[新聞] 老公寓不再愈老愈值錢！房價年跌7％　專

作者cjol (勤樸)

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標題[新聞] 老公寓不再愈老愈值錢！房價年跌7％　專

時間Mon Aug 24 10:37:21 2026

買屋不踩雷1／老公寓不再愈老愈值錢！房價年跌7％　專家：別再押寶都更 2026.08.24 08:00 臺北時間鏡報房市進入盤整期，專家提醒民眾切勿追價買都更題材老公寓。文馬婉珍攝影王均峰下半年房市走緩，整體市況步入「總量盤整、區域分化」的階段，意指買氣冷卻、成交量縮，過往「先買先贏」的追價態勢已告終，市場上產品差異更加明顯，尤其老公寓面臨屋況老化、貸款條件較差、轉手不易等考驗，專家提醒，民眾切勿懷抱都更美夢而加價買進，避免買貴又買錯。 43歲上班族許大元6年前拿出多年積蓄，以高於周邊實價登錄的價格，買進台北市一間屋齡44年的老公寓，「房仲跟我說，這間公寓零公設、使用空間大，建商也來談都更，我怕錯過行情，才決定加價買。」沒想到，買下之後才是考驗的開始。 1.屋況老舊入住後，漏水、老舊管線等問題接連浮現，光基礎翻修就花掉200萬元。當初所謂「建商來談都更」，其實只辦過說明會，住戶同意比例不足，建築規畫及分回條件皆未確定。《好宅攻略》創辦人管清智提醒，房市多頭時代的「先買先贏」思維已不適用。市場量縮時，買方會更挑屋況、貸款與流通性，老公寓即使總價較低，也不能把尚未落地的都更當成確定獲利。 2.價格弱勢台北市地政局統計，2025年9月全市住宅價格指數年減2.51％，其中電梯大樓年增0.12％，公寓卻年減7.05％；老公寓均價雖約為大樓單價的6折，價格表現仍相對弱勢。 3.都更不易就算押寶都更，老宅也不見得鍍金，小基地的公寓做危老都更，更是難上加難。住商不動產北市區協理錢思明分析，2020年是小基地危老案的分水嶺，主因在於當時有10％基準容積時程獎勵，在該年之後逐年遞減，因此當年度逼出一波驚人的上車潮，不過在此之後，由於獎勵時程遞減，又面臨疫情後的工料雙漲等因素，這類鳥籠都更案開發困難，漸漸不受開發商青睞。品嘉建設創辦人胡偉良指出，即使老公寓位在蛋黃區，若基地太小、臨路條件不佳、產權複雜或住戶難整合，建商仍可能算不過來，區域新屋房價若不足以支撐營造、融資與整合成本，更缺乏進場誘因，因此對於都更題材的老公寓，民眾切勿再以多頭思維盲目追價。北市行政區基地面積小於百坪之危老案占比前5大排名 https://www.mirrormedia.mg/story/amp/20260821money001 心得：都更問題越來越多建商拆到一半就爛尾的也常見 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.232.241.40 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1787539044.A.6AB.html

