真的快笑死 昨天傍晚打好這篇 想說今天要分享到版上 就有人早上貼專任違約被告的新聞.....只能說 剛剛好跟要說的內容完全符合 圖文詳細版連結在這 : https://zeroyaking.blogspot.com/2026/05/blog-post.html 你是哪種屋主？ 1.在591跟各家平台1掛了自售 接了十幾通電話 沒有一通是真買方 全是仲介 有人假裝買方假裝看屋 有人詢問探你底價 有人直接要你給委託 2.廣告半天 好不容易來了一組看屋 買方在你家裡走來走去 說採光不好 格局奇怪 裝潢老舊 樓層不對 東嫌西賢 你氣得牙癢癢 但還得點頭賠笑 因為你不知道他到底是買方還是假買方 到底是在挑剔還是故意在議價 3.或是你受不了了 給仲介委託了 等了一兩個個月仲介終於打來回報了 你以為有好消息 結果說：你房子都沒人看 要降價喔! 如果你有以上任何一種感受 這篇文章是寫給你的 <一> 自售的如意算盤~~~為了解釋清楚 用1000萬來舉例 很多屋主決定自售理由很單純~要省仲介費 我們把數字攤開來看 房子售價1000萬 仲介服務費通常為賣方百分之4 買方百分之2 也就是賣方服務費40萬 買方服務費20萬 合計60萬 如果最後成交價1000萬 這四十萬是另外支付的 屋主扣除服務費 拿到手是960萬 屋主自售的如意算盤是：我自己賣~省下40萬不就多賺40萬嗎? 但這個算法有個可能沒想過的漏洞~你省下的那40萬 不會乖乖待在你口袋裡 買方也知道你沒有仲介處理 他坐下來第一句話就是：你自售省了仲介費，可以便宜一點嗎？ 你省的那40萬 很可能只是只是在決定這筆錢是給仲介還是讓給買方 從來就不是你能多賺的 更現實的問題是~~ 有沒有把握 在沒有買方來源 行銷資源 沒有篩選機制 沒有談判支援的情況下 一個人確定能守住1000萬的成交價 常常看到很多自售屋主最後的結果~~960萬守都守不住。 <二> 自售的現實~~沒有人告訴有多耗精神跟時間 數字的問題還只是開始 自售還有另一道關 必須自己處理 房子剛掛出去 大部分找上門的幾乎全是仲介 他們有各種問法 有人假裝買方來看屋 有的假裝出價來探底價 有人說你房子有問題來施壓 有人開口就要你給委託 光是應付這些電話訊息 整天沒完沒了 真正的買方來了 帶看時間喬半天 帶看自己來 買方嘴巴超臭 屋內嫌東嫌西 挑三揀四是正常的 問題是你能接受嗎？ 你有辦法在被嫌的當下保持冷靜 同時還要判斷對方是真的在挑剔還是真的誠意買方嗎？ 談判談價格的時候更難 對面坐的可能是經驗豐富的投資客要抄便宜 或是帶著自己仲介一起來出謀劃策的買方 一個人對有準備的對手 談判桌上的籌碼從一開始就不對等 買賣合約 斡旋要約書 瑕疵擔保 交屋條件 履約保證每個環節都有眉角還環環相扣 就算你找了雙代書 雙方還是彼此不相信彼此 一個不小心 價金出入 過戶流程契約 只要出了問題 省下來的40萬可能一毛都不剩 還要賠上後續的糾紛與時間。 <三> 自售物件真的比較便宜嗎 這裡有一個真相 值得讓屋主和買方都看清楚 買方看到自售物件 心裡通常會想：沒仲介費 應該可以便宜買方 但屋主自售的售價 那40萬他早就加進去了~他不打算便宜給你 自己賺居多 可以想想 拼命幫他帶看 跑腿 處理所有瑣碎事務的仲介都不願意付服務費 屋主跟買方非親非故 素昧平生 屋主為何要把仲介費40萬便宜給你 再來有些買方自作聰明 想說跳過仲介找屋主 想說省20萬服務費 但他坐下來會不會有有另一個念頭： 屋主也省了40萬賣方服務費 他憑什麼自己賺？便宜我一點不是很合理嗎？ 屋主以為賺了40萬 買方盯著的是60萬 兩個人都想要這筆費用 最後看誰更會談判 沒有仲介在中間 素人對素人 確定你是贏的那個嗎？ 還有更荒謬的 有些自售屋主嘴巴上說：我賣你行情價，你買方還省了二十萬服務費 聽起來很佛心 但他心裡盤算的 是把屋主仲介費40萬先賺到 再把買方省下來的20萬加價上去 自售的真實目標是把那60萬全部放自己口袋~還覺得自售屋主很佛心? <四> 找仲介是對的~但不是隨便找 決定找仲介是正確的方向 畢竟讓專業的來 但找錯人比自售更慘 很多屋主的選仲介方式 是誰先打來就給誰 或是哪家估價高就給誰 老實講啦~買一支手機都會看評鑑 看開箱影片 比較規格 找一個要幫你賣人生最大資產的人 怎麼可以隨便找了以後 再來說不認真不努力 專任沒有用 建議你找3-4個仲介來討論 認真面試他們 可以問這幾個問題 已經看過我的房子 覺得優勢跟可賣點是什麼? 