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[標的] 2008高興昌 多-買不起房就買地吧
標的: 2008.TW 高興昌 分類:多 分析/正文: 各位啊,如果買不起房,那就去買地吧 公司土地價值150億,換算每股淨值80元 但公司市值才不到50億元,現在股價26元。 近期公司積極切入營建業,資產活化已經近在眼前, 目標價70元,目前還有170%潛在漲幅。 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 先說一下高興昌這家公司 高興昌過去是一家高雄的鋼鐵廠 但這幾年基本上本業已經沒什麼東西了, 鋼鐵的部分僅剩鋼管的部分, 但也不怎麼賺錢所以這篇並不會有太多分析, 儘管營運上並無太大亮點, 但公司資產卻是暗藏著許多寶藏。 我們常聽到傳產公司有大量土地, 而後來許多公司規模縮小或沒落後,就出現土地閒置, 大部分的土地應該都是在荒涼的工業區, 但也有少部分是後來越來越有價值的, 而往往資產活化的時候因認列大量利益股價暴漲。 高興昌的故事也是如此, 帳上的土地多是在四五十年前就買了,所以價差十分的可觀 當資產重估的時候,就會有龐大的利益。 高興昌曾經財務非常差,這是早期家族企業的通病 因此就算有龐大資產,可能也不是個適合投資的公司, 這種公司最可怕的就是看不到的洞很大、管理階層亂搞之類的, 在2013年的時候公司就決定乾脆收一收把部分資產出售拿來填洞, 但後來還是花了很多年,才讓公司變的比較乾淨, 終於到這兩三年財務狀況已經沒問題, 本業正常運作,現金流恢復正常, 而過程中各種的減資彌補虧損,小股東持續被洗出場, 現在財務、營運上有大幅好轉, 會計師給的財報基本上我認為可信,因此財務風險我認為不大。 而這幾年股權洗到最後,幾個大股東也撤了,小股東也被洗走了 現在老闆家族從十年前3成到現在擁有近8成股權,籌碼乾淨簡單。 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 我們回到公司到底有多少價值? 跟淨值到底差了多少? (以下都是公開資訊來推估,多是從公司重訊、財報、新聞、實地走訪而來。) 高雄美術館周遭舊廠區: 公司最有價值的土地位於高雄美術館區附近, 高雄美術館區域應該可以說是全高雄房市最熱的地方了, 以前有快一萬坪,但2013年賣給京城5000坪後剩下4700坪, 當年賣出價格為106萬/坪,現在價值當然遠遠不止 目前作為停車場及少許辦公室使用, 而這幾年房價飆漲,該區土地稀缺最後再加上北高雄受惠台積電建廠, 美術館、巨蛋兩區的房價也是持續飆漲,詳細自行參考房版 現在打聽到的價格應該差不多在160-200萬, 基本上這塊土地就價值70-90億元。 這塊是公司資產內最有重估價值的, 因為公司取得土地是非常非常久以前,大概是我爺爺的年代 那時候高雄美術館特區還是農地、工業用地, 這塊目前帳面上的土地淨值用不到一坪不到20萬的價格去認列, 因此目前跟市價價差大概10倍。 永安廠區: 這是以前的舊廠區,後來都搬去屏南了, 目前工廠的部分公司清的差不多了, 基本上就是一個空廠區等著有人買, 這幾年高雄工業區價格也是漲上來, 目前看到永安工業區大約在每坪15-20萬, 受惠南科、楠梓近期發展加速, 而且近期周遭工業區用地應該也是蠻搶手的, 1.7萬坪推估價值大約在30億元。 這塊雖然是工業地,但我反而認為公司會優先處理這塊。 高雄自強路: 這也是很久以前的地,之前也是一千多坪的土地, 賣掉了一半給華固以後,剩下500多坪目前作為停車場使用, 地點是新灣區,高雄重點開發區, 也是商五用地容積率840%,對建商來說蠻有價值的, 用高雄新灣區的價格推估每坪180-200萬左右,這塊大約估10億。 屏南工業區: 目前這區還是工業區,也是公司目前有在營運的廠區, 最開始有32公頃,2015年賣掉了13公頃的土地以後, 目前還剩下19公頃,換算大約6萬坪, 不過我認為這塊十年內應該不會賣掉,但土地價值跟市價還是有差異, 所以用最後2015年賣出的價格來重估一下土地, 這塊價值最低也有15億,實際上可能會高出超過30%。 