推 jl40: 你在臭我家48年老房嗎？ 08/24 10:43

推 blargelp: 這新聞太晚了吧現在在報去年9月的。去年大跌是因為2024 08/24 10:43

→ blargelp: 新青安搶貨+一堆傻逼看市府放寬都更條件以為變很容易， 08/24 10:43

→ blargelp: 兩者相乘溢價。2025清醒一點發現放寬條件只是從地獄難度 08/24 10:43

→ blargelp: 變成非常困難而已，價錢自然會到正常價 08/24 10:43

→ blargelp: 但今年早就因為資本利得行情又開始漲了兩季左右 08/24 10:44

推 jinso7410: 巷內公寓都更不用想了 08/24 10:47

→ jinso7410: 先推拉皮，鐵窗鐵皮屋強制拆除再說 08/24 10:47

推 ahg: 有嗎??這時候不是要出來嘴值錢的是土地? 08/24 10:48

→ jl40: 嗯…… 值錢的是土地（心虛） 08/24 10:50

推 s8752134: 專家提醒民眾切勿追價買都更題材老公寓 --- X 08/24 10:52

→ s8752134: 專家提醒民眾切勿追價買"無"都更題材老公寓 --- O 08/24 10:52

→ s8752134: 打開實登看台北市那些老公寓成交的紀錄, 一堆根本沒搞頭 08/24 10:53

→ s8752134: 自己買的物件沒都更搞頭都不知道, 然後說都更無望... XD 08/24 10:53

推 qoqocat: 值錢的是土地那也該買透天… 08/24 10:54

推 kutkin: 公寓只有價格低相對現金流高 08/24 11:01

→ kutkin: 所以都說買公寓在做善事 08/24 11:01

→ kutkin: 現在價格跟漲上來，裝修成本也提高 08/24 11:02

→ kutkin: 還不如30年大樓 08/24 11:02

→ kutkin: 只要台北市是卡預算線的特例 08/24 11:03

推 kage01: 真正有機會都更的公寓也不可能多便宜 08/24 11:04

→ kage01: 整理過的還可以考慮沒整理的裝潢成本現在很高 08/24 11:04

推 stanley79429: 松山區的公寓什麼時候會跌到一坪50w? 08/24 11:04

推 checkman: 不買房跟著父母住老公寓夢想著都更 08/24 11:10

推 tyce8ton: 都更其實超級難，真的要買房最少也找有電梯的，住老家也 08/24 11:18

→ tyce8ton: 看你有沒有電梯還有實際屋況 08/24 11:18

推 kumaliu1988: 現在剛需在撐投資者資金流進去股市了 08/24 11:25

→ kumaliu1988: 以後這些老屋持有人受不了好談了建商會出手 08/24 11:26

推 kutkin: 還是卡在自付額 08/24 11:27

推 TKjoe619: 台北以外不值錢，台北還是一堆人搶著要 08/24 11:34

推 shuichia: 品嘉就是到處在北市搞都更，不壓壓屋主氣焰怎麼搞，上 08/24 11:35

→ shuichia: 面一堆雲台北人鍵盤分析大師在搞笑xdddd 08/24 11:35

推 jackred: 買公寓很多就博改建，覺得進可攻退可守，價跌莫抱怨 08/24 11:35

→ EvilJustice: 老房子都有一股味道，說不上來 08/24 11:37

推 kutkin: 好做就不會成案的機會這麼低了 08/24 11:48

→ kutkin: 他講的是事實呀 08/24 11:49

→ kutkin: 巷內的建案你買嗎，如果不買怎麼有誘因都更 08/24 11:50

→ kutkin: 但巷內又扯到門口停車等問題 08/24 11:50

推 mfcke: 不要嘴市區正核心台北市傳統區穩中穩 08/24 12:38

推 chair209: 有學區或是捷運題材的老公寓都很穩吧，車位順位沒那麼高 08/24 12:45

推 zaqimon: 老房子不一定有味道新房子也不一定沒味道跟住的人有關 08/24 12:57

→ kage01: 公寓剩吃特定屬性客群需要空間大有大筆現金以捷運為主 08/24 12:57

→ zaqimon: 有些老公寓都不開窗味道真的很恐怖屋主難道都沒感覺嗎 08/24 12:58

→ zaqimon: 巷弄太狹窄的公寓走在馬路上也有股巷子味 08/24 12:59

→ zaqimon: 巷弄太狹窄是不是就應該廢巷直接整區都更就好 08/24 13:01

→ zaqimon: 那種巷弄就算要蓋新房子重型機械也很難進出吧 08/24 13:02

推 kutkin: 爛到所有人都受不了為止 08/24 13:04

推 tpta45855: 慘慘慘人走茶涼 08/24 13:12

噓 frank111: 北市公寓不值錢，每坪只值50~80萬，值不值錢市場價格會 08/24 13:15

→ frank111: 說話，北市不值錢的公寓，大部分人還是買不起啦 08/24 13:15

→ zaqimon: 台北感覺還有不少是老透天屋齡應該比老公寓更老 08/24 13:42

→ jt13: 數量夠多不是代表你有機會都更….是代表輪到你都更的機會趨 08/24 14:41

→ jt13: 近於零 08/24 14:41

→ sernidle: 不畫大餅怎麼賣給傻子 08/24 15:20

→ jl40: 有些公寓巷弄狹窄區塊不夠大需跨區塊還得重畫馬路真的 08/24 15:29

→ jl40: 不靠政府救不了 08/24 15:29

推 Narok: 光基礎翻修就花掉200萬元...噗哧 08/24 16:08

推 jaricho: 老舊管線換得了樓上的幾戶嗎？不然水流下來一樣經過樓上 08/24 18:03

→ jaricho: 老舊管線再流下來 08/24 18:03

→ jaricho: 老舊電線換得了樓下和鄰居戶嗎？ 08/24 18:04

推 kusomanfcu: http://i.imgur.com/mfhPMhi.jpg 08/24 18:11

推 kusomanfcu: http://i.imgur.com/3t891eC.jpg 08/24 18:13

推 kutkin: 你這種都是位置很好的 08/24 18:17

推 xxio: 浦城街那個超便宜土地15坪才賣1000多萬 08/24 21:02

→ xxio: 哈看錯 08/24 21:03

推 lulumii: 原來2000萬不值錢 08/24 22:14

推 s5517821: 破爛鳥籠公寓留著傳家唄 08/24 23:42

→ sell504387: 話都馬後炮仔在講，幾年前就看到少子化跟空屋問題了 08/25 12:14

→ sell504387: ，那時不提 08/25 12:14

推 kinedka: 詢問個問題，都說公寓4-5樓爬不動，可是老家是四層透天， 08/26 11:47

→ kinedka: 我住三樓，平時要曬衣服上四樓、冰箱拿東西下一樓，可能 08/26 11:47

→ kinedka: 還年輕也習慣了，有人能分享一下大概什麼時期會開始爬不 08/26 11:47

→ kinedka: 動嗎？ 08/26 11:47

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