[新聞] 房價只漲不跌？老公寓市場警訊浮現

作者kinhoco2b (晏)

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標題[新聞] 房價只漲不跌？老公寓市場警訊浮現

時間Tue Jun 23 07:51:41 2026

連結： https://tw.stock.yahoo.com/news/%E7%95%B6%E6%88%BF%E5%AD%90%E6%88%90%E8%B2%A0% E8%B3%87%E7%94%A2%EF%BC%8C%E6%81%90%E8%B5%B0%E5%90%91%E3%80%8C%E6%A3%84%E5%B1% 8B%E3%80%8D%E4%B9%8B%E8%B7%AF-%E6%88%BF%E5%83%B9%E5%8F%AA%E6%BC%B2%E4%B8%8D%E8 %B7%8C%EF%BC%9F%E8%80%81%E5%85%AC%E5%AF%93%E5%B8%82%E5%A0%B4%E8%AD%A6%E8%A8%8A %E6%B5%AE%E7%8F%BE-031905335.html 內文：多數人認為台灣房價只漲不跌，越放越值錢，殊不知這觀念近年已大幅轉變，在當前的購屋偏好與政策環境下，老屋極有可能淪為「負資產」，最終走上棄屋一途。根據台北市地政局最新統計，2025年9月台北市整體住宅價格指數較8月小幅上漲約0.65％，看似市場仍具韌性。然而拉長時間來看，房價在過去一年已下修約2.51％，更值得注意的是，不同產品之間的價格差距正在急速擴大。其中，電梯大樓價格相對抗跌，但老公寓年跌幅卻高達7.05％，約為整體平均的近3倍。這個數據背後所透露的訊息，遠比「房價漲跌」本身更值得警惕。老屋跌價五大原因：首先，表面上是價格修正，本質上卻是資產重分配。多數人看到這組數據，第一個反應是房市變冷了，但若再深一層來看，這其實是結構問題，與單純的房價漲跌無關。其次，老屋最大的問題，在於能否變現，非屋齡本身。很多人以為老屋的癥結在於屋齡高、設備老舊、沒有電梯，但筆者認為這些都只是表面。真正的關鍵在於這間房子還有沒有「改變的可能性」。一間老屋若還有改建機會，就具備未來價值。一旦都更卡住、社區無法整合，它將從資產轉變為無法升級的「負資產」。價跌不停的真相：第三，為什麼老屋價格會加速下跌？這並不是市場的偶然，而是當前非常明確的趨勢，可再細分三點與讀者說明。第一點，買方結構改。現在的購屋族，越來越重視電梯、管理、安全及未來轉售性，老公寓在這些條件上全面落後。第二點，金融條件收緊。銀行對老屋的貸款成數較低、年限較短，直接壓縮民眾的實質購買力。第三點，市場已經開始「懲罰無法改建的房子」。這點很多人恐怕尚未意識到。老屋真正的風險，不只是前述的跌7％，而是跌不停。7.05％的跌幅，數字本身或許看似有限，但問題在於趨勢。一間無法改建、需求持續萎縮的房子，那麼它的價格就不僅僅是修正，更會持續下滑，甚至在某些情況下，出現無人接手、流動性喪失，走向「棄屋」的窘境。這原因讓改建舉步維艱：接下來，談第四個原因，為什麼錯過機會？為什麼很多老屋明明有改建機會，最後卻失敗告終？答案不是單一的。但可以很直接地說：不是人難搞，是制度讓錯誤行為變得合理。最後，第五個原因，關乎都更改建中釘子戶的本質。很多人把責任歸咎於「最後幾戶」，但實際上有人不簽，往往是因為在等待更好的條件，而現行制度也確實讓晚簽者佔有優勢。當制度讓拖延有利，拖延自然成為理性選擇，這才是真正的警訊。老屋持有者最該理解的一件事是：時間，其實不是你的朋友。房子非資產，未來才是：當前的局勢大多數的實施者已不再給最後幾戶額外分回條件，甚至條件只會愈來愈差，市場結構既已改變，每多等待一天，就可能意味著價值流失、機會消失及議價能力下降。最後，錯過都更，不只是錯過機會，更是錯過最後一次改變命運的機會。老屋的問題，不在於老，而在於能否改變，能改建，價值就有機會被重估；無法改建，遲早被市場所淘汰。心得：老公寓能都更真的要快把握機會，未來缺工+少子化會更難都更 ----- -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 223.138.241.73 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1782172303.A.5E7.html

