這次是畢業文。 對，就是畢業、畢業、畢業、畢業……（怕你各位數到想打我） 第12間。 好像每逢「6」就會特別有感觸。 當年買到第6間的畢業文還在板上，那時候真的覺得差不多可以收手了。 但你各位都覺得我還會再買。 結果隔年2021，我整年只買了農地自建。 但2022又默默重出江湖。 現在發文比較像是一種紀錄跟習慣， 有時候也是留個底。 不然時間一拉長，超過十年，很多當下的細節真的會記不住。 這條路其實蠻孤單的。 雖然同好不少，但房地產分支太多、玩法太多。 走著走著就會發現，能並肩的人越來越少， 或者各自往不同方向發展。 前路漫漫，只能自己摸索。 多房之後會遇到的問題也不一樣： 怎麼壓稅、怎麼管理房客挑房客、怎麼貸款與槓桿、怎麼突破政策限制。 有時候真的會羨慕那些有長輩、有師父手把手帶的人。 又或者像古阿明說的—— 有錢人家的小孩，什麼都比較會。 靠自己的原因是只能靠自己。 ========= 這次買的是一間夾層套。 上一次買夾層套，是2020年第一季。 這種產品價格不好談， 留下來的不是很爛，就是很貴（有時候還有人願意買單才厲害）。 這次也算運氣好， 剛好隔壁新案開挖在「咚咚咚」，才有機會。 總價750， 預計租金18K～19K。 優點：下新莊最熱鬧地段。 缺點：屋齡24年、離捷運850公尺—— 會變成我手上最老、離捷運最遠的一間。 隔壁新案已開挖，未來三年都會咚咚咚， 租金預期有可能折個1K。 但三年後，同樣條件的物件，可能也買不到了。 討論時我一直拿「咚咚咚」做文章， 但心裡其實知道—— 附近兩個新案同時進行完成後， 只會讓這個已經成熟的區域機能再升級。 整體來說，我還是很看好下新莊的租賃市場。 像我三月招租，第一天就約滿十幾組，直接封關。 https://i.mopix.cc/xvLVNM.jpg ========== 故事從「成交老11」的仲介開始。 他丟了一間還不錯的給我， 我抓720～750。 結果——照片會騙人。 現場屋況跟照片有落差。 我直接720斡旋， 心想大不了自己整理， 也好幾年沒動手了，就當活動筋骨。 加上我有碰到屋主， 判斷她「真的想賣」。 幾個觀察點： 屋主不住裡面卻堅持特定時間親自帶看 而非鑰匙給仲介或放給物業 （這有兩種可能，控制欲不信任別人或是膽小容易焦慮容易想太多的） 裝潢破損多 （不是遇到爛租客，就是懶得整理，怕麻煩的人） 有探我工作跟資金來源 （通常只會問租客，我的經驗是通常就是好奇心強或控制欲強的人） 綜合來看—— 這種個性，其實不太適合當房東。 我心裡小劇場通常命中率很高。 隔天來了三個條件， 前兩個OK， 第三個「提前動用履保20%」直接拒絕。 後來老11判斷， 屋主只是被砍價後想拿點東西回來， 條件有機會談掉。 但這時候，意外發生了。 我在房間講電話， 老婆跟小孩在客廳吃飯。 突然聽到老婆叫一聲—— 小孩壓到小狗。 牠個性膽小，當下沒叫， 我們也以為沒事。 結果隔天開始喘。 熟悉的醫生滿診，只好先去別間。 被判斷成骨刺，開了嗎啡。 但狀況沒改善。 我再帶去熟悉的醫生看—— 結果是肋骨斷了。 前一家誤診，X光也拍不清楚。 當下真的又氣又心疼。 因為疼痛，加上原本氣管塌陷， 才會一直喘。 那一刻，我直接喊停所有斡旋。 除了接送小孩， 其他事情全部暫停。 https://i.mopix.cc/m4DTqb.jpg 每天就是顧牠、餵藥、打0.06cc嗎啡， 等牠穩定。 中間還有「成交老九」的仲介跳進來說要參戰。 但我當下沒心思處理。 等到狗穩定、我回到新莊， 週一正式重啟戰場。 戰況如下： 現況姐760（這次買的夾層套） 老九720 沒條件（一開始老11帶的那間） 老11哭哭 我開啟「遠端小房間」， 直接三方會戰。 策略很簡單： 讓他們互打，當傳令兵同時回報進度，也給點壓力，不要讓屋主拿著斡旋單當墊腳石在喊 價。 子彈飛一會後 老九：710試當天簽 現況姐：說服屋主降到750 結果我其實已經知道會是現況姐。 甚至還勸老九不要來了。 但最好笑的是—— 現況姐傳報定成功照片的時候， 老九人就坐在我對面。 他還想拼最後一波。 