認為這間房子的目標客群是主打哪一種人 你會怎麼找到這些客戶 打算用什麼方式行銷這間房子？ 帶看有什麼策略 可以讓買方會想要主動談價格? 聽答案的時候要注意 如果仲介說~我們公司客戶很多 ~我會努力推~等等空話 這不是答案 這其實是廢話 這種好聽話 每個仲介都會講 然後接了委託後 又跟一開始完全不一樣 真正在準備的仲介 回答會是具體的 是會準備的 到房子優勢在哪裡 哪一類買方最可能成交 他打算怎麼去觸及這群客戶 讓你聽完會有一種:對，他真的有認真在考慮這些點的感覺 這才是你要委託的仲介 另外還有一個關鍵問題一定要問：目前的理想價格 跟市況比較怎麼樣? 如果只是想騙委託的仲介 這時候會說:可以可以 不貴 很快就賣掉後 先把委託簽下來 之後再狂丟買方說太貴等幹話 真正在認真做事的仲介 會給一個誠實的市場成交價格區間 就算答案可能不是你屋主想聽的 也會溝通清楚 這種人才值得你把房子交給他 寧願前面先討論 而不是接了委託後 冷凍冷藏再來損房子 <五> 簽了專任委託之後~觀察才要開始 找到合適的仲介 簽了專任委託 不是就放手不管了 一兩週內 有沒有主動回報？不一定要有顯著成果 但應該告訴這段時間多少詢問 帶了幾組看屋 市場反應如何 下一步打算怎麼做 哪怕這週一組都沒有 他也應該回報: 這陣子市場沒反應 可以互相來討論看看有沒有其他方式可以嘗試 而不是坐著等死 沒有客人不是問題 沒有溝通 沒有想法 只會要你降價 才是問題 市場本來就有高低起伏冷 有時候需要時間醞釀 也很很正常 如果回報永遠只有一件事：降價降價降價! 那他不是在賣房 是在等屋主先妥協 是沒辦法而逃避責任的做法 等到續約的時候就不需要客氣了 <六> 有人出價就勇敢出來見面談 很多屋主收到出價消息 第一個反應是：仲介去談就好 談好再告訴結果 其實屋主可以主動一點 當仲介說買方出價 可以直接說：可以安排我們見個面討論屋況等細節嗎? 見面不等於妥協 不需要急著讓價 可以單純來了解對方 買方看到屋主本人願意坐下來 會知道 是認真的 談判態度會更明確 仲介看到屋主積極參與 也知道這個案子值得全力去推 還可以透過見面了解買方的真實狀況 為什麼想買 資金準備到哪裡 時間點怎麼安排 這些情報在談判時可以得到更大優勢 見面沒有任何損失 見面之後談成了呢？ 化被動等消息 為主動坐上談判桌 這種心態轉換 蠻多屋主從來沒想過 <七> 給仲介時間其實沒有損失 找到了你認為合適 談得來 也覺得可以信任的仲介 不要小氣 給他一個完整專任的機會 人是互相的 你相信別人 對方也會相信你 可以先給專任委託1-2個月 讓他去嘗試 沒有賣掉 不需要付出任何費用 沒有成交 不需要支出服務費 你的損失是零 你給的是時間 換來的是一個你認真挑選過的人全力投入 認真挑了人 給了時間 也站出來見面談 能做的都做了 剩下的交給他 當然如果服務不好 或是沒有回報進度 委託時間到也能找其他仲介處理 進可攻退可守 <八> 服務費不是成本~是投資 很多人以為省了服務費就是賺到了 但現實往往是反過來的 價格的高低 從來不是由有沒有仲介決定的 端看的是哪一方的仲介能力 有能力的仲介 賣方這邊能把價格拉高 買方那邊能把價格談低 這個能力的價值 談出的價差 常常遠超過服務費 省服務費省的是小錢 找錯人或自己來損失的才是大錢 其實這件事可以很簡單 前面說了這麼多 最後給一個最簡單的思考方式 屋主只需要想清楚一件事：不含仲介費 最後要拿回多少錢？剩下的讓仲介去處理 買方只需要想清楚一件事：最多願意付多少錢內含服務費？剩下的讓仲介去想辦法 不用自己算服務費多少錢 幾趴 不用煩惱怎麼跟對方周旋 不用擔心合約哪裡有問題 這些本來就是仲介該處理部分 事情簡單化反而得到最大的效益 複雜的事情交給專業的人處理 要守住自己的底線就好 <九>處理案子時 仲介站哪一邊 很多人問我 做仲介這麼久 是站在屋主那邊還是買方那一邊 我的答案很誠實：誰委託我 誰給我服務費 我就站誰那邊 跟我同一陣線的屋主跟買方 我會把所有能用的資源跟經驗竭盡全力上去 處理到底 但如果你站在對立面 那當然不好意思啦.... 