→ wang56: 5樓頂樓又不是台北，這種物件連投資客都看不起，更何況自06/26 20:03
→ wang56: 住，能便宜脫手就趕快拖吧06/26 20:03
→ toto123: 中南部應該屯透天06/26 20:05
推 Tosca: 真訝異公寓五樓居然租得出去?! 租客連280萬的房都買不起?! 06/26 20:08
→ ipipwrong: 房條件不差,如果你能處理租客就留,不能就找代管或出售06/26 20:10
→ ipipwrong: 房子有鐵皮,cover貸款還有剩,也不急售,但要能照顧得到~06/26 20:11
推 beminaru: 這種物價買150-180差不多，前提要頂樓有鐵皮加蓋（未封06/26 20:19
→ beminaru: ），封的更值錢06/26 20:19
當初買沒有封，所以加封鐵皮後成本大約220萬
推 l98: 當然租得出去....租金低一點就好06/26 20:26
推 chen831030: 多的是連自備款40萬都沒有的人06/26 20:31
推 quiet93: 所以為什麼要緊張沒有房子住，便宜房很多06/26 20:31
推 ceca: 投報率通常很好，只是漏水定期維護會多一個成本06/26 20:45
推 ceca: 不碰五樓一直都是因為我很懶06/26 20:47
推 kutkin: 你算法我還真看不懂06/26 21:20
→ kutkin: 租金/房價 這樣就好06/26 21:20
推 kutkin: 五樓公寓還是有人租 因為可能租8000-900006/26 21:22
如果用租金（年） /房價 =4.6%
請問這樣算高嗎？ 我是菜鳥…
※ 編輯: ccmaple (36.238.212.57 臺灣), 06/26/2025 21:30:59
※ 編輯: ccmaple (36.238.212.57 臺灣), 06/26/2025 21:32:07
推 kutkin: 在南部比中華電好就好 06/26 21:35
推 acbc: 當初買貴剛好又是爛地點吧...這漲幅可憐 06/26 21:46
推 aass5566: 以後少子化最容易變空屋的就是公寓5樓吧？整治爬樓梯就 06/26 22:25
→ aass5566: 飽了 06/26 22:25
推 licklabium: 真得很多人連280萬的房子都買不起，不要懷疑 06/26 22:47
→ ceca: 五樓都一萬和以上了. 06/26 22:51
→ ceca: 不要租甚麼8000破壞行情. 06/26 22:51
→ ceca: 至於價格,你是鳳山哪裡啊,鳳山那麼大. 06/26 22:53
推 x156w423: 回推投報率 原po租9000左右 06/26 22:53
→ ceca: 五甲和火車站應該都三百多了.06/26 22:53
→ ceca: 自己封鐵皮浪費錢...XD... 06/26 22:53
推 doggy1234567: 鳳山租金哪裡比較高哪裡比較低啊？ 06/26 22:54
→ ceca: 租金落差可能沒有房價大. 06/26 22:54
→ ceca: 你要很便宜的,你貼到大寮邊上.06/26 22:54
→ doggy1234567: 老公寓五甲好還是鳳山火車站？ 06/26 22:55
→ ceca: 然後如果還帶一些山坡地斜坡,就會便宜不少.06/26 22:55
→ ceca: 以前五甲比較強,但現在lalapro和國泰重劃又拉平回來. 06/26 22:55
→ ceca: 現在可能快差不多...硬要講,五甲略強一點點. 06/26 22:55
→ ceca: 我是說五甲三路那邊.06/26 22:56
→ doggy1234567: 現在鳳新高中那邊會比五甲好嗎？06/26 22:56
→ ceca: 成龍宮中心那一段.06/26 22:56
→ ceca: 鳳新那邊比較弱.06/26 22:57
→ doggy1234567: 正義高中那邊是不是就比較弱？ 06/26 22:57
→ ceca: 要文山特區到國泰重劃中間這一塊. 06/26 22:57
→ ceca: 這邊是比較強的. 06/26 22:57
→ ceca: 正義貼到交流道就開始轉弱了. 06/26 22:57
→ ceca: 目前鳳山就雙重心,lalapro那邊和五甲成龍宮這邊. 06/26 22:58
→ ceca: 五甲公園則是大樓...但旁邊的公寓沒貼五甲路的強. 06/26 22:58
→ ceca: 但大樓的話,文山特區明顯比較強..XD 06/26 22:58
→ ceca: 所以大樓和公寓有點不太一樣.. 06/26 22:58
推 doggy1234567: 鳳山行政中心那邊喔？ 06/26 22:58
→ ceca: 公寓 成龍宮 一丁點 強於lalapro.06/26 22:59
→ ceca: 大樓 文山特區 強於 五甲公園. 06/26 22:59
→ doggy1234567: 五甲最強的應該是福誠高中那邊吧？ 06/26 22:59
→ ceca: 這跟環境特質有關. 06/26 22:59
→ ceca: 福誠高中跟..喔靠邀 龍成宮講錯..不就同一段..XD06/26 23:00
→ doggy1234567: 高雄人很哈重劃區？ 06/26 23:00
→ doggy1234567: 喔對 差不多啦 黃線差一站XD06/26 23:00
