[閒聊] 下新莊畢業文

作者s26492755 (BBX)

看板home-sale

標題[閒聊] 下新莊畢業文

時間Thu May 7 00:24:11 2026

這次是畢業文。對，就是畢業、畢業、畢業、畢業……（怕你各位數到想打我）第12間。好像每逢「6」就會特別有感觸。當年買到第6間的畢業文還在板上，那時候真的覺得差不多可以收手了。但你各位都覺得我還會再買。結果隔年2021，我整年只買了農地自建。但2022又默默重出江湖。現在發文比較像是一種紀錄跟習慣，有時候也是留個底。不然時間一拉長，超過十年，很多當下的細節真的會記不住。這條路其實蠻孤單的。雖然同好不少，但房地產分支太多、玩法太多。走著走著就會發現，能並肩的人越來越少，或者各自往不同方向發展。前路漫漫，只能自己摸索。多房之後會遇到的問題也不一樣：怎麼壓稅、怎麼管理房客挑房客、怎麼貸款與槓桿、怎麼突破政策限制。有時候真的會羨慕那些有長輩、有師父手把手帶的人。又或者像古阿明說的—— 有錢人家的小孩，什麼都比較會。靠自己的原因是只能靠自己。 ========= 這次買的是一間夾層套。上一次買夾層套，是2020年第一季。這種產品價格不好談，留下來的不是很爛，就是很貴（有時候還有人願意買單才厲害）。這次也算運氣好，剛好隔壁新案開挖在「咚咚咚」，才有機會。總價750，預計租金18K～19K。優點：下新莊最熱鬧地段。缺點：屋齡24年、離捷運850公尺—— 會變成我手上最老、離捷運最遠的一間。隔壁新案已開挖，未來三年都會咚咚咚，租金預期有可能折個1K。但三年後，同樣條件的物件，可能也買不到了。討論時我一直拿「咚咚咚」做文章，但心裡其實知道—— 附近兩個新案同時進行完成後，只會讓這個已經成熟的區域機能再升級。整體來說，我還是很看好下新莊的租賃市場。像我三月招租，第一天就約滿十幾組，直接封關。 https://i.mopix.cc/xvLVNM.jpg

========== 故事從「成交老11」的仲介開始。他丟了一間還不錯的給我，我抓720～750。結果——照片會騙人。現場屋況跟照片有落差。我直接720斡旋，心想大不了自己整理，也好幾年沒動手了，就當活動筋骨。加上我有碰到屋主，判斷她「真的想賣」。幾個觀察點：屋主不住裡面卻堅持特定時間親自帶看而非鑰匙給仲介或放給物業（這有兩種可能，控制欲不信任別人或是膽小容易焦慮容易想太多的）裝潢破損多（不是遇到爛租客，就是懶得整理，怕麻煩的人）有探我工作跟資金來源（通常只會問租客，我的經驗是通常就是好奇心強或控制欲強的人）綜合來看—— 這種個性，其實不太適合當房東。我心裡小劇場通常命中率很高。隔天來了三個條件，前兩個OK，第三個「提前動用履保20%」直接拒絕。後來老11判斷，屋主只是被砍價後想拿點東西回來，條件有機會談掉。但這時候，意外發生了。我在房間講電話，老婆跟小孩在客廳吃飯。突然聽到老婆叫一聲—— 小孩壓到小狗。牠個性膽小，當下沒叫，我們也以為沒事。結果隔天開始喘。熟悉的醫生滿診，只好先去別間。被判斷成骨刺，開了嗎啡。但狀況沒改善。我再帶去熟悉的醫生看—— 結果是肋骨斷了。前一家誤診，X光也拍不清楚。當下真的又氣又心疼。因為疼痛，加上原本氣管塌陷，才會一直喘。那一刻，我直接喊停所有斡旋。除了接送小孩，其他事情全部暫停。 https://i.mopix.cc/m4DTqb.jpg