→ kutkin: 你是不會縮網址 06/23 07:53

推 jinso7410: 扣掉老破再扣掉屎區 06/23 07:54

→ jinso7410: 全台供應不知道有沒有200萬 06/23 07:54

→ jinso7410: 台灣有2300萬人口人口還太多 06/23 07:54

推 kutkin: https://www.myhousing.com.tw/magazine/280816/ 06/23 07:55

→ kutkin: 原始來源何必看yahoo 垃圾廣告 06/23 07:55

※ 編輯: kinhoco2b (223.138.241.73 臺灣), 06/23/2026 07:57:12

推 SANJIYA: 蛋黃區老公寓還是很硬 06/23 07:56

推 g11121s: 年輕人為何要買，老人不要的商品？（老公寓）為什麼？嘻 06/23 08:06

→ g11121s: 嘻 06/23 08:06

推 quiet93: 沒價值的地方都更比較容易啦 06/23 08:07

→ hoks: 老電梯大樓不管在哪都是負資產 06/23 08:08

→ sam21sam21: 希望老公寓可以不要漲，感恩 06/23 08:09

→ hoks: 比那極地機率的都更，電梯大樓幾乎沒機會 06/23 08:09

推 odysseyy: 市區4,5樓公寓，還有點土地價值 06/23 08:14

推 Tosca: 我學弟最近在德國買了一間四五十年的公寓自住 06/23 08:28

→ Tosca: 突然覺得其實台灣公寓不是非改建不可 06/23 08:29

→ Tosca: 人家歐洲也沒有一定要改建公寓明明可以住到百年阿=.= 06/23 08:29

推 myheartest: 很棒快點跌爆爛貨我來收 06/23 08:32

→ eupa1973: 有屋比沒有好吧 06/23 08:36

推 jinso7410: 光那個違建常年黴菌鐵窗的中華美學組合 06/23 08:39

→ jinso7410: 我看百年內都很難有重大改變 06/23 08:39

→ knives: 不是，歐洲那個是每年都要強制拿錢出來維護阿，又不像台灣 06/23 08:40

→ knives: 沒有強制你要提列費用，就變成老害不想拿錢出來，大家一起 06/23 08:42

→ knives: 爛 06/23 08:42

推 Tosca: 一起爛就一起爛阿人民沒有自暴自棄的自由嗎=.=? 06/23 08:43

→ Tosca: 我老害就想讓房子又破又舊價格又爛怎樣不行喔? 06/23 08:44

→ knives: 反正最後就是不要維護，全部拿去搞都更炒房更香 06/23 08:44

推 bigair888: 老公寓還是有需求啦 06/23 09:05

推 SINW: 你們都別買！讓它跌爛我再買 06/23 09:06

→ tctv2002: 老電梯大樓比公寓還不值錢 06/23 09:09

推 drea: 政府打房打成這樣，哪個建商趕進去都更 06/23 09:15

→ WenliYang: 崩崩崩～ 06/23 09:17

噓 frank111: 瞎扯的爛文章，買房先買點，最重要的地點不談去講有的沒 06/23 09:18

→ frank111: 的，蛋黃區就是無敵~~ 06/23 09:18

→ Sam27: 買點不重要了，那是老人思維..... 06/23 09:22

→ Sam27: 應該說上一代的定義跟40歲以下這代的定義已經變了 06/23 09:23

推 lantimes: 沒有喔等繼承 06/23 09:26

噓 pig2014: 掌握一個原則，就是蛋黃區土地最值錢，土地持分越大越好 06/23 09:27

→ pig2014: ，有沒有電梯都是使用者偏好的其次選項 06/23 09:27

推 lantimes: 只租不買 06/23 09:28

→ lantimes: 沒有60年不住 06/23 09:28

→ frank111: 當房市萎縮的時候再來看買點重不重要 06/23 09:38

推 waeting: 重點是位置吧？ 06/23 09:38

推 Heedictator: 有價值的是那塊地，但是切得稀爛 06/23 09:39

→ Heedictator: 你只是其中的一小塊 06/23 09:40