→ ceca: 重劃區建商會集中炒作.效應比較強. 06/26 23:00
→ ceca: 然後整體屋齡平均比較低,環境平均比較好. 06/26 23:00
→ ceca: 新舊參雜的會弱於重劃區,同一個區域的話.06/26 23:01
→ ceca: 我指大樓.06/26 23:01
→ doggy1234567: 未來是不是住在重劃區，會越差越多？06/26 23:01
→ doggy1234567: 同屋齡的大樓比？06/26 23:01
→ ceca: 他們會有一個甜蜜價差. 06/26 23:01
→ ceca: 例如如果高大和右昌價差在5~10%. 06/26 23:02
→ ceca: 我只同等級同屋齡的東西. 06/26 23:02
→ ceca: 那很久以後,他們通常價差會繼續在5~10%.XD 06/26 23:02
→ ceca: 只是漲價的時候重劃區會先跑,之後新舊參雜的才跟上. 06/26 23:02
→ doggy1234567: 你覺得未來有可能像台中是不是重劃區價差那麼大嗎？ 06/26 23:02
→ ceca: 漲價的時間有一點時間差...但會往穩定價差收斂. 06/26 23:02
→ ceca: 你台中是拿完全舊區域跟新區域比的吧. 06/26 23:03
→ ceca: 你完全舊區域. 06/26 23:03
→ ceca: 例如鳳中旁邊跟文山特區,那也差很大啊.06/26 23:03
→ doggy1234567: 高大也不算新區？ 06/26 23:03
→ ceca: 文山特區是一個特區會比較特別. 06/26 23:04
→ ceca: 高大是新區域,但是右昌貼台積電. 06/26 23:04
→ ceca: 造成它們的價差沒擴大多少.06/26 23:04
→ ceca: 但你同樣比,農16和大順路以南好了. 06/26 23:04
→ ceca: 你就看到價差就很明顯.06/26 23:04
→ doggy1234567: 是因為吃到長庚跟陽明國中？ 06/26 23:04
→ ceca: 不是學區的問題,長期而言學區是因為住戶而變化的. 06/26 23:05
→ ceca: 住戶強,m學區就會變強.06/26 23:05
→ doggy1234567: 農21？後驛？06/26 23:05
→ ceca: 某些特區會有特殊狀況..像七期就特別強.06/26 23:05
→ ceca: 你同樣重劃區,南屯,北屯,就無法有七期那麼強.06/26 23:05
→ doggy1234567: 高雄目前農美看起來也沒像七期那麼誇張 06/26 23:06
→ ceca: 而七期一大塊也有差,市政文心中港三條夾住的最強. 06/26 23:06
→ ceca: 馬路對面就有差. 06/26 23:06
→ ceca: 對,七期範圍有限+全台中的建商合力炒作. 06/26 23:06
→ ceca: 農16+美術館,整個範圍太大. 06/26 23:06
→ ceca: 炒作散掉了. 06/26 23:06
→ ceca: 這個局面是建商打造出來的,請不要用道理去跟他講..XD 06/26 23:07
→ doggy1234567: 高雄市政府是不是也不想單獨炒一個區域？ 06/26 23:07
→ ceca: 他集中炒作,然後高價後所以建材用比較好蓋高價位宅. 06/26 23:07
→ ceca: 滾雪球滾出來.06/26 23:07
→ ceca: 高雄市府不想要某個地方特別強. 06/26 23:07
→ ceca: 所以才會搞打散. 06/26 23:07
→ ceca: 聽說是因為以前市府有一票人不喜歡炒房..XD 06/26 23:08
→ ceca: 陳菊時代.06/26 23:08
→ ceca: 所以走向才這樣走. 06/26 23:08
→ ceca: 不會特別塑造一個房價跟別人落差特別大的區域.06/26 23:08
→ ceca: 而會一直把能量引導讓他散掉. 06/26 23:08
推 doggy1234567: 高雄感覺對於那種一輩子只買一間自住房的來說，買 06/26 23:09
→ doggy1234567: 哪裏到老了應該投報率都不會差到太多？06/26 23:09
→ ceca: 有差啊.06/26 23:10
→ ceca: 你現在買文化中心和現在買高雄大學..XD06/26 23:10
→ ceca: 10年後高雄大學還是會多漲很多很多.06/26 23:10
→ ceca: 一個是退位的王者.一個是台積電第一圈.. 06/26 23:11
→ ceca: 這就是殘酷的現實. 06/26 23:11
→ ceca: 反而台中水楠一開始就很貴. 06/26 23:11
→ ceca: 你衝下去買實際吃到的增值,跟北屯或是南屯比. 06/26 23:11
→ ceca: 就要看建商功力.建商有沒有本事在貴上再把價格炒作拉開. 06/26 23:11
→ ceca: 但如果拉不開,那會大家獲利傻傻分不清楚. 06/26 23:12
推 doggy1234567: 文化中心投報率比三多還是五甲都還要差 06/26 23:12
→ ceca: 例如價差已經30%,到未來還是30%,代表..你買哪邊都賺依樣多. 06/26 23:12
→ ceca: 文化中心主要不是投報率問題. 06/26 23:12
→ ceca: 五甲有五甲公園炒作,所以會把價差收斂外,旁邊205兵工廠.06/26 23:12