我直接給他看照片， 跟他說抱歉， 還問他要不要喝咖啡。 其實更早前我就跟老婆說： 「今晚你要一打一，我去參加三方會戰，一定會成一間或是兩間都成」 我甚至有考慮兩間一起吃。 但沒綁約的現金回來只有1400， 全吃會影響下半年老10老11貸款布局， 最後還是收斂。 總之，這篇落落長的畢業文就到這。 第12間，順利入手。 現在的市場很簡單： 15坪以下套房，主力只剩全現金買家。 不能槓桿的房子——狗都不買。 也就是「掛4」的天下。 PS： 報定隔天，現況姐打來說代書有78條文要我簽。 我直接回： 「代書知不知道我可以不同意？」 因為我要帶老婆去吃飯，懶得看。 後來才發現是烏龍。 因為我要求「屋內全留」， 仲介在斡旋單寫「現況交屋」， 代書誤會是賣方要求， 就弄了一份我完全不想看的文件來。 （其實代書也不夠細心—— 斡旋單本來就只會是買方提出的） -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.220.138.182 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1778084654.A.686.html 有些東西臉書不能發 等下借錢親戚出現 發脆老婆又不喜歡 發這好 哈哈哈 這次還有一個原因是 照顧小狗的期間 我最心儀在我家附近社區的一間一房一廳 一週賣掉 週一回來的時候發現下架 趕快打電話 真的賣了 二月的時候 我正隔壁在賣 結果另一隻小狗雙腳開刀 照顧完 不到兩週 也賣了 乾 ※ 編輯: s26492755 (61.220.138.182 臺灣), 05/07/2026 00:39:24 挑房客重點我放在看人 從接電話或是傳訊息那刻就開始 我其實反而沒那麼在意一定要做什麼工作跟職業 重點在這個人會不會很難相處或很自我中心 簡稱78郎 78郎的特質很顯著 扣掉78郎再扣掉一些高危份子 所以至少這十幾年沒被欠過租金或是破壞房子 ※ 編輯: s26492755 (61.220.138.182 臺灣), 05/07/2026 00:59:08 沒事 我也兩個掛一在身上 後面就四四四四四四四四四 ※ 編輯: s26492755 (61.220.138.182 臺灣), 05/07/2026 01:02:18 對 這題送分題 旁邊鴻公館簡稱鴻館正在每天劇烈撞擊 但其實你租一個白班的上班族 就撞不到了 如果要買這社區 記得避開事務所跟面相鴻館的格局 除非夠便宜 ※ 編輯: s26492755 (61.220.138.182 臺灣), 05/07/2026 01:05:01 ※ 編輯: s26492755 (61.220.138.182 臺灣), 05/07/2026 01:13:27 ※ 編輯: s26492755 (61.220.138.182 臺灣), 05/07/2026 01:15:09 https://moptt.tw/p/home-sale.M.1767835424.A.C60 你不知道我人稱一夜七次郎 要什麼CD 其實以前我想過一個比喻 就是我牛棚投手很多 需要對戰就拉一個或兩個出來投 等到下一場在派其他投手 等我牛棚投手用的差不多的時候 第一場的投手也恢復體力 就是可以增貸的房子多 ※ 編輯: s26492755 (61.220.138.182 臺灣), 05/07/2026 01:20:16 有時候還有雞湯文助攻 教人押貸款但書 以新莊現在的市場 押但書很少賣家會鳥 但還是很感謝政府幫忙排除競爭對手 我光今年前四個月 被賀成交五次了 然後真的物件不多 釋出太少 不然就是我看上的太好租 有兩個決定回家以租待變 還留著的都有蠻大的抗性 這個問題我沒細問 因為我是屬於乖乖等半年那種人 只有國泰跟農會有提到 但國泰要能自證金流 農會則是很吃地方每間狀況不同 我朋友原本是想叫我選便宜那間 把醫藥費扣進去 CP值高 但我還是傾向屋況好 不然你看突然小狗或小孩需要照顧 哪有時間搞啊搞 這次我也發現 我從小孩出生以後 都買馬上就能租的 頂多補齊家具 這次這個要買電視跟書桌椅 ※ 編輯: s26492755 (61.220.138.182 臺灣), 05/07/2026 02:54:09 怕被賣方罵吧 https://i.verb.tw/4nNaG8WI.jpg 原本現況姐一開始出包想叫我簽這個 ※ 編輯: s26492755 (61.220.138.182 臺灣), 05/07/2026 04:02:20 這句話通常我老婆在說的 哈哈哈 https://i.verb.tw/OupQOgRS.jpg 17歲老奶奶了 其實我也是第一次遇到 從X光照片確實看出不太一樣 就不知道跟人類的肋骨斷掉是否相同 像狗的尾巴骨折可以不用管自己會好 （以前有一位醫生說的 ） 而且換藥沒幾天狗就趨於穩定 第一間醫院甚至沒拍到這個角度看過去的X光照片 寵物專科醫院還是比較厲害 就是在大安區有點遠跟不好排到 我混口飯吃小米蟲 以前我提過市場熱的時候真的超有事 那種很奇葩廚房蓋在陽台 下雨湯會越煮越大鍋的都有人搶 不然就是頻頻刷出最高單 我可以理解中古屋屋況的落差 但有些真的很素的也在刷 還有就是新青安攤40年的威力 直接把我每間的貸款都拉到低租金很多 以前遇過一個超屌 我一開始斡680 對面就700但要押但書 我700全現金 對面就720 那個前後不到半小時的事 感覺像烏鴉哥 我出多少他就是要+20 我老婆問是不是仲介在做狀況 我回他 這個成交過兩次了 他不是這種人 最後實登出來確實720 雖然現在還是有兩間快速成交我覺得可惜 那個一週賣掉的我應該會斡850 希望最後實登不要低於我的出價 但小狗跟房子比起來 當然是小狗重要 確實有地方不是很順 第一次嘗試用AI寫長文 但可能需要慢慢修文 至少你各位看到我失蹤十幾年的標點符號了 哈哈哈哈 那個前面Q姐的地盤 我只敢經過不敢逗留 呼吸都不敢大聲 昨天才帶小孩去三井的湯姆貝貝 其實房地產很吃地域性 同樣條件或同樣做法換個地方可能會死翹翹 我就曾經為了夾層套跟版主吵架 後來發現 他是對的 但我這邊的市況也沒錯 差別在於地域差異 用我的原話就是 跟我成交第11間的仲介簡稱老11 跟我成交第9間的仲介簡稱老9 他們談的是同一間 老11先丟出了一個照片不錯但屋況有點落差的物件給我 但也不是不能買 需要整理 就像素顏不好看 但化妝起來也是可以很搶手的 但因為屋主談條件的時候狗被壓到 所以我覺得這間房子多少有點帶賽 後面就跟老11說停 而老11比較古意 就決定停了 知道這件事的老9去撞了屋主 （他一直強調他沒帶賽是老11帶賽） 他在我照顧狗期間把這間談到720必賣 而且是沒有條件的 被我喊停後他不像老11停手 他決定往更低去談 我還問了他那700會不會有點過分 老9:是超級過分好不好 總之折衷一個710的價格 也算是為我小狗的一些精神損失 現況姐就是成交這間夾層套的 被壓到隔兩天 刷到這間的 一開始以為小狗只是有點不舒服跟原本就有氣管塌陷 所以才有心思談 後來也是先喊停了一週 https://i.verb.tw/KeOzLJeo.jpg 年初另一隻狗雙腳開刀也是因此錯失了我正隔壁 還花錢贖回狗票 口憐 幫你總結一下 司馬昭之心 路人皆知 我不知道是我用BePTT還是平板的關係 他跑出來了 但不意外 這就他的風格 AI刪了我一部分敘述幫我簡短 可能我還是適合更長文 跟我本人一樣 我目前手上15坪以下的貸款有7成 7成5 8成 超過15的兩間 都是八成五 也就是即便這間貸7成 你花200多就能持有他 而且如果貸款操作得宜 還可以是正金流 現在沒肉就把他養到有肉 不是夾層套我不會想等咚咚咚 夾層套也不是每個社區都具備的條件 不要隨便多打一個1好嗎 老九來找我的時候的確說過 你這樣一年一間不就20年20間 乾 我這個月剛好公司倒閉四週年 我都打算真的退休了 清明連假的時候 我幫農地買了一個新櫃子 https://i.mopix.cc/XMvedJ.jpg 一部分樣冊已經在外面蓋帆布淋雨到現在… https://i.mopix.cc/CshqBz.jpg https://i.mopix.cc/2SUjKc.jpg 翻滾吧 男孩 