每天就是顧牠、餵藥、打0.06cc嗎啡，等牠穩定。中間還有「成交老九」的仲介跳進來說要參戰。但我當下沒心思處理。等到狗穩定、我回到新莊，週一正式重啟戰場。戰況如下：現況姐760（這次買的夾層套）老九720 沒條件（一開始老11帶的那間）老11哭哭我開啟「遠端小房間」，直接三方會戰。策略很簡單：讓他們互打，當傳令兵同時回報進度，也給點壓力，不要讓屋主拿著斡旋單當墊腳石在喊價。子彈飛一會後老九：710試當天簽現況姐：說服屋主降到750 結果我其實已經知道會是現況姐。甚至還勸老九不要來了。但最好笑的是—— 現況姐傳報定成功照片的時候，老九人就坐在我對面。他還想拼最後一波。我直接給他看照片，跟他說抱歉，還問他要不要喝咖啡。其實更早前我就跟老婆說：「今晚你要一打一，我去參加三方會戰，一定會成一間或是兩間都成」我甚至有考慮兩間一起吃。但沒綁約的現金回來只有1400，全吃會影響下半年老10老11貸款布局，最後還是收斂。總之，這篇落落長的畢業文就到這。第12間，順利入手。現在的市場很簡單： 15坪以下套房，主力只剩全現金買家。不能槓桿的房子——狗都不買。也就是「掛4」的天下。 PS：報定隔天，現況姐打來說代書有78條文要我簽。我直接回：「代書知不知道我可以不同意？」因為我要帶老婆去吃飯，懶得看。後來才發現是烏龍。因為我要求「屋內全留」，仲介在斡旋單寫「現況交屋」，代書誤會是賣方要求，就弄了一份我完全不想看的文件來。（其實代書也不夠細心—— 斡旋單本來就只會是買方提出的） -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.220.138.182 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1778084654.A.686.html

推 CK19: 推新莊王分享05/07 00:34

有些東西臉書不能發等下借錢親戚出現發脆老婆又不喜歡發這好哈哈哈這次還有一個原因是照顧小狗的期間我最心儀在我家附近社區的一間一房一廳一週賣掉週一回來的時候發現下架趕快打電話真的賣了二月的時候我正隔壁在賣結果另一隻小狗雙腳開刀照顧完不到兩週也賣了乾 ※ 編輯: s26492755 (61.220.138.182 臺灣), 05/07/2026 00:39:24

推 ken40220a: 感恩大大，我家現在還是在挑房客這關碰壁05/07 00:47

挑房客重點我放在看人從接電話或是傳訊息那刻就開始我其實反而沒那麼在意一定要做什麼工作跟職業重點在這個人會不會很難相處或很自我中心簡稱78郎 78郎的特質很顯著扣掉78郎再扣掉一些高危份子所以至少這十幾年沒被欠過租金或是破壞房子 ※ 編輯: s26492755 (61.220.138.182 臺灣), 05/07/2026 00:59:08

推 NTU303150195: 我還卡兩個掛一嗚嗚嗚05/07 00:57

沒事我也兩個掛一在身上後面就四四四四四四四四四 ※ 編輯: s26492755 (61.220.138.182 臺灣), 05/07/2026 01:02:18

→ aoiaoi: 京O吧? 恭喜哥再+105/07 01:02

對這題送分題旁邊鴻公館簡稱鴻館正在每天劇烈撞擊但其實你租一個白班的上班族就撞不到了如果要買這社區記得避開事務所跟面相鴻館的格局除非夠便宜 ※ 編輯: s26492755 (61.220.138.182 臺灣), 05/07/2026 01:05:01 ※ 編輯: s26492755 (61.220.138.182 臺灣), 05/07/2026 01:13:27 ※ 編輯: s26492755 (61.220.138.182 臺灣), 05/07/2026 01:15:09

推 ajax4444: 請教如何判斷78郎05/07 01:14

https://moptt.tw/p/home-sale.M.1767835424.A.C60

推 childeviler2: 強05/07 01:15

→ childeviler2: 我感覺你都不用CD時間，哈哈05/07 01:16

你不知道我人稱一夜七次郎要什麼CD 其實以前我想過一個比喻就是我牛棚投手很多需要對戰就拉一個或兩個出來投等到下一場在派其他投手等我牛棚投手用的差不多的時候第一場的投手也恢復體力就是可以增貸的房子多 ※ 編輯: s26492755 (61.220.138.182 臺灣), 05/07/2026 01:20:16

推 soulknight: 恭喜05/07 01:17

推 kage01: 真的剩全現金買家了我買一間菜寮的前面出的價比我還高05/07 01:47

→ kage01: 但貸不下來才輪到我05/07 01:47

有時候還有雞湯文助攻教人押貸款但書以新莊現在的市場押但書很少賣家會鳥但還是很感謝政府幫忙排除競爭對手我光今年前四個月被賀成交五次了然後真的物件不多釋出太少不然就是我看上的太好租有兩個決定回家以租待變還留著的都有蠻大的抗性