→ ceca: 之後打造金融園區(已經進駐了,但內部還沒重劃和規劃) 06/26 23:12
→ ceca: 你有話題會把價差在拉近. 06/26 23:13
→ ceca: 拉近的話,那被拉高的自然賺得比較多啊. 06/26 23:13
→ ceca: 他不會比較貴,但是會賺比較多.XD06/26 23:13
→ doggy1234567: 不是還在整地怎麼進駐？ 06/26 23:13
→ ceca: 他先用舊的軍方建築...我也覺得很神奇.06/26 23:13
→ ceca: 有沒有那麼急..XD 06/26 23:13
→ doggy1234567: 這樣買七期的要小心未來會不會被水湳超越？ 06/26 23:14
→ doggy1234567: 太急了吧哈哈06/26 23:14
→ ceca: 七期還有一些土地,還有一些燃料.06/26 23:14
推 x156w423: 現在其他六都06/26 23:14
→ x156w423: 就算是頂樓, 也幾乎買不到三百萬內老公寓了 06/26 23:14
→ x156w423: 鳳山好歹也是高雄市區 06/26 23:14
→ x156w423: 怎麼那麼便宜 06/26 23:14
→ x156w423: 沒被新成屋或預售拉抬嗎?? 06/26 23:14
→ ceca: 但時間久了就會遇到一樣的狀況. 06/26 23:14
→ doggy1234567: 不知道欸，鳳山為什麼連都市計畫都不跟原高雄市統一 06/26 23:15
→ doggy1234567: ？ 06/26 23:15
→ ceca: 鳳山...五甲和lalapro的公寓不便宜阿. 06/26 23:16
→ ceca: 但鳳山很大不知道她指哪邊. 06/26 23:16
→ doggy1234567: 像鳳山再怎麼樣都不會有商506/26 23:16
→ ceca: 外加這一波冷盤是凍結,所以老大樓和公寓還沒補漲2023那波. 06/26 23:16
→ ceca: 那個更久以後還是會補漲. 06/26 23:16
→ ceca: 所以理論上5F公寓價格可以上看逼近400. 06/26 23:16
→ ceca: 但必須等房市回溫..然後還要排隊..XD06/26 23:17
→ doggy1234567: 不知道為何當初縣市合併這塊不要一起統一蠻怪的 06/26 23:17
→ ceca: 目前30年中古大樓補漲還沒結束...06/26 23:17
→ ceca: 商五是為了都更. 06/26 23:17
→ ceca: 但鳳山你還有重劃區,所以不急. 06/26 23:17
→ doggy1234567: 回溫楠梓橋頭又要衝第一了吧？06/26 23:17
→ ceca: 你有五甲公園,有國泰,國道旁邊七老爺中安路那邊又一大片.06/26 23:17
→ ceca: 所以市府不會提早把都更能量擴散到鳳山去.06/26 23:18
→ ceca: 如果是緩慢回溫,那會補漲先跑.06/26 23:18
→ ceca: 話題區會比補漲反應更慢. 06/26 23:18
→ ceca: 但如果是突然資金寬鬆,例如川普又QE. 06/26 23:18
→ ceca: 這樣話題區才會跑的略比補漲快一點. 06/26 23:18
→ ceca: 不過現在,其實買補漲會比較穩... 06/26 23:18
→ ceca: 賺得甚至更多一點. 06/26 23:19
→ doggy1234567: 新興前金鹽埕苓雅就超級多商5，都是為了故意要都更 06/26 23:19
→ doggy1234567: 的？ 06/26 23:19
→ ceca: 但是時間效應有沒有比較好就要看是緩慢回溫還是快速噴發. 06/26 23:19
→ ceca: 對,那些都是為了刺激都更. 06/26 23:19
→ doggy1234567: 補漲現在還在東三民嗎？06/26 23:20
→ ceca: 對,停在大昌那邊. 06/26 23:20
→ ceca: 大昌還沒補..那邊剛好就是界線. 06/26 23:20
→ ceca: 火車站前站補漲了,但大昌那邊還沒補...界線在這邊. 06/26 23:20
→ ceca: 你大昌如果30年屋買18~19w..06/26 23:20
→ ceca: 你只要放到大盤整...無論有沒有在經過一次大漲. 06/26 23:21
→ ceca: 你應該會賺的比追台積電第一排還多.06/26 23:21
推 doggy1234567: 鼎中跟大昌算同一個區域嗎？ 06/26 23:21
→ ceca: 但是例如你經過了一輪大漲...那你等到大盤整. 06/26 23:21
→ ceca: 會比台積電第一排遇到大漲跳上去的時間久不少.06/26 23:21
→ ceca: 因此時間效應要另外看.06/26 23:21
→ ceca: 大昌路 > 建功正興 > 鼎力 > 大豐一...大約這樣.06/26 23:23
推 doggy1234567: 了解，那這樣鼎中路商圈靠河堤會比較強一點06/26 23:25
推 doggy1234567: C大像買這種30年屋你都會挑有車位的？ 06/26 23:28
→ ceca: 看地點看價格看大小決定. 06/26 23:29
→ ceca: 但決定只是一個概念,如果四房沒車位但很便宜,這樣敢買. 06/26 23:30
