Re: [新聞] 衝本業還先買房？房貸賽道論引爆世代對決

作者licklabium (2022mondeo wagon hybrid)

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標題Re: [新聞] 衝本業還先買房？房貸賽道論引爆世代對決

時間Fri Feb 20 10:21:10 2026

首先，5000萬的房子，除了雙北，都是超過豪宅線，只能貸款三成其次，有能力買5000萬房子的人，早已經不是一般的普羅大眾，考量點也很不同你自己說「買房常會從資產的觀點看事情」所以站在公平的起跑點：兩個人都可以住在自己原生家庭，比較兩種狀況因為原文是寫四十年，因此我也用四十年來做比較 (1)房股雙棲：有能力買房的一般人，月薪5萬(台灣月薪中位數約3.8萬) 現在有期頭款200萬買一千萬的房子，貸款800萬，四十年本利攤還，無寬限期房貸利率2.5%，月還款26382(利息佔16670) 台灣都會區40年來，房市平均年複合成長率（CAGR）大約落在 4.5% 至 6.5% 我取低的4.5% 租金算兩萬，將這兩萬投入0050，所以每個月能花費23618元。 (2)只買股：一樣月薪五萬，期頭款200萬，投入0050，每個月再投入26382元所以每個月能花費的金額，一樣是23618元。 0050年成立22年，平均投報率是10.5%，兩方案都將配股配息再投入在這樣的條件下，單純買股遠優於股房雙棲，試算表如下： https://meee.com.tw/CbwyGom，兩者相差約9千萬然而這是沒有考慮租金會上漲，台灣40年來平均租金漲幅約1.5%/年近年更是高達2.5%，不過這裡我取1.5%來計算在這樣的條件下，仍然是買股優於股房雙棲，但差距大幅縮小 https://meee.com.tw/ldlugD3，兩者相差約3千萬在這兒我刻意偏向單純買股，所以我(1)房市成長率(2)租金漲幅(3)租金投報率都取低者來計算，尤其租金投報率我自己都是超過4%，這兒我抓低於2% 答案似乎很明顯，單純買股優於股房雙棲不是喔~不是這樣子的喔~ 如果讓兩者都能開桿槓呢? 這是我在房版學到最重要的事之一，但不是唯一先前說過：買房能比買股多開一層桿槓，這裡再說一次買房>>增貸>>買股>>質押買股>>質押若買房每5年轉增貸一次，金額全投入0050，且0050也質押 v.s. 只買0050的，一樣也質押同樣四十年後，兩者的差距約是6.5億~8億 v.s 5.5億~6.5億股房雙棲明顯優於只買0050 然而，對於普羅大眾而言，買房是為了自住，所以條件較為合理的比較應該是：自住需求v.s租屋，這樣在長期租金上揚的情況下租屋者的租金支出會上漲，而減少投資在0050的金額最後的總資產就會更低除此之外，買房自住者，面對房市價跌，其實心情並不會收影響，還是能住租屋者面對租金上漲，不論實質上或心理上都會大受影響面對股市大幅波動時，有租金收入+股市者，心情影響相對小我說過，不論是去年四月關稅戰，或2022或2020，這種跌幅超過20~30%的震盪我都是非常平穩地，不需要做任何因應，更別提變化緩慢的房價了而然股市為何大幅波動?不就是因為股民急著停損嗎? 