[心得] 一千萬房子賣掉剩下十幾萬~謄本沒寫的事!

作者zeroyaking (賣屋貓奴才!!)

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標題[心得] 一千萬房子賣掉剩下十幾萬~謄本沒寫的事!

時間Thu Mar 12 17:09:13 2026

詳細圖文連結: https://reurl.cc/qp8lg3 最近都在板上分享之前成交跟運作經驗繼上次仁愛之家後看著謄本又想到一個關於地籍謄本資料上的故事這個印象很深因為難度跟複雜度頗高講起來也很沉重差點就不能順利成交交屋~~~ 從頭說起大約是在5-6年前一個曾經幫他賣掉大樓的鄉民屋主主動連繫我那次合作的經歷很順利這次他是想賣掉他新換的自住透天別墅他說他資金有點問題想快點處理~~~ 因為他想賣的價格也不會離市價差太多現場看完沒什麼大問題格局屋況都還可以心裡大概抓了個底回來之後照例調謄本調出來後開始發現怪怪的....... 他項權利部除了一般人正常的跟銀行房貸外有融資公司抵押權也有私人名字借貸...... 當時見面時跟我說只有3筆...... 然後繼續往下看~~還有~~還有~~~還有我數了一下......6筆我聯繫屋主說....你說3筆我看到6筆捏..... 屋主沉默了一下說...有些我以為還掉了....有幾筆是後來又借的...還有我忘記了...... 心裡默默嘆了一口氣開始把每筆的金額加一加他不是在騙我投資失利急需現金借一筆不夠再借一筆每一筆當下都覺得之後會還......謄本上就這樣慢慢疊上去好像欠多少都忘記了....不太想面對現實..... 可怕的是越拖越久欠款越滾越多問題不只是筆數這個案子掛出去之後市場反應沒有想像中快畢竟自住要安排屋主跟買方時間還有假日才有空看屋等等條件一個月過去兩個月過去買方看了不少但一直都差臨門一腳沒有成交這段時間屋主的壓力很大專任委託的責任也很大因為那些債還在而且每個月都在滾銀行利率相對低還好融資公司那筆利率就高很多私人借貸那幾筆更不用說錢莊私人的利率一個月不動就是一大塊屋主也一直詢問客人有沒有進度有沒有想出價談的有沒有比較接近的我心裡也很急每拖一個月他手上最後能剩的就再少一些尤其那段時間又是台南的夏天+颱風天常常有午後雷陣雨專任委託又自住我都現場陪同帶看乾的出去濕的回來很正常... 我跟屋主那段時間都是煎熬不管是心理還是現實面不過屋主這邊也是願意跟我配合大家都想要快點把房子脫手也很感謝過了兩個月左右終於有個客戶下斡旋要認真談了開始跟代書配合整合這些債務這時候第一件是搞清楚清償順序不是想先還哪筆就先還哪筆順序搞錯整個流程會卡住私人借貸那幾筆要第一個搞定這種債權人沒有正規配合機制要先確認對方願意收錢願意塗銷隨時可能在過戶前跳出來攪局融資公司那筆排第二利率高越晚還利息越多早點確認清償金額銀行那筆最後處理正規機構可以在撥款日當天同步辦理塗銷處理過程中私人借貸那筆不好談其中有一筆債權人派了個有力人士出來氣氛跟銀行完全不同那種感覺就是你知道這筆錢一定要還對方也知道你知道所以談判桌上的籌碼從一開始就不在我們這邊對方開的數字加上利息加上各種費用比謄本上登記的金額還高不少對方不點頭抵押權不塗銷房子就過不了戶談判空間就非常小還好最後盧到一個不小的數字對方拿到錢跟利息願意配合過戶算是和平收場談到這裡還有另一個問題通常這種屋主本身已經周轉不靈這些債要在過戶前清償但他自己根本生不出那筆錢這種狀況實務上有個做法透過代書介紹金主先墊出清償的錢等買方款項撥下來之後再還給金主加利息不過利率也不便宜市場上常聽到的是月息5分以上年利率大概60% 雖然利息高但對於手頭沒有現金的屋主已經沒啥路可走了這種資金流動一定要做履約保證清償完成後才過戶過戶完成後才撥款沒有做履約保證的代墊出了問題很難追究責任而且不夠有力的金主也不一定敢做他們也會看狀況再來謄本上看到的不一定是全部整合過程中屋主還有跟朋友私下借錢只有借據沒有辦理抵押這種謄本看不到的但確實存在常務上怕過戶期間被人聲請假扣押或法院凍結拍賣整個案子就完全卡住了...... 謄本外的債有幾種常見情況錢莊拿著本票得知房子要賣就聲請假扣押或其他債務糾紛法院判決債權人等到你要過戶才出手這些謄本上面完全看不出來那如果屋主當初沒有下決心賣拖下去會是什麼結果利息繼續滾債主開始催最後走到法拍這條路法拍對屋主的傷害不只是錢的問題信用這關先過不了銀行往來全面受影響信用卡可能被停貸款別想了連要租房子有時候都是問題更嚴重的是有些工作會受影響有些職位對信用紀錄有要求更不用說有些私人借貸的債權人在法律手段之外還有其他的追討方式所以當初屋主願意賣是對的哪怕最後只剩十幾萬至少這些事情都沒有發生最後屋主約成交一千萬的房子銀行那筆還了融資公司那筆還了私人借貸幾筆全還了金主代墊的利息還了各種費用扣掉屋主最後拿到手的現金十幾萬..... 我把數字告訴他的時候他說至少不用再拿錢出來倒貼..... 說這個經驗不是要嚇人投資失利這件事很多人都經歷過急需現金的時候拿房子去借錢這個邏輯本身沒有錯但借了之後要清楚知道自己借了多少每筆利率多少謄本上有沒有正式登記如果要賣房清償順序怎麼安排很多人借的時候沒在想這些等到要賣房了才開始算數字往往比想像的難看很多如果你是買方跟仲介下斡旋之前看一下最新的謄本確認他項權利欄位有幾筆每一筆的債權人是誰金額多少看到融資公司或私人借貸的名字不是說不能買可能真的急售... 但一定要在簽約之前搞清楚這些債過戶前怎麼處理錢從哪裡來還塗銷的時間點怎麼配合成交的錢是否能處理債務最後最後~~~強烈建議做履約保證萬一有什麼謄本上看不到的債在中途跳出來至少你的錢有保障對方說放心過戶前會處理這句話聽過太多次了看起來缺錢的案子一定要記得注意細節高回報同時也有高風險祝福大家都能買到心儀的好房想賣的也順利脫手!!! -- 感謝鄉民信賴！2025年度網路合作成交 10 間 ~ 2026再接再厲！！精選台南好房照片：https://zeroyaking.blogspot.com/ 買透天不踩雷透天 https://reurl.cc/9b8Xdj 透天格局風水解析 https://reurl.cc/eVY99W 洽詢專線：0918-300-240 │ LINE ID: zeroyaking 近 500 間好房往這裡：https://ibig.fun/eyoxO -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 59.127.15.17 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1773306557.A.85D.html ※ 編輯: zeroyaking (59.127.15.17 臺灣), 03/12/2026 17:16:11