→ ceca: 因此價格是主要評估的量化...其他就是一個比重. 06/26 23:30
→ ceca: 一個東西太便宜,甚麼鬼我都敢買..XD 06/26 23:30
推 EvilSD: 美術館旁邊的公寓五樓 大概什麼價格 06/26 23:31
→ ceca: 內惟喔..內惟公寓在賣的沒幾間你可以去看. 06/26 23:31
→ ceca: 但我不太買那邊,因為那邊價格不便宜. 06/26 23:32
→ ceca: 你現在去看,內惟目前3房公寓只有一間398... 06/26 23:32
→ ceca: 其他全都超過4字頭.06/26 23:32
→ ceca: 那邊公寓反應的時間很早... 06/26 23:32
→ ceca: 這樣我會優先考慮買其他區域30年大樓 06/26 23:33
→ ceca: 公寓的話也可能會往南高找. 06/26 23:33
→ ceca: 主要是,我不想碰頂樓公寓..06/26 23:33
→ EvilSD: 那邊價格區間好大 還有看到六七百的 06/26 23:33
→ ceca: 而非頂樓公寓就更貴.06/26 23:33
→ ceca: 貴到我可以直接買30年大樓.. 06/26 23:33
→ ceca: 這樣其他區域的30年大樓處理起來比公寓方便. 06/26 23:34
→ ceca: 內惟就很敢開阿.06/26 23:34
→ EvilSD: 頂樓公寓如果有加蓋會好一點嗎？06/26 23:34
→ ceca: 外加很多美術館的包租公會去買..XD06/26 23:34
推 doggy1234567: C大等等那間內惟公寓會不會馬上被掃走06/26 23:34
→ ceca: 阿公寓本來釋出量就很低. 06/26 23:34
→ ceca: 隨便包租公買一下,價格就上去了. 06/26 23:34
→ ceca: 目前不會快速被掃走拉..XD 06/26 23:35
→ ceca: 頂樓公寓上面要鐵皮包起來... 06/26 23:35
→ ceca: 而包得好的很多會是5+6. 06/26 23:35
→ ceca: 阿5+6我搶不贏包租公,包租聖品. 06/26 23:35
→ ceca: 室內25坪5+6,他可以改8間套房. 06/26 23:35
→ ceca: 你出價怎麼跟得上人家的腳步..XD 06/26 23:35
推 doggy1234567: C大像你收租都自己來還是包租代管？ 06/26 23:36
→ EvilSD: 有看到包一半的 空間加起來真的很大06/26 23:36
→ ceca: 但如果沒有包的鐵皮,颱風來還是會漏水,會很煩. 06/26 23:36
→ ceca: 我沒有套房,所以兩房三房都直接找仲介出租. 06/26 23:36
→ ceca: 然後不太需要管... 06/26 23:36
→ ceca: 包一半的,颱風來還是要漏水的拉.06/26 23:36
→ ceca: 而我主買賣價差. 06/26 23:37
→ ceca: 這樣我可以去買例如火車站的30年大樓.06/26 23:37
→ ceca: 那我處理起來簡單方便.. 06/26 23:37
→ ceca: 當然對收租而言,公寓出租投報率比較高. 06/26 23:37
→ ceca: 這也是內惟會被住美術館的包租公給買的主因.06/26 23:37
→ ceca: 買旁邊好顧+自認為美術館的優勢他吃的到..XD06/26 23:38
→ ceca: 內惟我好像只玩過一次公寓三樓很久以前,機緣吃到.06/26 23:39
→ ceca: 反而前鋒國宅那邊有玩.06/26 23:39
→ ceca: 機緣吃到是無法判斷會買在哪..XD 06/26 23:39
→ ceca: 例如我現在如果要買我會去往大昌那邊找30年大樓. 06/26 23:40
推 doggy1234567: 3房出租幾乎不太需要理房客，男人都會自己解決問題 06/26 23:40
→ ceca: 但如果在我買下去之前. 06/26 23:40
→ doggy1234567: 套房房客問題就很多很煩 06/26 23:40
→ ceca: 無論是無意間還是有人報一個看上去就很便宜的東西. 06/26 23:40
→ ceca: 我就會把他買起來,無論她在哪裡,無論他是甚麼. 06/26 23:40
→ ceca: 這就是機緣. 06/26 23:40
→ ceca: 它會讓我跳脫出"我本來計畫要找的方向的產品" 06/26 23:40
→ doggy1234567: 這個機會你才有 嗚嗚06/26 23:41
→ ceca: 不一定,有時候591亂逛也會逛到. 06/26 23:41
→ ceca: 以前路邊小蜜蜂也可能看到. 06/26 23:41
→ ceca: 機緣很難講的. 06/26 23:41
推 doggy1234567: 像我都沒有豔遇的機會 哈哈06/26 23:42
推 ceca: 最簡單的豔遇就是,無聊就打開591和各種房子銷售平台. 06/26 23:43
→ ceca: 有時候會有突然掛上去的東西可以買.06/26 23:43
→ ceca: 而在價格變化的時候很容易有驚喜. 06/26 23:43
→ ceca: 因為例如仲介賣這邊都賣500... 06/26 23:43
→ ceca: 以至於他接到一間又是500感覺沒啥.06/26 23:44