推 NTU303150195: 許願問大GG用那間銀行可以現金還掉快快借405/07 02:18

這個問題我沒細問因為我是屬於乖乖等半年那種人只有國泰跟農會有提到但國泰要能自證金流農會則是很吃地方每間狀況不同

推 bluenova: 恭喜，也希望狗狗早日康復05/07 02:19

我朋友原本是想叫我選便宜那間把醫藥費扣進去 CP值高但我還是傾向屋況好不然你看突然小狗或小孩需要照顧哪有時間搞啊搞這次我也發現我從小孩出生以後都買馬上就能租的頂多補齊家具這次這個要買電視跟書桌椅 ※ 編輯: s26492755 (61.220.138.182 臺灣), 05/07/2026 02:54:09

→ kage01: 恭喜大大這次仲介的確說碰到壓但書的都沒動力去談XD05/07 03:26

怕被賣方罵吧 https://i.verb.tw/4nNaG8WI.jpg

原本現況姐一開始出包想叫我簽這個 ※ 編輯: s26492755 (61.220.138.182 臺灣), 05/07/2026 04:02:20

推 asdlkjfgh: 超猛推05/07 06:29

這句話通常我老婆在說的哈哈哈

推 quiet93: 原來小狗會被小孩壓骨折！！05/07 06:34

https://i.verb.tw/OupQOgRS.jpg

17歲老奶奶了其實我也是第一次遇到從X光照片確實看出不太一樣就不知道跟人類的肋骨斷掉是否相同像狗的尾巴骨折可以不用管自己會好（以前有一位醫生說的）而且換藥沒幾天狗就趨於穩定第一間醫院甚至沒拍到這個角度看過去的X光照片寵物專科醫院還是比較厲害就是在大安區有點遠跟不好排到

推 quiet93: 別人fomo時大神都搶不到物件，現在大神一直補貨XD05/07 06:48

我混口飯吃小米蟲以前我提過市場熱的時候真的超有事那種很奇葩廚房蓋在陽台下雨湯會越煮越大鍋的都有人搶不然就是頻頻刷出最高單我可以理解中古屋屋況的落差但有些真的很素的也在刷還有就是新青安攤40年的威力直接把我每間的貸款都拉到低租金很多以前遇過一個超屌我一開始斡680 對面就700但要押但書我700全現金對面就720 那個前後不到半小時的事感覺像烏鴉哥我出多少他就是要+20 我老婆問是不是仲介在做狀況我回他這個成交過兩次了他不是這種人最後實登出來確實720 雖然現在還是有兩間快速成交我覺得可惜那個一週賣掉的我應該會斡850 希望最後實登不要低於我的出價但小狗跟房子比起來當然是小狗重要

推 hmbay: s26必推但有點看不懂裡面人物分布05/07 06:54

確實有地方不是很順第一次嘗試用AI寫長文但可能需要慢慢修文至少你各位看到我失蹤十幾年的標點符號了哈哈哈哈

推 eqqs: 有考慮林口嗎05/07 06:55

那個前面Q姐的地盤我只敢經過不敢逗留呼吸都不敢大聲昨天才帶小孩去三井的湯姆貝貝其實房地產很吃地域性同樣條件或同樣做法換個地方可能會死翹翹我就曾經為了夾層套跟版主吵架後來發現他是對的但我這邊的市況也沒錯差別在於地域差異

推 quiet93: 就是先講了成交的房子，然後講了老11跟老9跟他們介紹的沒05/07 06:56

→ quiet93: 成交的房子和屋主05/07 06:56

用我的原話就是跟我成交第11間的仲介簡稱老11 跟我成交第9間的仲介簡稱老9 他們談的是同一間老11先丟出了一個照片不錯但屋況有點落差的物件給我但也不是不能買需要整理就像素顏不好看但化妝起來也是可以很搶手的但因為屋主談條件的時候狗被壓到所以我覺得這間房子多少有點帶賽後面就跟老11說停而老11比較古意就決定停了知道這件事的老9去撞了屋主（他一直強調他沒帶賽是老11帶賽）他在我照顧狗期間把這間談到720必賣而且是沒有條件的被我喊停後他不像老11停手他決定往更低去談我還問了他那700會不會有點過分老9:是超級過分好不好總之折衷一個710的價格也算是為我小狗的一些精神損失現況姐就是成交這間夾層套的被壓到隔兩天刷到這間的一開始以為小狗只是有點不舒服跟原本就有氣管塌陷所以才有心思談後來也是先喊停了一週 https://i.verb.tw/KeOzLJeo.jpg