更別提買房的其實絕大多數人都是長期持有超過10年買股的卻有35~40%是短線進出，甚至當沖的股民即使在去年2025年股市大漲，平均每位股民獲利約150萬(看你取的計算時間而不同) 然而當沖的股民卻仍平均賠了11萬，就能知道單純投資股票的勝率其實更小這也是因為大多人都以為自己在股市是天選之人的自我錯誤認知投資理財，還是得務實地考慮人性，畢竟人並不是純然的理性滿倉跌停，天天想當股神卻變韭菜單間收租，歲歲坐看房價勝過大盤最後，因為生活中常會有朋友問我理財相關的問題，但不一定是房子相關的我的朋友大概就是收入和我差不多，或少一些的，年齡層約30~50歲之間我常常把跟他們互動的對話寫在臉書上，但這樣臉書內容很雜亂所以就想創一個專門分享理財相關故事的專業 https://reurl.cc/NNV3Gq 不會定期寫就是了 : 我覺得買房常會從資產的觀點看事情 : 會計資產定義是資本+負債 : 比如說你今年用1000萬買了5000萬的房（5倍槓桿） : 就瞬間好像是5000萬的身價 : 但其實你還是只有1000萬的淨資產 : 也就是說 : 如果房價保持不變 : 你會花40年的時間 : 才讓自己的淨資產真的提昇5倍（5倍槓桿） : 如果40年房價變為現在的2倍 : 你會花40年的時間 : 讓自己的淨資產提昇10倍 : 如果40年後房價變成現在的8倍 : 你會花40年的時間 : 讓自己的淨資產提昇40倍 : 但是買大盤etf 40年 10% : 也是讓自己的淨資產提昇40倍 : 等於你要賭你的房子 : 在40年後會是現在的8倍 : 才有可能打敗10%的etf : 其實etf是4億5 : 而房價才4億 : 而且還是老房價值可能都在土地 : 所以就算房價提昇八倍還輸給etf 5000萬 : 當然有人會辯解他房子中間的資金可以做其他操作 : 但這樣會讓問題複雜化 : 股市中間也可以做其他操作 : 原理是一樣的 : 所以就不討論中間其他操作了 : 你有了很多房以後 : 你可能就要被迫當房東 : 要去管理房子 : 如果你是真心喜歡管理房務那就還好 : 以前房子有穩定理財的功能 : 但現在政府不管在野執政都不愛房價高 : etf造成很多人盲買又改善股市的淺碟大起大落 : etf已經可以取代部分理財功能了 : 因為很多人買了也不管 : 所以就不會有追跌的現象 : 然後因為不會大跌又讓更多人愛買etf : 政府護盤與救市技巧QE也提昇股市不會大跌 : 更多人盲買ETF又造成不會追跌的現象 : 變成一種不大跌的良性循環 : 房地產不好 : 就算你知道未來幾年AI會好 : 你也無法痛下決心把房產全部出清去買AI股 : 但在股市 : 產業輪動快速 : 很久以前是金融好 : 你要換產業只要一鍵出清即可 : 甚至你買大盤etf : 你都不用一鍵出清 : 是etf自動淘汰掉沒落的產業 : 一旦你進入房產業 : 你就只能死守房產業 : 所以年輕時先買etf : 大約25年後就可以全額不用貸款買房 : 買了房再去用理財型房貸 : 此時你已有25年的股市經驗 : 也不是股市菜鳥 : 如果不想等25年再買房 : 其實也可以八成現金去買房 : 只貸兩成 : 讓自己提早幾年買房 : 何況現在租房可能可以租補一些 : 等於是更往股市傾斜的政策 : 不管怎麼看 : 都是應該先買股再買房 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.227.180.228 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1771554072.A.117.html