→ ceca: 但實際上旁邊的600區域都長到900,這邊本來500都被買光了./06/26 23:44
→ ceca: 都要轉賣700了.06/26 23:44
推 doggy1234567: 原來那麼簡單喔，不需要長期跟仲介配合？06/26 23:44
→ ceca: 盤都被clean...但又剛好有一個屋主跳出來賣500. 06/26 23:44
→ ceca: 這個500就是機緣.. 06/26 23:44
→ ceca: 已經被clean但又掉出來. 06/26 23:44
→ ceca: 而仲介沒概念...它們很容易因循之前的成交. 06/26 23:45
→ ceca: 它們會忽略籌碼問題.. 06/26 23:45
→ ceca: 這是仲介的通病. 06/26 23:45
→ ceca: 尤其老屋..仲介很多人會更忽視. 06/26 23:45
→ ceca: 所以這時候你逛售屋網站就可以找到機緣. 06/26 23:45
→ ceca: 買了立刻翻好掛800...XD 06/26 23:45
→ ceca: 都不用等.06/26 23:45
→ ceca: 但理論上因為這邊500被clean. 06/26 23:46
→ ceca: 所以你理論上不會繼續在這邊買500. 06/26 23:46
→ ceca: 所以你本來目標已經挪移到其他區域去了. 06/26 23:46
→ ceca: 而這種情況很容易在大漲波之後發生.06/26 23:47
推 doggy1234567: 真的鑽爆惹 06/26 23:47
→ ceca: 這就是很好賺天上掉下來鈔票砸到你的腦袋的感覺.06/26 23:47
→ doggy1234567: 屋主不懂行情貨特殊原因？ 06/26 23:47
→ ceca: 另外一種就是屋主軟化..XD 06/26 23:47
→ ceca: 例如這邊都500,要準備跳700.06/26 23:47
→ ceca: 最先掛700的屋主一直賣不掉,因為500還沒被clean.06/26 23:48
→ ceca: 但是等到500都被clean的當下,那個一開始掛700的屋主受不了.06/26 23:48
→ ceca: 他軟了,500也可以賣的拉..06/26 23:48
→ ceca: 然後你就把他殺下來吃掉..XD 06/26 23:48
→ ceca: 這種也是常見的狀況. 06/26 23:48
→ ceca: 人這種動物有太多意外. 06/26 23:48
→ ceca: 而意外...就是賺錢的所在. 06/26 23:49
→ ceca: 他如果是AI...就不會有意外..但可惜他不是.XD 06/26 23:49
推 doggy1234567: 房子有意外真的是穩賺的，股市反而還怕怕的不知道會 06/26 23:50
→ doggy1234567: 不會再破底 06/26 23:50
→ ceca: 房子是局面和走勢都很單純. 06/26 23:51
→ ceca: 但因為他是實體交易+散戶市場. 06/26 23:51
→ ceca: 所以模糊的空間很大.06/26 23:51
→ ceca: 例如這邊行情是500...但實際上交易可以450~550. 06/26 23:51
→ ceca: 甚至像現在冷盤會更大,有可能420~570. 06/26 23:52
→ ceca: 有時候模糊太大,你光這個模糊地帶就可以直接買低賣高. 06/26 23:52
→ ceca: 這種交易方式在金融市場基本上是"不存在"的.06/26 23:52
→ ceca: 這是實體物品交易的特質. 06/26 23:52
→ ceca: 但二手車就會存在..XD06/26 23:52
→ ceca: 例如你就是看你家的車很討厭,他起步都會振一下. 06/26 23:53
→ doggy1234567: 只是那個行情價怎麼看的問題，一定不是像591打開看 06/26 23:53
→ doggy1234567: 那個屋齡範圍平均數字06/26 23:53
→ ceca: 所以你想要賣掉換車..想說5年車了,隨便賣好了.06/26 23:53
→ ceca: 所以你賣35萬...好像不錯耶.06/26 23:53
→ ceca: 然後二手車商就忍不住轉頭一直笑.06/26 23:54
→ ceca: "幹,等下隨便弄一弄轉手賣55萬,賺翻了比賣c300賺得更多" 06/26 23:54
→ ceca: 做短期一定要有一定的經驗. 06/26 23:55
→ ceca: 如果你真要說的話. 06/26 23:55
→ ceca: 快速累積經驗就是把這價位的物件全都看一次. 06/26 23:55
→ ceca: 例如你要做公寓好了,五樓可能有點誇張. 06/26 23:55
→ ceca: 你要做3F公寓. 06/26 23:55
→ ceca: 你把整個市區所有2F+3F和你要買的那區的4F公寓. 06/26 23:55
→ ceca: 全都看屋...全都看喔,任何找到掛賣的都去看. 06/26 23:55
→ ceca: 看完你就有感覺了..XD 06/26 23:55
推 doggy1234567: 這種實務商品真的看人格特質，有人就不適合還是只06/26 23:55
→ doggy1234567: 能玩股市那種一板一眼，這種多少要跟人家social的東 06/26 23:55