推 askey: 推 03/12 17:15

推 blargelp: 他這個是不是還要動撥履保的錢啊不然怎麼有錢還23456 03/12 17:23

→ blargelp: 順位 03/12 17:23

那個案子動撥金額太高直接跟外面金主借錢了

推 childeviler2: 有太多債權人，先動撥真的是高報酬高風險，我不敢 03/12 17:28

→ childeviler2: 賭 03/12 17:28

只要有一個不出來就卡住

推 blargelp: 喔喔我想也覺得怪怪的我是買家我也不願意簽 03/12 17:29

推 lcy317: 這種只有高手敢玩一般人聽到要動撥就不會同意 03/12 17:34

所以提醒買方要注意~這個案子剛好是屋主這邊幫他處理

推 qscNERO: 有趣的分享 03/12 17:37

→ CCWck: 賣方的銀行在最上面，賣的總價如果還了後面幾筆債權人但不 03/12 17:38

→ CCWck: 夠清償銀行抵押的債權，就無法塗銷，買房和買房的銀行看到 03/12 17:38

→ CCWck: 有前面的抵押就不會想過戶，所以買方不可能同意動撥屢保的 03/12 17:38

→ CCWck: 。光是看到他項權利有五六個債權人大概就不想買了 03/12 17:38

所以這個案子在買方出現之前就在處理債務那部份了處理起來等買方不然成交這種案件怕死了 ※ 編輯: zeroyaking (59.127.15.17 臺灣), 03/12/2026 17:39:59

推 dati: 感謝分享~ 原來還有塗銷不了的風險長知識了 03/12 17:40

→ dati: 這樣跟融資公司借錢等於把刀架在自己脖子上了 03/12 17:41

推 childeviler2: 所以最後成交跟市售實登差多少？有20%嗎？ 03/12 17:41

市價差不多~~因為在買方下斡旋之前就先安撫好了金主也先請代書喬好了

→ childeviler2: 看看一般多少，買方才願意買 03/12 17:42

→ ohya111326: 現在還有人敢不用履保? 03/12 17:42

→ CCWck: 塗銷不了，違約的一大堆，再下一步就是還不出來被法拍 03/12 17:43

當然是不想走到那一步.......

