[請益] 台中蛋黃區20年以上中古屋，未來還有救嗎

作者jump0517 (Sonic)

看板home-sale

標題[請益] 台中蛋黃區20年以上中古屋，未來還有救嗎

時間Wed Aug 5 18:01:28 2026

最近跟朋友聊到換屋(3房為主)，發現大家的觀念差異很大。現在台中的預售屋新屋價格跳階後，水湳、14期甚至機捷，動輒5-7字頭起跳，甚至很多首購族為了總價，只能去買海線或烏日蛋白區的小三房(室內25坪)。但回頭看台中傳統蛋黃區（比如西區美術館、科博館周邊、五期、八期或七期外圍），屋齡20-30年的中古大樓(室內35坪)，每坪可能還在30-40萬左右。總價差不多，但室內坪數大很多，生活機能、學區也都是現成的。可是朋友一直勸退，說台中的都市發展跟台北完全不同：台中重劃區太多、土地源源不絕，台北是因為沒地，大家才被迫買四五十年老屋；台中地一堆，年輕人有錢一定先選新重劃區。維護與公設問題，20幾年的大樓再過10年就變 30-40年老屋，管線老化、電梯要換、機械車位故障率高，社區慢慢變老齡化。想請教各位鄉民大大的看法：在台中「蛋黃區中古大樓（室內大、機能好）」跟「蛋白區預售/新成屋（屋齡新）」之間：未來10~15年後，蛋黃區中古大樓(例如美術館30年屋)還會有買盤願意接手嗎？還是台中終究會走向「新區踩舊區」，老屋最後只剩自住價值、完全失去流動性呢？ -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.165.207.246 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1785924091.A.DB0.html

推 naohcl: 蛋黃很多機械 08/05 18:02

推 kutkin: 不要買機械車位的就好 08/05 18:03

推 a2828z33: 台中現在裝潢的申請跟管理越抓越嚴，買老屋這會是個問題 08/05 18:03

推 naohcl: 看自己需求上班地點 20年的感覺還算新 08/05 18:04

推 Feynman5566: 重劃區土地供給太多還去買？以後有那麼多人發展起來 08/05 18:10

→ Feynman5566: 嗎？ 08/05 18:10

→ ganninian: 先問問你自己願意住老屋嗎答案不就出來了 08/05 18:20

其實自己可以接受社區管理品質不錯的中古屋，畢竟如果有小孩的話，空間是硬需求，最近有朋友來家裡住5天，在24坪的三房就會有覺得沒有什麼私人空間，一個人在客廳，一個人在餐廳，另一個人就會想回到房間裡了… 然後有去看蛋黃三房的新成屋(室內21坪)，空間可能會增加彼此的摩擦，但是社區公設改不了，老社區就是那個木作大廳櫃台，沒有氣派的玻璃和石材。如果自己換屋買25年的中古屋自住滿6年變31年，目前台中的市場也不知道之後有沒有保值(不敢想未來增值)，但之後會接手30年屋的族群有多少，不像台北大巨蛋旁邊的浩然大廈，52年了地點還是不敗。

