[心得] 說買不起六都大樓，買公寓的真有買過嗎？

作者parkinque (英文老師)

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標題[心得] 說買不起六都大樓，買公寓的真有買過嗎？

時間Tue Aug 4 13:18:22 2026

板上有些人言之鑿鑿說買不起六都大樓、華廈的。買公寓阿！！！拍寫，小弟我有買一賣一過新北三峽中古販仔厝。小弟家人在2005買了一間新北三峽的三樓公寓。那時候很便宜，銀行貸款成數也很高。總價才不到300萬，坪數19坪兩房。總共只自備了不到40萬，和仲介費契稅等裡哩叩叩全包。剩下200多都貸款，一個月繳7000多而已。大概4年多就結清貸款了。但是前兩年2024賣房就不是這樣子喔。當時掛600多賣，掛了3個月一般約沒人理，後來打聽同事介紹，去某家地方性仲介公司改專任。果然成交快，過了一個多月就有人出價了。砍了一成，大概580左右。好吧有人買就好。結果到了銀行鑑價買房貸款，說你這個鑑價只有大概470幾，只能貸70%，也就是說買方要自備250萬，買方就以此砍價，說要再砍50，不然不買了。當時家裡很缺錢，只好妥協最後扣一扣稅、仲介費，總共拿不到500。拜託！！！買舊公寓要自備起碼200、300萬台幣好嗎！！！還有後續裝潢，舊公寓屋齡起碼都40-50年以上，沒裝修不能住人。一坪起碼也要留個8-10萬裝修。裝潢加自備，起碼要300萬起跳。如果銀行鑑價又低於預期，又要拿更多自備款。有300萬，誰跟你買舊公寓？？！！如果買台北新北蛋黃區公寓，自備款只會更多。所以舊公寓漲不起來，除非你是帥過頭，有自己工班，專門買舊公寓改套或雅房出租。但是這條路也越來越難走，因為各項建築消防法規越來越嚴，清運垃圾裝潢價格飛漲，現在已經沒人做了。說買不起大樓買舊公寓的，真的有買賣過舊公寓嗎？！ ----- Sent from JPTT on my Xiaomi 21081111RG. -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 27.51.9.3 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1785820705.A.59B.html