我其實現在走甩手掌櫃路線 讓社宅包租代管去處理 要修理修理 要添購添購 反正修繕補助跟媒合費用政府出錢 我很怕以後沒人聽懂這句話 我們的政府很有錢啊 還有就是新的這間還沒交屋不算 我今年免稅額就拿了180萬 境外基金放1600而已 配息也不過門檻 今年報稅大概又是0元吧 朋友問我剛收到房屋稅會不會很痛 跟你們一樣比照自用稅率 哪裡痛 是說有一點很有趣 我的房屋稅過去十年沒有一次寄對 不是寄到房屋現址就是稅率有問題 去年還錯很多封 今年終於只錯一封 那間入社宅還沒清冊 因為我買的區域很近 承辦就固定五個人 每次錯的那個承辦換人了 哈哈哈 這也是之前我提到的 老五是我最後一次投錢 老6-12 都是無性生殖 而且因為金流為正 還可以慢慢的養我全家 包含用來配息給銀行撐財力的那1600 也是房子貸款來的 這次代書的公版合約還有一條我以前從沒看過的 若因買方申貸銀行限排撥因素 致無法按原約定最遲交屋日點交 不得主張原契約延遲交屋責任 我是全現金所以沒差 但這也代表現在掛1貸款的狀況 所以掛四有明顯增加的數據啊 希望不要搞到這條也封 要嘛不買 問就是買爆 ※ 編輯: s26492755 (61.220.138.182 臺灣), 05/07/2026 08:50:11 ※ 編輯: s26492755 (61.220.138.182 臺灣), 05/07/2026 08:58:12 以前剛畢業的時候 我記得1111 104那些最期望成為的職業是公務員 當時金融海嘯 22k盛行 這幾年我看前三名出現包租公了 以套房來說 邦邦真的是少數不太介意的銀行 只是成數問題會導致 我買15坪以上跟不到15坪的時候 頭期可能拿出來是差不多的 這也是下新莊現在大於15坪 但總價不過千的很搶手 照顧小狗一週就會消失的 掛1跟掛4還有一個順序上的問題 你選掛1 就算有前面那條限撥排撥 終究還是得在一定日期內確定銀行 這時候是不是給你差的條件都得硬吃 但掛4則是喜歡才掛 有錢才買 不用被強迫 同意叫做嫖 不同意叫做強 男生真的要好好保護自己 ※ 編輯: s26492755 (61.220.138.182 臺灣), 05/07/2026 09:21:17 現在有一家間沒上架的繼承件 繼承兒女都在國外 不會想管理台灣這間 很大概率會要求盡速脫手 我也在思考 要不要多收一間 其實這一波有些不能理解 你去壓掛1 最後往掛4走 沒辦法跨過掛4門檻的人 有可能嘗試信貸一些沒有抵押物的貸款 你到底是在維穩還是逼人上梁山 但還是感謝這一波 適當調整策略應對政府可能的政策本來也就是投資需要考慮的 醍醐灌頂耶 我就不該開啟遠程會戰 全部約農地 旁邊放阿德二號 兩間700我都覺得有可能 https://i.mopix.cc/SsFT1h.jpg https://i.mopix.cc/XaJabG.jpg 我找到阿德一號的照片了 https://i.mopix.cc/5IW8xm.jpg ※ 編輯: s26492755 (61.220.138.182 臺灣), 05/07/2026 09:35:52 ※ 編輯: s26492755 (61.220.138.182 臺灣), 05/07/2026 09:38:29 ※ 編輯: s26492755 (61.220.138.182 臺灣), 05/07/2026 09:48:54 ※ 編輯: s26492755 (61.220.138.182 臺灣), 05/07/2026 10:12:21 ※ 編輯: s26492755 (61.220.138.182 臺灣), 05/07/2026 10:24:49 ※ 編輯: s26492755 (61.220.138.182 臺灣), 05/07/2026 10:27:30 租客品質好處理 是當地人員裁量權的力度不同 像二次施工或陽台外推等等 就像我農地在水源管制區 所以當年11戶裡面 被罰了6戶 我踩在灰色地帶 僥倖逃過一劫 但放在其他地方是沒事的 現在多一個優點是很好打菇菇 https://i.mopix.cc/DSJ33E.jpg ※ 編輯: s26492755 (61.220.138.182 臺灣), 05/07/2026 10:42:10 ※ 編輯: s26492755 (61.220.138.182 臺灣), 05/07/2026 10:43:30 ※ 編輯: s26492755 (61.220.138.182 臺灣), 05/07/2026 10:49:54 小坪數啦 ※ 編輯: s26492755 (61.220.138.182 臺灣), 05/07/2026 10:51:39 低總的單價真的都不低 這個帳號是我用來趁兒子去幼兒園上課的時候 整理農地順便邀請老婆打菇菇 還只能邀請她 因為在新莊哪怕是凌晨三點四點五點 連小菇菇都滿的 別說帳號自主權了 我連身體自主權都沒有 午睡到一半會被騎上來 我只能說 我當時害怕極了 租約公證我算非主流 我不公證的 因為比起公證 重點在挑房客 會乖乖交租的房客 不需要透過公證去約束 需要公證才能嚇阻或約束的房客 我不會租 真的 命運已經夠坎坷 當初被棄養 原飼主的朋友接過去在臉書送養 我們其實是排在第二組 送養文通篇唬爛 寫五歲 很健康 結果其實十歲了 還有輕微白內障 外加長期關籠後腳變形 最慘的是牙齒牙結石非常嚴重 剩沒幾顆牙齒有的還在晃 於是送給第一組後又被退養 我們晚上十點去接她 後面帶去去看了眼睛專科 牙齒專科 最後牙齒處理完只剩三顆 我還得拿缽把飼料搗碎才能給她吃 而且她非常容易緊張 一開始離開她一下就會發抖到模糊的那種 https://i.mopix.cc/C8QG9e.jpg 照顧她的時候 幾乎都黏在我身上 不 我都忘記還可以以德服人 不然現在就簽兩間了 就12啊 有一陣子 寄到信箱的開發信 比仲介報我的案子還多 現在就像前面說的 花個2-3成就可以持有一間房子 然後隨著不停的轉增貸 越來越多間 管理上還有政府付錢的社宅 甚至今年連一般的包租代管都不收我錢 他們跟房客收錢 穩定的話 我有個租客都要滿六年了 其他很多3-4年的 大多是房租已匯 ※ 編輯: s26492755 (220.133.119.192 臺灣), 05/07/2026 19:03:59 ※ 編輯: s26492755 (61.220.138.182 臺灣), 05/07/2026 19:05:36 我是不碰改套的 因為我看物件重視三個方面 貸款、租賃、買賣 貸款能力差的 我不要 租金投報差或是很難租的 我不要 未來買賣去化速度很慢的 我不要 這三個我會抓一個平衡點 但不是改套不好 而是他的優點不同 誠如我文章提到的 房地產有很多不同的選擇方式 像我現實朋友也有在碰房地產的 有一位我們姑且稱他為嫖妓哥 因為他真的很愛嫖 最靠北的是 他去嫖都說跟我在一起 因為他老婆知道我不會去嫖 嫖妓哥就會去買 之前陪他一起去板橋光復街那邊弄一個透天改套 他還直接頂樓曬衣空間用白磚再隔一間 滿租的話投報有20幾趴 但他那間就很難貸款了 加上他自己也有信用不良紀錄 不是沒錢 純粹是常常忘記繳 但因為他的地點生活機能沒有很強 然後居住品質蠻糟糕的 所以租客都是三教九流居多 曾經他為了整棟換全國還是哪一家的第四台有優惠 叫我去說服他的所有房客一起加入 因為他覺得我很擅長談判跟說服別人 其中剩下最後一間堅持不換的原因是 原本那家有送免費的A片頻道 這個簡單 新的那家送更多台 搞定 最後她的老公因為性侵被抓進去關了 還租過吸毒被抓去蹲的 另外一位朋友小丁哥也會買 他買也是很久之前改好的 在信義區北醫附近 但他有好好整理跟挑租客 投報15%左右 他沒貸款的原因是年紀快60了 打算以後退休當零用錢 最後留給小孩在讓小孩自己去決定 我雖然不到40 但我有些朋友群裡面都是大我好幾輪的 需求不同 選擇不同 喜好不同 選擇不同 只要能賺錢 不管是大套小套夾層套改套透套都是好套 無套都可以 但建議不要 我有朋友去結紮了 但因為術後恢復會痛 所以我沒去 如果有出那種吃藥保證結紮的 一顆不夠我吃一罐 一罐不夠我吃一箱 ※ 編輯: s26492755 (61.220.138.182 臺灣), 05/08/2026 11:45:05