推 Skydier: 你看看東區跟中區不就有答案了 08/05 18:24

推 naohcl: 室內25算大了吧？ 08/05 18:25

推 bustinjieber: 沒想法就跟著‘’有用的‘’重大建設走 08/05 18:25

→ naohcl: 推薦烏日高鐵 08/05 18:26

推 jinso7410: 這個就是當初全台瘋中南部我沒辦法下手的原因之一 08/05 18:30

→ jinso7410: 聽到喊蛋黃轉移我就軟了 08/05 18:30

推 boydoop: 室內25如果是有含附屬建物那不大 08/05 18:40

推 kutkin: 西屯一堆30+大樓賣40萬 08/05 18:41

→ valkyrie: 這……要是這麼行怎麼沒念醫學系沒唸頂大電機系？在當 08/05 18:41

→ valkyrie: 護理師XD 08/05 18:41

→ kutkin: 所以不懂你再擔心什麼 08/05 18:41

→ boydoop: 機械車位就看能不能接受而已，錢不夠自然就要在某方面妥 08/05 18:42

→ boydoop: 協，格局坪數地點屋齡都滿意的話機械也不是不能妥協。 08/05 18:42

→ boydoop: 如果機械車位的大小像鄉林新月灣那種就可以接受 08/05 18:43

推 jinso7410: https://i.mopix.cc/pAc8I9.jpg 08/05 18:45

推 kage01: 看台中未來還有什麼建設 08/05 18:47

推 jinso7410: 等盧秀燕當總統喊台中副首都說不定可以止穩 08/05 18:52

推 giveme118: 南區很俗新的也俗 08/05 18:52

→ jinso7410: 台灣這麼小塞六個直轄市順便塞一個副首都 08/05 18:53

推 naohcl: 買南區不如買高鐵 08/05 18:53

→ jinso7410: 中國四個直轄市台灣就六個糗洗狼 08/05 18:54

→ jinso7410: 掩蓋出貨意味濃 08/05 18:54

推 boydoop: 南區要看哪裡，大慶跟工學高工美村南那邊生活機能根本屌 08/05 18:57

→ boydoop: 打烏日高鐵吧 08/05 18:57

→ boydoop: 13期那邊怎麼看都比烏日好 08/05 18:58

推 NMBILL: 今年西區30年屋室內35坪 08/05 19:08

→ NMBILL: 半年內行情價順利賣出 08/05 19:08

推 shin30: 看社區吧有管理維護的大樓還是不錯 08/05 19:11

→ shin30: 有沒有人接手就是價格問題了,中古跟新建案價差夠大就會有 08/05 19:13

→ shin30: 人買了 08/05 19:13

推 frowning1226: 哇樓上那個jinso 怎麼這麼厲害 08/05 19:14

推 lonelysin: 捷運救蛋黃中古屋但盧媽八年只搞一條江沒意外比肩 08/05 19:15

→ lonelysin: 盧先問你能不能活的夠久或是傳給孫子台中已不缺什 08/05 19:15

→ lonelysin: 麼重大建設台中缺的是捷運齊發 08/05 19:15

推 frowning1226: 整天酸別人抬自己首都圈，結果是新北顆顆笑死 08/05 19:16

推 kusou86el: 跟原PO有同樣疑問考慮台中市區但預算有限只能買30年的 08/05 19:24

→ kusou86el: 可是很擔心之後想換屋根本賣不掉 08/05 19:24

推 momomom: 買文心路捷運站附近 08/05 19:33

推 kutkin: 賣不掉就住到終老或是出租 08/05 19:49

→ kutkin: 不太知道你擔心的點 08/05 19:49

→ kutkin: 中區的都沒在擔心了 08/05 19:49

→ kutkin: 74環內西區近藍線 08/05 19:50

→ lovebridget: 假如土地會一直供應那問題不是老新屋是不該買台中 08/05 19:51

→ lovebridget: 難道你買新屋就沒老化和新供應問題? 還吃更多折舊 08/05 19:52

→ lovebridget: 新屋15年就變15年屋又不是時間暫停 08/05 19:53

推 mitic1029: 沒錢煩惱什麼，建商比你還精，30-40萬重劃區就是中港、 08/05 20:02

→ mitic1029: 廍子而已，其他都是加價賣，覺得合適就去吧 08/05 20:02

推 jo78jo78: 不要海線北屯太平就好 08/05 20:02

推 kutkin: https://i.mopix.cc/5rKz8N.jpg 08/05 20:03

→ mitic1029: 蛋黃區享受當下不是很好 08/05 20:03

→ kutkin: https://i.mopix.cc/5Qewie.jpg 08/05 20:03

→ kutkin: https://i.mopix.cc/X5AzAk.jpg 08/05 20:03

→ kutkin: https://i.mopix.cc/2phCjX.jpg 08/05 20:03

→ kutkin: https://i.mopix.cc/Hpr4kF.jpg 08/05 20:03

→ kutkin: 只有套房賠售 08/05 20:03

推 a524528: 買3.40年的你就不用想著換屋可以賣了，留著出租吧 08/05 20:08

推 kutkin: #1gQQ6WjR (home-sale) 08/05 20:14

→ kutkin: 像這樣租到19000套著配也舒服 08/05 20:14

※ 編輯: jump0517 (125.224.146.224 臺灣), 08/05/2026 20:32:45

推 swordhero: 都住台中了怎不直接買透天，還再買大樓啊 08/05 20:48

推 swordhero: 台中蛋黃的老屋沒人要拉，跟台北不一樣，台中地太多了 08/05 20:49

推 a524528: 台北都是在拚都更拉，如果建商發現都更獲利不高，也可能 08/05 21:01

→ a524528: 有無法出售的風險 08/05 21:01

