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連結: https://reurl.cc/9n4zG8 內文: 首爾房價狂飆創新高!地方城市「4年崩跌」淪房市沙漠 恐同時沉淪 2025/07/28 記者羅翊宬 南韓房地產市場正面臨嚴重兩極化現象:首爾房價飆升、創下新高,然而地方城市卻連續 4年走跌,不僅買賣難以成交,連租賃市場也陷入停滯。專家憂心,若不正視地方房市失 衡問題,恐怕首爾與非首爾地區將「雙雙受害」,房價難以穩定。  *地方房價連跌4年 首爾與地方「完全脫鉤」 根據南韓不動產院5月發表的全國住宅價格動向調查,2024年1至5月地方公寓價格較去年 底平均下跌0.88%,其中5大廣域市平均下滑1.26%,以大邱跌幅最大,達2.35%,其他如光 州、大田、釜山跌幅亦逾1%。即便是8個道,也全數呈現下跌趨勢。與之對照的是,首爾 公寓價格同期上漲1.95%。 地方房價自2021年高點後開始反轉,2022年跌幅達5.54%、2023年跌5.02%,2024年也持續 下滑。即使在首都圈,除了京畿道果川市與城南市盆唐區等黃金地段上漲外,多數地區如 三星電子晶片場進駐的京畿道平澤市、金浦市、光明市等皆呈現明顯跌勢。 地方多數熱區價格也出現數千萬韓元的修正,例如大邱知名學區壽城區一處84㎡公寓,自 2020年最高價8.48億韓元跌至近5.48億韓元,跌幅逾35%;大田市儒城區一處84㎡公寓, 亦由2021年最高7.7億跌至不到5億。 *地方居民相對剝奪感上升 轉向首爾購屋成趨勢 由於地方房價持續下跌,愈來愈多當地居民感受到相對剝奪感,甚至出現「住外縣市=被 閃電劈到成乞丐」的心理落差。部分居民指出,雖然名義上位於首都圈,但實際房價表現 卻與地方無異。 不少人因此轉向首爾購屋。根據不動產院資料,2024年4月首爾住宅購買者中,居住在首 爾以外地區者占23.8%,較去年同期增加將近2個百分點。地方房產持有者若未及早出手, 只能眼睜睜看著資產貶值。 與此同時,地方交易量也大幅萎縮。以大邱為例,2020年公寓成交量達5.7萬件,2023年 已減半至2.7萬件。光州同期也從3.5萬件降至1.6萬件。不僅成交疲弱,連完工後未售出 的住宅(即所謂「準工未售」)也暴增,截至2024年4月,南韓全國未售戶數達2萬6422戶 ,其中高達83%位於地方。 *地方房市不振拖累全國 專家籲推「地方專屬對策」 多數專家指出,地方房市長期疲軟,與人口減少、景氣低迷、供給過剩等結構性因素密切 相關。近年來全國買盤集中在「一戶好房」的趨勢,也讓地方房市吸引力進一步下滑。 南韓政府日前祭出超強貸款限制政策,規定禁止核准首都圈內超過6億韓元房貸,意在抑 制首爾房價。但專家認為,若地方問題未解決,即使能夠控制首爾,也難穩定全局。 一名不動產業界人士表示,「若地方市場無法穩定,買盤終究會擠向首爾。地方房市不振 ,不只地方會痛,首爾也無法獨善其身。」 建築業界也示警,受困於地方房市不振,中小建商與下游承包商普遍面臨資金壓力。由於 只有大型建商能在首爾推案,地方供給主要仰賴中小建商,市場崩盤將對產業造成長期傷 害。 心得: 因為少子化韓國也開始出現和日本一樣都心回歸的現象,只有蛋黃區可以長抱投資,歷史 只會不斷複製重演而已,看起來台灣只有北部首都圈的房子可以隨便買來長線投資,最後 結論就是中南部的家庭生小孩就是為了給北部供應人口養房東而已 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 42.74.5.242 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1754233159.A.B61.html
chrisstar: 對照韓國 台灣的首都圈是雙北08/03 23:02
chrisstar: 還是北北基桃都算呢? 08/03 23:02
a860122004: 當地居民因房價下跌出現剝奪感08/03 23:06
freddy: 我覺得只有北北桃,城市之間人流可以用高鐵和捷運串連生08/03 23:06
freddy: 活圈, 08/03 23:06
jl40: 看擠近來雙北多少人 才能決定外圍到哪有撐?08/03 23:06
freddy: 桃園最有潛力,新北和台北價格目前太接近頂部,風險比不08/03 23:08
freddy: 高08/03 23:08
TFBoys: 跟台北市一樣 果然是全球趨勢08/03 23:09
jl40: 終究是要往雙北擠 何不一開始就選雙北?喔 買不起 那買A7吧08/03 23:10
jl40: !最近A7聽說跳樓大拍賣 08/03 23:10
a123454698: 韓國移工也不少耶,怎麼沒有去買腦多說的蛋殼區呢?08/03 23:10