推 abc5555990: 老屋只有透天還有點價值大樓/公寓真的別買 06/23 09:50

推 catandlion: 假議題，稍微查一下，雙北實際人口將近700萬人，土地 06/23 09:54

→ catandlion: 卻只佔全臺灣6%多，怎麼會有人覺得雙北的老房子會跌？ 06/23 09:54

推 quiet93: 雙北重要性沒有去以前高啦 06/23 09:56

噓 ginobili62: 我也覺得是假議題，老公寓若是在大安區或是信義區照樣 06/23 09:57

→ ginobili62: 是貴的要命 06/23 09:57

→ ginobili62: 重點就是位置，跟供需 06/23 09:58

推 catandlion: 然後房子越舊，公寓絕對比大樓值錢，這篇文章真是一堆 06/23 10:08

→ catandlion: 漏洞 06/23 10:08

推 bettybuy: 現在真的AI肺紋越來越多 06/23 10:12

推 quiet93: 公寓如果已經舊到不能住，但是大樓可以住，為什麼公寓會 06/23 10:16

→ quiet93: 更值錢？ 06/23 10:16

→ a890036: 投資自住要分開看啊投資是買增值潛力這邊叫人買老公寓 06/23 10:27

→ a890036: 的哪個真的有住老公寓XD 06/23 10:27

→ knives: 因為人家看的是都更價值，兩者一樣是不能住的情況，公寓會 06/23 10:28

→ knives: 比大樓更有價值沒錯阿。你說的大樓能住，那也只是他的消費 06/23 10:28

→ knives: 價值而已 06/23 10:29

→ frank111: 不只是都更價值，蛋黃區的老公寓本身的位置就好 06/23 10:32

→ frank111: 機能完整交通方便，上班上學都很好，雙北公共建設花幾兆 06/23 10:33

→ frank111: 也複製不出來，根本沒有取代性阿 06/23 10:33

→ frank111: 屋況在居住上也沒有太大的問題 06/23 10:35

→ knives: 我說的都更價值也包含位置阿 06/23 10:35

→ frank111: 我是說拿掉都更不看，蛋黃區的老公寓本身就是有價的 06/23 10:37

推 tyler11342: 家裡長輩有電梯需求資產又不夠買新屋時都還是要妥 06/23 10:37

→ tyler11342: 協先買舊華廈或大樓 06/23 10:37

推 catson: 其實老大樓比老公寓更可怕，只是時間還沒到 06/23 10:48

推 Yunnnnnnn: 就知道會釣出一堆老公寓屋主實話總是傷人 06/23 10:49

→ Yunnnnnnn: 大家說老公寓多值錢勉強也就大安信義中正那批 06/23 10:49

→ Yunnnnnnn: 問題窮的只剩一間老公寓的很多根本是住在萬華士林北投 06/23 10:49

→ Yunnnnnnn: 之流一間三房老公寓還抵不過新北新成屋兩房車這樣叫 06/23 10:49

→ Yunnnnnnn: 值錢嗎？ 06/23 10:49

→ Yunnnnnnn: 天龍公寓屋主最看不起的新北耶！兩房鳥籠耶！結果自己 06/23 10:49

→ Yunnnnnnn: 家比自己看不起的地方還不值錢 06/23 10:49

→ Yunnnnnnn: 再說都更啦這種等不到比等得到概率高很多的事情一直 06/23 10:49

→ Yunnnnnnn: 講真的沒意義等到大地震機率還比較高下次大地震這些4 06/23 10:49

→ Yunnnnnnn: -50年以上當年無耐震設計的公寓裡面人能不能活著都是 06/23 10:49

→ Yunnnnnnn: 個問題這麼能等整天等都更怎麼不講等大地震？ 06/23 10:49

推 catandlion: 拋開都更不談，高層大樓跟公寓的修繕難度也不是一回事 06/23 10:51

→ catandlion: ，大樓就是一路爛到底，公寓你自己顧好自己那戶，至少 06/23 10:51

→ catandlion: 都還能住。 06/23 10:51

→ PTTMAXQQ: 是不是在蛋黃區才是重點好嗎 06/23 10:52

推 david850914: 蛋黃老公寓才容易都更 06/23 10:53