推 childeviler2: 哇，仲介厲害 03/12 17:45

我永遠記得騎車到一半下大雷雨溼答答的在室內同時3組看屋.....

推 chiao218: 感覺你救了他 03/12 17:54

互相互相

→ IBIZA: 一般情況塗銷都是需要抵押權人同意的不是只有融資公司 03/12 17:55

→ IBIZA: 你跟銀行借錢最後要塗銷也是要銀行同意 03/12 17:55

當然這個案子找有經驗的老代書處理都有先溝通真的很緊張 ※ 編輯: zeroyaking (59.127.15.17 臺灣), 03/12/2026 17:56:43

推 chenyeart: 推 03/12 17:58

推 ms0286415: 所以債權人可以開亂加利息的數字逼你還？！ 03/12 17:59

推 ms0286415: 實務經驗推 03/12 18:02

民間借貸很多就是這樣利息違約金各種名目加上去又急著要過戶籌碼從一開始就不在你這邊只能盧到一個雙方都能接受的數字

→ IBIZA: 民間債務本來就很難證明到底還了多少沒辦法就是告 03/12 18:09

→ IBIZA: 有些是告也沒用只能喬甚至輸贏 03/12 18:10

推 shena30335: 推案例分享 03/12 18:10

→ IBIZA: 如果你債務都已經清償了也有證據可證明可以向法院提出 03/12 18:18

→ IBIZA: 確認債權不存在之訴, 讓法院強制塗銷 03/12 18:18

→ IBIZA: 如果要賣掉才能清償而中間又有債主卡關可以請其中一個 03/12 18:20

→ IBIZA: 債權人提出請法院法拍法院鑑價認為法拍金額足夠清償 03/12 18:21

→ IBIZA: 法院可以強制執行, 但這樣你會留下強制執行的紀錄 03/12 18:21

實務上要走法院那條路時間拖很長成本也不低屋主那邊債滾債哪等得起所以通常還是先談談不攏才考慮法律手段這個案子還好最後談成了不然真的很難收場

推 ddtlau: 這種理財觀念的人還能有房子，可能就是繼承來的吧，觀念 03/12 18:33

投資有風險請詳閱說明書

→ ddtlau: 不好的再多錢都會憑實力消失 03/12 18:33

推 darkangel119: 感謝實務經驗分享很容易融入你的故事情節 03/12 18:37

因為都是親自體驗的.....做仲介啥都會看到

推 proletariat: 推案例分享看開頭還以為會賣不掉 03/12 18:40

當時真的有點灰心了還好有順利

推 pineapple530: 你好偉大… 03/12 18:54

我有賺錢啦......沒有做義工服務費有折扣幫忙倒是真的老客戶

推 alotofjeff: 推 03/12 19:10

推 jaricho: 都拿去投資什麼該不會是股票？ 03/12 19:15

→ jaricho: 投資失利…. 03/12 19:15

期~~~~

推 qsx889: 記住一定走屢保 03/12 19:17

推 junior020486: 有這種下次站內我 03/12 19:26

→ junior020486: 夠便宜我可以吃下來再委託給你 03/12 19:27

台南的你想買?

推 junior020486: 有賺頭就可以啊XD 03/12 19:41

這個案子差點要拿錢放人了沒啥賺頭我賣到市價也差不多還光債權

推 akita690: 只要願意買，不動支賣方也會想辦法解決的。風險已經很 03/12 19:43

→ akita690: 大，動支很容易被擺爛。 03/12 19:44

所以代墊那邊屋主也是要吞了沒辦法

推 junior020486: 市價那沒戲 03/12 19:45

推 childeviler2: 牙醫哥總喜歡尋找刺激XD 03/12 19:52

哈哈哈

推 hanslins: 怎麼會有人會幫他處理這個忙？根本不確定能賺多少？中 03/12 19:52

→ hanslins: 間好幾道坎，一個過不去全部變成白做工，運氣不好公親 03/12 19:52

→ hanslins: 變事主，這沒有足夠的利潤根本不值得做 03/12 19:52

老實說我接案當天真的不知道那麼多因為謄本上面其實還有剩不少服務費也收的到結果是沒寫在上面的債務還有...... 頭都洗下去了 ※ 編輯: zeroyaking (114.47.167.1 臺灣), 03/12/2026 19:56:36

推 parkinque: 大哥您真是專業又有道德的房仲 03/12 20:04

推 ft4222h: 這種物件竟然市價賣掉，真是遇到好買家了 03/12 20:11

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