→ doggy1234567: 西他可能就不行了 06/26 23:55
→ ceca: 這是快速融入法. 06/26 23:56
→ ceca: 我稱它為"模糊最佳化"辦法....06/26 23:56
→ ceca: 另一種比較少見的AI系統..XD 06/26 23:56
→ ceca: 5F公寓太多可能沒辦法這樣幹..XD06/26 23:56
→ doggy1234567: 以前大學學過模糊控制XD 06/26 23:56
→ ceca: 但是把整個市區2F 3F公寓全都看一次其實對我們投資客來講. 06/26 23:57
→ ceca: 三天的事情.06/26 23:57
→ ceca: 對阿,模糊系統的架構就是這樣.06/26 23:57
推 doggy1234567: 一天都看超過10間？06/26 23:59
→ ceca: 以前一小時排三間..06/26 23:59
→ ceca: 後來因為停車問題,所以現在都改兩間. 06/26 23:59
→ ceca: 對喔看屋包含爛污和投資客翻修好的都要看. 06/26 23:59
→ ceca: 你要知道現在市場在甚麼地方甚麼屋況在賣的物件價位怎樣. 06/26 23:59
→ ceca: 也就是要把所有的籌碼都摸熟,並且知道目前局面是怎樣. 06/27 00:00
→ doggy1234567: 乾所以投資客真的不開車的 06/27 00:00
→ ceca: 開車你會崩潰吧. 06/27 00:00
→ ceca: 一定騎機車,而且公寓都會隨便亂停. 06/27 00:00
→ ceca: 看屋很快,上去走一圈就跑了. 06/27 00:00
→ ceca: 主要牽扯到約看屋時間無法那麼順利. 06/27 00:01
→ ceca: 所以你無法那麼開心的一條線走完就看完.06/27 00:01
→ ceca: 有機率折返跑... 06/27 00:01
→ doggy1234567: 看翻修過了是要知道價差多少還是看他是用多低的成 06/27 00:01
→ doggy1234567: 本跟你競爭？ 06/27 00:01
→ ceca: 翻修後的也是讓你知道你以後要賣多少.06/27 00:02
→ ceca: 她是你賣屋的時候的競爭者. 06/27 00:02
→ ceca: 另外也可以回推投資客大概多少價位會吃.06/27 00:02
公寓位置鳳松路上，對面是熱帶園藝試驗所，算是有絕對棟距，採光算不錯，不曉得C大
認為是否有增值空間呢？
謝謝
※ 編輯: ccmaple (36.238.212.57 臺灣), 06/27/2025 00:04:47
→ ceca: 例如看到翻新賣500m你可能抓350以下都有投資客會吃. 06/27 00:03
→ ceca: 無論屋況多爛多會漏水. 06/27 00:03
推 doggy1234567: 通常一開始踏入翻修這行成本一定都比你們還高 06/27 00:03
→ ceca: 其實高是因為你多做了甚麼. 06/27 00:04
→ ceca: 例如我就只是把電線抽換新.. 06/27 00:04
→ ceca: 你跑去重新配電..XD 06/27 00:04
→ ceca: 我含配電盤兩萬塊搞定,你找甲級電匠配電稿1x萬. 06/27 00:04
→ doggy1234567: 譬如說打針就可以處理的你卻防水層整個重做這樣？ 06/27 00:04
→ ceca: 對,漏水很多人被唬一下,就是幾十萬去了. 06/27 00:05
→ ceca: 結果可能幾千塊可以搞定. 06/27 00:05
→ ceca: 喔...鳳松路.. 06/27 00:05
→ ceca: 那還真的300上下而已..我指老屋況狀態. 06/27 00:05
→ ceca: 畢竟你有自己搭鐵皮. 06/27 00:05
→ ceca: 你不要搭鐵皮就會賺不少了..XD 06/27 00:06
→ doggy1234567: 那種不是加強磚造的老公寓可以換配電盤？ 06/27 00:06
→ ceca: 這也是經驗... 06/27 00:06
→ ceca: 我們買透天不會自己搞增建,買五樓公寓不會自己搭鐵皮. 06/27 00:06
→ ceca: 我電線都抽換新的配電盤也是新的阿. 06/27 00:06
→ ceca: 我沒有"配電"而已...XDy 06/27 00:06
→ ceca: 我所有線路都是新的,跑在他原本的配電位置上. 06/27 00:06
→ doggy1234567: 鋼筋混凝土結構卻用那種傳統電箱的可以改匯流排？ 06/27 00:07
→ ceca: 你從新配電也只是室內配電,你弱電要改又要一筆錢. 06/27 00:07
→ ceca: 而你弱電拉進來裡面都是新的,其實就是線路更新了. 06/27 00:08
→ doggy1234567: 你就是大小規格完全1:1換新這樣子？ 06/27 00:08
→ ceca: 你有良心就電線用粗一點. 06/27 00:08
→ ceca: 對..原始設定,然後翻新. 06/27 00:08
→ ceca: 你只要動到甲級電匠去配電,價格就狂飆. 06/27 00:09
→ ceca: 但很多時候她也只是把內部弱電位置改一改畫圖而已. 06/27 00:09
→ doggy1234567: 1.2 1.6的感覺還是要換成2.0的 06/27 00:09