推 LaAc: 我覺得這篇滿真實的，問過的老公寓貸款條件都偏爛，不是年數 08/04 13:19

→ LaAc: 低就是鑑價低 08/04 13:19

噓 kcy05785: 有人能看懂這篇在幹麻嗎？ 08/04 13:20

→ kcy05785: 阿不就沒錢才買舊公寓 08/04 13:20

推 blargelp: 其實說的是對的啊公寓台北市核心還能八成其他地方是可 08/04 13:21

→ blargelp: 以但銀行可能要找好幾間 08/04 13:21

→ EvilJustice: 過來人建議，真的不要買公寓 08/04 13:22

推 jaricho: 當初買不到300萬掛賣開600多萬？ 08/04 13:22

推 jackred: 按這篇說法，公寓客群要有現金且不想花溢價買(新)大樓 08/04 13:22

→ jaricho: 空空自己當初家人買不到300 08/04 13:22

→ jaricho: 然後掛賣開600多 08/04 13:22

推 jl40: 嗯買公寓雖總價較低但要自備的門檻可能比大樓高的意思有 08/04 13:25

→ jl40: 點道理 08/04 13:25

推 jaricho: 這種幅度大概就是現在買1500萬的大樓 08/04 13:26

→ jaricho: 20年後房屋老了掛賣3000多萬 08/04 13:26

→ jaricho: 非常合理因為空空自己本身也是這樣做 08/04 13:26

→ jl40: 話說持有了快20年沒翻個二三倍嗎？ 08/04 13:28

→ jl40: 樓上別傻了 20年後無法重演 08/04 13:30

→ kcy05785: https://i.imgur.com/XX9u0X4.png 08/04 13:30

→ kcy05785: 窩覺得沒什摸大不了 08/04 13:31

推 jaricho: 雙標空空：自己持有20年翻個2-3倍是考量機會成本和通膨 08/04 13:31

→ jaricho: 至於你們買房喔那就是房蟲炒房 08/04 13:31

噓 akita690: 年紀的問題。年輕人貸款年限長，頭款準備少，又喜新厭 08/04 13:32

→ akita690: 舊。 08/04 13:32

→ akita690: 當有了年紀，資源有限下，當使用空間一樣下，選公寓。 08/04 13:32

→ akita690: 公寓頭款多，是多比例不是現金總額。 08/04 13:32

→ akita690: 公寓總價低很多，貸款壓力小，未來退休壓力也小。 08/04 13:32

→ akita690: 而且蛋黃區的公寓不見得貸款成數低。我就貸過85成。 08/04 13:32

推 PTTcrazy: 沒錢現在買公寓還要自備500~~那就真的很痛苦了 08/04 13:36

推 jl40: 此一時彼一時要是都能重演閉著眼睛就ALL IN 加槓桿日子要 08/04 13:38

→ jl40: 過當然可以樂觀一點我是沒那麼樂觀啦要是這麼樂觀躺著等 08/04 13:38

→ jl40: 數錢就好了 08/04 13:38

推 tpta45855: 聽信房板歐印老公寓的真的好慘呀 08/04 13:42

→ shuichia: 公寓本來就是給頭期相對夠的人買的，先苦後甘房貸壓力 08/04 13:47

→ shuichia: 比較輕鬆，不然一堆低自備為何都是被洗到外圍？ 08/04 13:47

→ shuichia: 但外圍公寓沒有都更價值真的先不要 08/04 13:47

→ kutkin: 你說的沒錯，一方面鑑價變低，一方面整修成本提高。 08/04 13:50

→ kutkin: 可以不信板友，說板友都幻想，但實價就是那樣。 08/04 13:51

→ jl40: 都更就是一個夢要碰運氣再給你50年都不見得遇得到遇得到 08/04 13:55

→ jl40: 時可能還得自掏腰包 08/04 13:55

推 kutkin: 1000貸70%跟1500貸80%都是自備300萬 08/04 13:59

→ kutkin: 所以除非公寓單價是2/3以下不然自備差不多 08/04 13:59

推 blargelp: 所以其實公寓2025上半年YoY回跌一大波，就是因為一年前 08/04 14:03

→ blargelp: 同比是新青安款項濫放期啊。濫放不只收支比濫放連折舊 08/04 14:03

→ blargelp: 到爛掉的產品幫政府衝政策業績一樣給你40年。打回原形 08/04 14:03

→ blargelp: 買方自然少了一大票價格下修 08/04 14:03

推 kage01: 公寓要挑好貨真的要很有經驗新手還是避開好很多普普統 08/04 14:03

→ kage01: 包裝潢後丟上來都賣超貴銀行也不會認列裝潢價值最主要 08/04 14:03

→ kage01: 還是地點跟土地持份 08/04 14:03

噓 gugipin: 用簡易裝潢就好啦 08/04 14:06

推 anomaly: 公寓8成路過加映：鑑價超過買價 08/04 14:07

推 sdhpipt: 確實舊公寓其實沒有想像中好賣自住客幾乎都會往高了去 08/04 14:08

→ sdhpipt: 推算裝潢費用然後砍大刀所以要賣出合理市價並不容易 08/04 14:09

→ kage01: 只能說地點差異很大各家銀行價格也會有差異 08/04 14:09

→ sdhpipt: 我個人實際賣老公寓二樓的經驗是這樣 08/04 14:09

→ sdhpipt: 我當時想賣到實價登錄的單價結果賣了兩年多每個繞過房 08/04 14:10

→ sdhpipt: 仲自己找來的自住客基本上都出芭樂價最後成交的是房仲 08/04 14:11

→ sdhpipt: 自己買來自住兼投資哈哈哈 08/04 14:11

推 KYOLONG: 沒錢所以買公寓但現在貸款被嚴格控管就變成自備款不夠還 08/04 14:18

→ KYOLONG: 是不能買 08/04 14:18

推 c6066den: 新聞都說老公寓跌，但去看實價登錄，同一筆公寓不同時 08/04 14:21

→ c6066den: 間成交反而都漲，超怪 08/04 14:21

推 jl40: 問一下如果實登1500 鑑價1000 貸800 要自備700嗎？那不就 08/04 14:22

→ jl40: 不好買也不好賣了？ 08/04 14:22