年初另一隻狗雙腳開刀也是因此錯失了我正隔壁還花錢贖回狗票口憐

推 onenineone: 太強啦～05/07 07:11

推 C24128390: 其實怎麼說呢患難見真情XD 看久了才發現你是純粹的05/07 07:23

→ C24128390: 不講什麼收益你至少框架是穩定的有原則照自己步調走05/07 07:24

→ C24128390: 你跟我現實認識的房市投客一模一樣就是知道自己只會買05/07 07:26

→ C24128390: 房也就只買房不會碰不熟的東西也不會因為自己有錢就05/07 07:26

→ C24128390: 覺得自己要幹嘛的還是繼續買房05/07 07:27

幫你總結一下司馬昭之心路人皆知

噓 IBIZA: 樓上在幻想什麼不講收益啦，笑死05/07 07:55

我不知道是我用BePTT還是平板的關係他跑出來了但不意外這就他的風格

推 bms: 推一個不過主語有點亂05/07 07:56

AI刪了我一部分敘述幫我簡短可能我還是適合更長文跟我本人一樣

推 ahyan: 好奇請教1.9k總價750再扣稅費投報3%，再用4貸出來不就沒肉05/07 07:56

→ ahyan: 了嗎？05/07 07:56

我目前手上15坪以下的貸款有7成 7成5 8成超過15的兩間都是八成五也就是即便這間貸7成你花200多就能持有他而且如果貸款操作得宜還可以是正金流現在沒肉就把他養到有肉不是夾層套我不會想等咚咚咚夾層套也不是每個社區都具備的條件

推 flexin: 太神啦，20年後會不會變120間（？05/07 08:00

不要隨便多打一個1好嗎老九來找我的時候的確說過你這樣一年一間不就20年20間乾我這個月剛好公司倒閉四週年我都打算真的退休了清明連假的時候我幫農地買了一個新櫃子 https://i.mopix.cc/XMvedJ.jpg

一部分樣冊已經在外面蓋帆布淋雨到現在… https://i.mopix.cc/CshqBz.jpg

https://i.mopix.cc/2SUjKc.jpg

→ IBIZA: 樓樓上眼光看遠一點05/07 08:01

→ IBIZA: s26第六間是2020年, 也就是他六年又翻倍了05/07 08:04

翻滾吧男孩

推 blargelp: 我現在三組租客我已經覺得有點san 了，板橋公寓那組租滿05/07 08:09

→ blargelp: 還要退租好麻煩。還是科學園區不上不下的工程師最穩定05/07 08:09

我其實現在走甩手掌櫃路線讓社宅包租代管去處理要修理修理要添購添購反正修繕補助跟媒合費用政府出錢我很怕以後沒人聽懂這句話我們的政府很有錢啊還有就是新的這間還沒交屋不算我今年免稅額就拿了180萬境外基金放1600而已配息也不過門檻今年報稅大概又是0元吧朋友問我剛收到房屋稅會不會很痛跟你們一樣比照自用稅率哪裡痛是說有一點很有趣我的房屋稅過去十年沒有一次寄對不是寄到房屋現址就是稅率有問題去年還錯很多封今年終於只錯一封那間入社宅還沒清冊因為我買的區域很近承辦就固定五個人每次錯的那個承辦換人了哈哈哈

→ IBIZA: 房地產威力最大的不是漲幅不是租金是六年進行重新融資05/07 08:09

→ IBIZA: 間數可以翻一倍05/07 08:09

這也是之前我提到的老五是我最後一次投錢老6-12 都是無性生殖而且因為金流為正還可以慢慢的養我全家包含用來配息給銀行撐財力的那1600 也是房子貸款來的

推 gothmog: 現在市場能現金買房就是贏家太多被銀行卡住的05/07 08:21

這次代書的公版合約還有一條我以前從沒看過的若因買方申貸銀行限排撥因素致無法按原約定最遲交屋日點交不得主張原契約延遲交屋責任我是全現金所以沒差但這也代表現在掛1貸款的狀況

→ IBIZA: 現在他們都是現金買再貸理財貸出來05/07 08:23

所以掛四有明顯增加的數據啊希望不要搞到這條也封

推 askaa: 離營猛男是擬s26大一職離營一直爽太猛惹05/07 08:26

要嘛不買問就是買爆 ※ 編輯: s26492755 (61.220.138.182 臺灣), 05/07/2026 08:50:11 ※ 編輯: s26492755 (61.220.138.182 臺灣), 05/07/2026 08:58:12