→ doggy1234567: 弱電一樣可以叫水電弄？ 06/27 00:10
→ ceca: 電線你升級材料費不會貴多少. 06/27 00:10
→ ceca: 你沒配電,水電幫你抽換線是它們基本會的事情. 06/27 00:11
→ ceca: 對喔你說鳳松路增值喔.. 06/27 00:11
→ ceca: 會增值阿,但你要排隊.. 06/27 00:11
→ ceca: 你大概等到你那邊30年屋都補漲之後. 06/27 00:12
→ ceca: 才會該你. 06/27 00:12
→ ceca: 目前補漲停在大昌商圈. 06/27 00:12
推 doggy1234567: 30年大樓應該就全室抽換線+重新粉刷+衛浴防水修繕？ 06/27 00:16
→ doggy1234567: 木作傢俱那些都可以直接修補就好？ 06/27 00:16
→ ceca: 我都賣空屋,所以木作全都拆光光. 06/27 00:17
→ ceca: 除非我覺得他的木作狀況特別好再說. 06/27 00:17
→ ceca: 30年窗戶要看.. 06/27 00:17
推 tomap41017: 公寓的衛浴要打掉重新整理嗎 06/27 00:17
→ ceca: 另外廚房我也都會換掉.但是廚房磁磚要看. 06/27 00:17
→ ceca: 只是陽台有可能不動. 06/27 00:17
→ ceca: 我大多時候都會衛浴更新. 06/27 00:18
→ ceca: 但有遇過那種10年前更新過的. 06/27 00:18
→ ceca: 那個我就找細清的洗到很乾淨8成新. 06/27 00:18
推 doggy1234567: 投資客很像用希特勒居多 06/27 00:18
→ doggy1234567: 喜特麗XD 06/27 00:19
→ ceca: 便宜阿. 06/27 00:19
→ ceca: 並且正常使用ok...XD 06/27 00:19
→ ceca: 因為我很少煮,之前自己住的也做過一套喜特例. 06/27 00:19
→ ceca: 身為一個沒有再煮的丙級廚師,我覺得. 06/27 00:19
→ ceca: 喜特例可以滿足你廚房該要有的所有需求. 06/27 00:20
→ ceca: 爽度低而已. 06/27 00:20
→ ceca: 現在用櫻花就明顯爽度不一樣. 06/27 00:20
→ ceca: 之前也用過林內. 06/27 00:20
推 doggy1234567: 原來如此 06/27 00:21
→ ceca: 另外你用喜特例,他不爽他也可以自己升級. 06/27 00:21
→ ceca: 同尺寸換掉而已. 06/27 00:22
→ ceca: 不過老屋的買家通常不會計較那麼多. 06/27 00:22
→ doggy1234567: 老屋你都是短期買賣不太出租嗎？ 06/27 00:23
→ ceca: 都有耶. 06/27 00:23
→ doggy1234567: 出租的話很像不太能空屋出租 06/27 00:23
→ ceca: 兩房三房出租我通常是原始屋況出租. 06/27 00:23
→ ceca: 只要有冷氣都ok. 06/27 00:24
→ ceca: 當然租金就不會拱高... 06/27 00:24
→ ceca: 因為通常下一輪大漲之後我的物件漲完了我就收回來翻修賣. 06/27 00:24
→ ceca: 因此只是過渡期收租而已. 06/27 00:24
→ ceca: 租客也很可憐會被我趕走. 06/27 00:24
→ doggy1234567: 前一手屋主有留哪些傢俱家電就用什麼這樣？ 06/27 00:24
→ ceca: 但如果你要拱高租金. 06/27 00:24
→ ceca: 你要翻修+配置家具. 06/27 00:25
→ ceca: 對,我是怎樣買進來怎樣租出去. 06/27 00:25
→ ceca: 最多就是補冷氣. 06/27 00:25
→ ceca: 賣掉再把冷氣拆去別間..XD 06/27 00:25
→ doggy1234567: 所以也不會用的美美的這樣？ 06/27 00:25
→ ceca: 因為我重轉賣..過渡期沒翻修,弄美美效應有限. 06/27 00:25
→ ceca: 外加你弄美美的成本在你之後翻修就會都白花. 06/27 00:26
→ ceca: 以及你的家具到時候要找地方放很麻煩. 06/27 00:26
→ ceca: 但你要出租特化,你只要用七年去攤提. 06/27 00:26
→ ceca: 應該都可以攤掉. 06/27 00:26
→ ceca: 所以出租特化,翻新後弄美美拉高租金出租會划算很多. 06/27 00:26
→ ceca: 畢竟你七年內都不會賣..XD 06/27 00:26
→ ceca: 如果阿龍打定主意要長期卡我們二戶三戶貸款. 06/27 00:27
→ ceca: 那就會開始往包租特化走. 06/27 00:27
推 doggy1234567: 喔，你是指下一手屋主可能不要你新買的桌椅？ 06/27 00:27
→ ceca: 這樣就會...叫一堆掏寶和拚多多家具..XD 06/27 00:27
→ ceca: 你翻新的意義就是看上去所有東西都是新的. 06/27 00:27
→ ceca: 家具只要有一點舊,就不能留在屋內. 06/27 00:27