推 blargelp: 其實內文也沒有說台北市老公寓會跌啦，指的是其他地方。 06/23 10:53

→ blargelp: 台北公寓也就是漲幅不太行，獲利要等都更而已要跌不太 06/23 10:53

→ blargelp: 實際 06/23 10:53

→ david850914: 也才能吸引到建商 06/23 10:53

→ blargelp: 不過當然啦如果是聽到都更法規放寬衝進去買over price 06/23 10:55

→ blargelp: in都更價值的、吃回檔是剛剛好啦。根本邏輯不行，啊如 06/23 10:55

→ blargelp: 果都更那麼容易成功市府幹嘛放寬？就是難所以放寬， 06/23 10:55

→ blargelp: 從地獄難度變成困難而已 06/23 10:55

推 ddey: 扣都更價值大安值100 信義值80嗎 06/23 11:02

噓 bogy26: 當初聽你們的買老公寓要來賺價差現在跟我說可以住百年？ 06/23 11:04

→ bogy26: ？？ 06/23 11:04

→ blargelp: 別看我看我幹嘛台北老公寓是東巴團推的 06/23 11:06

→ sfking: 北市蛋黃公寓的價值，不就是出租給社畜收點租金，讓他們 06/23 11:22

→ sfking: 幫你負擔一點買15年內電梯大樓的房貸嗎？要自己住在裡面 06/23 11:22

→ sfking: 做都更夢的也是辛苦啦。 06/23 11:22

推 hankwanghow: 開崩 06/23 11:22

推 therockwx: 北市以外的年輕人誰想住公寓 06/23 11:28

→ kklarinet: 超過40歲的老大樓更慘….只是現在還沒爆炸而已 06/23 11:29

→ kinhoco2b: 那紐約怎麼辦，一堆快100年的 06/23 11:30

推 hermitwang: 如果公寓顧好自己家就能住，大樓如果住五樓以下的 06/23 11:30

→ hermitwang: 是否也是顧好自己家也是能住，大樓問題是電梯不修 06/23 11:30

→ hermitwang: 的問題最大吧，其他問題公寓難道不會有? 06/23 11:30

→ hermitwang: 台北市一堆40年以上大樓耶 06/23 11:31

推 k1028: 有價值的是土地位置 06/23 11:32

推 david850914: 台北已經算都更最容易其他地方公寓就不用想 06/23 11:45

→ david850914: 能等到都是幾十年前一坪不到20萬就買 06/23 11:46

→ david850914: 自己平常也不住拿去出租 06/23 11:47

→ losmith: 公寓會老，電梯大樓也會老...公寓戶數少環境好掌控 06/23 11:47

→ david850914: 不用都更夢人家土地增值就夠了 06/23 11:48

→ losmith: 電梯大樓戶數多環境不好掌握住社區大樓最怕老鼠屎住戶 06/23 11:48

推 hermitwang: 所以是不是住戶數少的?那樣又說管理費高昂，真的有 06/23 11:50

→ hermitwang: 也好沒兩好。 06/23 11:50

→ hermitwang: 也→一 06/23 11:50

推 Lynn0910: 家裡有房子在信義區都更中非常了解都更的困難所以公 06/23 11:59

→ Lynn0910: 寓的都更夢太不實際了你能活著等多久 06/23 11:59

推 Lynn0910: 另外自己也買了北市的預售屋非常了解新一代購屋的心境 06/23 12:00

→ Lynn0910: 變化，看屋看到最後真的很難妥協花幾千萬買一個了老破 06/23 12:00

→ Lynn0910: 公寓 06/23 12:00

→ knives: 所以樓上，你家的公寓要賣多少 06/23 12:01

推 Lynn0910: 那是父母的資產大概沒都更也不會賣了就放在那已放 06/23 12:02

→ Lynn0910: 棄 06/23 12:02

推 jinso7410: 北市預售真的要買一間 06/23 12:03

推 lucky360: 老屋就是拚都更確定都更無望的老屋會有人想買? 06/23 12:04

→ knives: 所以你也是在等都更阿，現在很多年輕一輩也是另外出去買 06/23 12:05