賣房這件事 最終你要做的只有一個選擇 事前審核 交給一個親自面試過 觀察過 決定信任的人 全權信任 會帶來更好的圓滿結果 其他文章分享 買屋初心者第一課 下斡旋前要知道的事 斡旋、謄本、見面談 https://zeroyaking.blogspot.com/2026/03/blog-post_12.html 謄本上的他項權利 銀行、融資公司、錢莊放款 差在哪裡 https://zeroyaking.blogspot.com/2026/03/blog-post_11.html 第二戶從5成變6成——門剛開一條縫，你要進去還是繼續等？ https://zeroyaking.blogspot.com/2026/03/56.html -- 感謝鄉民信賴！2025年度網路合作成交 10 間 ~ 2026再接再厲！！ 精選台南好房照片 ：https://zeroyaking.blogspot.com/ 買透天不踩雷透天 https://reurl.cc/9b8Xdj 透天格局風水解析 https://reurl.cc/eVY99W 洽詢專線：0918-300-240 │ LINE ID: zeroyaking 近 500 間好房往這裡：https://ibig.fun/eyoxO -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.47.174.104 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1777940086.A.876.html 謝謝你 我已經在板上成交100多間專任了!! 四月就專任版上鄉民兩間成交 這種文章沒有很難 有經驗就寫得出來 月初台南成大旁的東寧大地 專任委託第三天成交 鄉民買方 月中安平運河旁安北路透天 專任委託第一天就賣掉 台北鄉民屋主 謝謝您給我宣傳的機會 我前幾年體力好 拼命衝 成交完就出國玩半個月以上 現在身體出了問題 才會想用腦子的知識跟經驗來分享 跟我聯繫過的鄉民都知道 我一周有三天下午是要到診所報到的 是的 會擔心就短期 看表現 等於表現好 給他續 表現不好 就換 今天不是客人多寡出價與否 是要看仲介到底有沒有做事情 不然講難聽一點啦........一般約丟一堆 石沉大海 回報寥寥無幾 每個仲介都不在乎 有比較好嗎..... 你短約反而仲介會在意 我有時間 但不多 要快點處理 所以我特地打了這篇 工具要仔細挑選 不是隨便拿了把爛刀 再來說刀子都不好 我等等要從市區到善化處理一個案子 上周高雄鄉民屋主專任委託 他就是遇到爛的 文案爛 拍得醜 帶看不認真 因為人情壓力給他一年半專任 中間有客戶出價格也不積極 終於受不了來找我了 ※ 編輯: zeroyaking (114.47.174.104 臺灣), 05/05/2026 08:29:52 ※ 編輯: zeroyaking (114.47.174.104 臺灣), 05/05/2026 08:31:37 你就不含仲介費抓好 剩下讓仲介處理 他要降 給出合理條件 包括委託前就要分析 不是委託後一直靠北 你看我內文有 照片文案客群完全不同喔 我光見面就會做出銷售計畫書整本給他參考 不只行情實登 周邊案子分析 比較 行銷計畫 集中帶看等計畫 不然你以為我去年版上專任10間成交 屋主不會看嗎 不會想一般約嗎 後面被我說服 還賣到買滿意價格 因為你只是想找專任毛病 沒看到我內文的其他內容重點 你要專任 就是要過面試那關 沒有信任 不要專任 有了信任 放手去幹 今天是高雄屋主專任給我第一天 我等等從市區去善化拍照整理房子 成交了 我會特意寫一篇給您 多的很 擺爛的仲介 一般約簽到自己有沒有案子都不知道 真心不騙 他要提早解約阿 我說到期再說..... 當時他是一直續約 就是人情壓力 不同的廚師會煮出不同的菜色 他不是一次一年半..... 就我說的 抓住一個金額 不含服務費 找到好的仲介 其他交給他 ※ 編輯: zeroyaking (114.47.174.104 臺灣), 05/05/2026 08:49:18 所以你的重點是說專任不好 我的重點是專任要找好的仲介 契約精神 我請屋主遵守 就算是同行 我也是不會破壞 ※ 編輯: zeroyaking (114.47.174.104 臺灣), 05/05/2026 08:50:24 所以內文我說兩個月打短打 不就能折衷處理 看回報表現 我先說 我沒有再找自售屋主.....