推 tony890415: 0050質押正二或者買台積質押正二也可以 02/20 10:29

好膽魄!

推 jinso7410: 現在回頭看會感謝父母買房投報率不輸指數 02/20 10:30

→ jinso7410: 如果父母開明一點增貸八成讓孩子買指數+黃金 02/20 10:30

→ jinso7410: 孩子還貸款會更讚 02/20 10:30

這也是我們開始要執行的策略了

→ jinso7410: 1F真的很猛第一層就壓有維持率限制的股票 02/20 10:31

→ jinso7410: 正常壓不會追討保證金的不動產才是正解 02/20 10:31

狹路相逢勇者勝!

推 kcy05785: 正二14年上市，真的這麼屌就不會20年才興起 02/20 10:32

→ kcy05785: 現在的股市投資邏輯都建立在大多頭上 02/20 10:33

站在風口上，豬都能飛

推 jaricho: 1f是最近1-2年執行還是已經執行10年以上了最近1-2年才 02/20 10:35

→ jaricho: 流行起指數正2 02/20 10:35

→ jaricho: 2-3年前在流行美債etf國泰20年元大20年美債etf 接著流行 02/20 10:35

→ jaricho: 高股息00940 00713. 02/20 10:35

→ jaricho: 所以才問1f策略是執行幾年了？ 02/20 10:35

我猜最多11年，因為正2是2014年成立的

推 jinso7410: 正2可以用每日漲幅去回推 02/20 10:35

→ jinso7410: 去算一下標普正2 50年走勢吧 02/20 10:35

→ jinso7410: 你抗的住接下來50年的波動那你就歐印 02/20 10:35

→ jinso7410: 反正0050正2股東人數真的很少 02/20 10:35

→ jinso7410: 比五張以上佔8成的0050還少 02/20 10:35

→ jinso7410: 五張以內 02/20 10:36

波動愈大，獲利愈高，但穩定度就會愈低

推 GoedeMorgen: 但用歷史假設未來意義不大，未來20年的股市房市跟過 02/20 10:44

→ GoedeMorgen: 去勢必差很大。說不定台積電20年後就被美國吸乾抹淨 02/20 10:44

→ GoedeMorgen: ，也說不定照國發會20年後中位數年齡55剩1600萬人。 02/20 10:44

→ GoedeMorgen: 整天考古有用的話首富就是歷史老師了。 02/20 10:44

推 GoedeMorgen: 比報酬率然後還假設槓桿質押什麼的這隻先射箭再畫靶 02/20 10:45

→ GoedeMorgen: ，我看如果是研究生應該直接被教授電慘了 02/20 10:46

歷史的數據擺在那兒，但每個人的解讀都不同未來的數據還沒出現，每個人也都有不同看法這不是在做研究，套用你的邏輯：教授如果電翻研究生就很厲害，那首富就是教授了

推 flexin: 笑了現在每個股神都講的一口好質押 10年前你一般人去質押 02/20 10:46

→ flexin: 看看看會不會有人理你 02/20 10:46

所以如果不談質押，只談房貸轉增貸，單純買股的只會比股房雙棲的輸更多耶

推 childeviler2: 要看後照鏡乾脆講幣，原po講得是預穩健的投資比較 02/20 10:50

我個人是覺得，投資一定要考慮風險，我偏好在穩健中，再求最大獲利我能少賺一塊錢，但不想賠一塊錢~~

推 namkk: 推 02/20 10:55

→ namkk: 如果純買股的不是住老家 02/20 10:55

→ namkk: 還有房租支出 02/20 10:55

→ namkk: -- 02/20 10:55

→ namkk: 我也喜歡拉excel 動手算算 02/20 10:55

剛剛那都是AI幫我算的啦~~我偷懶~~~

推 shyshyan: 純買股很強對啊問題是沒幾個能抱那麼久 02/20 10:55

散戶有35~40%是短線進出的，能長抱40年的，我只知道巴菲特~~

→ namkk: 但是股票質押我會睡不著 02/20 10:56

有租金收入且0050維持率在250%以上，可以睡得很安穩

推 zpf2005: 給20F，正是因為無法預知未來，所以才股房雙棲(資產配置) 02/20 11:06

→ zpf2005: 跟買0050(指數化投資) 02/20 11:06

→ zpf2005: 當然你看衰台灣的話，0050可以換成VOO或VT 02/20 11:06

→ zpf2005: 研究歷史不是讓你預測未來，是讓你有信心XD 02/20 11:06

所以我也只買0050和QQQ

推 jinso7410: 1960 就有人用後照鏡提出指數投資 02/20 11:09

→ jinso7410: 已經過了67年還是一樣噴 02/20 11:09

→ jinso7410: 後照鏡你看要拉多久 02/20 11:09

→ jinso7410: 所以正2建議你拉50年 02/20 11:09

→ jinso7410: 拉完我看你還敢不敢什麼0050值押再買正2 02/20 11:09

我也不敢買0050正二，不過如果將一部分資產，如10%拿出來買，我想是健康的

推 onekoni: 質押買房後增貸買股選我正解 02/20 11:16