推 q0933708852: 感謝S26大大讓我走上成為房東之路05/07 09:01

以前剛畢業的時候我記得1111 104那些最期望成為的職業是公務員當時金融海嘯 22k盛行這幾年我看前三名出現包租公了

推 shuichia: 15以下還是能貸，最近邦邦條件不錯05/07 09:16

以套房來說邦邦真的是少數不太介意的銀行只是成數問題會導致我買15坪以上跟不到15坪的時候頭期可能拿出來是差不多的這也是下新莊現在大於15坪但總價不過千的很搶手照顧小狗一週就會消失的掛1跟掛4還有一個順序上的問題你選掛1 就算有前面那條限撥排撥終究還是得在一定日期內確定銀行這時候是不是給你差的條件都得硬吃但掛4則是喜歡才掛有錢才買不用被強迫同意叫做嫖不同意叫做強男生真的要好好保護自己 ※ 編輯: s26492755 (61.220.138.182 臺灣), 05/07/2026 09:21:17

推 shuichia: 但極限槓桿還是掛四好，這個月也準備再收一間台北7XX左05/07 09:21

→ shuichia: 右，全現金先降一點股票水位，高點還是會怕QQ05/07 09:21

現在有一家間沒上架的繼承件繼承兒女都在國外不會想管理台灣這間很大概率會要求盡速脫手我也在思考要不要多收一間

推 planta: 感謝政府幫忙排除競爭對手+105/07 09:26

→ planta: 最近真的都是全現金買房，05/07 09:26

→ planta: 不過要低調一點！05/07 09:26

→ planta: 本來以為只是布丁奶爸，05/07 09:26

→ planta: 沒想到對毛孩子也有愛心，05/07 09:26

→ planta: 推推！05/07 09:26

其實這一波有些不能理解你去壓掛1 最後往掛4走沒辦法跨過掛4門檻的人有可能嘗試信貸一些沒有抵押物的貸款你到底是在維穩還是逼人上梁山但還是感謝這一波適當調整策略應對政府可能的政策本來也就是投資需要考慮的

推 s8930335: 以德服人05/07 09:31

醍醐灌頂耶我就不該開啟遠程會戰全部約農地旁邊放阿德二號兩間700我都覺得有可能 https://i.mopix.cc/SsFT1h.jpg

https://i.mopix.cc/XaJabG.jpg

我找到阿德一號的照片了 https://i.mopix.cc/5IW8xm.jpg

※ 編輯: s26492755 (61.220.138.182 臺灣), 05/07/2026 09:35:52 ※ 編輯: s26492755 (61.220.138.182 臺灣), 05/07/2026 09:38:29 ※ 編輯: s26492755 (61.220.138.182 臺灣), 05/07/2026 09:48:54

推 Han810828: 推推05/07 09:48

※ 編輯: s26492755 (61.220.138.182 臺灣), 05/07/2026 10:12:21 ※ 編輯: s26492755 (61.220.138.182 臺灣), 05/07/2026 10:24:49 ※ 編輯: s26492755 (61.220.138.182 臺灣), 05/07/2026 10:27:30

推 hmbay: 有印象在你以前文章j大不推夾層套,覺得頗有道理05/07 10:34

→ hmbay: 因為很吃租客品質05/07 10:34

租客品質好處理是當地人員裁量權的力度不同像二次施工或陽台外推等等就像我農地在水源管制區所以當年11戶裡面被罰了6戶我踩在灰色地帶僥倖逃過一劫但放在其他地方是沒事的現在多一個優點是很好打菇菇 https://i.mopix.cc/DSJ33E.jpg

※ 編輯: s26492755 (61.220.138.182 臺灣), 05/07/2026 10:42:10 ※ 編輯: s26492755 (61.220.138.182 臺灣), 05/07/2026 10:43:30 ※ 編輯: s26492755 (61.220.138.182 臺灣), 05/07/2026 10:49:54

推 luc0919: 我住新莊，哪裡可以買到700多萬？？都要1500以上了吧05/07 10:49

※ 編輯: s26492755 (61.220.138.182 臺灣), 05/07/2026 10:51:39

推 tenkaakido: 現在新莊小坪數都要這麽貴，那你有老12真的賺爛了。 05/07 10:52