因為心態就是那樣 嘴巴說的好聽 就是想賺要給仲介的服務費 還最貴 ※ 編輯: zeroyaking (114.47.174.104 臺灣), 05/05/2026 08:51:59 所以你有沒有發現 我說要面試 要先過信任這關 爛的仲介 啥約都相同 好的仲介給他發揮 仲介跟公司有資源 好的仲介會先投入專任跟一般 你說呢 你今天只是想否認專任不好 但連專任的好都當沒看到 因噎廢食 其實仲介公司也不是笨蛋 我今天專任約在手上 我丟這幾個月資源 我至少不用怕被賣掉 一般約隨時會被同行處理的 你會砸大錢? 你是老闆是業務 你光多花一塊錢都比專任想很久 ※ 編輯: zeroyaking (114.47.174.104 臺灣), 05/05/2026 08:56:04 所以你也說了阿 要服務過 我說的短期就類似先服務看看 就像我說的 一個月的風險在哪裡 這種作法其實跟您成交後再給是比較類似 但又不到三個月以上那麼久 有阿 591買精選很貴捏 樂屋網 連永慶內部官網要往上也要加錢..... 之前有個善化屋主 我精選同一間 三個月兩萬 有痛到 那是您的自由 但你試著一個月專任看看 說不定有不同體驗 認真不騙 然後牽猴仔被騙的也不少.....啥都有可能發生 ※ 編輯: zeroyaking (114.47.174.104 臺灣), 05/05/2026 09:02:09 價格優 其實真的啥約都有效 但又要守價格 所以自己想囉 來去善化了 等等中午又很熱~~~ 那間不錯 真搞不同同行可以賣那麼久...... 連出價都只有一兩個人 ※ 編輯: zeroyaking (114.47.174.104 臺灣), 05/05/2026 09:03:38 其實我很多年前就想寫了 但當時不會排版 可以跟我成交10幾年前的鄉民問問 我從以前就這樣說了...... 但不作履約保證 不找中間人處理 風險更高 當然有特例 但用特例當常例 就有點過度解釋了 自售屋主我都pass也 我根本不急 而且我在上面發那麼多篇了 歡迎到文章末端那三篇分享 可以讓您有很大收穫 不難 但我講的狀況 仲介騷擾阿 騙看屋阿 花費精神體力阿 不是每個人都做得到 包括守價格 連專業仲介都要花畢生精力去努力的 你只要多少拿回來 其它讓仲介跑不是更簡單 只要想著拿回來多少 仲介賺多賺少他的本事 等簽約 這樣不是更爽 ※ 編輯: zeroyaking (114.47.174.104 臺灣), 05/05/2026 09:19:13 960萬現況交屋不保固 買方省了40萬但承擔所有風險 不一定划算 屋況有問題的話糾紛更麻煩 省的錢可能賠在後面 ※ 編輯: zeroyaking (114.47.174.104 臺灣), 05/05/2026 09:27:53 平台透明代書完善都沒錯 實登是結果不是過程 中間怎麼從開價走到成交 誰來談價格 處理買方 處理斡旋 代書不做這些，平台也不做 自己來的話就是我文章寫的那些狀況 事情如果那麼簡單 那真的也不需要仲介了 ※ 編輯: zeroyaking (114.47.174.104 臺灣), 05/05/2026 09:30:14 ........附該負的瑕疵擔保 錯了嗎 所以我們專業的簽委託 都會把哪邊漏水出問題寧願先寫出來告知買方 買方願意買才成交阿.......除非遇到爛仲介 那我可不背這個鍋 不瞞你說 就曾經遇到以前主管說都勾沒問題 出問題再保固 超爛的 ※ 編輯: zeroyaking (114.47.174.104 臺灣), 05/05/2026 09:32:25 你一定被仲介傷很深 給你拍拍 就是這些爛人害我們正常賣房子的臭掉 ※ 編輯: zeroyaking (114.47.174.104 臺灣), 05/05/2026 09:33:24 好的 不要生氣 真的 其實現在業內大多數那種騙一般約 然後賭運氣的 我也看了很討厭 ※ 編輯: zeroyaking (114.47.174.104 臺灣), 05/05/2026 09:35:22 你知道ptt打逗號很麻煩嗎...空格比較快 我有寫啊 沒辦法 公司規定就是要挖屋主 我都不用 委託還比那些人多很多 ※ 編輯: zeroyaking (114.47.174.104 臺灣), 05/05/2026 09:38:03 對 這在公司也常遇到 有些私心重的 想要自己冒全泡 接案就是要自己成交 銷售不給同事 這種你去看 個性看的出來 勢利眼 很強勢 不聽人家說話的 很固執都是這種 ※ 編輯: zeroyaking (114.47.174.104 臺灣), 05/05/2026 09:40:48