bornwinner: 台灣非六都以後也是這樣吧08/03 23:11
freddy: A7衝太快,回檔到正常價格也合理,反正下面有支撐,就用08/03 23:12
freddy: 時間換空間長抱,比起中南部風險低很多08/03 23:12
drimp: 人口一直減少的地方 房價本來就比較沒支撐 即便直轄市 台南08/03 23:16
drimp: 高雄人口一直掉都很危險 08/03 23:16
freddy: 東南亞的勞工來亞洲國家打工根本不會在當地買房,只會回08/03 23:17
freddy: 自己國家退休養老而已,所以台灣未來也不用妄想有外勞接盤08/03 23:17
jaricho: 確實是這樣. 很棒的想法08/03 23:22
sam21sam21: 範圍同時要加入人口數量08/03 23:22
※ 編輯: freddy (42.74.5.242 臺灣), 08/03/2025 23:25:06
au041l: 搞笑了,桃園根本北部的鄉下 08/03 23:24
jl40: 出了xx都是南部 08/03 23:25
backpacker18: 等等這id不是高雄吹嗎 怎麼突然對南部這麼悲觀08/03 23:29
backpacker18: 要出大事了嗎 08/03 23:29
xxio: 台灣的明日顯現在南韓今天的惡夢中 08/03 23:29
jaricho: 就順著喊一下都心回歸啊 又不會怎樣 反正誰沒台北房等繼08/03 23:30
jaricho: 承? 大部分都有吧 08/03 23:30
jl40: 這日本早就演示過了 只是傻多一直不信少子化的影響08/03 23:30
jaricho: 台北的餐飲業或超商員工 薪水是有比較高就對了 都心回歸 08/03 23:32
jaricho: 。 嘉義台南高雄好歹都還有台積電員工. 薪水可能比不上台 08/03 23:32
jaricho: 北上班族吧 我想 08/03 23:32
freddy: 美國都準備要開始斷台灣金流把半導體產業搬回美國,台灣08/03 23:34
freddy: 未來想依靠半導體產業支撐房價也不再容易了 08/03 23:34
jessicaabc98: 桃也不算好嗎笑死,基有時還近一點 08/03 23:34
jessicaabc98: 基桃相輕 08/03 23:35
jaricho: 是的 台灣半導體要垮了 尊重你的判斷 塊陶呀 08/03 23:35
chimouse: 整個台灣未來只會剩北北桃 08/03 23:37
chimouse: 其他地區沒發展的也來不及發展了08/03 23:37
jaricho: 確實 只剩北北桃 新竹也會垮 因為半導體要垮了 30年後全 08/03 23:38
jaricho: 台以後只會有北北桃有群聚人口 新竹以南全部變蠻荒之地 08/03 23:38
freddy: 不可能全垮,半導體產業提供的穩定金流養房市會變少而已, 08/03 23:38
jaricho: ….08/03 23:38
freddy: 但房屋供給沒變少,供需開始出現失衡,房子價格不容易再 08/03 23:38
freddy: 往上拉 08/03 23:38
au041l: https://i.imgur.com/X4Dc7MG.jpeg08/03 23:43
au041l: 沒事的,繼續擠台北市 08/03 23:43
ahlolha: 雙北先準備一間鳥籠 等郊區撐不住時補一間大的 雙贏 08/03 23:43
freddy: 北部目前只有桃園看起來最有利可圖08/03 23:44
freddy: 要賺就賺最大的 08/03 23:45
jessicaabc98: 桃啥,出了北市都鄉下08/03 23:45
jaricho: 是的 以後就是北北桃會最強 但北北又看不起桃園 台北又看 08/03 23:48
jaricho: 不起新北 看來只有台北市能撐起房價 桃園別一直蹭 新北 08/03 23:48
jaricho: 都不太行了 還蹭到桃園去 08/03 23:48
jei01: 台灣半導體產業總市值佔股市多少?08/03 23:49
jei01: 半導體垮了還有誰能繼續吃香喝辣? 08/03 23:49
jei01: 一旦垮了就等著看全台大蕭條吧! 08/03 23:49
toto123: 桃園有小工廠 倉儲 物流 有人礦 08/03 23:50
LBJnot1to7: 台灣GDP有多少是半導體貢獻的 倒了誰還在買房 先想辦 08/03 23:50
LBJnot1to7: 法吃飽吧 08/03 23:50
toto123: 這才是關鍵 有人租就好 重點還有捷運08/03 23:50