→ ceca: 一點舊喔..一點點舊舊不可以. 06/27 00:28
→ ceca: 空屋會比你有一點點使用痕跡的家具擺著更好賣. 06/27 00:28
→ ceca: 不然你就不要翻. 06/27 00:28
→ ceca: 例如1x年屋好了.. 06/27 00:28
→ ceca: 你轉賣的時候可以不翻. 06/27 00:28
→ ceca: 因為他的狀況是半新...翻修的成本算下去帶動效應不太大. 06/27 00:29
→ ceca: 那就不翻,不翻的話只要看上去和諧的東西都可以擺著. 06/27 00:29
推 doggy1234567: 像出租只要有冷氣跟廚具馬桶那些翻新就租的出去了？ 06/27 00:29
→ ceca: 沒有也租地掉阿..XD..但沒冷氣會一直被嫌. 06/27 00:29
→ ceca: 不如買台冷氣快點打發掉物件..反正只是過渡期出租> 06/27 00:30
→ ceca: 出租我甚麼都不會翻. 06/27 00:30
→ ceca: 廁所也不會翻. 06/27 00:30
→ ceca: 我都是賣前才翻. 06/27 00:30
推 doggy1234567: 了解，那這樣每個人的流派都不一樣，有人要買預售 06/27 00:32
→ doggy1234567: 屋然後弄的美美的輕裝修出租，或是老屋也翻成全新 06/27 00:32
→ doggy1234567: 美美的風格出租 06/27 00:32
→ ceca: 他們要衝租金. 06/27 00:32
→ ceca: 外加它們可能賣的時間點比較晚. 06/27 00:32
→ ceca: 當然有一種是,買來翻好出租...租一輪回來洗乾淨賣. 06/27 00:33
→ doggy1234567: 喔喔，像現在買預售交屋後不等個5年很像不划算 06/27 00:33
→ ceca: 這種缺點就是不能遇到破壞房子的租客. 06/27 00:33
→ ceca: 預售屋我要放八年以上..XD 06/27 00:33
→ ceca: 所以就會輕裝潢拉高租金. 06/27 00:33
→ ceca: 那個攤提就會回來了.. 06/27 00:34
→ ceca: 更不論預售屋硬體除了天花板. 06/27 00:34
→ ceca: 其他的基本上都是家具而已. 06/27 00:34
→ ceca: 家具去掏寶,又不用多少錢..XD 06/27 00:34
→ ceca: 去拯救對岸水生火熱的家具工廠同胞. 06/27 00:34
推 doggy1234567: 8年是交屋後8年還是買的當下起算？ 06/27 00:34
→ ceca: 交屋後八年左右..含之前大概十年. 06/27 00:35
→ ceca: 我覺得台積電給他10年發酵大概位階才有辦法爬到差不多高度. 06/27 00:35
→ ceca: 但如果白埔農場又有一個台積電製成. 06/27 00:35
→ ceca: 那就...只好繼續出租.. 06/27 00:35
→ doggy1234567: 避開5年一到的轉售潮？ 06/27 00:36
→ doggy1234567: 這部分適合參考當初善化新市安定嗎？ 06/27 00:37
→ ceca: 南科三兄弟當年就是10年都在位階拉高. 06/27 00:37
→ ceca: 但現在已經差不多達到平衡位置了. 06/27 00:37
→ ceca: 平衡位置的新屋通常是買來之後等下一波大漲衝出去就可以賣了 06/27 00:38
推 doggy1234567: 喔 橋頭 楠梓 岡山 都才剛開始而已？ 06/27 00:39
→ ceca: 阿台積電第一個廠才上班,他有五個廠. 06/27 00:40
→ ceca: 並且還全台灣台積電範圍內最便宜的區域. 06/27 00:40
→ ceca: 比竹南大浦還便宜..XD 06/27 00:40
→ ceca: 人家封測廠而以耶. 06/27 00:40
→ ceca: 所以你光看建商就好,他們買地也沒再怕的. 06/27 00:40
→ ceca: 最近土地都照買. 06/27 00:40
→ ceca: 當然這種漲價是一開始漲最兇後面越來越少. 06/27 00:41
→ ceca: 不會一直很瘋狂. 06/27 00:41
→ ceca: 我是說相對其他地方..的多漲的部分. 06/27 00:41
推 doggy1234567: 乾 連仁武都狂買 06/27 00:41
→ ceca: 仁武變成台積電第一圈的低窪處..XD 06/27 00:42
→ ceca: 所以自然會買,建商自己心中有個價差比重. 06/27 00:42
推 doggy1234567: 仁武是因為推案量太大？要消化籌碼？ 06/27 00:43
→ ceca: 不是,是它的定位被既有的工廠和化工廠給帶走了. 06/27 00:44
→ ceca: 講道仁武,一般人沒想到是台積電第一圈. 06/27 00:44
→ ceca: 而是它原本的定位. 06/27 00:44
→ ceca: 因此同樣第一圈,他就比較弱勢. 06/27 00:44
→ ceca: 那是一種感覺..XD....但市場就是這樣. 06/27 00:44
推 doggy1234567: 交通因素？看起來很近但只有楠梓百慕達跟高鐵路還 06/27 00:46
→ doggy1234567: 有國10可以通行？ 06/27 00:46