推 kage01: 想太多公寓大樓都買不回雙北捷運站附近公寓還是硬邦邦 06/23 12:05

→ kage01: 光室內擴建跟各種外推就有硬需求 06/23 12:05

→ kage01: 都買不會 06/23 12:05

→ knives: 新房子，父母的公寓就先簽好同意書，出租等都更 06/23 12:06

→ kage01: 不過4 5樓去化速度真的比較慢 1 2f還是很搶手 06/23 12:06

推 Lynn0910: Hollo 這是兩種邏輯一個是父母已有的的資產但我自己是 06/23 12:10

→ Lynn0910: 不會笨到為了賭都更去買一個老破公寓 06/23 12:10

→ knives: 一樣的啦，只差你父母的資產是現成的，少講那種漂亮話在拉 06/23 12:12

推 Lynn0910: 有參與整個都更的流程10-20年你就知道都更成功大概跟 06/23 12:12

→ Lynn0910: 中樂透一樣尤其你家的土地還是住三的時候 06/23 12:12

→ knives: 抬自己格調 06/23 12:12

→ knives: 嘴巴講得好像對年輕人買不起房感到好心痛，實際上還不是住 06/23 12:13

→ knives: 著一個要炒房的房蟲 06/23 12:13

推 Lynn0910: 樓上大概是手上公寓好幾間吧邏輯說的這麼請清楚都不懂 06/23 12:14

推 Lynn0910: 第一次被說房蟲可憐哪... 我買北市房是要自住就是因 06/23 12:17

→ Lynn0910: 為覺得等不到都更了 06/23 12:17

→ knives: 你就假掰人阿，嘴巴上說了解新一代購屋的心境，結果舊公寓 06/23 12:20

→ knives: 還不是不願意低價賣掉在等都更 06/23 12:21

→ knives: 了解年輕人，顯得自己超有同理心，卻又不想放棄舊公寓都更 06/23 12:22

推 Lynn0910: 北七嗎我自己就是年輕人舊公寓又不是我的名字是要怎 06/23 12:24

→ Lynn0910: 麼賣 06/23 12:24

→ knives: 你都說等不到都更，你父母死了，房子最後還不是落在你手上 06/23 12:24

推 shuichia: 難不成要搬去墳區通勤地獄@_@ 06/23 12:25

→ shuichia: 我就買北市公寓自住也買公寓出租啊，外縣市公寓是真的 06/23 12:26

→ shuichia: 爛不值得買，價差又不大幹嘛不買新大樓 06/23 12:26

→ knives: 台灣人都住著一個房蟲啦，在那裝清高，大可不必 06/23 12:27

推 ddey: 房子就是商品嫌貴跟裝清高有什麼關聯 06/23 12:28

推 kcy05785: 就是窮 06/23 12:28

推 tongmove0503: 老屋本來就沒人要，空屋率就這樣來的，房版誰不知 06/23 12:29

→ knives: 是他說的理解年輕人阿，這不叫裝清高嗎 06/23 12:29

推 ddey: 有玻璃心的也幫不了你 06/23 12:30

→ ddey: 自己去調適 06/23 12:30

推 kusomanfcu: 各種反指標空軍怪我囉 06/23 12:30

→ knives: 他要真的理解年輕人，叫他父母公寓用原價賣出那才叫真正的 06/23 12:31

→ knives: 理解，不是用嘴巴講的 06/23 12:31

推 kusomanfcu: IP 在高雄被外拋你跟他鬼扯那麼多做啥 06/23 12:32

推 Lynn0910: 到時無法都更我會主張隨便賣阿放股市隨便都贏房市樓 06/23 12:32

→ Lynn0910: 上你才是真房蟲吧笑死 06/23 12:32

→ kusomanfcu: 股市都當空軍都負投報了當燃料了真慘 06/23 12:33

→ knives: 我是房蟲阿，但我沒像你那麼偽善 06/23 12:34

推 kusomanfcu: 看到那些滿嘴唉唉唉的直接酸股市某碳極喔？ 06/23 12:34

推 blargelp: 動老人的資產本來就沒那麼容易我是覺得Lynn的說法沒什 06/23 12:34

→ blargelp: 麼問題。能夠說服他們讓你用自己名字去增貸就很不容易 06/23 12:34