jaricho: 你就尊重一下人家想法 人家非常期待川普搞垮台灣半導體 08/03 23:53
jaricho: 不這樣期待 怎麼宣揚他的都心回歸 而且還不是回歸台北市 08/03 23:53
jaricho: 硬要扯北北「桃」 08/03 23:53
jaricho: 都心回歸桃園. 讚08/03 23:53
toto123: 都心回歸是必然現象 資源效率問題 08/03 23:56
freddy: 我覺得你搞錯重點,都心回歸首都圈北市會漲只是幅度沒桃 08/03 23:56
freddy: 園大而已08/03 23:56
toto123: 每個地方都有蛋黃區 08/03 23:56
toto123: 半桃園早就已經漲過頭了2-3倍 08/03 23:57
jl40: 台北 雙北 北北基 北北基桃 北北基桃宜 北北桃竹 往金融中08/03 23:58
jl40: 心靠攏 是不變的法則 從名稱的演變 大蓋可以知道生活圈的變 08/03 23:58
backpacker18: 馬桶不是說半導體工程師人數其實很少08/03 23:58
jl40: 化 交通便利了 房價變貴了 就往外延伸 不變的是 南部風災股 08/03 23:58
backpacker18: 垮了對台灣應該也影響不大吧 08/03 23:58
jl40: 市照開盤 台北偽颱風假股市休市 08/03 23:58
toto123: 半導體 電子零組件本來提供的就業就很少08/03 23:59
toto123: 政策緊縮 少子化大框架 每個地方都有蛋黃區 08/03 23:59
toto123: 數據查一下就有 不到10趴 08/03 23:59
toto123: 新竹都是一些小區塊 新宅在貴 不然你以為有多貴? 08/04 00:00
jaricho: 確實 那台中要垮了 離雙北太遠了 台中要垮了 ! 08/04 00:01
toto123: 房價是供需導致的 不是看什麼少數高薪 那種比例都是太 08/04 00:02
toto123: 低 還看不懂 我也沒辦法08/04 00:02
jerry1019: 台北生圈(北北基桃)3678平方公里, 08/04 00:02
jaricho: 台中太可憐了 離都心回歸的台北太遠了 基隆都贏台中 08/04 00:02
jerry1019: 韓國首都圈1.18萬平方公里。 08/04 00:03
jaricho: 台中房價以後會被基隆超越 建議不要再買台中了 買金山萬08/04 00:04
jaricho: 里 都在北北基首都圈內 遠勝跑去買台中的 08/04 00:04
jerry1019: 台中現在確實很迷人,但地震淹水不可抗 08/04 00:07
jl40: 有人在崩潰嗎? 整個跟台中屁事?08/04 00:07
jaricho: 沒人崩潰啊 在順應你們都心回歸的理論啊 08/04 00:08
freddy: 北部就是王者,有最好的就業機會和建設交通,不要妄想與 08/04 00:09
freddy: 之抗衡08/04 00:09
jaricho: 王者哪裡需要一直宣傳? 還一直引用韓國首爾新聞… 08/04 00:13
jaricho: 王者根本不需要引用其他資料來一再強調 三五天就跑來一08/04 00:15
如果你對台中有信心也不需要來這邊發聲來保護台中的未來
jaricho: 篇 08/04 00:15
boydoop: 說真的啦,台灣那麼小,就算高雄到台北開車也就4小時左右 08/04 00:16
boydoop: 。哪有什麼北部才值得投資?傻子才信這種話,台灣山這麼 08/04 00:16
boydoop: 多平面土地又少,韓國的狀況跟台灣根本就不同。相信只有08/04 00:16
boydoop: 北部房能長期持有的人歡迎舊台中市5折收請站內 08/04 00:16
jaricho: 舊台中市離王者雙北太遠了啦 都心回歸你不懂嗎? 基隆以 08/04 00:17
jaricho: 後都比台中市中心強100倍 08/04 00:17
boydoop: 台中到台北也才兩個多小時,小成這樣的國家也在那恐慌 08/04 00:18
jessicaabc98: 好了啦人礦,是支撐得了多少房價,桃先拿掉好不 08/04 00:18
GX90160SS: 台中確實不妙 早晚下去08/04 00:18
c6066den: 韓國雖然可居住面積比台灣大,但人口也多非常多,所以 08/04 00:23
c6066den: 還是台北市保值 08/04 00:23
※ 編輯: freddy (42.74.5.242 臺灣), 08/04/2025 00:27:30
jerry1019: 天災影響大,覺得桃園更保值甚至再增值 08/04 00:28