推 kusou86el: 回覆kutkin大大擔心繳完房貸已經60年屋齡的老大樓會有 08/05 21:05

→ kusou86el: 外牆滲水之類難處理的問題甚至是結構上的問題 08/05 21:05

→ kutkin: 60年殘值也多少了就換屋 08/05 21:07

→ kutkin: 20坪 600萬 30年歸0我是可以接受 08/05 21:09

推 kutkin: 不然去算一下每年24萬 30年淨現值多少 08/05 21:11

推 kusou86el: k大抱歉我不是很明白你的意思是60年屋齡價值歸零是可 08/05 21:17

→ kusou86el: 被預期的嗎 08/05 21:17

推 xxljay1776: 地太多+1 然後太遠的重劃區也不要 08/05 21:19

推 kutkin: 因為你擔心的是很少參考的年份 08/05 21:20

→ kutkin: 總統府除外 08/05 21:20

→ kutkin: 你說信維國宅那種當時的建造水準又不一樣了 08/05 21:21

→ kutkin: 民國50年跟80年也不一樣 08/05 21:22

→ ohyakmu: 少子化、老齡化，人口只會更集中，重劃區要慎選 08/05 21:34

推 momomom: 60年大樓你會想接手嗎？ 08/05 21:35

推 kutkin: 台北市目前有記錄的也才50幾呀 08/05 21:39

→ kutkin: 所以這問題要怎麼證實 08/05 21:39

推 kusou86el: 當然不會想接手啊所以是不是可以得到一個結論買30年老 08/05 21:40

→ kusou86el: 屋等於把錢丟到水裡 08/05 21:40

推 kutkin: https://i.mopix.cc/O5JCDO.jpg 08/05 21:42

推 tomcloze: 不管新舊量力而為就好 08/05 21:44

推 kutkin: 反正社會觀念一直在變 08/05 21:49

→ kutkin: 以前也覺得套房無法貸款 08/05 21:50

→ kutkin: 以前也覺得地上權無法貸款 08/05 21:50

→ kutkin: 京站有賣不出去嗎 08/05 21:50

→ kutkin: 你朋友的說法我大概這樣說 08/05 21:51

→ kutkin: 重劃區不是只有梧棲那樣是 08/05 21:52

→ kutkin: 市區一樣有重劃區 08/05 21:53

推 poeoe: 不要買機械車位買捷運沿線就對了 08/05 22:02

推 aonetwothree: 台北40年大樓都一群憨仔在買了 08/05 22:04

→ aonetwothree: 你買20年的自住怕什麼 08/05 22:04

推 thetakerone: 買捷運站附近的啊，藍線橘線紅線 08/05 22:36

推 what1026: 西區美術館旁邊科博館周邊都可以買人文氣息很好 08/05 23:31

→ what1026: 重點是很方便才四五年而已已經開了很多店越來越熱鬧 08/05 23:32

→ what1026: 台中勤美附近很多人在那邊投資越來越年輕化 08/05 23:33

→ what1026: 八期豐樂公園旁邊都可以買人口密度不高很適合生活 08/05 23:33

→ what1026: 七期外圍先選黎明路河南商圈去吃飯就知道素質很好屬 08/05 23:35

→ what1026: 於養老最推薦的地段黎明新村附近都是公教人員 08/05 23:36

推 zark07222: 找藍線綠線旁的就對了，或者文心中港路口的五期，那邊 08/05 23:52

→ zark07222: 是蛋黃中的蛋黃，單坪也是30-35之間而已，真的不貴， 08/05 23:52

→ zark07222: 日後自助+出租都不用擔心，未來50年都不用擔心 08/05 23:52

推 ttyy: 老不是問題重點是往屯區看，離文心路越近越好，正勤美離台 08/06 00:44

→ ttyy: 灣大道近還行，美術館是建議再想想 08/06 00:44

推 RaiGend0519: 首先要判斷是真。ＥＸ蛋黃還是我家巷口蛋黃 08/06 00:48

→ RaiGend0519: 捷運藍綠十字沿線一定是硬條件的 08/06 00:48

→ RaiGend0519: 交會點市府站周圍有沒有強大的重劃區？有，七期 08/06 00:49

→ RaiGend0519: 七期分三塊，主力北七期的生活仰賴那裡？南七期 08/06 00:49

→ RaiGend0519: 南七期周圍有沒有什麼行政或重劃區同存同榮？ 08/06 00:50

→ RaiGend0519: 有，五期、八期、河南黎明永春東七路 08/06 00:51

→ RaiGend0519: 七期五期八期沿路從市府站到豐樂公園站，那更過去呢? 08/06 00:53

→ RaiGend0519: 單元二、十三期、西區勤美、美術館、北區科博館 08/06 00:54

→ RaiGend0519: 綠線南走，南區中山醫直至烏日高鐵 08/06 00:56

→ RaiGend0519: 藍線再拉秋紅谷至科博館　一個真ＥＸ大蛋黃就畫好了 08/06 00:57

→ RaiGend0519: 台中的土地再怎麼源源不絕 08/06 00:59

→ RaiGend0519: 往後都繞不開捷運配合真蛋黃生活圈 08/06 00:59

推 RaiGend0519: 20年後人口剩下1500萬人，都市集中化那這群在台中生 08/06 01:02

→ RaiGend0519: 根的最後會往那裡集中？ 08/06 01:02

→ RaiGend0519: 換個角度 08/06 01:06

→ RaiGend0519: 爬一下中部建商現在都在那插旗搞都更也能窺見一二 08/06 01:07

→ RaiGend0519: 個人覺得只要社區運作正常，電梯更換順利甚至外牆成 08/06 01:10

→ RaiGend0519: 功拉皮，比起新房來說坪數就４正義 08/06 01:10

推 klwei: 20年還OK啊 30年不好說 40年沒救 08/06 07:13

🏠 房屋 home-sale 版：熱門文章

🏠 房屋 home-sale 版：更多文章