買房增貸買股，再質押買股比較安全因為房貸增貸，不會因波動下跌，而要追繳保証金

推 jinso7410: 第一層一定要押不會追保證金的不動產 02/20 11:20

→ jinso7410: 第一層拿股票值押一個大波動 02/20 11:20

→ jinso7410: 我看你撐不撐得住 02/20 11:20

→ jinso7410: 就不要因為保證金不足被券商砍在最低點嘻嘻 02/20 11:20

→ jinso7410: 第一層一定要不動產二三層沒差你心理壓力不會太大 02/20 11:24

沒錯沒錯~~看法相同~~ ※ 編輯: licklabium (36.227.180.228 臺灣), 02/20/2026 11:24:29

推 namkk: 這題蠻好的雖然有很多變量 02/20 11:39

→ namkk: 就在Ptt學術討論一下 02/20 11:39

→ namkk: 我的算法是 02/20 11:39

→ namkk: -- 02/20 11:39

→ namkk: 1.純買股方面 02/20 11:39

→ namkk: 拿房貸每期還款PMT 相同的金額持續投入大盤 02/20 11:39

→ namkk: -- 02/20 11:39

→ namkk: 2.買房方面 02/20 11:39

→ namkk: 每期還款PMT 02/20 11:39

→ namkk: -- 02/20 11:39

→ namkk: 如果要比較在某一年的淨資產 02/20 11:39

→ namkk: 買房的這邊是當作賣房 02/20 11:39

→ namkk: 總房價要減去總剩下的房貸 02/20 11:39

→ namkk: 剩下的才會是淨資產 02/20 11:39

→ namkk: （這邊我是把PMT分成利息部分IPMT 和本金部分PPMT來算） 02/20 11:39

→ namkk: 還有加上這些年的房租收入 02/20 11:39

→ namkk: -- 02/20 11:39

→ namkk: 總得來說 02/20 11:39

→ namkk: 房價上漲複利在早期會因為還款中較多的利息比例被吃掉， 02/20 11:39

→ namkk: 所以到最後不一定會贏。 02/20 11:39

→ namkk: 當然貸款有很多種玩法 02/20 11:39

→ namkk: 無限轉貸之類.. 02/20 11:39

→ namkk: 每種都可以算算淨資產。 02/20 11:39

→ namkk: 結果應該也很不同。 02/20 11:39

→ namkk: -- 02/20 11:39

→ namkk: 對了這些都是投資房的算法 02/20 11:39

→ namkk: 自住房我才不會想算 02/20 11:39

→ namkk: 買給自己住的住的爽最重要 02/20 11:39

→ namkk: -- 02/20 11:39

→ namkk: 我也是主張買股買投資房兩棲的 02/20 11:39

→ namkk: 貸款做空法幣真香 02/20 11:39

→ namkk: 只是質押股票我睡不著 02/20 11:39

→ namkk: 都是全款買VWRA罷了 02/20 11:40

→ namkk: -- 02/20 11:40

→ namkk: 感謝收看 02/20 11:40

→ namkk: 祝福新的一年大賺錢 02/20 11:40

新年快樂~我也希望能賺大錢~~不過穩穩持續賺更重要股房雙棲，睡得安穩又能持續賺，變化靈活，也更符合人性

推 planta: 寫得很好啊！不是因為我也是股房雙重引擎支持者，而是邏 02/20 12:07

→ planta: 輯很順暢，思考路徑交待完整，不一定要固定寫，但是一定要 02/20 12:07

→ planta: 持續寫，就當成是記錄自己的來時路！ 02/20 12:07

其實我一直持續都有在寫，只是一來臉書寫得東西太雜亂二來為了躲我弟的各種可能的搜索(他就是透過網路找到我的工作地的) 所以我寫了二十幾年的臉書就鎖起來了，有七百多個長期追縱我但沒加好友的人就無法追縱沒消失了，所以想想如果開粉專，不要透露個人資訊應該可以避免這問題才對

推 shyshyan: 蜈蚣教主還敢教人槓桿阿笑死 02/20 12:17

抱歉，我不知道誰是蜈蚣教主耶…不過買房子的房貸，本身就是槓桿~ 應該很少人是全現金買房子的吧?

推 GoedeMorgen: 20年前現在跟20年後的人口/經濟/政治環境都不一樣， 02/20 12:41

→ GoedeMorgen: 可以有信心用一樣的方法，現在大谷翔平應該還是打第 02/20 12:41

→ GoedeMorgen: 四棒不是第一棒了 02/20 12:41

歷史的數據擺在那兒，但每個人的解讀都不同未來的數據還沒出現，每個人也都有不同看法

推 shyshyan: 蜈蚣教主就當初在股版教人各種質押再質押結果被川寶一 02/20 13:08

→ shyshyan: 拳打死現在跑來房板教人質押買房真的笑死人 02/20 13:08

推 shyshyan: 連川寶鐵拳都扛不住的人還敢教人質押買房阿？？？ 02/20 13:09

原來蜈蚣教主是指one大，我沒在看股版，孤漏寡聞了但要能靠質押，全現金買房，資金至少要到1700萬，才能質押買1000萬的房子比起200萬頭期款就能買1000萬的房子，我想靠房貸簡單多了

