有人要他的房，他才可以12/08 16:50

→ planta: 降價，從來沒有想過，自己同時找不同的房仲，去斡旋同一12/08 16:50

→ planta: 間房子，這是不是要非常想買？動機很強烈才可以？不然你12/08 16:50

→ planta: 不擔心屋主覺得，一天之內有兩組買家，心態就變得很硬，12/08 16:50

→ planta: 價格更難談了嗎？感覺是自己給自己塑造競爭對手，但是看12/08 16:50

→ planta: 完你的例子以後，給了我新的啟發，原來同樣的事情也可以12/08 16:51

→ planta: 有不同的操作角度，你可以買到11間大概也是因為這樣吧？！12/08 16:51

→ planta: 有志者事竟成！真的是很棒的分享！12/08 16:51

你的思維是對的我以前也這麼認為當然以前也想過譬如我跟A下700 B下680 那我的700是不是很容易獲勝招商三家陪標的概念其實都是我自己像我老九也是雙邊下主要還是在於我知道他大概多少會賣了這時候雙邊下反而有利那時候知道底價大概在500左右只要過500的斡旋都有機會我跟A下了510 但他們要520才過服務費門檻隔天我聯絡成交過兩次的B 還跟B說沒成交是0喔 B願意但開發同事也是堅持520 我回頭跟A說如果這個價格無法成交我可能會跟B下最後就是A打來說了一句話鷸蚌相爭 s26492755得利這次自己破壞自己是複雜一點但也差不多概念

推 diiiib: 怎麼你的人道走廊好通暢羨慕12/08 16:59

不通暢的話督下去就通暢了

推 chihnan: 您真專業XD12/08 17:17

只是奸詐跟我有個比較熟的仲介一樣不說謊因為不該說的事情選擇不錯了 ※ 編輯: s26492755 (49.218.146.128 臺灣), 12/08/2025 17:25:03 ※ 編輯: s26492755 (49.218.146.128 臺灣), 12/08/2025 17:26:26

推 hmbay: 所以這樣一次貸了8間就8間設定費 3000~6000 乘812/08 17:38

代書的費用可以自己跑你還要加上地政的費用轉貸我通稱搬家搬家本來就需要成本的我最貴的一次是為了多一千萬的扣打貸3187萬那次含另外兩家的違約金付了將近20萬出去但那次多的款項其中一部分這三年就幫我進帳了445萬捨不得孩子套不著狼 ※ 編輯: s26492755 (49.218.146.128 臺灣), 12/08/2025 17:49:48

推 abyssa1: 推一個恭喜新莊王奶粉哥12/08 17:53

推 onenineone: 推偶像S26大GG！12/08 19:11

我也欣賞你的誠實哈哈哈

推 e65947: 我只看到摳大便= =12/08 20:05

摳大便至少得扣50萬吧不是我沒這麼兇惡那個是白華或是結晶 ※ 編輯: s26492755 (61.220.138.182 臺灣), 12/08/2025 20:16:14

推 bob1211: 好猛，新莊王 12/08 20:24

推 Tatsuya72: 恭喜 12/09 00:27

推 fuchu0429: 恭喜恭喜 12/09 01:45