推 fatb: 其實你文章就已經點明了啊有條件的人老公寓才會真便宜 08/04 14:23

→ fatb: 你講的只要是實際下去做買賣就會知道的事情 08/04 14:23

推 c6066den: https://i.verb.tw/WiQXOgQn.jpg 08/04 14:26

→ c6066den: https://i.verb.tw/142iMEyc.jpg 08/04 14:26

推 kage01: 地點好的公寓還是一樣漲 08/04 14:27

→ c6066den: 對啊新聞每次統計公寓的數據都很奇怪，明明台北市和新 08/04 14:28

→ c6066den: 北一環的公寓都還是漲的，真的自己去看實登就知道 08/04 14:28

→ kage01: 三峽真的沒必要買公寓吧跟雙北狀況有差 08/04 14:29

→ c6066den: 我真的隨便抓一筆公寓交易都漲不少-_- 08/04 14:29

噓 dophin332: 舊公寓一坪要裝8萬?? 我以前油漆完家具擺一擺就住了 08/04 14:30

推 kage01: 對啊... 有的都上 6x 7x了還被蓋牌沒裝潢的大概5x 08/04 14:31

→ kage01: 舊公寓自住也看過找設計師設計的蠻有味道但基礎加裝潢 08/04 14:32

→ kage01: 肯定超過10 08/04 14:32

推 sdhpipt: 我2022賣葫洲站走路5分鐘的原貌公寓二樓成交大概53萬/坪 08/04 14:33

推 kutkin: 公寓有漲是因為實價看不出有沒有改裝 08/04 14:35

推 sdhpipt: 記錯了 2023年才對 08/04 14:36

→ sdhpipt: 公寓裝潢的水準差異可能很大有四十年前的裝潢有十年前 08/04 14:36

→ sdhpipt: 的裝潢我記得當時附近的天價就是只裝潢了十年的小坪數 08/04 14:37

→ sdhpipt: 所以站上60萬/坪 08/04 14:37

推 offstage: 我比你早一點買房子，當時板橋大部分老公寓屋齡應該是20 08/04 14:38

→ offstage: 年，比較少見四五十年的 08/04 14:38

推 kutkin: 所以要比就是附近公寓全部拉出來比 08/04 14:38

→ SDFSDF: 你確定每個人都有辦法跟銀行談貸款？ 08/04 14:38

→ kutkin: 從最少的看到最多的 08/04 14:38

推 kage01: 差超多的變異性太大用的材料家電也都不一樣廢墟的現 08/04 14:38

→ kage01: 在不降價是難去化 08/04 14:38

→ c6066den: 跟改裝無關吧！這樣每筆幾乎都漲也不合理啊那這樣大樓 08/04 14:39

→ c6066den: 難道就沒改裝？ 08/04 14:39

推 jeffsu: 這波統計就是漲大樓跌公寓有錢還是盡量大樓 08/04 14:39

→ offstage: 恭喜你在房價還沒再次起飛之前就買了房子。不過裝潢費用 08/04 14:40

→ offstage: 東西見人見智。 08/04 14:40

推 kutkin: 就一樣從漲最少的看到最多的在考慮屋齡等等 08/04 14:41

→ kutkin: 總不會6年屋就再裝潢吧 08/04 14:41

→ kutkin: 多看幾間比較就大概可以知道這區最少漲幅多少 08/04 14:42

→ kutkin: 多一截的可能就是特殊狀況 08/04 14:43

→ kutkin: 例如差一年多20% 這你會說他沒裝潢嗎 08/04 14:44

→ kutkin: 甚至還有多50%的再看一下街景 08/04 14:44

→ kutkin: 有些是街景可以看出他有裝過 08/04 14:44

→ kutkin: 1.不可能所有物件都有裝潢 2.漲價大概有個坡度 08/04 14:46

→ kutkin: 就你統計迴歸的概念抓離群值 08/04 14:46

→ kutkin: 如果同一路段沒有那看隔壁那條路的 08/04 14:47

→ kutkin: 當然你自己要考慮路的大小等等 08/04 14:47

→ a765432112: 雖然之前講過了，再講一次，我年收不到40，超老公寓 08/04 14:50

→ a765432112: 貸成交價八成30年2.1%，我就是沒錢所以買老公寓 08/04 14:50

→ blargelp: 樓上報的顯然是2023/2024的利率 08/04 14:51

推 kusomanfcu: 板上就有一堆連老破公寓頭期都還在湊的整天吵 08/04 14:52

→ Feynman5566: 住過電梯大樓完全無法回去爬樓梯 08/04 14:57

→ ktoaoeex: 爬樓梯對我來說可能還相對其次沒停車位真的麻煩 08/04 15:01

推 kage01: 成交價八成是在哪五月我簽一間貸2成3% 不過是因為第四間 08/04 15:01

→ kage01: 本來最多就3成而已但現在也很少聽到八成 08/04 15:01

→ ktoaoeex: 現在一堆檢舉被吊了幾次後也不敢亂停 08/04 15:02

推 panzerbug: 停好車可以直接上樓很重要，採購完還要淋雨曬太陽，太 08/04 15:03

→ panzerbug: 辛苦了 08/04 15:03

→ ktoaoeex: 沒管理員幫忙收包裹和退貨也會麻煩很多 08/04 15:08

推 kage01: 負重上樓確實是缺點 08/04 15:08

噓 hank1215: 是不是放錯重點，你明明有賺是你貪吧，這幾年既有地方 08/04 15:10

→ hank1215: 住又增值，很棒了 08/04 15:10

推 fatb: 老公寓頭期不見得比較低... 08/04 15:14

→ fatb: 之前就是搞懂這遊戲規則才決定買新大樓 08/04 15:14

→ fatb: 話說沒停車位確實很麻煩也不能把拖吊費當停車費駕照會扣 08/04 15:15

→ fatb: 所以買沒車位的就要先觀察附近好不好停車 08/04 15:16

→ fatb: 我是選擇直接停早上去牽車就好 08/04 15:16

→ fatb: 早睡早起身體好 08/04 15:17

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