推 jaricho: 也許蜈蚣大講的是質押出200萬頭期買房或者質押出100萬買 02/20 13:20

→ jaricho: 預售屋並不是你說的質押出1000萬全額買房 02/20 13:20

我剛剛也有想到這一點，但是要質押出200萬頭期款，本金得有350萬 (質押100萬怎麼買預售屋，這個超出我能理解的範圍，抱歉) 不過其實概念是雷同的，我也是建議用薪水定期定額買0050，存到200萬的頭期款買房

推 shyshyan: 現階段風險最低成功機會最高的方式就是全丟股市累積 02/20 13:28

→ shyshyan: 資產200～300萬後全部賣掉當頭期然後貸款1000萬買房 02/20 13:28

→ shyshyan: 房貸繳3～5年後去增貸100～200出來丟股市兩邊一起成長 02/20 13:28

→ shyshyan: 在繳前期繳房貸時有餘裕丟股市就繼續丟 3～5年伴隨公司 02/20 13:30

→ shyshyan: 加薪與分紅借錢出來就能cover本+利 02/20 13:30

這一點我的看法和你相同，最初期也是靠0050存到頭期款，接著買房過幾年後增貸出來買股，就成了標準的股房雙棲 ※ 編輯: licklabium (36.227.180.228 臺灣), 02/20/2026 15:10:48

推 onekoni: 奇怪了shy你撐不住跟我有什麼關係 02/20 17:50

→ onekoni: 我就是質押買預售等交屋一面買股 02/20 17:51

→ onekoni: 川普送錢我還感謝他了 02/20 17:51

→ onekoni: 不要自己賠錢以為別人也跟著賠 02/20 17:52

推 onekoni: 今年能翻倍就是靠川寶製造黃金坑抄底 02/20 17:58

推 onekoni: 補充一下我是質押交預售的款股票不賣讓它繼續在股市滾 02/20 18:00

→ onekoni: 動 02/20 18:00

→ onekoni: 理論上股市即使高位 0050質押40%或是00713質押60% 都不會 02/20 18:00

→ onekoni: 有問題 02/20 18:00

→ onekoni: 因為台灣股市的最佳槓桿率160%-320% 低於160是曝險不足 02/20 18:01

→ onekoni: 的 02/20 18:01

→ onekoni: 因此準備一筆股票質押交工程款等交屋+寬限過後成長也差 02/20 18:02

→ onekoni: 不多能幫你付房貸 02/20 18:02

→ onekoni: （去年翻倍說錯 26年了 02/20 18:03

→ onekoni: 這樣做的好處是屋子幫你卡一筆高額貸款吃通膨 02/20 18:04

→ onekoni: 付出去的交屋款目前110 然後這兩年房價大概漲90-120 02/20 18:05

推 shyshyan: 噗噗你又知道別人沒撐住了哦我只想笑你蜈蚣槓桿吹成 02/20 18:06

→ shyshyan: 神川普鐵拳換股靈活多蛙哈哈來去自如靈活多蛙我最神 02/20 18:06

→ onekoni: 以房市急凍來說 80-100%的報酬算可以了 02/20 18:06

→ onekoni: 本來就有要抄底的自己不看清楚是在哭喔 02/20 18:07

推 shyshyan: 我是在笑啦在那裡算盤打得精的很侃侃而談結果川普鐵 02/20 18:09

→ shyshyan: 拳下來說是獲利了結抄底嗯嗯很棒靈活多蛙真的很棒 02/20 18:09

推 onekoni: 啊只有你覺得關稅虧錢啊當然誰說就誰啊不然誰沒受惠？ 02/20 18:10

→ onekoni: 控制槓桿等機會抄底就是一開始要的你自己死腦筋片面 02/20 18:10

→ onekoni: 解讀 02/20 18:10

推 onekoni: 結果就是你自己講自己恐慌 02/20 18:12

推 shyshyan: 我又沒上蜈蚣車幹嘛恐慌真好笑 XD 02/20 18:18

推 onekoni: 既然我沒賠你也沒賠你在說誰奇怪了 02/20 18:19

→ onekoni: 莫名其妙不要脫離現實嘴一個不存在情況 02/20 18:19

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