backpacker18: 所以原po的意思是半導體垮了桃園會噴? 08/04 00:33
freddy: 桃園會噴跟半導體沒關係,是因為人口遷移的關係 08/04 00:34
freddy: 因為半導體漲起來的區域,才會因為半導體產業的好與壞, 08/04 00:37
freddy: 價格出現變動 08/04 00:37
jl40: 總有人就是不清楚 人活著首要就是賺錢 哪裡有錢哪裡走 要是 08/04 00:38
jl40: 北部不好 賺 幹嘛北漂 老實說我更喜歡屏東花東的感覺 問題就 08/04 00:38
jl40: 是住那裡賺不到錢啊 如果給我八折年薪 我就打算去弄個200坪 08/04 00:38
jl40: 豪華農舎 落地窗 千坪花園 還能弄個車間玩玩 空氣好 風景棒 08/04 00:38
jl40: 重點還免稅 08/04 00:38
freddy: 先等看看關稅談判結束後,半導體產業到底要投資美國多少 08/04 00:39
freddy: 錢 08/04 00:39
MuadDib: 首爾其實只有605平方公里 新聞說首都圈地方都市房 08/04 00:39
MuadDib: 價也在掉 全部都往首爾集中了啊 以這樣的比例 台北 08/04 00:39
MuadDib: 市+新北精華區就差不多了 這就是保值的地方 若以南 08/04 00:39
MuadDib: 韓來類比的話 08/04 00:39
backpacker18: 所以接下來桃園噴上百萬 新竹崩回2字頭 08/04 00:39
backpacker18: 下好離手 08/04 00:40
CRonaldo07: 釜山沒有噴嗎? 08/04 00:41
jl40: 房買來能保值就不錯了 跌個20% 是較好一點 反正住房也不過是 08/04 00:48
jl40: 個帳面價值 大家買房輕鬆點 生活更愜意 經濟也會好一點 不然 08/04 00:48
jl40: 窮得只剩下房 人生很無趣 08/04 00:48
childeviler2: 阿北多出去走走啊,買房只是一種投資,今年台幣匯率 08/04 00:52
childeviler2: 很好,我換了超多,暑假就訂了全家好幾趟機票,今年 08/04 00:52
childeviler2: 也挑戰帶老人自駕惹,明年試試看郵輪,還有帶老婆去 08/04 00:52
childeviler2: 其他沒去過的離島,開心點啦 08/04 00:52
jessicaabc98: 講的好像桃園最近才有公司一樣 08/04 00:57
jerry1019: 內文有寫,釜山跌逾1%,但1%好無感。 08/04 00:59
onekoni: 看人口往哪擠房價就相對有撐 08/04 03:07
july1991: A7出貨文 08/04 03:21
eric61446: 韓國只有首爾 其他都農村 08/04 04:16
Jimmywin: 連釜山都人口流失了,韓國一半人口擠在首爾太誇張。 08/04 05:19
k798976869: 回防台北市 08/04 07:00
ahg: 韓國怎麼跟得上台灣? 08/04 08:17
nimashiler: 桃什麼 就只有雙北 08/04 08:18
jinso7410: 這新聞來真慢 房版已經講一陣子 08/04 08:22
sinepitt: 看來還是得台北市 08/04 08:23
PoloHuang: 台北 08/04 08:30
jinso7410: 少子化必加劇都心化 08/04 08:35
ds1999h: 桃不桃無所謂,買A7就對了,因為A7=林口=雙北 08/04 08:41
jayemshow: 台灣那麼小 感覺也不能完全照抄韓國走勢 08/04 08:43
jl40: A7跳樓大拍賣才開始而已 08/04 08:47
LDPC: 連仁川都崩了 @@ 首爾圈蛋殼早就走弱 08/04 08:59
WenliYang: 還得是台北啊~ 08/04 09:09
clamperni: 韓女=加強版台女 非首都不住 08/04 09:40
ppp123: 首爾=台北 其他=台北以南 08/04 09:43
ppp123: 叫你住高雄你要不要? 08/04 09:44
g9xuggf: 鬼島只漲不跌 魯空哭哭 08/04 09:46
e446582284: 日本歸心現象,不過說好的外勞買房呢? 房版浮木 08/04 10:38
chen09885: 桃園有青埔 ,其他不算 08/04 10:42
bigair888: 半導體真的太賺錢 08/04 10:47
zzyzx: 只有台北市好嗎 其他都不要幻想了 08/04 10:52

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