三和耐火廠房: 2020年購入仁武廠土地,售後租回,且有入股公司, 短期也沒有出售跡象且距離買入也才沒幾年,所以用11億成本計價。 其他還有什麼我也不知道, 但公司在高雄很多處都還有一些小地 所以常常還是會看到突然出現個處分土地的利益, 但我認為土地頂多就幾億,沒有上述的那麼有價值,身為散戶也無法去追了。 了解這些市價以後,我們再去看公司到底認列了多少的價值在帳上? 整體來說,公司土地價值認列了31億 (投資性不動產土地項目20億以及不動產土地11億) 但上面說的這些就已經價值150億元,差了將近五倍, 把公司其他有價值(現金、股票、投資公司)的東西加一加 再扣掉長短期借款,剩下每股淨值差不多80元。 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 當然這個故事放在這邊也很久了,那為什麼要選這個時候買呢? 除了上述說的,公司財務轉佳、高雄房市需求強之外 還有最重要的一點,公司終於打算動作了,土地活化終於看到曙光。 最近二代(實際上應該算三代)進公司看起來有心要搞房地產, 據說本身在國外念建築, 目前看起來公司規劃是鋼鐵營運這塊給總經理二代接, 公司土地資產這塊給老董二代接, 因此過去一年有了較積極的行動, 與國城建設一起標下高雄三個大型標案,特貿三、O13、Y10, 當初主要是因為政府要求投標公司公司淨值要高於20億, 所以國城沒辦法自己一個人標,而高興昌有的是資產,兩者就走一塊了。 國城也算高雄在地老牌建商, 長年來蓋了不少房子,也擅長接政府案, 十幾年前高雄軟體園區也是他們弄的,最近切豪宅市場也算成功, 2021年推出定潮豪宅案,算是高雄數一數二的豪宅案。 但缺點就是他們錢不夠多,所以沒獵什麼地, 導致這幾年想要有大建案也有點困難, 因此我認為兩家公司合作蠻有機會的, 高興昌有錢、有地、有企圖,國城有經驗、有能力、但錢不夠、沒地。 稍為講一下這三個標案的價值, 捷運的聯合開發案,O13 跟Y10加起來總銷大約在200億, 200*20%(利潤率)*35%(持股比例)= 14億元。 特貿三總銷大約會比定潮多一點應該會在約200億元, 200 * 20% * 45% = 18億 三個案子總計潛在的利益大約在32億元扣掉稅應該還有25億的利潤, 大約貢獻每股13元,不過我認為這個數字不是很重要, 重要的是背後進入營建業的企圖,相比重估的價值這根本小菜一碟。 基本上光是這些動作, 我認為這些土地在5年內有動作基本上機率是非常高的, 這幾年高雄房市熱起來, 資金也足夠、合作對象也有了,沒有必要繼續壓著土地不放了。 - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 結論: 從上面的資料算下來, 我推估公司目前資產價值在每股80元+標案的價值每股13元, 基本上五年內上90元的價格應該是合理的, 到時候開發價值仍會再遠高於土地價值,實際開發的時候應該要更高 不過就這樣推算,我認為現在就要70元比較合理, 目前股價26元,目前潛在的漲幅有169%。 我已經在過去幾個禮拜收了不少的股票,前後大概也500張了, 因為我真心覺得這太便宜, 加上最近漲營建股,這才是真正被埋沒的寶藏啊 3折去買美術館土地實在太香,我相信高雄人應該都會懂的 所以說,大家都說買不起房子,那不如就來買土地吧。 當然不免的要說一下風險, 這股票市場流通的量極少, 公司直接拿著8成,市場的2成平常也沒在動 我一開始要買50張就差點被我買到漲停... 這是我第一次當大戶的感覺 所以如果公司派的倒貨應該會很慘, 但他們也不是傻傻的, 土地價值在那邊誰要賣出來給散戶去賺, 而且2成留給散戶玩玩沙好像也沒什麼影響, 股價炒上來對他們好像也沒好處也沒壞處。 另外如果公司完全沒打算動這些土地, 那這篇說的故事也完全不成立, 不過就算沒做事,就當成是便宜買土地好像也是蠻爽的。 --
shun2249
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2024-05-09
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