→ blargelp: 了哪可能賣 06/23 12:34

→ knives: 對阿，現在應該叫你父母隨便賣換現金才對阿，你怎麼能確定 06/23 12:35

→ kusomanfcu: 某碳極唉唉唉的才會吵啊 06/23 12:35

→ knives: 你父母掛掉的時候，股市還一樣好呢 06/23 12:35

推 shuichia: 長輩不願意拿房出來給你增貸，要嘛就是你自己不孝，不然 06/23 12:37

→ shuichia: 就是投資沒甚麼長進覺得你廢，但凡稍微有點能力，長輩 06/23 12:37

→ shuichia: 都嘛願意提供擔保品，在那邊埋怨=_= 06/23 12:37

推 kusomanfcu: 很好笑耶一堆都是股市被割韭菜不論做多空然後跑來房版 06/23 12:38

→ kusomanfcu: 唉唉唉不要丟下他 06/23 12:38

→ knives: 今天大跌，還不加碼 06/23 12:39

→ kcy05785: 哪來的菜雞 06/23 12:41

推 kcy05785: 指數高低振幅連5%都沒有叫大跌？ 06/23 12:42

推 pptsuck: 老公寓最好捐出去 06/23 12:45

推 SouthEast62: 公寓一定比大樓都更價值高，是外行人的迷思，實際 06/23 12:51

→ SouthEast62: 上要看的是每戶可以產生的容積（土地持分面積x基準 06/23 12:51

→ SouthEast62: 容積率），在台北市，你容積220的住三五層公寓遇 06/23 12:51

→ SouthEast62: 上人家630的商業區華廈，吃鱉的說不定是公寓哩！ 06/23 12:51

推 kusomanfcu: 他上班日人在高雄你們想怎麼一回事就好了 06/23 12:53

推 kusomanfcu: 你看安靜了 06/23 12:54

推 Lynn0910: 我已經all in股市啦用股市賺得錢買新房 /邏輯超清楚現 06/23 12:56

→ Lynn0910: 在是在討論如果你現在手上有資金你會選擇什麼產品還 06/23 12:56

→ Lynn0910: 有我身邊的年輕人買公寓的是0 06/23 12:56

推 kusomanfcu: 最近就幾個台中被外拋的和高雄被外拋的很吵而已 06/23 12:56

→ kusomanfcu: 連這些都會被外拋是有多慘？ 06/23 12:57

推 kusomanfcu: 某碳極還搞新帳號新人設勒 06/23 12:58

推 Lynn0910: 而且樓上再說我嗎那帳號是唸書時期申請後來被鎖了本 06/23 13:06

→ Lynn0910: 人純正台北人天啊現在理解房蟲腦袋是什麼結構了 06/23 13:06

推 jinso7410: 老公寓如果鑑價能年年往上調就不錯 06/23 13:10

→ FatFatQQ: 台北老公寓早就沒再漲了這一波也沒跟到 06/23 13:20

→ FatFatQQ: 容積超低怎麼都更建商都懶得管 06/23 13:22

推 jinso7410: 大同一大片矮房商3 商4 06/23 13:26

→ jinso7410: 放眼20年不知道有沒有搞頭 06/23 13:26

推 Lynn0910: 商3商4應該有都更價值但光是整合所有人意見 20年以上跑 06/23 13:33

→ Lynn0910: 不掉了 06/23 13:33

噓 a22530722: 哈哈所以我可以買大安信義老公寓了嗎????????????????? 06/23 13:44

→ SouthEast62: 商業用的兩三層街邊透天都更價值沒問題的，只是都 06/23 13:46

→ SouthEast62: 更之風一直到最近才吹入台北西半，但大同區的都更 06/23 13:46

→ SouthEast62: 野火最近開始有感了。真正吃屎的應該是比較外圍、 06/23 13:46

→ SouthEast62: 民國七零年代之後才蓋的五層公寓。比容積效益容積 06/23 13:46

→ SouthEast62: 已被超用，比破爛又不夠舊到住不下去，應該才是有 06/23 13:46

→ SouthEast62: 生之年都無法期待的。 06/23 13:46

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